臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第6660號原 告 中華徵信所企業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 郭睦萱律師被 告 財團法人資訊工業策進會法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳信瑩律師複代理人 陳志雄律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國98年5 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告經營商業不動產仲介業務，因於民國97年3 月間得知被
告擬找尋辦公室租賃，乃由原告人員張玉美、陳淑柳事先攜帶多筆物件資料拜訪被告人員施景崇，提供各式租賃物件供被告挑選，經被告擇定交通部臺灣鐵路管理局（下稱臺鐵）管理，坐落臺北縣板橋市縣○○道○ 段○ 號6 樓「板橋火車站大樓」之標的，原告人員張玉美（按即張允綺）、陳淑柳旋於97年3 月28日陪同被告人員施景崇至系爭標的現場查看，因施景崇當場表示有承租之意願，並簽署帶看確認書，承諾租賃成交時，承租方之經紀服務費為1 個月成交月租金，原告人員即與臺鐵主管進行租賃條件之磋商，並於97年4 月
3 日，再次提供服務，安排被告人員進行第二次現場查看，三方再就租賃條件進行磋商。詎於97年5 月間，被告竟自行與臺鐵簽訂租賃契約，以每月租金新臺幣（下同）1,310,40
0 元承租系爭標的。被告因原告提供之仲介服務而與臺鐵成立租賃契約，依兩造簽訂之帶看確認書約定，被告應給付1個月月租金之報酬予原告，屢經催償未獲置理，爰依民法第568條第1項規定、系爭帶看確認書約定提起本件訴訟。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告有意尋覓辦公室處所租賃，原告人員張玉美、陳淑柳攜
帶多筆物件資料提供被告挑選，並分別於97年3 月28日、97年4 月3 日由原告人員提供兩次帶看、現場查看服務，其間並代被告向臺鐵爭取5 個月以上免租裝潢期之優渥租賃條件，以原告經營商業不動產仲介業務，被告復自承接受原告之仲介服務，並與臺鐵成立租賃契約之客觀事實觀之，兩造間已成立居間契約，否則原告何以願意憑白提供被告多筆租賃資訊之報告機會，並進而花費人力、租賃資訊及時間，多次提供被告至系爭標的現場之帶看服務？⒉原告與被告接洽仲介服務後，被告即授權施景崇辦理有關委
託原告仲介服務之事項，施景崇曾與原告人員開會討論租賃物件，經其篩選後，決定由原告提供其至系爭標的之兩次帶看服務，並代理被告簽署帶看確認書，其顯係於工作職務上以被告之名義簽署系爭帶看確認書。縱認施景崇、葛湘玟為無權代理之人，被告指派葛湘玟、施景崇辦理有關委託原告仲介服務之事項，乃被告以自己之行為表示以代理權授與施景崇，而葛湘玟、施景崇曾與原告人員開會討論租賃物件，經其篩選後，決定由原告偕同兩次至現場帶看，並由施景崇代理被告簽署帶看確認書，則屬被告知葛湘玟、施景崇表示為其代理人而不為反對之表示，本件自有表見代理之事實，被告對原告應負授權人之責任。
⒊系爭帶看確認書，其上載有契約當事人：「資策會資訊工程
研究所」（隸屬被告單位）、「中華徵信所企業股份有限公司」，契約內容：「租賃仲介」，服務報酬：「1 個月成交月租金」，其契約要素已完備，兩造就契約必要之點已合致，並經任職於被告之施景崇以被告名義代理被告簽署於其上，系爭帶看確認書為兩造成立之居間契約，被告抗辯帶看確認書非居間契約，尚不足採。
⒋原告從事者乃商務仲介，有別於一般坊間房屋住宅之仲介，
原告之客戶均為較具規模、資力之公司或法人，並非弱勢消費者，有絕對之審約權，系爭帶看確認書並非定型化契約，被告抗辯帶看確認書未訂定審閱期之條款，有違消費者保護法規定，契約內容應屬無效，尚非可採。
⒌依系爭帶看確認書本文約定：「本人（公司）資策會資訊工
程研究所確認下列物業由中華徵信所企業股份有限公司提供介紹，日後如本公司有意針對下列物業進行買賣/ 租賃協商將委託中華徵信所企業股份限公司代為居間協調」，原告僅需提供介紹系爭標的出租之資訊予被告，使被告可藉此機會就系爭標的與臺鐵成立租賃契約即為已足，並不以從中斡旋或媒合至訂約為必要，應屬報告居間。縱認兩造間居間契約不僅係報告居間，依上開約定後段文字，除上揭「居間報告」之契約義務外，如被告有意針對系爭標的進行買賣或租賃交易，將再委託原告前往進行協調及斡旋，被告委託原告與臺鐵進行協調時，兩造間之契約則兼有報告居間及媒介居間之性質。原告人員偕同被告人員至現場帶看時，被告人員當場即表示有承租之意願，原告即依上開約定與臺鐵進行電話聯繫，並為被告爭取免租裝潢期之條件，以提供媒介居間之服務，被告為規避給付報酬之義務，故意排除原告後續服務，自行與臺鐵進行締約作業手續，無礙於原告已實質提供媒介居間服務之事實，其仍應負給付全部居間報酬之義務。
