臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第5743號原 告 己○○訴訟代理人 乙○○
陳信亮律師被 告 戊○○訴訟代理人 林啟瑩律師被 告 老行家國際燕窩股份有公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 丁○○
林家慶律師被 告 元弘興有限公司法定代理人 庚○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國98年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告戊○○應將坐落臺北市○○區○○路一段八十號號一樓、八十二號一樓及八十號地下室即附圖編號A、A1、B、C、D所示之房屋遷讓交還原告。
被告老行家國際燕窩股份有限公司應將坐落臺北市○○區○○路一段八十號、八十二號一樓如附圖編號A部份及八十號地下室即如附圖編號A1之房屋遷讓交還原告。
被告元弘興有限公司應將坐落臺北市○○區○○路一段八十號及八十二號一樓如附圖編號C、D部份之房屋遷讓交還原告。
被告戊○○與被告老行家國際燕窩股份有限公司、元弘興有限公司就上開遷讓房屋部份，於其中一人遷讓完畢部份，其餘被告就相同房屋範圍內免為給付之義務。
被告戊○○應給付原告新臺幣陸佰零叁萬元，及自民國九十七年五月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國九十八年十月二十三日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹佰萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
本判決於原告以新臺幣貳佰捌拾柒萬元為被告預供擔保得假執行。但被告戊○○以新臺幣捌佰伍拾玖萬元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告戊○○負擔二分之一，餘由被告老行家國際燕窩股份有限公司、被告元弘興有限公司負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，原告得將原訴變更或追加他訴。民事訴訟法第255 條第1 項第2款、第3 款分別定有明文。經查，本件原告原起訴聲明為：
㈠被告戊○○應給付原告新台幣（下同）138 萬3,000 元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告戊○○應自臺北市○○區○○路1段80號1樓、82號1 樓及80號地下室之建物遷出，將建物騰空交還原告。㈢被告老行家國際燕窩股份有限公司應自臺北市○○區○○路1 段80號1 樓、82號1 樓如調解聲請狀附圖A 部份及
80 號 地下室全部之建物遷出，將房屋交還原告。㈣被告萊卡兒國際有限公司大安分公司應自臺北市○○區○○路1 段
80 號1樓、82號1 樓如調解聲請狀附圖B 部份之建物遷出，將房屋交還原告。㈤被告甲0000000應自臺北市○○區○○路1 段80號及82號1 樓如調解聲請狀附圖C 部份之建物遷出，將房屋交還原告。嗣於民國97年9 月19日以書狀擴張聲明為：㈠被告戊○○應給付原告466 萬4,000 元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。並應自97年9 月23日起至遷讓房屋之日止按月給付原告134 萬元。㈡被告戊○○應自臺北市○○區○○路1段80號1 樓、82號1 樓及80號地下室之建物遷出，將建物騰空交還原告。㈢被告老行家國際燕窩股份有限公司應自臺北市○○區○○路1 段80號、82號1 樓如調解聲請狀附圖A 部份及
80 號 地下室全部之建物遷出，將房屋交還原告。㈣被告萊卡兒國際有限公司大安分公司應自臺北市○○區○○路1 段
80 號 、82號1 樓如調解聲請狀附圖B 部份之建物遷出，將房屋交還原告。㈤被告甲0000000應自臺北市○○區○○路1 段80號及82號1 樓如調解聲請狀附圖C 部份之建物遷出，將房屋交還原告。㈥被告戊○○與被告老行家國際燕窩股份有限公司、萊卡兒國際有限公司、甲0000000就遷讓房屋部份，於其中一人遷讓完畢部份，其餘被告就相同建物範圍內免為給付之義務。又於97年5 月20日以書狀撤回對被告甲0000000之請求，經被告甲0000000於98年6 月17日準備程序期日同意撤回，而追加元弘興有限公司為被告並更正聲明為：㈠被告戊○○應給付原告466萬4,000 元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。並應自97年9 月23日起至遷讓房屋之日止按月給付原告134 萬元。㈡被告戊○○應自臺北市○○區○○路1 段80號1 樓、82號1 樓及80號地下室即土地複丈成果圖編號A 、A1、B 、C 、D 所示之建物遷出，將建物騰空交還原告。