臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第6283號原 告法定代理人 乙○○訴訟代理人 林言丞律師複代理人 羅惠民律師被 告 安信建築經理股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 王建智律師複代理人 蔡家瑋律師上列當事人間給付仲介報酬事件，本院於中華民國98年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾萬元，及自民國九十七年七月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，原告得將原訴變更或追加他訴。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。經查，本件原告原起訴聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）60萬元，及自民國97年6月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於98年2月24日以書狀變更聲明為：㈠被告應給付原告60萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行，核其訴之聲明變更追加，所主張基礎事實相同，僅將所請求內容減縮其應受判決事項聲明，揆之首揭說明，其所為訴之變更應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：㈠原告為訴外人住商實業股份有限公司（下稱住商公司）之加
盟仲介公司，於97年4月20日居間完成賣方許智城、許建凱及買方林素雲間之不動產買賣契約（下稱系爭買賣），而被告為住商公司之特約履約保證公司，就系爭買賣與買賣雙方簽立買賣價金履約保證契約，約定仲介人即原告得直接請求被告給付仲介服務費。系爭買賣之賣方仲介服務報酬為150萬元，依約定於買賣雙方簽約後，被告應即給付其中7成服務費105萬元予原告，餘款45萬元則於交屋時撥付，詎料被告撥付第1次款即105萬元時，藉故以另案買方林淑芸及賣方傅聖之不動產買賣契約（下稱另案買賣）中對原告享有60萬元債權為由，主張抵銷60萬元，僅撥付45萬元，並於97年6月20日撥付45萬元之餘款，是被告應尚積欠原告60萬元，爰依居間法律關係提起本訴等語。並聲明：⑴被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之主張：
⒈於另案買賣中，兩造並無簽訂仲裁報酬返還承諾書，且被
告係受買賣雙方委託代賣方給付原告仲介服務費，非債權債務之主體，而原告所簽發之60萬元本票，乃應被告請求依慣例簽發以擔保被告返還價金，故被告對原告並無60萬元之債權存在。
⒉退步言之，縱認另案買賣得依通案承諾書「依價金履保作
業安信建經必須將買方已付價金返還予買方之情形」之約定，解釋為於契約解除或無效時，被告應將買方應支付而已支付之仲介服務費，及賣方應支付而由買方於已付價金中代賣方支出之仲介服務費返還買方，然仲介報酬費之返還，依具最高法院49年台上字第1646號判例及另案買賣契約履約保證申請書第10條第3項之約定，應由買方傅聖負返還之責，而非仲介人原告，是被告主張原告應將仲介報酬返還與被告並無理由。
⒊況再退萬步言，即便原告於另案所收受之60萬元仲介服務
費需返還，且被告屬有主動債權之債權人，但於系爭買賣中，被告同樣是基於履保專戶及被告與買賣雙分簽訂之買賣價金履約保證申請書第3、4條之約定，將買方匯入專戶之款項，以其中部分款項作為賣方應給付予原告之賣方仲介服務費，被告僅立於付款機關之地位給付原告仲介費，被告尚非債務人，是被告自不能以另案對原告享有之仲介費債權與本案仲介服務費主張抵銷。
二、被告則以：原告曾仲介另案林淑芸與傅聖簽立不動產買賣契約，買賣雙方並與被告簽立履約保證書，約定仲介服務費依約由履約保證人即被告代賣方先行出款予仲介人，而為免嗣後賣方無資力或賣方與仲介人就服務報酬發生爭議，致賣方無法依約返還仲介服務費等情形，被告遂另與仲介人即原告簽訂，於將來契約解除，仲介人應先將仲介服務報酬匯回履保專戶內，此等課予原告返還仲介費義務之返還仲介報酬承諾書，並要求原告開立與該買賣之仲介服務費同額之60萬元本票作為雙重擔保。嗣另案買賣因賣方出售之不動產被限制登記無法過戶，為買方解除契約，則依前揭返還仲介服務費契約，原告自應將仲介費60萬元返還被告。從而，原告於97年4月20日再仲介完成系爭買賣，被告雖依約對原告負有105萬元之債務，自得持前揭60萬元債權主張抵銷。至於原告若認仍有仲介報酬請求權，基於被告對於賣方是否應給付仲介報酬予仲介人無置喙餘地，是應於將60萬元仲介費回復原狀後，再向賣方傅聖主張云云，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院97年10月2日言詞辯論筆錄，卷第108至109頁）㈠原告為住商公司之加盟仲介公司，於97年4月20日完成賣方
