臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第5876號原 告 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳俊宏律師被 告 德雄汽車有限公司法定代理人 己○○追加被告 丙○○上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國98年7 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、請求之基礎事實同一者、或不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款分別定有明文。又被告於訴之變更追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，亦為民事訴訟法第255 條第2 項所明定。本件原告起訴時主張其所有之臺北市○○區○○段四小段第143 號建物，門牌號碼臺北市○○市○○路○○巷○○弄○○號房屋（下稱系爭建物），係分別坐落臺北市○○區○○段四小段第100 、101 地號之土地上，原告則為土地所有權人之一，惟被告德雄汽車有限公司（下稱德雄公司）無權占用部分前揭第100 地號土地（下稱系爭土地），並搭建違章建物經營汽車板金烤漆業務，而本於所有權之法律關係，請求被告德雄公司拆除違章建築後，返還無權占用之土地，所為應受判決事項之聲明為：被告應將系爭建物後方之違章建物拆除，並將土地返還予原告及其他共有人全體。
嗣於訴訟送達後，原告另於民國97年12月19日以書訴為訴之變更、追加（見本院卷第121 頁）另主張系爭土地上之違建實係丙○○所有，而現由被告德雄公司使用，遂追加丙○○為共同被告，並變更訴之聲明，所為應受判決事項之聲明為：㈠被告德雄公司應將放置於系爭建物後方面積72平方公尺土地（位置如附圖）上物品遷移，並停止使用系爭土地；㈡被告丙○○應將系爭建物後方面積72平方公尺土地上之建物築物拆除（位置如附圖），並將系爭土地返還予原告及其他共有人全體。經核，原告前揭所為追加被告丙○○及變更訴之聲明之主張，其基礎事實仍以原告所共有之系爭土地遭被告丙○○、德雄公司無權占用之事實為據，在社會生活上可認為相關連，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具一體性，對於被告之防禦及訴訟之終結亦無重大不利益，屬於基於同一事實之聲明擴張，而被告丙○○、德雄公司對於訴之追加均無異議而繼續為本案言詞辯論，揆諸前揭法條規定及說明，自應准許原告所為訴之追加、變更。
二、本件被告德雄公司經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，應依原告之聲請，由其對被告德雄公司一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告所有之系爭建物係分別坐落臺北市○○區○○段四小段第100、101地號之土地上，原告為土地所有權人之一，惟被告丙○○並非共有人之一，竟無權占用系爭土地以搭建違章建物，所占用面積為72平方公尺，並且出租予被告德雄汽車有限公司以經營汽車板金烤漆業務，使共有人無法對系爭土地為使用收益，經原告以信函通知返還系爭土地，均未獲置理。為此，爰依民法第767 條之規定，訴請被告拆除違章建物，並返還無權占用之系爭土地予原告及其他共有人等語。
並聲明：㈠被告德雄公司應將放置於系爭建物後方面積72平方公尺土地（位置如附圖）上物品遷移，並停止使用系爭土地；㈡被告丙○○應將系爭建物後方面積72平方公尺土地上之建物築物拆除（位置如附圖），並將系爭土地返還予原告及其他共有人全體。
二、被告方面：㈠被告德雄公司未於最後言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀
為任何聲明，惟據其於97年12月24日言詞辯論期日到庭陳述則以：我在系爭土地租了20多年，不知其情形等語。
㈡被告丙○○則以：
被告原為系爭土地共有人及同地段系爭建物之所有人，至原告訴請拆除臺北市松山地政事務所工地複丈成果圖所示位置A 之違章建物，為被告向前手連同系爭土地一併購得，並已存在逾20年以上。又被告於96年4 月13日委託原告代為銷售系爭建物時，即已明確告知售屋範圍僅止於系爭建物及其所處之土地面積，房屋後方之空地為被告向臺北市政府租用，加蓋違章建築再轉租被告德雄公司，並不在被告委託出售範圍，嗣原告帶訴外人丁○○前來看屋，被告亦有言明出售系爭建物及基地之範圍，該系爭建物後方之空地並非買賣移轉之標的。詎料，當時負責買賣仲介之原告，早已發現該空地其實即為被告共有之土地與基地為同一筆土地，竟故意不告知，意圖從中謀利，在系爭土地及建物過戶後，立即丈量土地面積，並通知被告德雄公司拆除系爭建物後方之違章建物，被告始知係受原告之詐欺，而陷於錯誤，經被告要求以原價買回未果。再者，被告共有系爭土地期間，系爭土地各共有人皆已知悉附圖位置
A 之違章建物存在多年，對於被告管領之該佔用部分土地，均未干涉或異議之情形，堪認就系爭土地業經各共有人默示分管契約約定由被告管理使用，則被告既僅將系爭建物及基地出售予丁○○，從未出售附圖位置A 之違章建物，依民法第425 之1 條規定，在房屋使用期限內與系爭土地有租賃關係存在，尚非無權占有等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告所有之系爭建物係分別坐落臺北市○○區○○段四小段第100、101地號之土地上，原告為土地所有權人之一。
㈡系爭建物後方之土地，即系爭100地號土地上，如附件臺
北市松山區地政事務所土地複丈成果圖所示A部分面積72平方公尺，目前其上有被告丙○○搭建之違章建築，並出租予被告德雄汽車有限公司開設修車廠之用。
㈢前開房地被告丙○○曾於96年4月23日透過原告之仲介，
以860萬元賣予訴外人丁○○。丁○○購買後，因發現A部分遭人占用，原告再以950萬元，購買系爭房地。
四、兩造爭執要點：㈠被告丙○○抗辯系爭違章建物已存在多年，共有人均無反
對之意思表示，故有默示之租約存在，或可適用民法第425條之1之規定認定有租賃關係存在，伊非無權占有，是否可採？㈡被告丙○○復抗辯原告在仲介伊與訴外人丁○○之買賣時
