臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第5226號原 告 即主參加被告 戊○○訴訟代理人 莊乾城律師複 代理人 莊明翰律師被 告 即主參加被告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 丁○○
林淑惠律師主參加原告 丙○○訴訟代理人 王建智律師複 代理人 蔡家瑋律師上列當事人間給付定金等事件，本院於中華民國98年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
主參加被告永慶房屋仲介股份有限公司應給付主參加原告新臺幣壹拾萬元，及返還如附表所示之本票予主參加原告。
確認主參加原告與主參加被告戊○○間就坐落臺北市○○區○○○路○段○○○號十五樓房屋連同基地應有部分之房地買賣關係不存在。
主參加訴訟費用由主參加被告負擔。
事實及理由
一、本訴部分：㈠原告主張：原告即主參加被告戊○○曾委託被告即主參加被
告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）出售戊○○所有坐落於臺北市○○區○○○路○段○○號15樓房屋連同基地應有部分（下稱系爭房地），而主參加原告丙○○願意購買，並於民國97年3月21日交付現金新臺幣（下同）10萬元及如附表所示面額408萬元之本票（下稱系爭本票）予永慶房屋作為買受之定金（下稱系爭定金），系爭定金由永慶房屋保管，且約定丙○○應於97年4月7日簽定不動產買賣契約書。詎丙○○未依約前來簽訂買賣契約書，戊○○委請律師於97年4月8日發函催告丙○○於文到3日內出面簽訂買賣契約書，否則系爭定金由戊○○沒收，丙○○仍未出面，戊○○再委請律師於97年4月23日向丙○○發函為沒收系爭定金及終止定金契約之意思表示。而戊○○亦分別於97年4月23日及97年5月15日發函永慶房屋請其將系爭定金交付戊○○，亦未獲置理。戊○○既已終止定金契約，且戊○○與永慶房屋間之委託銷售期間至97年5月30日止，該定金契約業已終止，永慶房屋收受定金之法律上原因已不存在，戊○○爰依民法第179條、民法第249條第2款及民法第541條之規定請求永慶房屋返還系爭定金等語。並聲明：⒈被告應給付原告10萬元並交付系爭本票予原告；⒉願供擔保，請準宣告假執行。
㈡被告則以：戊○○於97年1月6日與永慶房屋簽立委託銷售契
約書，委託永慶房屋以總價4,560萬元出售系爭房地，而丙○○於97年3月15日與被告簽立不動產買賣意願書，並交付10萬元斡旋金，委託永慶房屋向戊○○提出要約，表示願以4,000萬元購買系爭房地，惟戊○○並未同意。又丙○○於97年3月21日，在永慶房屋南門店與戊○○洽商買賣系爭房地事宜，雙方合意以4,180萬元購買，丙○○當場給付10萬元及簽發系爭本票作為定金，並約定於97年4月7日至永慶房屋臺大店簽立不動產買賣契約。戊○○於97年3月21日簽收系爭定金收據後，與永慶房屋約定系爭定金由永慶房屋代為保管，簽約後立即匯入履保帳戶，倘戊○○於97年5月30日前無法塗銷限制登記，則無條件解約，定金無息退還。而丙○○於97年4月6日向永慶房屋表示，因戊○○及永慶房屋未充分告知系爭房地遭限制登記之真正原因及法律意涵，要撤銷承買之意思表示，永慶房屋獲悉後立即轉知戊○○上情。戊○○之律師則於97年4月8日發函催告丙○○於文到3日內出面簽訂系爭房地買賣契約，逾期不為，沒收定金並由丙○○負一切賠償之責，該律師函已於97年4月10日送達丙○○及永慶房屋。戊○○之律師再於97年4月23日發函向丙○○為沒收系爭定金及終止雙方定金契約之意思表示，該律師函於97年4月25日送達丙○○及永慶房屋。戊○○之律師又於97年5月15日發函向永慶房屋請求交付系爭定金予戊○○，該律師函於97年5月19日送達永慶房屋。而丙○○之律師則於97年5月16日以永慶房屋未提供不動產說明書、戊○○及永慶房屋刻意誤導限制登記之真實原因及意義等理由，向戊○○及永慶房屋發函表示撤銷承買之意思表示，並請求於文到5日內返還系爭定金。