臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第610號原 告即反訴被告 甲○○訴訟代理人 紀復儀律師
王世宏律師被 告即反訴原告 香港商逸傑貿易股份有限公司台灣分公司兼法定代理人 乙○○訴訟代理人 林之嵐律師
蔡步青律師上列當事人間回復原狀等事件，本院於中華民國99年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先位、備位之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣伍拾萬元，及自民國九十六年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔三分之一，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項得假執行。但反訴被告以新臺幣伍拾萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、本訴部分
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。原告原起訴聲明為：㈠被告應將坐落於臺北市○○○路○ 段○○○ 號及
315 號之1 之房屋全部，回復與民國90年11月30日之原狀，並將該屋返還予原告。㈡被告應自96年7 月1 日起至本判決確定回復原狀止，按月給付原告新台幣（下同）403,200 元。嗣於97年3 月6 日以書狀變更聲明為：㈠被告應將坐落於臺北市○○○路○ 段○○○ 號及315 號之1 之房屋全部，回復與96年6 月21日之原狀，並將該屋返還予原告。㈡被告應自
96 年7月1 日起至本判決確定回復原狀止，按月給付原告403,200 元。復於97年10月24日以書狀追加乙○○為被告，並變更聲明為：㈠被告等連帶應將坐落於臺北市○○○路○ 段○○○ 號及315 號之1 之房屋全部，回復與89年8 月24日之原狀，並將該屋返還予原告。㈡被告等應連帶自96年7 月1 日起至本判決確定回復原狀止，按月給付原告409,000 元。後於98年12月9 日變更聲明為：㈠先位聲明：①被告等應連帶將坐落於臺北市○○○路○段○○○號及315號之1之房屋全部，回復與89年8月24日時之原狀，並將該屋返還予原告。②被告等應連帶自96年7月1日起至本判決確定回復原狀止，按月支付原告409,000元。㈡備位聲明：①被告等應給付原告3,208,275元及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。②被告等應連帶自96年7月1日起至本判決確定回復原狀止，按月支付原告409,000元。經核，有關訴之變更及追加部分，其請求之基礎原因事實尚屬同一，變更之訴與原訴之主要爭點有其共同性，原請求之證據資料於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，被告雖不同意追加，惟依上開民事訴訟法之規定，原告訴之變更及追加應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：㈠先位之訴部分：
被告乙○○為被告被告香港商逸傑貿易股份有限公司臺灣分公司（下稱逸傑公司）之法定代理人，亦為與原告簽立租賃契約之連帶保證人。被告逸傑公司與其於89年8月24日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）及約定書，向其承租坐落臺北市○○○路○段○○○號及315號之1（下稱系爭房屋），嗣分別於90年11月30日、94年1月1日及95年12月21日續約，兩造間之租賃契約於96年6月30日屆至，依照系爭租約及約定書，被告逸傑司應在租期屆滿前，將系爭房屋回復原狀至89年8月24日簽訂約定書時之裝潢狀態。詎被告逸傑公司竟於96年6月22日擅將系爭房屋之附帶增設設施（即屋內之牆壁設施、廁所、燈具、空調設備、管線、天花板、外部屋頂冷卻塔以及1至12樓頂之配管等設備）拆除，並於96年6月29日片面申請拆表斷電，致鐵捲門無法開啟，被告逸傑公司所為顯已違反回復原狀之義務。原告遂於96年8月1日函請被告回復原狀，被告逸傑公司置之不理。而依兩造於95年12月21日所訂之房屋租賃契約中約定每月租金為403,200元，因被告逸傑公司未回復原狀將系爭房屋返還予原告，致原告無法將系爭房屋出租與他人，而受有相當於租金之損害，且因無法將系爭房屋出租，原告每月尚需支付大廈管理費5,800元，被告自應賠償原告此部分之損失。為此，爰依兩造間租賃契約及約定請求被告將系爭房屋回復原狀，並賠償受有相當於租金及大廈管理費之損害。