㈢被告老行家國際燕窩股份有限公司應自臺北市○○區○○路1 段80號、82號1 樓如土地複丈成果圖編號A 部份及80號地下室即編號A1之建物遷出，將房屋交還原告。㈣被告萊卡兒國際有限公司大安分公司應自臺北市○○區○○路1 段80號、82號1 樓如土地複丈成果圖編號B 部份之建物遷出，將房屋交還原告。㈤被告元弘興有限公司應自臺北市○○區○○路1 段80號及82號1 樓如土地複丈成果圖編號C 、D 部份之建物遷出，將房屋交還原告。㈥被告戊○○與被告老行家國際燕窩股份有限公司、萊卡兒國際有限公司大安分公司、元弘興有限公司就遷讓房屋部份，於其中一人遷讓完畢部份，其餘被告就相同建物範圍內免為給付之義務。㈦第1項請求請准供擔保宣告假執行。復於98年6月17日準備程序期日以言詞撤回對被告萊卡兒國際有限公司大安分公司之請求，經被告萊卡兒國際有限公司大安分公司當庭同意撤回，並更正聲明為：㈠被告戊○○應給付原告466萬4,000元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。並應自97年9月23日起至遷讓房屋之日止按月給付原告134 萬元。㈡被告戊○○應自臺北市○○區○○路1段80號1樓、82號1 樓及80號地下室即土地複丈成果圖編號A、A1、B、C、D所示之建物遷出，將建物騰空交還原告。
㈢被告老行家國際燕窩股份有限公司應自臺北市○○區○○路1段80號、82號1樓如土地複丈成果圖編號A 部份及80號地下室即編號A1之建物遷出，將房屋交還原告。㈣被告元弘興有限公司應自臺北市○○區○○路1段80號及82號1樓如土地複丈成果圖編號C、D部份之建物遷出，將房屋交還原告。㈤被告戊○○與被告老行家國際燕窩股份有限公司、元弘興有限公司就遷讓房屋部份，於其中一人遷讓完畢部份，其餘被告就相同建物範圍內免為給付之義務。㈥第1項請求請准供擔保宣告假執行。末於98年11月13日以書狀變更上開聲明為：㈠被告戊○○應給付原告1,157萬4,000元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。並應自98年10月23日起至遷讓房屋之日止按月給付原告134萬元。㈡被告戊○○應自臺北市○○區○○路1段80號1樓、82號1樓及80號地下室即土地複丈成果圖編號A、A1、B、C、D所示之建物遷出，將建物騰空交還原告。㈢被告老行家國際燕窩股份有限公司應自臺北市○○區○○路1段80號、82號1樓如土地複丈成果圖編號A部份及80號地下室即編號A1之建物遷出，將房屋交還原告。㈣被告元弘興有限公司應自臺北市○○區○○路1段80號及82號1樓如土地複丈成果圖編號C、D部份之建物遷出，將房屋交還原告。㈤被告戊○○與被告老行家國際燕窩股份有限公司、元弘興有限公司就遷讓房屋部份，於其中一人遷讓完畢部份，其餘被告就相同建物範圍內免為給付之義務。㈥請准供擔保宣告假執行。核其訴之聲明變更追加，所主張基礎事實相同，僅將所請求內容調整並減縮應受判決事項聲明，揆之首揭說明，其所為訴之變更應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：㈠其與被告戊○○於95年7 月26日訂有房屋租賃契約（下稱系
爭租約），約定承租臺北市○○區○○路1段80號、82號1樓及80號地下室全部（下稱系爭房屋），租期自95年8月21日至100年8月20日止為期5年。按系爭租約19條第1項約定：「房屋租賃所得稅應由乙方（即被告戊○○）負擔並向稅捐稽徵處繳納，應於年底將扣繳憑單交予甲方（即原告）」及第
3 條約定：「…每月應繳月租金新台幣陸拾柒萬元（未稅）整…」之文意觀之，原告每月所收租金係實收而不含房屋租賃所得稅，被告戊○○應另繳納原告房屋租賃所得稅，即相當於扣繳額即依10％計算之稅款部份應由被告戊○○負擔。
被告戊○○依約應支付第1年之月租金為65萬元、第2年月租金為67萬元，計至97年4 月22日止以10％計算之租賃所得扣繳稅額合計131萬4,000元。
㈡另依系爭租約第7條第2項約定：「…未經甲方同意不得將房
屋全部、出借、頂讓或以其他方式供他人使用，或將租賃權讓於他人。」詎被告戊○○將所承租之系爭房屋80號及82號
1 樓2戶之隔間打除，將1樓改成3戶，再予轉租予被告老行家國際燕窩股份有限公司（下稱老行家公司）、訴外人萊卡兒國際股份有限公司大安分公司（下稱萊卡兒公司）及甲0000000，而未得原告同意，事前亦為原告所不知，被告戊○○實已違反系爭契約第7條第2項之約定，原告遂依系爭租約第15條約定函知被告戊○○終止租約及限期於收受通知後10日內搬遷。被告戊○○於97年4月22日收受原告通知，是系爭租約於97年4月22日發生契約終止之效力，被告戊○○未於收受通知後10日內搬遷，對系爭房屋即為無權占有。又被告老行家公司雖係向被告戊○○轉承租，惟未獲原告同意，被告戊○○之轉租係屬違約，然被告老行家公司應為無權占有，被告元弘興有限公司（下稱元弘興公司）於百盛名店遷出後占有使用中，此一占有人之改變係於本件訴訟繫屬後始發生，對原告而言亦為無權占有，是原告依民法第76