而永慶房屋保管系爭定金之法律上原因係戊○○所有之系爭房地有第三人為查封限制登記，為維護交易安全，始由戊○○與永慶房屋另行約定系爭定金由永慶房屋保管，且須於簽約後立即匯入履保帳戶，並非逕交付戊○○，是以永慶房屋代為保管系爭定金之法律上原因，並不因戊○○與丙○○之買賣契約終止或戊○○與永慶房屋之委託銷售契約至97年5月30日到期而不存在，從而原告依民法第179條請求被告返還定金，應非有據。再依委託銷售契約第5條⑵⒈及定金收據契約第7條約定，得主張請求沒收定金之對象應為系爭房地買賣契約之相對人即丙○○，並非永慶房屋等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
二、主參加訴訟部分：㈠主參加原告主張：本件訴訟違約者非丙○○，丙○○與永慶
房屋簽署斡旋契約之際，永慶房屋並未提供不動產說明書供丙○○審閱，丙○○完全無法知悉系爭房地產權狀況有被查封登記之情事，只由永慶房屋之受僱人甲○○向丙○○語焉不詳表示系爭房地可能有限制登記之情況，由於丙○○未具不動產買賣之專業知識，根本不了解何謂限制登記及其效果。嗣於97年3月21日，丙○○與戊○○在永慶房屋南門店洽談買賣價金事宜，因戊○○與永慶房屋刻意扭曲限制登記之原因及意義，丙○○因而誤解「限制登記乃因賣方之夫眼睛失明並為保障視障者而設」，又在甲○○慫恿下，始願意簽發系爭本票作為給付定金之用，此時丙○○尚未取得不動產說明書，對系爭房地真實產權事項不了解，若丙○○知悉系爭房地有被查封登記，必不願意為承買之意思。而丙○○係於97年4月5日與戊○○至永慶房屋，預定簽訂正式買賣合約書時，始發現買賣契約書第15條記載有多項不利丙○○之條款，且系爭房地被限制登記原因為「被債權銀行查封登記」，非「因眼睛失明而限制登記」，因此買賣契約書未能簽訂非可歸責於丙○○，而丙○○隨即於97年4月6日向戊○○及永慶房屋表示遭欺瞞，撤銷承買意思表示，並請求永慶房屋返還系爭定金。是契約不成立顯因可歸責戊○○及永慶房屋所致，非丙○○故意不履行，是戊○○主張沒收系爭定金，即無理由，且丙○○得依民法第88條規定，撤銷承買之意思表示，承買意思表示既已撤銷，永慶房屋自應返還系爭定金予主參加原告。縱認戊○○得沒收系爭定金，然沒收系爭定金之性質應屬債務不履行之違約金，顯屬過高，應予酌減。蓋本件未簽訂買賣契約實可歸責於戊○○及永慶房屋，丙○○本可依戊○○與永慶房屋間之定金收據（下稱系爭定金收據，見本院卷第31頁）第7條約定，要求戊○○加倍返還定金，戊○○根本無沒收定金之權，縱戊○○有沒收定金之可能，依系爭定金收據第6條約定，所沒收之定金數額，其半數應為永慶房屋所收取，即戊○○至多能沒收系爭定金之半數即209萬元，戊○○要求沒收系爭定金之全部，實無理由。另永慶房屋於本件之仲介行為應有故意過失，戊○○亦應對其代理人之故意過失依民法第224條負同一責任，故有過失相抵之適用，本件違約金應酌減為10萬元，系爭本票應返還丙○○等語。並先位聲明：㈠主參加被告永慶房屋應返還主參加原告10萬元及系爭本票；㈡確認主參加原告與主參加被告戊○○間就系爭房地之買賣關係不存在。另備位聲明：
主參加被告永慶房屋應返還主參加原告系爭本票。
㈡主參加被告戊○○則以：其與丙○○約定「若於97年5月30
日前無法塗銷限制登記，則無條件解約，定金無息退還」，並由永慶房屋當場於定金收據上載明，可知丙○○對查封登記影響其買受之權益情形知之甚明，如無法塗銷限制登記則買賣無意義，契約應予解除，可知丙○○知查封登記之意義並懂得如何保障權益，並無錯誤。況丙○○係臺大醫學院藥理學科教授，知識水準在一般人之上，且登記謄本上俱有記載查封登記、債權人及債務人等資料，是丙○○事後毀約顯屬藉詞推諉等語。並聲明：主參加原告之訴駁回。
㈢主參加被告永慶房屋則稱：倘丙○○撤銷本件買賣契約有據
，被告願退還系爭定金予丙○○等語。並聲明：主參加原告之訴駁回。
三、上開當事人不爭執事項：㈠戊○○於97年1月6日簽立委託銷售契約書，委託永慶房屋以總價4,560萬元，出售戊○○所有系爭房地。
㈡丙○○於97年3月15日簽立不動產買賣意願書，並交付10萬