㈡備位之訴部分：
若原告先位主張回復原狀之範圍及圖說仍未達成具體時，被告亦應依民法第215條規定，以金錢賠償原告回復原狀之損失，並賠償原告受有相當於租金及大廈管理費之損害。
㈢並聲明：
⑴先位聲明：①被告等應連帶將座落於臺北市○○○路○ 段
○○○ 號及315 號之1 之房屋全部，回復與89年8 月24日時之原狀，並將該屋返還予原告。②被告等應連帶自96年7 月1日起至本判決確定回復原狀止，按月支付原告409,000元。
③願供擔保，請准宣告假執行。
⑵備位聲明：①被告等應給付原告3,208,275 元及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
②被告等應連帶自96年7 月1 日起至本判決確定回復原狀止，按月支付原告409,000元。③願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造先於89年8 月24日簽訂租賃契約書及約定書（下稱系爭
約定書），約定由被告逸傑公司承受訴外人高林實業股份有限公司（下稱高林公司）與原告間之租賃契約，租賃期間為
89 年9月1日至90年12月31日止承租系爭房屋。連同使用系爭房屋內之裝潢設施，被告並依系爭89年租約第5條及系爭約定書第4條約定承受高林公司原先給付原告之裝潢設施回復原狀保證金100萬元及押租保證金50萬元。兩造嗣於90年11月30日、94年1月1日、95年12月21日陸續簽訂租賃契約，除租金部分外，其餘約定均與原系爭89年租約相同。
㈡被告逸傑公司於承租期間，91年8、9月間就系爭房屋內部重
新裝潢，原告當時之知悉且並未表示任何意義，兩造更訂有「裝潢及修繕切結書」。被告逸傑公司於系爭95年租約到期（即96年6月31日）前，決定不再續租系爭房屋，即向原告表示不再續約之意思，並於96年6月12日函知原告，如認為被告逸傑公司除將系爭房屋內之所有商品及物品遷空外，未涉及被告逸傑公司智慧財產權部分之附設裝潢設施仍有繼續保留之必要，被告逸傑公司可將該等裝潢設施無償贈與原告，且請求原告於租約到期後，依約返還被告系爭保證金（即裝潢設施回復原狀保證金100萬元及押租保證金50萬元）共
150 萬元。原告對此置之不理，而遲未表示願意接受該等裝潢設施與否，被告逸傑公司遂雇工拆除系爭房屋內之裝潢設施及廣告招牌，並重新粉刷牆壁及清理地板後，將系爭房屋遷空，於96年6月28日提前交還予原告，雙方均確認被告逸傑公司已遷空系爭房屋。而因原告無故拒絕接受被告逸傑公司所交付系爭房屋之遙控器及鑰匙，被告逸傑公司只得於96年6 月29日以快遞交還原告系爭房屋之遙控器及鑰匙，自此系爭房屋已於原告之占有、管領下，被告逸傑公司應毋須再支付大廈管理費。
㈢依兩造系爭89年租約及系爭約定書所約定由被告逸傑公司所
承受高林公司所提供之系爭保證金，續供原告作為回復原狀保證之用，是被告逸傑公司對於系爭房屋之回復原狀義務，應係指高林公司一期與原告間之租約對系爭房屋所負之回復原狀義務而言。又此原始裝潢係繼受自高林公司，並為高林公司所出資裝潢，且由高林公司同意被告逸傑公司繼續使用，以作為被告逸傑公司承受原租約（即高林公司與原告之租約）之條件。按民法第431條第2項之規定及系爭租約第6條之約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利…」即明兩造訂約時之真意應係指承租人（即被告逸傑公司）先將房屋遷空而回復至裝潢前之狀態，再交還予出租人（即原告）。且高林公司交付原告回復原狀之系爭保證金應係為擔保租約期滿時將系爭房屋遷空並回復至尚未裝潢之狀態，則被告逸傑公司既繼受高林公司之租約，是被告逸傑公司應於不承租系爭房屋時，將系爭房屋回復至高林公司承租前之狀態，而非高林公司轉租與被告逸傑公司之房屋裝潢狀態。原告於系爭房屋於76年以前，即已陸續出租予訴外人雍雅公司、荷興公司、高林公司等不同行業基於營業目的為使用、收益，則系爭房屋既出租予各行各業使用，且各承租人之需求或有不同，如被告遺留裝潢設施未予拆除，原告在出租予其後之承租人前，尚須雇工拆除，故一般租賃契約約定承租人於租期屆滿時應將租賃房屋「回復原狀」應係指「騰空」回復原狀。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實：（詳見本院98年10月7 日準備程序筆錄，見本院卷二第138 頁）㈠兩造於89年8 月24日簽立租賃契約書及約定書（被證一、二