7 條請求渠等應返還系爭房屋，且因被告戊○○之轉租係屬違約之處分行為，對原告自不生拘束力，被告老行家公司等就轉承租部分系爭房屋之占有行為，係屬無權占有之侵權行為，爰依民法第184第1項請求渠等回復原狀。
㈢既原告與被告戊○○間系爭租約已於97年4月22日終止，被
告等仍拒不遷讓交還系爭房屋，依系爭租約第12條約定「…乙方應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還甲方，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照房租貳倍計算之違約金。」原告自得請求以97年4月終止時月租金67萬元計算，以2倍計算之違約金為134萬，而被告戊○○僅依原租金之金額給付違約金67萬元，是被告自97年4月23日起，每月均短付違約金67萬元，計至98年10月22日止，短付18個月共10,260,000萬元之違約金。合計至
98 年10月22日止，被告戊○○已積欠原告扣繳稅款及違約金計11,574,000元（1,314,000元＋10,260,000元＝11,574,
000 元）；另自98年10月23日起至被告戊○○遷讓房屋之日止，每月應給付原告134萬元之違約金。
㈣並聲明：①被告戊○○應給付原告11,574,000元，及自調解
聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。並應自98年10月23日起至遷讓房屋之日止按月給付原告134萬元。②被告戊○○應自臺北市○○區○○路1段80號1樓、82號1樓及80號地下室即土地複丈成果圖編號A、A1、B、C、D所示之建物遷出，將建物騰空交還原告。③被告老行家國際燕窩股份有限公司應自臺北市○○區○○路1段80號、82號1樓如土地複丈成果圖編號A部份及80號地下室即編號A1之建物遷出，將房屋交還原告。④被告元弘興有限公司應自臺北市○○區○○路1段80號及82號1樓如土地複丈成果圖編號C、D部份之建物遷出，將房屋交還原告。⑤被告戊○○與被告老行家國際燕窩股份有限公司、元弘興有限公司就遷讓房屋部份，於其中一人遷讓完畢部份，其餘被告就相同建物範圍內免為給付之義務。⑥請准供擔保宣告假執行。
㈤對被告抗辯之陳述⒈被告戊○○部分
原承租人即被告戊○○與原告訂立之系爭租約第7條已約定非經原告同意，不得將房屋全部轉租，其目的即在限制原承租人將系爭房屋全部轉租，不論同時或分次為之，均在限制之列，被告戊○○未經原告同意而有全部轉租之事實，即構成違約。又被告元弘興公司使用之複丈成果圖編號C部分後方另有編號D部分之隔間，此為被告戊○○於百盛名店退租後轉租予被告元弘興公司時刻意劃出之空間，係為臨訟而刻意製造之假象，被告等不能以此作為其非為全部轉租之抗辯。被告戊○○抗辯原告逾96年7月間即已知全部轉租等情，係屬矛盾而不實。被告戊○○承租之系爭房屋範圍有部分空間原設計固為2停車位，該停車格係位於室內，惟因室內地面高於大安路路面甚多，除有高出路面之紅磚道之外，紅磚道上另有騎樓墊高，室內地面又高於騎樓，是該室內停車格自始不可能供車輛出入停車之用，原告購入系爭房屋時停車位即已不存在而為室內一部份使用，並無未將該停車位交付使用之情，原告將系爭房屋出租予被告戊○○時原停車格之位置已成為室內之一部分，原告亦以當時系爭房屋室內狀況交付予被告戊○○，被告戊○○初以之為店面營業使用，後將系爭房屋（連同停車格之位置）分隔為三間分別轉租予被告老行家公司等，其中靠右側之停車格位置係在被告老行家公司承租使用範圍內，二處停車格之位置均由被告等以店面使用，並無停車格部分不能使用之情，是被告戊○○以此主張扣減租金於法無據。又依所得稅法第89條第1項之規定，機關、團體、學校、事業、執行業務者，就承租所給付之租金應辦理稅款之扣繳，因此所實付之租金，係扣除繳稅款之後之餘額，系爭租約第3條約定「月租金65萬元（未稅）」，以「未稅」二字加以標示，即表示65萬元之租金係原告所實收之租金，因此租賃所得稅款之扣繳稅款需外加，乃有系爭租約第19條第1項「房屋租賃所得稅應由乙方負擔並向稅捐處繳納，應於年底將扣繳憑單交予甲方」之約定。且被告戊○○原係以負責經營之營利事業「品驊餐館有限公司」（下稱品驊公司）向原告下訂承租，因此租約原即以由品驊公司承租之內容加以協議，當時雙方即言明原告每月租金65萬元係實收，品驊公司每月依法應辦理扣繳之稅款，則由品驊公司自行負擔，乃有系爭契約月租金65萬元之係「未稅」及第19條扣繳稅款由承租人負擔之配套約定，惟正式簽約時，被告戊○○始臨時改由個人名義承租，其餘租約並無更動，