元斡旋金，委託永慶房屋向戊○○提出要約，表示願以總價4,000萬元購買系爭房地。惟未獲戊○○同意。
㈢丙○○於97年3月21日，在永慶房屋公司南門店與戊○○洽
商買賣事宜，雙方合意以4180萬元購買系爭房地。丙○○並當場給付10萬元及簽發系爭本票作為定金。另約定於97年4月7日，至永慶房屋台大店簽立不動產買賣契約。
㈣戊○○於97年3月21日簽收上開定金收據，並與永慶房屋約
定上開定金即「現金10萬元及本票408萬元由永慶房屋代為保管，簽約後立即匯入履保帳戶。97年5月30日前無法塗銷限制登記則無條件解約，定金無息退還」。
㈤丙○○於97年4月6日向永慶房屋表示，戊○○與永慶房屋未
充分告知系爭房地遭限制登記之真正原因及法律意涵，使其不察而願意承買，並交付定金，其要撤銷承買之意思表示，不再進行後續履約程序。永慶房屋獲悉即轉知戊○○上情。㈥戊○○委託律師於97年4月8日發函，催請丙○○於文到3日
內出面簽訂買賣契約，逾期若不為，定金即予沒收，本件不動產再出售時低於本件成交價之價差亦由丙○○負一切賠償之責，並副知永慶房屋。該律師函於97年4月10日送達丙○○及永慶房屋。
㈦戊○○再委託律師於97年4月23日發函，向丙○○為沒收定
金418萬元及終止雙方定金契約之意思表示，並副知永慶房屋。該律師函於97年4月25日送達丙○○及永慶房屋。㈧戊○○再委請律師於97年5月15日發函，向永慶房屋表示，
已終止與丙○○間買賣契約，定金已由戊○○沒收，並請永慶房屋於文到5日內將丙○○交付之10萬元現金及系爭本票交付戊○○，並副知丙○○。該律師函於97年5月19日送達永慶房屋。
㈨丙○○於97年5月16日委託律師發函，以永慶房屋未提供不
動產說明書供其審閱，且戊○○與永慶房屋刻意誤導限制登記之真實原因及意義，導致其不察而交付定金，其若知悉限制登記之法律上真正意義，必不會為承買之意思表示為由，向戊○○及永慶房屋為撤銷承買之意思表示，並請永慶房屋於文到後5日內返還定金。
四、得心證之理由：本件本訴部分，戊○○主張丙○○未依約簽訂買賣契約書，其已終止定金契約，永慶房屋收受定金之法律上原因已不存在，被告應返還系爭定金等情，為永慶房屋所否認，並以前開情詞置辯。主參加訴訟部分，丙○○則主張其遭戊○○及永慶房屋欺瞞而撤銷承買之意思表示，買賣契約書未能簽訂非可歸責於主參加原告，戊○○主張沒收系爭定金即無理由，永慶房屋應返還系爭定金予丙○○，縱認戊○○之請求為有理由，系爭定金之性質為違約金，亦屬過高，應予酌減等情，亦為戊○○所否認，並以前開情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠戊○○主張其已終止定金契約，永慶房屋應返還系爭定金，是否合法有據？㈡丙○○主張其遭戊○○及永慶房屋欺瞞而撤銷承買之意思表示，永慶房屋應返還系爭定金是否可採？如否，則丙○○主張系爭定金為違約金而應予酌減，是否可採？茲析述如次：
㈠戊○○主張定金契約業已終止，永慶房屋應返還系爭定金，
是否合法有據？⒈按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，
亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。民法第106條定有明文。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565條定有明文。本件永慶房屋為服仲介業者，其受戊○○委託代為銷售系爭房地，復受丙○○委託代為購買系爭房地，係分別與戊○○與丙○○成立居間契約，然其代丙○○支付及代戊○○收受之行為，顯係經雙方許諾而成立之雙方代理，故永慶房屋與丙○○或戊○○有關收付定金之約定，必須考量整體交易之安全，維護雙方當事人之利益，非得單純視為其與丙○○或戊○○間之委任契約，此自系爭定金收據第7條載有：若因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收；若因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，應加倍返還定金予買方，並另須支付服務報酬等語自明。是永慶房屋與丙○○或戊○○有關收付定金約定之效力，應依丙○○與戊○○間就系爭房地買賣契約履約之狀況而定，非得由一方任意終止與永慶房屋間所為定金收付之約定。