），約定自89年9 月1 日起90年12月31日止承租原告所有坐落台北市○○○路○○○ 號、315 之1 號房屋，本訴被告並承受原承租人高林公司原給付本訴原告之裝潢設施回復原狀保證金100 萬元及押租保證金50萬元。
㈡嗣兩造分別於90年11月30日、94年1月1日、95年12月21日簽訂如被證四、五、六之租賃契約。
㈢本訴被告於91年8、9月間就系爭房屋進行重新裝潢；本訴原告簽立如被證八之「裝潢及修繕切結書」。
㈣本訴被告於96年6月29日以快遞方式交還系爭房屋之遙控器、鑰匙予本訴原告。
四、兩造爭執之事實：（詳見本院98年10月7 日準備程序筆錄，見本院卷二第139 頁）㈠本訴原告請求本訴被告將系爭房屋回復至89年8月24日如附
件二所示之原狀，是否有據？本件回復原狀之狀態應為何？㈡本訴原告請求本訴被告應連帶給付相當於租金之損害賠償，
有無理由？金額若干？
五、得心證之理由：㈠先位之訴部分：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第99條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例可資參照。次按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第438 條第1項、第432條分別定有明文，由此可見，承租人應依「約定方法」為租賃物之使用收益，則關於租賃物用益之方法與界限，即應透過「契約解釋」之方式加以確定，如當事人未有明確之約定時，即應依「租賃物之性質而定之方法」為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人設定租賃之目的及交易之習慣，以為決定。查承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物之義務，是兩造租賃契約雖約定原告應於租約屆滿時，「誠心按照原狀遷空交還」，然所謂之「原狀」，除當事人有特別之約定外，應係指承租人以合於契約之「應有」狀態返還，亦即以合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求承租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利，且有違誠信原則。
⒉原告雖主張依照系爭租約及約定書，被告公司應在租期屆滿
前，將系爭房屋回復原狀至89年8月24日簽訂約定書時之裝潢狀態云云。惟查，觀諸兩造89年8月24日及其後陸續簽訂之租賃契約內容（見本院卷第35-53頁），並無約定被告應回復至89年8月24日之狀態。再查，被告抗辯伊於91年8、9月間就系爭房屋進行重新裝潢，致與89年間原先承租之裝潢設施不同，原告當時知悉並未表示異議，且簽訂「裝潢及修繕切結書」等語，業據其提出上開裝潢及修繕切結書為證（見本院卷一第56頁），復為原告所不爭執，從而，堪認被告上開施工裝修行為，已得原告同意，兩造斯時均已認知並同意拆除原裝潢設施全部，毋須保留，可知雙方應無可能仍約定回復之原狀為89年8月24日之狀態，揆諸前開說明，原告請求被告將系爭房屋回復至89年8月24日原始承租之狀態，應無理由。另由原告於本件訴訟中先係主張被告應將系爭房屋回復至90年11月30日之原狀，復主張應回復至96年6月21日之原狀，再主張應回復之89年8月24日之原狀，前後主張反覆，益徵兩造於簽立系爭租約時就系爭房屋回復原狀之真意應非以承租時之狀態作為被告回復原狀之標準，是原告請求被告將系爭房屋回復與89年8月24日之原狀，為無理由，應予駁回。
⒊原告另主張因被告逸傑公司未回復原狀將系爭房屋返還予原