65 萬元係未稅之性質亦無變更，僅因個人承租之故無需辦理稅款之扣繳，而應由原告於年度申報時繳納，是被告戊○○應於每月支付65萬元之租金外，另應支付依10％計算扣繳之稅額及6萬5,000元。原告與被告戊○○間所訂系爭租約第12條之約定租約終止或期滿承租人未即時遷出返還房屋時，原告得請求2倍租金計算之違約金。此一違約金之約定，係屬損害賠償總額性之違約金，而以原租金加1倍之方式約定違約金，符合社會一般經驗法則，況被告戊○○與被告老行家公司約定違約金亦為2倍租金計算，足見原告與被告戊○○關於違約金之約定並無過高，又被告戊○○自被告老行家公司等3名轉承租人每月收取之租金高達91萬6,666元，扣除每月給原告之租金及部分違約金67萬元，被告戊○○每月轉租賺得24萬6,666元之租金差額之不法利益，被告戊○○依約按月賠償原告134萬元，固較被告戊○○轉租所得為高，此乃違約金之必然效果，否則違約金即無任何約束或警惕之作用，故本件違約金之約定應無過高。
⒉被告老行家公司部分
原告收受被告戊○○97年8月21日面額67萬之支票及97年9月至98年7月面額均為67萬元之支票11紙，是作為兩造間終止租約後違約金之一部分，原告本有權收取違約金，否則豈非讓被告戊○○於終止租約後反得免付代價而繼續使用原告之系爭房屋，原告業已存證信函申明之。被告老行家公司向被告戊○○承租時，本應就其出租人是否有權出租詳加查詢，如被告戊○○明知未經原告同意不得全部轉租，而明知故犯，甚未出示原始租約供次承租人評估被告戊○○之轉租是否適法有據，係被告戊○○故意隱匿，原告本基於系爭契約行使權利，並無違反誠信原則。
二、被告則以：㈠被告戊○○部分⒈按系爭租約第7條第2項約定：「…經甲方同意，乙方得將房
屋一部分轉租予他人，但未經甲方同意不得將房屋全部出借、頂讓或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。」應係原告不同意被告將系爭房屋全部一次「出借、頂讓或以其他方式供他人使用或被告讓與租賃權予他人」，但如係分次以一部份轉租予他人，則非在但書排除之列，仍應回歸該項原則即「乙方（即被告戊○○）得將房屋一部份轉租予他人」之約定處理，伊與被告老行家公司、訴外人旺紅國際股份有限公司（下稱旺紅公司）、萊卡兒公司各自間成立之租賃關係，各承租人均非相同，承租之時間亦不同，自與系爭租約第7條第2項無悖。原告最遲於96年7月間即知系爭房屋有3名次承租人存在，但原告竟於9個月後，才因兩造對於稅捐負擔為何有所爭執，始函告伊終止系爭租約，並於起訴時稱其事前並不知情亦未同意，顯不合常理，況按複丈成果圖編號D部分並未出租，伊並無原告所稱全部轉租之情。且臺北市政府都市發展局於96年7月30日函文原告，要求原告申請系爭房屋之室內裝修審查許可，原告即明知系爭房屋已全非由伊使用。再者，臺北市政府都市發展局於96年6月3日函文原告之內容所示，更明原告無不知且已同意系爭房屋於
96 年7月間有關室內裝修之情事。⒉又伊為個人承租，非扣繳義務人，更無辦理扣繳之問題，故
系爭租約第19條第1項之約定應只適用於承租人為營利事業單位之情形，伊應無適用。且系爭租約第3條已約定每月租金為65萬元或67萬元所特別指明之「未稅」，依常理即係指不含營業稅而言，並非不含出租人之綜合所得稅。依所得稅法第14條規定房屋租賃所得應加計於房屋出租人即原告之綜合所得稅總額，原告自應自行繳納因此而生之所得稅，是伊並無義務為原告繳納該稅款，原告請求給付相當於扣繳額之金額自無理由。
⒊另依系爭租約第7條第1項約定：「本房屋係供營業之使用」
而按建築法第73條第2項、同法第91條第1項第1款，原告應維護系爭房屋合法使用與其構造及設備安全，惟伊竟無法使用系爭房屋之停車位作為營業使用，再出租人應擔保租賃物交付予承租人時，無減少其價值、通常效用或租約預定效用之瑕疵，既系爭房屋原告明知係供營業使用，原告應擔保系爭房屋具備申請合於營業使用所需一切資格，包含足使伊依建築法規定，申辦合法室內裝修之能力，是伊得依民法第347條準用同法第359條規定，請求減少下列相當於停車位面積之租金，就95年8月21日起至96年8月20日止，已按月繳納租金65萬元，共計780萬元，扣除不能使用之10坪面積，主張原告應退還91萬7,64 7元（00000000元÷85坪×10坪＝917647元）；又伊自96年8月21日起至97年3月21日止，已按月繳納租金67萬元，共計46萬9,000元扣除不能使用之10坪面積，原告亦應退還被告55萬1,764元（469,000元÷85坪×10坪＝551,764元），合計應退還伊146萬9,411元。且自97年3月22日起至租約終止之日，每月所繳納之租金扣減不能使用之10坪面積，應酌減為59萬1,176元（670,000元÷85坪×75坪＝591,176元）。
⒋末系爭租約關於違約金之約定應屬過高，且僅於系爭租約第
12 條約定關於租賃物之返還才有違約金之約定，即限於租約期滿或終止時，伊未將系爭房屋遷讓交還予原告時，原告始得請求自終止系爭租約之翌日起至遷讓完竣日止，按租金
2 倍計算之違約金，本件並無適用等語，資為抗辯。⒌並聲明：①原告之訴駁回。②如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告老行家公司部分