即許智城、許建凱及買方即林素雲間，就關於臺北市○○街○○號房地買賣事宜。
㈡被告為住商公司之特約履約公司，系爭買賣之雙方為求不動
產頁賣契約之誠信履行及保障買賣價金之權利，同意委由住商總部特約地政士即聯華代書事務所向被告申請辦理「買賣價金履約保證」。
㈢系爭買賣之賣方仲介服務報酬為150萬，依據分配表記載，
買賣雙方簽約後，被告應立即給付其中7成之服務費即105萬元予原告，餘款45萬元於交付時撥付。然本件被告僅撥付45萬元予原告，並於97年6月20日撥付45萬元之餘款，至於60萬元部分則主張抵銷。
㈣原告其曾仲介林淑芸與傅聖就坐落於台北市○○○路○○號11
樓房地之另案買賣契約。另案買賣因賣方所出售之買賣標的物被限制登記無法過戶，經買方提起訴訟主張解除買賣契約，經本院96年度訴字第6339號判決林淑芸勝訴。
㈤關於履約保證申請書及被證3承諾書、原證7承諾書為真實。
其約款及承諾絛件均如該書面上所載。
㈥兩造間關於合作案中，所生之仲介報酬、簽發之本票金額記載如民事答辯（二）狀第5、6頁附表所載。
四、原告主張其對被告無任何債務，縱認其對被告有債務，亦不符合抵銷之要件，被告主張抵銷無理由，是於系爭買賣簽約後，被告依約應給付其105萬元仲介報酬等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是兩造爭點厥為：被告對原告主張抵銷，是否有據？分敘如下：
㈠按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項定有明文。所謂債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言，且得供債務人抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權，而不得以對於他人之債權，對於債權人為抵銷 (最高法院18年上字第1709號、49年臺上字第125號判例要旨參照)。
㈡被告雖抗辯原告曾仲介另案不動產買賣契約，買賣雙方並與
其簽立履約保證書，嗣該次買賣為買方解除契約，依據兩造間之承諾書即仲介報酬返還契約約定，原告即仲介人自應將仲介費60萬元返還被告，是原告於97年4月20日再仲介完成系爭買賣，其自得以前揭60萬元債權主張抵銷云云，為原告所否認，並主張兩造間就另案買賣並無簽立承諾書，且被告僅為受託代為支付買賣價金及仲介服務報酬之地位，非原告之債權人，其主張抵銷顯然無據等語。經查，縱認被告抗辯兩造曾於95年10月18日簽立通案承諾書，且該承諾書適用於系爭買賣等情為真實，然查系爭承諾書第3條固約定：「若將來買賣契約有解除情事，而價金（包含事先給付之仲介服務費）須返還買方者，仲介人須將先前已收受之仲介服務報酬匯回履保專戶內」等語（見本院卷第40頁），惟依前開約定文義觀之，該約定係針對買賣契約發生解除情事時，課予仲介人即原告須將先前已收受之仲介服務報酬匯回履保專戶之行為義務，並非原告對被告負有返還已收受之仲介服務報酬之債務之義務，則原告所負乃係一行為義務，與被告主張抵銷之金錢債權種類自不相同，揆諸前開說明，被告主張抵銷，應屬無據。
㈢況觀諸另案買賣價金履約保證申請書第4條約定：「買、賣
雙方同意安信建經（即被告）逕由第3條第2項之履保專戶中代為支付下列款項：........ 三、賣方之仲介服務費：按賣方與住鑫不動產經紀有限公司簽訂之委託銷售合約給付之。」、第6條約定：「於點交程序完成或合約解除或判決確定後，安信建經就前開事實進行確認，至遲於確認完成次一個金融機構營業日以匯款（限國內匯款）、轉帳之方式將應給付之價款及其孳息（扣除利息所得稅）轉交或返還予應得之人。」等語（見本院卷第37頁），堪認被告就另案買賣履保專戶係屬代管地位，該帳戶中內之款項亦非屬於被告所有，其非債權債務之主體，是被告抗辯其為主動債權債權人而主張抵銷云云，顯有誤會，要難採信。
五、綜上所述，被告主張以另案買賣之債權額60萬元抵銷系爭買賣之仲介報酬，並無理由，則原告請求被告給付60萬元及自起訴狀繕本送達翌日即97年7月30日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
民事第二庭 審判長法 官 朱漢寶
法 官 鍾素鳳法 官 陳雯珊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
書記官 陳彥樺