⒉按不動產交易中，買賣標的物是否遭強制執行，對買賣雙方
之議價有相當之影響，且亦因是否存在權利瑕疵，左右買方之購買意願，應屬重要之交易資訊，賣方應有揭露之義務，賣方如未予充分揭露，即屬可歸責。經查：
⑴戊○○於97年1月6日委託永慶房屋銷售系爭房地簽立委託銷
售契約書所附之標的物現況說明書（見本院卷第36頁）上載有：「＊注意：委託人依法應負瑕疵擔保責任；標的物現況日後如有變更時，應如實告知買方」及「委託人已詳閱，並逐一確認本標的物現況說明書，確實無誤」，並經戊○○簽章。然該現況說明書所列第33項為「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）」，勾選欄則勾選「否」，備註說明欄則為空白。而戊○○早於87年9月16日將系爭房地設定最高限額2,400萬元之抵押權予安泰商銀，系爭房地並於89年12月15日經本院囑託而為查封登記，此為戊○○所不爭執，該情復未記載於該現況說明書上，故可認戊○○於委託永慶房屋銷售系爭房地時，顯然未將系爭房地之產權狀況據實告訴永慶房屋。而上開抵押權業於97年3月4日讓與長鑫資產管理公司，且本院於97年3月12日亦已發函對系爭房地為鑑價，戊○○對於該等現況之變更，復未如實告知丙○○，顯然刻意隱瞞交易上之重要資訊。
⑵戊○○雖辯稱：丙○○於農曆過年前已看過系爭房地資料，
自承已看到「限制登記」字樣，亦知限制登記即為查封登記等語。然按土地登記規則第136條規定，土地法第78條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。故限制登記非即為查封登記，丙○○並非土地代書或房地仲介業者，不具土地登記之專業知識，縱認戊○○所言丙○○看過「限制登記」等情為真，亦難認知丙○○知悉該限制登記即為查封登記。況甲○○證稱：其有再詢問當時之屋主，會被限制登記之原因，屋主只是講一個很簡單之原因，就是因為當初眼睛失明，其得到的訊息就是因為眼睛失明導致限制登記等語（見本院卷第103頁及第109頁），足認戊○○確有以眼睛失明作為系爭房地遭限制登記之說詞，蓄意隱瞞該限制登記屬查封登記之事實。
⑶戊○○復辯稱：執行法院雖對系爭房地進行鑑價，然只須原
告籌錢還款，隨時均得撤銷查封、終結強制執行程序，無影響雙方買賣契約，及債權銀行將該債權轉讓何人，因債務人得為之抗辯不因債權轉讓受影響，只要原告還款即可同樣塗銷登記，均無特別告知買方之必要。然買賣標的物是否遭強制執行，影響議價空間及是否存有權利瑕疵之評估，左右購買意願，屬交易上之重要事項，已如上述，而抵押權之存在影響所有權之圓滿，本屬標的物產權應揭露之事項，抵押權人之變動，亦屬標的物產權現況之變更，依上開約定，戊○○亦有據實告知丙○○之義務，故戊○○上開所辯，顯屬卸責之詞，要不足採。
⑷綜上，戊○○刻意隱瞞交易上之重要資訊，為可歸責。
⒊本件戊○○雖主張其已終止定金契約，永慶房屋應返還系爭
定金。惟查：戊○○雖於97年4月23日委託律師發函，向丙○○為沒收定金418萬元及終止其與丙○○定金契約之意思表示，並副知永慶房屋。然戊○○既主張永慶房屋係代其收受並保管系爭定金，定金契約係存在其與永慶房屋間，卻向丙○○為終止之意思表示，已有未恰。況該定金契約非得單純視為戊○○與永慶房屋間之委任契約，其效力應依系爭房地買賣契約履行之狀況而定，尚不得由戊○○單方任意為終止，已如上述。而本件戊○○刻意隱瞞交易上之重要資訊，致丙○○不願簽訂買賣契約並繼續履約，戊○○為可歸責，依系爭定金收據第7條約定，戊○○主張沒收系爭定金已屬無據。且永慶房屋固因仲介戊○○與丙○○之買賣契約，而代收丙○○之定金，其代收之定金依約應於買賣契約簽立時交付戊○○，然因系爭房地已有第三人為限制登記，如未塗銷，將無法為所有權移轉登記，為維護交易安全，始約定戊○○應辦理「價金履約保證」，及「定金現金10萬元正及本票408萬元整由永慶房屋代為保管，簽約後立即匯入履保帳戶，97年5月30前無法塗銷限制登記則無條件解約，定金無息退還」，此有系爭定金收據影本在卷可稽（見本院卷第31頁）。