旺紅公司、被告老行家公司、萊卡兒公司分別於96年6 月1日、96年7 月18日、96年11月9 日與被告戊○○簽立房屋租賃契約，旺紅公司後再於96年8 月1 日將其承租之部份出租予百盛名店。由此觀之，被告戊○○係分別出租系爭房屋80號、82號，而非屬全部轉租之情況，且由被告戊○○與旺紅公司、被告老行家公司、萊卡兒公司所簽立之契約觀之，每份契約之附圖所示出租範圍均不相同，是被告戊○○未必將系爭房屋全部轉租。退步言之，原告客觀上應容易瞭解被告戊○○使用系爭房屋之狀況，惟原告竟未曾為任何反對意見之表示而持續按月收受被告戊○○之租金，在進行調解時原告亦當場收受被告戊○○所支付之租金支票，應推論其原告默示同意被告戊○○之全部轉租之情。按系爭租約第19條第
3 項約定「乙方保證部份分租之情形不會產生任何糾紛，若因分租產生任何問題，乙方應對甲方負全部之責任。」可知原告與被告戊○○簽約當時已預見被告戊○○將分租系爭房屋予第三人之情況，只要分租之情形不致影響原告之權益，原則上應對原告無任何之實質損失，原告將與被告戊○○間稅務負擔之相關爭議，擴張為不同意轉租之違約事由，並進而終止租約要求被告等人遷離系爭房屋，使被告等價值數百萬之裝潢將付之一炬，顯有以損害他人為主要目的行使權利之情事，實有違民法第148條之規定等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告元弘興有限公司部分：則未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執之事實查原告主張其為系爭房屋所有權人，與被告戊○○間訂有系爭租約；被告戊○○將系爭房屋80號及82號1樓2戶之隔間打除，並分別於96年6月1日、96年7月18日、96年11月9日各別轉租系爭房屋之一部予旺紅公司、被告老行家公司、萊卡兒公司等情，有系爭房屋建物登記第二類謄本影本、房屋租賃契約及被告戊○○與旺紅公司、被告老行家公司、萊卡兒公司間之房屋租賃契約在卷可稽（分見本院卷第252頁、本院臺北簡易庭97年度北調字第320號卷，下稱北調卷，第8頁至第9頁、本院卷第101頁至第124頁），復經本院赴現場勘驗，並囑託臺北市大安地政事務所實施測量鑑定屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽（見本院卷第179、184），且為被告所不爭執，均堪信為真實。
四、兩造爭執之事實原告主張被告戊○○違反兩造間系爭租約第19條第1項約定未支付相當於扣繳之稅款，且違反系爭租約第7條第2項約定未經原告同意將系爭房屋全部轉租予他人，遂終止系爭租約並請求違約金等語，為被告等所否認，並以前開情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠原告主張被告戊○○應依系爭租約第19條第1項負擔相當於扣繳稅款之金額，有無理由？如有，金額若干？㈡被告戊○○有無違反系爭租約第7條第2項約定？原告終止系爭租約有無理由？㈢原告請求被告戊○○給付違約金有無理由？其約定之違約金金額是否過高而應予酌減？㈣被告戊○○得否以原告未提供系爭房屋竣工圖所示之停車位，而主張依使用面積比例扣減月租金或抵銷？
五、得心證之理由：㈠原告主張被告戊○○應依系爭租約第19條第1項負擔相當於
扣繳稅款之金額，有無理由？如有，金額若干？⒈按「納稅義務人有下列各類所得者，應由扣繳義務人於給付
時，依規定之扣繳率或扣繳辦法，扣取稅款，並依第92條規定繳納之：二、機關、團體、學校、事業、破產財團或執行業務者所給付之薪資、利息、租金、佣金、權利金、競技、競賽或機會中獎之獎金或給與、退休金、資遣費、退職金、離職金、終身俸、非屬保險給付之養老金、告發或檢舉獎金、結構型商品交易之所得、執行業務者之報酬，及給付在中華民國境內無固定營業場所或營業代理人之國外營利事業之所得。」、「前條各類所得稅款，其扣繳義務人及納稅義務人如下：二、薪資、利息、租金、佣金、權利金、執行業務報酬、競技、競賽或機會中獎獎金或給與、退休金、資遣費、退職金、離職金、終身俸、非屬保險給付之養老金、告發或檢舉獎金、結構型商品交易之所得，及給付在中華民國境內無固定營業場所或營業代理人之國外營利事業之所得，其扣繳義務人為機關、團體、學校之責應扣繳單位主管、事業負責人、破產財團之破產管理人及執行業務者；納稅義務人為取得所得者。」所得稅法第88條第1項第2款、第89條第1項第2款分別定有明文。
⒉原告主張依系爭租約約定，原告每月所收租金係實收而不含