告，致原告無法將系爭房屋出租與他人，而受有相當於租金之損害，且原告每月尚需支付大廈管理費5,800元，被告自應賠償原告此部分之損失云云。惟按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例意旨參照）。查，被告抗辯原告已於96年6 月28日親自到場點交系爭房屋，被告並已交還系爭房屋之大門遙控器，自此系爭房屋已於原告占有、管領之下，原告自得將之出租，縱認被告未為回復原狀，原告仍可於催告被告回復原狀未果後自行雇工修繕，其費用再從押租金中扣抵，並無不能出租或屋況不佳影響租金之問題等語，雖為原告所否認，並主張系爭房屋並未完成點交等語。然被告於96年6月29日以快遞方式交還系爭房屋之遙控器、鑰匙予原告乙節，為原告所不爭執，復衡以原告於訴訟進行中得自由進出系爭房屋拍攝照片以作為本案之證據，有原告提出系爭房屋97年11月29日之照片在卷可稽（見本院卷第336-357頁），再參以原告於本件訴訟中引導本院履勘現場等情，是堪認被告抗辯系爭房屋自96年6月29日起為原告所占有、管領之事實，尚非虛妄。準此，被告既已於96年6月29日交還系爭房屋，原告受領返還租賃物，嗣後有無將房屋出租，即與被告無關，況系爭房屋是否再行出租，事涉原告對系爭房屋之管理事項，與其主觀意思或計畫有關，原告既未舉證證明系爭房屋另有出租之計畫，則原告空言被告未將房屋回復出租時之原狀，迄今無法出租他人，受有相當於租金及管理費之損害云云，而未能舉證以實其說，是並無證據足證其此部分之主張為真，自不足採。從而，原告先位之訴主張被告應連帶將系爭房屋回復89年8月24日之原狀，將該屋返還予原告。並連帶自96年7月1日起至本判決確定回復原狀止，按月支付原告409,000元，均無理由，應予駁回。
㈡備位之訴部分：
原告先位之訴部分既經判決駁回，本院即應就其備位之訴予以裁判，現就兩造備位之訴部分所爭執之重點，論述如下：⒈原告主張若其先位主張回復原狀之範圍及圖說未達具體，被
告亦應依民法第215條規定，以金錢賠償原告回復原狀之損失，並賠償原告受有相當於租金及大廈管理費之損害云云。⒉查，本件原告請求被告回復原狀之依據乃基於兩造簽立之系
爭契約，已如前述，換言之，被告係基於契約約定而對原告負有回復原狀之給付義務，亦即本件回復原狀係契約約定之給付內容，而非損害賠償之方法，故除非原告已證明被告依契約內容已達債務不履行，而生損害賠償的法律效果時，自不得逕以金錢方式請求損害賠償。而民法第215條係損害賠償回復原狀之方式，而非契約約定回復原狀之方式，本件原告並未舉證證明被告依契約內容已達債務不履行，則其本於民法第215條規定以金錢方式請求損害賠償，為無理由，不應准許。另原告主張因被告逸傑公司未回復原狀將系爭房屋返還予原告，致原告無法將系爭房屋出租與他人，而受有相當於租金及管理費之損害云云，業經本院審認如前而認定原告此部分主張應無理由，故原告請求被告賠償相當於租金及管理費之損害，亦屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告先位之訴請求被告應連帶將系爭房屋回復89年8月24日之原狀，並將該屋返還予原告；且連帶自96年7月
1 日起至本判決確定回復原狀止，按月支付原告409,000元，均無理由，應予駁回。備位之訴部分，原告主張被告應連帶以金錢賠償原告回復原狀之損失，並賠償原告受有相當於租金及大廈管理費之損害，而請求被告應給付原告3,208,27
5 元及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告應連帶自96年7月1日起至本判決確定回復原狀止，按月支付原告409,000元，亦無理由，應予駁回。原告先位、備位之訴既均經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，亦應駁回。
乙、反訴部分
一、反訴原告主張：㈠兩造訂有系爭89年租約，約定由反訴原告承受高林公司與反
訴被告間之租賃契約，並約定自89年9 月1 日起至90年12月31日止承租反訴被告所有之系爭房屋連同使用附設裝潢設施，反訴原告並依系爭約定書第4 條及系爭89年租約第5 條約定，承受高林公司原先給付反訴被告之裝潢設施回復原狀保證金100 萬元及押租保證金50萬元整。嗣後雙方分別於90年11月30日、94年1 月1 日及95年12月21日陸續簽訂租賃契約，除租金部分外，其餘條件均與原租賃契約相同。其間反訴原告於91年8 、9 月間在反訴被告知悉且同意之情形下重新裝潢。
㈡於96年6月31日租期屆至前，反訴原告決定期滿不再續約，
除向反訴被告表示不再續約之意思，並表明除涉及反訴原告智慧財產權部分外，如反訴被告認為附設裝潢設施仍有繼續保留之必要，反訴原告願將該等裝潢設施無償贈與反訴被告，並請求反訴被告於系爭房屋租期屆滿後，依約返還被告保證金合計150萬元，惟反訴被告置之不理。由於反訴被告遲未表示願接受該等裝潢設施，反訴原告遂雇工拆除系爭房屋內裝潢設施及廣告招牌，並重新粉刷牆壁及清理地板後，依約將系爭房屋遷空回復原狀於96年6月28日提前交還反訴被告。反訴原告並已於96年6月29日以快遞交還反訴被告系爭房屋之遙控器及鑰匙。