，明知早已發現該空地其實即為被告共有之土地與基地為同一筆土地，竟故意不告知，意圖從中謀利，在系爭土地及建物過戶後，立即丈量土地面積，並通知被告德雄公司拆除系爭建物後方之違章建物，被告始知係受原告之詐欺，而陷於錯誤，經被告要求以原價買回未果，是否得主張不返還系爭土地？
五、得心證之理由：㈠按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所
有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」民法第821條定有明文。
㈡經查被告丙○○搭建之系爭違章建築，據臺北市松山區地
政事務所土地複丈成果圖所示，坐落臺北市○○區○○段四小段100地號，面積72平方公尺，有該複丈成果圖在卷可證，該違章建築坐落之土地原告係共有人之一，應有部分為4分之1，亦有臺北市松山地政事務所土地所有權狀在卷可憑（本院卷第7頁）。
㈢據最高法院85年台上字第1120判決意旨「以無權占有為原
因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，被告既均不爭執原告是系爭違章建築坐落之系爭110地號土地之共有人，自應對其取得占有係有正當權源負舉證責任。另參見最高法院97年台上字第909號判決意旨「所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參看本院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。查原審審據上開事證，綜合研判，並依取捨證據、認定事實之職權行使，合法認定『環翠儷宮大廈』建造完工，住戶即各自於其空地及屋頂空間加蓋違建使用迄今，歷有年所，鄰居均可共見共聞，大廈住戶當無不知之理，並認被上訴人於該大廈空地加蓋系爭違建，全體住戶未為反對之意思，顯非單純之沈默，而係默許同意其分管之協議，進而論斷被上訴人系爭違建難謂為無權占有，依上說明，即無不合」最高法院97年台上字第909號判決意旨可資參照。經查：
⒈原告之職員，即證人甲○○證稱：當時接案時，只有看
房子內部，沒有看系爭違建的使用狀況、未保存登記面積及其內部，被告丙○○也沒有講後方的建物出租給他人，也不知道丙○○與德雄公司己○○有無租約存在，丁○○購入系爭房地後，委託我們再賣，後來的買主發現後方的法定空地被占用等語（見本院卷209頁）。顯見原告仲介被告丙○○與訴外人丁○○之買賣時，均未談及系爭違建，系爭違建自非該買賣契約之標的，此觀原告亦坦認系爭違建仍為被告丙○○所有亦可得知。⒉縱認被告丙○○處分系爭100地號土地之前，亦為該地
之共有人之一，其抗辯系爭違章建築已存在20餘年，亦與原告提出正中不動產估價師事務所之估價報告書記載：本次違建屋齡依承租人表示年代久遠，大約已有30年（本院卷36之1頁）大致相符，依據前開最高法院判決意旨所示，該違建已存在20餘年，共有人對該違建之存在難認不知，並容認其存在，應認有默示之分管契約存在，兩造既不爭執系爭違建既非前開買賣契約之標的，系爭違建之所有權仍在被告丙○○，故被告丙○○仍有使用該違建之合法權源，應可認定。至於被告丙○○將系爭違建坐落之100地號土地共有部分處分予丁○○後，喪失共有人之地位，然新共有人及原共有人仍未依法終止其使用關係，原告亦未說明何以被告丙○○價賣應有部分後，即不得基於原先之分管契約而仍使用系爭土地之法律依據，被告丙○○抗辯基於分管契約使用該土地，即非無據，自難認為被告丙○○為無權占有。⒊縱認被告丙○○處分系爭100地號土地之應有部分後，
已非共有人之身份，質疑該默示分管契約之效力，但依最高法院93年台上字第1328號判決意旨「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：『僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。』足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續『合法使用』該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然『無償使用』該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之『有權使用』，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。
至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題」，依據前開判決意旨，縱不認為被告丙○○基於前開默示的分管契約合法占有系爭土地，亦可直接適用（或至少類推適用）民法第425條之1規定，主張其有權占有，至於原告得否請求租金，乃另一法律問題。從而，被告丙○○既為有權占有，被告德雄公司基於與被告丙○○之租約占有系爭違章建築，亦屬有權占有。
⒋綜上，原告之請求為無理由，應予駁回。
㈣至於被告丙○○抗辯原告仲介其與訴外人丁○○買賣時，
故意不告知系爭違建坐落之土地為共有之土地云云，據前開證人甲○○之證詞可知，當時原告未曾丈量，故並不知系爭違建坐落在買賣標的之土地內，尚乏證據原告有何詐欺之故意，且被告丙○○對原告之法定代理人、證人甲○○、原告之職員戊○○、施嵐斌提出詐欺之告訴，亦為臺灣臺北地方法院檢察署檢察官為不起訴處分，有98年度偵字第9219號不起訴處分書在卷可憑（本院卷211-212頁），故被告辯稱原告有詐騙伊之行為，尚非可採；況且，被告抗辯之該事實，僅為被告得否依據民法第92條第1項撤銷買賣契約之問題，然被告亦未曾撤銷其意思表示；末查，訴外人丁○○業已將系爭房地賣予原告，原告取得系爭房地係基於與丁○○之買賣契約而來，原告縱得撤銷其意思表示，亦無法影響訴外人丁○○與原告間買賣契約之效力，被告該部分抗辯，洵非可採。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及援用之證據，或未為引用之證詞，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明
七、結論：原告之訴無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 26 日
民事第四庭 法 官 趙子榮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 8 月 26 日
書記官 謝榕芝