房屋租賃所得稅，被告戊○○應另繳納房屋租賃所得稅云云。惟查，系爭租約第19條第1項固約定：「房屋租賃所得稅應由乙方（即被告戊○○）負擔並向稅捐稽徵處繳納，應於年底將扣繳憑單交予甲方（即原告）」等語，有系爭租約在卷可稽，然參諸上開所得稅法第88條第1項第2款、第89條第1項第2款之規定，租金所得之扣繳義務人不包含自然人在內。次查，本件系爭租約係被告戊○○以個人之名義與原告簽立乙節，為兩造所不爭執。準此，被告戊○○抗辯伊為個人承租，非扣繳義務人，無辦理扣繳之問題，系爭租約第19條第1項之約定，伊應無適用等語，即非無據，堪以採信。況依所得稅法第14條規定房屋租賃所得應加計於房屋出租人即原告之綜合所得稅總額，而由原告自行繳納因此而生之所得稅，從而，原告逕以相當於扣繳額即依10％計算之稅款作為系爭房屋租賃所得稅額，而請求被告戊○○負擔，亦屬無據，是原告主張被告戊○○應負擔相當於扣繳額即依10％計算之稅款，而應給付原告租賃所得扣繳稅額131萬4,000元部分，為無理由，應予駁回。
㈡被告戊○○有無違反系爭租約第7條第2項約定？原告終止系
爭租約有無理由？⒈按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何
適用法律，屬於法院之職權，除非當事人約定之內容違反強制禁止規定而無效者外，應以契約約定之具體內容，探求當事人之真意為判斷基礎，此乃私法自治、契約自由原則之體現。又契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年度上字第1118號判例著有明文，是有關契約條文之解釋，首須就契約文字觀察判斷是否表示當事人真意，如契約文字已表示當事人之真意，則不得反捨契約文字而就過去事實及其他一切證據資料更為曲解，如契約文字未能完全表示出當事人之真意，始得就過去事實及其他一切證據資料探求當事人立約當時之真意而為契約條文之解釋，方符事理。
⒉原告主張：被告戊○○將系爭房屋80號及82號1樓2戶之隔間
打除，將1樓改成3戶，且未得原告同意將系爭房屋全部轉租他人，為被告戊○○、老行家公司所否認，並抗辯：系爭租約不得全部轉租之約定，不包含分次以一部份轉租他人之情形，被告戊○○與被告老行家公司、訴外人旺紅公司、萊卡兒公司各自間成立之租賃關係，各承租人均非相同，承租之時間亦不同，自與系爭租約第7條第2項無悖，況附圖編號D部分並未出租，被告戊○○並無原告所稱全部轉租之情。
⒊經查，被告戊○○將系爭房屋80號及82號1樓2戶之隔間打除
，並分別於96年6月1日、96年7月18日、96年11月9日各別轉租系爭房屋之一部予旺紅公司、被告老行家公司、萊卡兒公司，旺紅公司後再於96年8月1日將其承租之部份出租予百盛名店等情，有被告戊○○與旺紅公司、被告老行家公司、萊卡兒公司間之房屋租賃契約及旺紅公司與百盛名店間之房屋租賃契約在卷可稽（分見本院卷第252頁、北調卷第8頁至第9頁、本院卷第101頁至第124頁、本院卷第86頁至第89頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。至被告戊○○雖抗辯伊係分次以系爭房屋之一部份轉租予他人，並不違背系爭租約第7條第2項房屋不得全部轉租之約定云云。惟觀諸系爭租約第7條第2項約定：「…經甲方（即原告）同意，乙方（即被告戊○○）得將房屋一部分轉租予他人，但未經甲方同意不得將房屋全部、出借、頂讓或以其他方式供他人使用，或將租賃權讓於他人。」之文義，堪認原告係為避免被告戊○○將房屋全部轉租予他人而簽立該約款，約定被告戊○○僅得在原告同意下將房屋之一部分轉租他人，未得原告同意不得將系爭房屋全部轉租他人，兩造締約之真意即屬房屋全部轉租之禁止，是不論被告戊○○係分次轉租或一次全部轉租，均在系爭約款禁止之範圍，被告戊○○抗辯伊係分次以系爭房屋之一部份轉租予他人，不違背系爭租約第7條第2項之約定云云，為無理由，委無足採。
⒋被告戊○○又抗辯附圖所示D部分並未出租，伊並無原告所
稱全部轉租之情云云。然查，依被告戊○○與旺紅公司間房屋租賃契約所附之租賃標的物範圍附件圖所示（見本院卷第108頁），並無如附圖所示C、D部分之區隔；再參以系爭房屋經本院履勘現場，如附圖所示之編號D部分之出入口僅得由附圖C部分進出，並無其他獨立出入口乙節，經本院現場履勘後製有勘驗筆錄附卷足憑（見本院卷第129頁）；復參諸被告戊○○與旺紅公司間房屋租賃契約第1條約定：「租賃標的物：......，面積共計為38坪（含公共設施應分擔部分）」（見本院卷第104頁）等語，足認被告戊○○轉租予旺紅公司之租賃標的物面積為38坪，核與附圖所示C、D部分面積125平方公尺相當等情，堪認原告主張附圖編號D部分之隔間，為被告戊○○於百盛名店退租後轉租予被告元弘興公司時刻意劃出之空間，尚非虛妄，堪以採信，被告戊○○抗辯附圖D部分並未出租，伊並無全部轉租云云，洵無足採。⒌至被告老行家公司抗辯：原告客觀上應容易瞭解被告戊○○
使用系爭房屋之狀況，惟原告竟未曾為任何反對意見之表示而持續按月收受被告戊○○之租金，在進行調解時原告亦當場收受被告戊○○所支付之租金支票，應推論其原告默示同意被告戊○○全部轉租云云。查，原告固自承迄至98年10月