足認永慶房屋保管系爭定金之法律上原因，係為維護交易安全，始由戊○○與永慶房屋另行約定系爭定金由永慶房屋保管，且須於簽約後立即匯入履約保證帳戶，而非得逕行交付戊○○。是永慶房屋代為保管系爭定金之法律上原因，並不因戊○○與永慶房屋間委託銷售契約之日到期而不存在。故戊○○主張依民法第179條、民法第249條第2款及民法第541條之規定請求被告返還系爭定金，尚乏所據，委不足採。
㈡丙○○主張其遭戊○○及永慶房屋欺瞞而撤銷承買之意思表
示，永慶房屋應返還系爭定金是否可採？如否，則丙○○主張系爭定金為違約金而應予酌減，是否可採？⒈按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託
人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。又雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。不動產經紀業管理條例第23條及第24條定有明文。又該條例中有關不動產說明書之調查、製作、解說及交付，乃為落實其「建立不動產交易秩序，保障交易者權益」立法目的之關鍵性機制，故經紀業者於接受委託人委託後，應針對受託之不動產相關之重要事項進行調查及製作不動產說明書，並依同條例第22條規定指派經紀人於該說明書簽章以對其調查與製作內容負責，而不動產說明書之最基本內容應不可低於中央主管機關訂定不動產說明書之應記載及不得記載事項，經紀人於執行業務過程中，即應依上揭規定，以製作之不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，而提供解說前更應先經委託人簽章，以確認不動產說明書內容與事實是否相符，及至雙方當事人簽約時，將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人簽章確認，而該不動產說明書應視為契約之一部分。再所謂「解說」，應非僅為單純地朗讀或提供閱覽，而是應使與委託人交易之相對人對於交易不動產之內容，特別是不利益之事項，足以達到理解程度之講解與說明。經查：
⑴本件丙○○係於97年3月15日簽立不動產買賣意願書，並交
付10萬元斡旋金，委託永慶房屋向戊○○提出要約，依上揭規定及說明，永慶房屋最遲應於97年3月15日即丙○○簽立不動產買賣意願書前，即應以不動產說明書向其解說。甲○○雖證稱：其於斯時即已提出不動產說明書給丙○○等語。然甲○○為永慶房屋之業務員，其因本件仲介案件遭臺北市政府地政處懲戒記申誡1次，有該處97年度經懲字第3號決定書附卷可稽（見本院卷第231頁至第234頁），則甲○○就該部分所言有無偏頗，尚非無疑。又系爭不動產說明書雖有原告及經紀人王淑鳳簽章，然均未註明簽章日期，則該不動產說明書究於何時製作，甲○○是否得持之向丙○○解說，亦屬有疑。況甲○○到庭證稱：其於97年3月15日帶丙○○看屋時，現場有給基本產權資料、登記部謄本等語，並未提及不動產說明書，是甲○○所稱其於斯時即已提出不動產說明書給丙○○等語，尚非可採。
⑵另按內政部訂頒「不動產說明書應記載及不得記載事項」中
「壹、應記載事項」之「一、土地之應記載事項」、「（六）土地權利登記狀態」，及「二、成屋之應記載事項」、「
（五）建築改良物權利登記狀態」之第2項均規定不動產說明書中應記載「有無限制登記情形？（如：預告登記、查封、假扣押、假處分及其他禁止處分之登記，詳如附登記簿謄本。）」。而系爭不動產說明書並未記載上揭之重要資訊內容，僅於「產權相關注意事項」註明「本案現況有限制登記情事，賣方應於過戶前應辦竣塗銷限制登記」，難認甲○○確曾詳實告知丙○○系爭不動產已遭限制登記之真正原因、法律意涵及限制登記未塗銷前不得辦理產權移轉等之相關資訊。
⑶甲○○雖另證稱：其於97年3月15日已經告知丙○○系爭房