㈢按依雙方於89年8月24日所簽之系爭約定書第4條約定：「前
項保證金，乙方（即反訴被告）同意於上開房屋租期屆滿並將所附設之裝潢設施回復原狀後，返還予乙方時無息退還與甲方（即反訴原告）。」，故反訴被告應於系爭房屋租期屆滿並將所附設之裝潢設施回復原狀至出租前空屋之狀態後，返還裝潢設施回復原狀保證金100萬元予反訴原告；再依兩造系爭95年租約第5條之約定：「乙方（即反訴原告）應於訂約時，交於甲方（即反訴被告）新台幣伍拾萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」故反訴被告應於系爭房屋遷空並交還系爭房屋時，即應返還押租保證金50萬元予反訴原告。
反訴原告既於租期屆滿後已回復原狀交還房屋，反訴被告卻拒不依約返回前述保證金，為此爰依系爭租約請求返還系爭保證金等語。
㈣並聲明：①反訴被告應給付反訴原告150萬元整，及自96 年
7月1日起至清償日止依年利率百分之5計算之利息。②反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭房屋乃於76年之前原告即已出租予訴外人雍雅髮型設計公司，並將系爭房屋內之裝潢一併交付予其使用，至89年8月24日原告將系爭房屋出租予被告逸傑公司止，原告就系爭房屋及屋內裝潢設備，均係以後手概括承受前手權利義務之方式（即經前手書面同意之情況下），與新承租人訂定租約。其中高林公司就系爭房屋及裝潢設施之一切權利義務係承接自訴外人荷興企業股份有限公司（下稱荷興公司）。反訴原告既於89年8月24日，自高林公司轉承系爭房屋及使用附設裝潢設施，反訴原告於租賃期間屆滿時，應將系爭房屋回復至高林公司將系爭房屋移交予反訴原告使用時之狀態。又高林公司與荷興公司及反訴被告三方所簽訂之租賃等事宜補充約定條款第1項約定之內容觀之，高林公司於承租系爭房屋之時，係繼續使用荷興公司之原有裝潢設施。高林公司於承租系爭房屋期間，就系爭房屋之內部裝潢設施，事實上係未曾變更過，反訴原告於89年8月24日承租系爭房屋時，系爭房屋內之裝潢設施，仍係延用前揭荷興公司之原有裝潢設施，直至91年8月至9月間，反訴原告方才變更該屋之室內裝潢。是荷興公司將系爭房屋移交予高林公司時，亦或高林公司將系爭房屋移交予反訴原告之時，系爭房屋絕非係屬空屋之狀態；而系爭房屋於高林公司移交予反訴原告時既非屬空屋之狀態，則反訴原告即應將系爭房屋之內部裝潢回復至荷興公司之原有裝潢設施之狀態，方才屬已盡承租人之回復原狀義務。反訴原告迄今就系爭房屋非但未將之回復原狀，反訴原告於96年6月間將系爭房屋之內部裝潢拆除時，竟未將樓地板之剛筋混凝土結構回復原狀，甚至系爭房屋之水管管路亦有嚴重之漏水、系爭房屋之電線管路以及電表設施雜亂無章等現象。故反訴原告顯然尚未完成其所應盡之承租人回復原狀義務，反訴被告即無須返還裝潢設施回復保證金及押租保證金等語，以資抗辯。並聲明：①反訴原告之訴駁回。②如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行
三、兩造不爭執事實：（詳見本院98年10月7 日準備程序筆錄，見本院卷二第138 頁）㈠兩造於89年8 月24日簽立租賃契約書及約定書（被證一、二
），約定自89年9 月1 日起90年12月31日止承租原告所有坐落台北市○○○路○○○號、315之1號房屋，反訴原告並承受原承租人高林公司原給付反訴被告之裝潢設施回復原狀保證金100萬元及押租保證金50萬元。
㈡嗣兩造分別於90年11月30日、94年1月1日、95年12月21日簽訂如被證四、五、六之租賃契約。
㈢反訴原告於91年8、9月間就系爭房屋進行重新裝潢；反訴被告簽立如被證八之「裝潢及修繕切結書」。
㈣反訴原告於96年6月29日以快遞方式交還系爭房屋之遙控器、鑰匙予反訴被告。
四、兩造爭執之事實：（詳見本院98年10月7 日準備程序筆錄，見本院卷二第139 頁）反訴原告是否已履行回復原狀及交屋之義務，而得請求反訴被告返還保證金及押租金150萬元？
五、得心證之理由：㈠反訴原告請求反訴被告返還押租保證金50萬元及利息部分：⒈按依兩造系爭租約第5條之約定：「乙方（即反訴原告）應