22 日仍有收受兌現被告戊○○支付之支票，惟衡以原告業於97年4月23日發函被告戊○○終止系爭租約，且系爭租約有違約金之約定等情，原告主張其係以收受違約金之意思兌現被告戊○○給付之支票，尚與常情無違，自難以原告收受被告戊○○給付之支票即遽認原告默示同意被告戊○○得將系爭房屋全部轉租。
⒍被告老行家公司另抗辯：原告終止租約要求被告等人遷離系
爭房屋，使被告等價值數百萬之裝潢將付之一炬，有違民法第148 條之規定云云。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條定有明文。且權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737 號判例意旨參照）。是權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，實質上違反權利之社會性，因而不能認係正當行使權利之行為，亦即行使權利因逾越權利之本質及經濟目的，或逾越社會觀念所允許之界限，始成為權利之濫用。如當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45 年台上字第105號判例意旨參照）。經查，原告是否終止系爭租約乃其法律上之權利，尚難以其向被告戊○○主張終止系爭租約即遽認其係以損害被告等為目的，況原告係本於兩造間之系爭租約約定而為系爭租約之終止，係屬租約權利之正當行使，要無違反誠實信用原則可言，是被告老行家公司抗辯原告終止系爭租約係違反民法第148 條誠信原則云云，亦無足採。
⒎綜上所述，原告主張被告戊○○違反系爭租約第7條第2項約
定將系爭房屋全部轉租乙節，應屬有據，堪以採信。被告上開抗辯均為理由，要難採信。
⒏再查，系爭租約第15條第2 項約定：「乙方（即被告戊○○
）有下列情形之一者，甲方（即原告）得終止租約：二、違反第七條規定而為使用」等語，有系爭租約在卷足憑，又被告戊○○違背系爭租約第7條第2項約定，業如上述，是原告自得依上開約定，終止系爭租約。再查，原告主張其於97年
4 月18日以律師函送達被告戊○○，向被告戊○○為終止系爭租約之意思表示，而該函已於97年4月22日送達被告戊○○等情，有陳信亮律師事務所97年4月18日亮所字第0403號函、被告戊○○收受上開律師函回執在卷可稽（見北調卷第
16 頁至第18頁），且為原告與被告戊○○所不爭執，是系爭租約已於97年4月22日因合法終止，而失其效力。從而，原告依據民法第767條及租賃之法律關係，請求被告戊○○遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
⒐另原告主張被告老行家公司占有系爭房屋如附圖所示A、A1
部分，為被告老行家公司所不爭執，堪信為真實。原告又主張被告元弘興公司占有系爭房屋如附圖所示C、D部分，被告元弘興公司對於原告主張之事實，經受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項本文，視同自認，堪信原告上開主張為真實。另被告老行家公司、元弘興公司雖向原告分別承租系爭房屋如附圖所示A、A1及C、D部分，惟原告既已合法終止系爭租約，被告老行家公司、元弘興公司即無權就系爭房屋繼續為使用收益，而被告老行家公司、元弘興公司亦不得持彼等與被告戊○○間所訂立之租賃契約對抗原告，是彼等仍繼續占有使用原告所有系爭房屋如附圖所示A、A1及C、D部分，即屬無權占有。從而，原告依據民法第767條規定，請求被告老行家公司、元弘興公司分別遷讓返還系爭房屋如附圖所示A、A1及C、D部分，亦屬有據，應予准許。
㈢原告請求被告戊○○給付違約金有無理由？其約定之違約金
金額是否過高而應予酌減？⒈按約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意志，已任意
給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依民法第252條之規定，法院均得酌減至相當之金額（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。而得予酌減之違約金係包括懲罰性違約金及損害賠償額預定性違約金（最高法院50台抗字第55號判例參照）。又是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，並債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益，減少其違約金金額（最高法院49年台上字807號判例參照）。
⒉依系爭租約第12條約定「…乙方（即被告戊○○）應於租約