地有限制登記查封事項，97年3月21日亦有提到限制查封之事情等語。惟甲○○於97年8月8日呈臺北市政府地政處之答辯書中，就上開時日帶看或仲介過程所為之陳述，均僅提及限制登記等語，並未提及「查封」二字，顯不相符。本院審酌甲○○於該答辯書中自承：「當時賣方之夫確有表達『因其眼睛失明故房屋被限制登記』」、「賣方與安泰銀行間之真正債務糾紛原因為何，是借款債務未清償而遭查封？或是因保證他人債務受牽連？或安泰銀行確是因為賣方之夫眼睛失明而查封該不動產？此應屬其個人隱私，應無強迫其必須對第三人公開之道理。且此內情為何，實與買方之權益無關」。則甲○○顯然將系爭房地遭限制登記之真正原因當作戊○○之個人隱私，而未加以深究，遑論向丙○○為該限制登記屬查封登記之說明。
⑷綜上，甲○○於丙○○簽立不動產買賣意願書前，並未提出
不動產說明書給丙○○，亦未曾詳實告知丙○○系爭不動產遭限制登記之真正原因，顯然違反上開條例所規範經紀人員之作為義務，而屬可歸責，永慶房屋既為甲○○之雇用人，亦應負同一責任亦屬可歸責。
⒉按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。又上揭所謂「物之性質」，係指足以影響物的使用及價值的事實法律關係。至於交易上是否重要，則應就各該法律行為的典型交易目的加以認定。本件丙○○主張因戊○○與永慶房屋刻意扭曲限制登記之原因及意義，致其因而誤解「限制登記乃因賣方之夫眼睛失明並為保障視障者而設」，在甲○○慫恿下，始願意簽發408萬元本票作為給付定金之用，若其知悉系爭房地有被查封登記，必不願意為承買之意思等語。查，系爭房地遭強制執行而為查封登記，為交易上認為重要之物之性質，已如前述，而戊○○蓄意隱瞞該限制登記屬查封登記之事實，及因永慶房屋未曾詳實告知丙○○系爭不動產遭限制登記之真正原因，亦如上述。又不動產買賣有其風險性及專業性，一般之買方實屬資訊上之弱勢，是本件丙○○因信任戊○○提供之資訊及永慶房屋提供之專業服務，致有所誤解，而為承買之意思表示，洵難認其有過失，則其於97年5月16日委託律師發函丙○○及永慶房屋，撤銷承買之意思表示，核屬有據。戊○○與丙○○間就系爭房地之買賣契約既經撤銷，則渠等間就系爭房地之買賣關係為不存在，又因戊○○與永慶房屋為可歸責，則丙○○僅請求永慶房屋返還系爭定金，誠屬可採。至另一爭點即「丙○○主張系爭定金為違約金而應予酌減，是否可採？」，則無加以論述之必要。
五、綜上所述，本件戊○○與丙○○未能簽訂買賣契約，及為後續之履約，為可歸責於戊○○及永慶房屋，丙○○撤銷承買之意思表示，為合法有據。從而，本訴部分戊○○請求永慶房屋應給付10萬元及交付系爭本票，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，亦不予准許；至主參加訴訟部分，丙○○先位聲明請求永慶房屋返還10萬元及系爭本票，並確認其與戊○○間就系爭房地之買賣關係不存在，為有理由，均應予以准許。其先位聲明既有理由，本院即無須就其備位聲明再為審酌。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經逐一審酌後，本院認與判決之結果不生影響，不再一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條、第79條及第85條第1項。
中 華 民 國 98 年 7 月 16 日
民事第四庭 審判長法 官 周祖民
法 官 張瑜鳳法 官 賴武志以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 7 月 16 日
書記官 施若娟附表：
┌───┬──────┬─────┬───────┬─────┐│發票人│ 發票日 │ 到期日 │金額（新台幣）│ 本票號碼 │├───┼──────┼─────┼───────┼─────┤│丙○○│97年3月21日 │ 未載 │ 4,080,000元 │TH0000000 │└───┴──────┴─────┴───────┴─────┘