於訂約時，交於甲方（即反訴被告）新台幣伍拾萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」等語，有系爭租約在卷足憑。經查，反訴原告於系爭租約96年6月30日終止前，即於96年6月29日以快遞方式交還系爭房屋之遙控器、鑰匙予反訴被告，系爭房屋自此即為反訴被告占有、管領，業如上述，則反訴原告既於96年6月29日返還系爭房屋予反訴被告，則反訴原告本於上開租約約定請求反訴被告返還50萬元押租保證金一節，並非無據，應予准許。
⒉次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第203條分別定有明文。經查，依上開兩造押租保證金之約定，反訴被告於系爭租約終止後反訴原告返還房屋後即有退還押租金之義務而系爭租約係於96年6月30日終止，反訴原告係於96年6月29日返還系爭房屋，故反訴原告請求自96年7月1日起至清償日止依年息百分之5計算之遲延利息，依法有據，應予准許。
㈡原告請求被告返還裝潢設施回復原狀保證金100萬元及利息部分：
⒈按承租人就租賃物所增設之工作物，承租人得取回之，但應
回復租賃物之原狀。民法第431條第2項定有明文。次按回復原狀應指房屋有改裝設施之部分回復至出租前未改裝時之狀態而言，至其自然之折舊應不在回復之內（最高法院89年度台上字第58號判決意旨參照）。查，系爭房屋自76年起即作為專供出租他人作為營業用途使用，兩造間就如何回復原狀，無特別明文約定，已如前述，衡諸系爭房屋既專作為出租使用之目的，一般情況下均由後手承租者視其本身需要，就房屋之現有狀態加以裝潢，故本件之「回復原狀」，應係指「騰空」回復原狀，即應回復至反訴被告得隨時再為出租系爭房屋之狀態，始為已足，合先敘明。
⒉反訴原告雖主張伊於系爭租約終止前已雇工拆除系爭房屋內
裝潢設施及廣告招牌，並重新粉刷牆壁及清理地板後，將系爭房屋遷空回復原狀交還反訴被告，伊已履行回復原狀之義務云云。然查，本院於98年7月2日至系爭房屋勘驗時，系爭房屋之電線、空調管路及電表設施雜亂無章、部分牆壁及天花板斑駁、磚牆外露，有系爭房屋現場照片在卷足參（見本院卷一第436-444頁），是反訴原告主張伊於拆除系爭房屋內裝潢設施後有重新粉刷牆壁等，將系爭房屋騰空回復原狀至反訴被告得隨時再為出租系爭房屋之狀態云云，即屬無據，要難採信。綜此，反訴被告抗辯反訴原告未將系爭房屋回復原狀，依約不得請求其返還裝潢設施回復原狀保證金100萬元等語，為有理由，堪以採信。
⒊至反訴原告主張本院於98年7月2日至系爭房屋勘驗時，距伊
96年6月間返還房屋之日已逾2年，是98年7月2日現場情形已非伊當時返還房屋之情形云云，並提出伊96年間交還系爭房屋時之房屋現場照片為憑（見本院卷一第423-428 頁）。惟查，衡情系爭房屋之每月租金高達40餘萬元，反訴被告似無為拒絕返還反訴原告裝潢設施回復原狀保證金100 萬元而故意破壞其所有之房屋之可能。再觀諸反訴原告提出之上開照片，其中雖有部分牆壁業經粉刷整理，然部分牆壁磚牆外露，亦未粉刷，電線、空調管路外露之情形，核與本院98 年7月2 日現場履勘時所見系爭房屋之屋況大致相同，堪認反訴原告所提之上開照片僅為該房屋之部分情形，反訴被告主張反訴原告遷離後之系爭房屋屋況如本院98年7月2日履勘時之情形，應堪採信。
六、綜上所述，反訴原告已於96年6月29日騰空、遷離系爭房屋，則其依約請求反訴被告返還其押租保證金50萬元，及自96年7月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許。惟因反訴原告未將系爭房屋回復原狀，則其請求反訴被告返還裝潢設施回復原狀保證金100萬元部分，即屬無據，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核反訴原告勝訴部分，所命給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款，依職權宣告假執行，並另就反訴被告免為假執行之聲請酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
丙、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，第79條。中 華 民 國 99 年 3 月 31 日
民事第六庭 審判長法 官 朱漢寶
法 官 陳文正法 官 陳雯珊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 3 月 31 日
書記官 陳彥樺