期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還甲方（即原告），不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照房租貳倍計算之違約金。」（見北調卷第8頁背面）。系爭租約已於97年4月22日經原告合法終止，而被告戊○○迄未遷讓返還系爭房屋，是原告依據上開約定，請求被告戊○○給付自系爭租約終止之翌日即97年4月23日起，至遷讓返還系爭房屋之日止之懲罰性違約金，應屬有據。惟參諸前揭最高法院判例意旨，系爭租約約定95年8月21日起至96年8月20日止每月租金為65萬元、96年8月21日起至100年8月20日止每月租金為67萬元，而被告戊○○將系爭房屋轉租予旺紅公司、被告老行家公司、萊卡兒公司合計為每月916,666元，是本院斟酌上開情節，認原告請求被告戊○○給付按照系爭租約終止時之月租金67萬元房租2倍計算之違約金即134萬元之懲罰性違約金，尚屬過高，應以每月給付1,005,000元為適當。又原告自承被告戊○○自系爭租約終止後即97年4月23日迄至98年10月22日每月已給付原告67萬元，是扣除上開金額，原告請求被告戊○○給付自97年4月23日迄至98年10月22日每月短付之違約金即335,000元，合計共603萬元（335,000元×18個月＝603萬元），及自98年10月23日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告1,005,000元部分為有理由，逾此部分，為無理由，應予駁回。
⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。原告對被告得請求之違約金，係未約定期限之給付，亦未約定遲延利率，是原告另請求自調解聲請狀繕本送達之翌日即97年5月20日（調解聲請狀繕本送達日為97年5月19日，有送達證書在卷可稽，見北調卷第21頁）起加計百分之五之利息，於法有據，亦應准許。
㈣被告戊○○得否以原告未提供系爭房屋竣工圖所示之停車位
，而主張依使用面積比例扣減月租金或抵銷？⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。民法第354條第1項前段固定有明文。次按本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。民法第347條亦定有明文。然所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。
⒉被告戊○○抗辯因系爭房屋原始設計中其室內設有停車格，
致伊無法使用系爭房屋之停車格作為營業使用，且其申請之室內裝修均因系爭房屋室內設有停車格，致無法獲合法許可，是伊得請求減少相當於停車格面積之租金或以該金額與原告得請求之數額相抵銷云云，為原告所否認，並以前詞置辯。經查，被告戊○○抗辯系爭房屋原始設計中其室內設有停車格等情，有其提出之系爭房屋竣工圖為證（見本院卷第131頁），且為原告所不爭執，堪信為真實。然查，原告主張上開停車格部分，於原告與被告戊○○簽立系爭租約時即作為室內一部份使用，為被告戊○○所不爭執。再查，被告戊○○後將系爭房屋（連同停車格之位置）分隔為三間分別轉租予次承租人，其中停車格位置均在次承租人承租使用範圍內，而由次承租人以店面使用，亦有被告戊○○與次承租人之租賃契約及本院98年3月6日勘驗筆錄在卷可參，並為被告戊○○所不爭執，則被告戊○○抗辯其無法使用系爭房屋之停車格部分作為營業使用云云，應非可取。至被告戊○○抗辯因系爭房屋室內設有停車格，致無法獲室內裝修之合法許可等情，縱屬真實，然被告戊○○將系爭房屋轉租他人使用並收受租金，業如上述，被告戊○○亦未能舉證證明其因而受有何損害，則被告戊○○請求原告負瑕疵擔保責任，並依使用面積比例扣減月租金，即屬無據。
六、綜上所述，原告主張被告戊○○應依系爭租約第19條第1項給付相當於扣繳稅款之房屋租賃所得稅部分，為無理由，應予駁回。被告戊○○違反系爭租約約定將系爭房屋全部轉租他人，原告終止系爭租約，為有理由，則原告本於民法第767條規定請求被告給付如主文第1項至第第4項所示之部分，為有理由，並依系爭租約約定請求被告戊○○給付違約金部分，亦屬有據，惟其請求之違約金數額應予酌減，是原告請求被告戊○○給付603萬元，及自97年5月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自98年10月23日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告1,005,000元部分，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。被告戊○○抗辯原告應負擔瑕疵擔保責任云云，為無理由，應予駁回。
七、原告及被告戊○○均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 98 年 11 月 25 日
民事第六庭 審判長法 官 朱漢寶
法 官 楊晉佳法 官 陳雯珊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 11 月 25 日
書記官 陳彥樺