㈢聲明：
⒈被告應給付原告1,310,400 元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年10月4 日起至起清償日止，按年息5% 計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠原告於偶然機會得知被告有意尋覓辦公處所，乃由原告人員
張玉美、陳淑柳攜帶多筆物件資料，拜訪訴外人藝珂人事顧問股份有限公司（下稱藝珂公司）派遣至被告任職之施景崇，並表示所提供之物件均由屋主委託仲介。嗣於97年3 月28日，原告人員張玉美、陳淑柳邀施景崇由其帶看系爭標的，並有臺鐵人員陪同在場，使施景崇誤信係臺鐵委託原告代為出租，張玉美復稱凡帶看現場均需簽署帶看確認書，施景崇始於該書面上簽名，惟仍向張玉美表示其簽名僅係當日帶看之確認，其無權代被告簽署任何文件，帶看確認書上所提之費用應待雙方法定代理人正式簽約用印。迨至97年4 月3 日，張玉美再度帶看系爭房屋，臺鐵人員表示並未委託原告仲介，如被告有意承租應逕與臺鐵洽談，被告始知原告與臺鐵間並無居間契約關係。原告並未告知被告仲介報酬及其內容，亦未告知被告不論是否由其代為磋商均須給付報酬，依居間之報酬均在居間人提供勞務前即為約定之仲介交易慣例，兩造自無成立報告居間之合意。而仲介契約之內容，非僅止於報酬，有關契約當事人、委託租賃標的、委託期間、主要條件、服務報酬、委託人及受託人之義務等，均須明定，縱認張玉美曾告知仲介費用為1 個月之租金，亦不能證明兩造就仲介報酬及其內容達成合意。
㈡系爭帶看確認書之標題文意明確，其用途僅為帶看之確認。
而其客戶簽名處，位於該書面「提供物業地點」中緊接「大樓名稱」、「物業地址」之後，益見客戶簽名之目的係帶看物業之確認，而非確認與原告間之居間契約。且系爭帶看確認書記載之內容與內政部公告頒布之「房屋委託租賃契約書範本」，或一般房屋仲介商製作之「委託承租契約書」迥異，並未載明仲介契約重要約定事項，不得認係兩造間成立之居間契約。縱認系爭帶看確認書具契約性質，亦屬原告預定用於同類契約之條款而訂定者，其上未記載契約審閱權之規定，亦未給被帶看之人3 日以上之審閱期間，已違反消費者保護法第11條之1 第2 項規定，其契約內容無效，原告不得對被告為任何主張。況被告係政府出資設立之財團法人，契約文件之簽署必有正式之約定及核決權限，超過一定金額之採購，更應依政府採購法規定辦理，斷無以帶看確認書作為雙方契約之可能，此外，系爭帶看確認書前言已載明：「日後如本公司有意針對下列物業進行買賣/ 租賃協商將委託中華徵信所企業股份有限公司代為居間協調」，足見於原告人員帶看後，受帶看之人如擬針對帶看標的進行買賣或租賃之協商，將再另行委託原告代為居間協調，亦即兩造須另行訂定居間契約，始有委託原告代為居間協調可言，系爭帶看確認書難認已表明報告或媒介居間之內容。
㈢施景崇係由藝珂公司派遣至被告之人員，非被告之員工，無
權為被告簽署任何契約，被告對外簽約原則上均以執行長為代表人，特殊情形則由董事長代表被告為之，是縱認施景崇為被告之員工，其亦無代表被告與原告簽約之權。況施景崇於簽署帶看確認書時，已明確向原告人員表示其簽名僅係帶看之確認，其無權為被告簽署任何文件，報酬部分仍待雙方法定代理人正式簽約用印，施景崇並無任何職銜足使原告誤信其為有代理權限之人，自不得僅憑其與原告接觸或至現場查看，即謂其有權代理簽訂居間契約。
㈣被告因誤認原告受臺鐵委託代為出租系爭標的，始受原告之
邀請，由施景崇前往看屋，是縱認兩造間成立居間契約，被告亦係受原告詐欺或誤導致陷於錯誤而與原告成立契約，被告自得依民法第88條、第92條規定，以97年11月12日答辯二狀之送達，撤銷與原告間之居間契約。
㈤聲明：
⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告人員張玉美、陳淑柳於97年2 月28日陪同由藝珂公司派
遣至被告任職之施景崇，至坐落臺北縣板橋市縣○○道○ 段○ 號6 樓「板橋火車站大樓」之標的之現場查看，施景崇於當日簽署帶看確認書。帶看確認書之前言記載：「本人（公司）資策會資訊工程研究所確認下列物業由中華徵信所企業股份有限公司所提供介紹，日後如本公司有意針對下列物業進行買賣/ 租賃協商將委託中華徵信所企業股份有限公司代為居間協調」，「客戶方基本資料」欄記載：「公司名稱：資策會資訊工程研究所，聯絡人：施景崇先生」，「提供物業地點」欄記載：「大樓名稱：板橋火車站大樓」，「服務提供」欄記載：「履勘人員於現場察看時，帶看人員確已告知本公司之收費標準。租賃成交時，承租方之經紀服務費如下：為1 個月成交月租金」（本院卷第10頁）。
㈡原告人員張玉美、陳淑柳於97年4 月3 日再次陪同被告人員施景崇、葛湘玟、洪雅君至系爭標的現場查看。
㈢被告於97年6 月5 日就系爭標的與臺鐵簽訂租賃契約，租賃
期間自97年12月1 日起至102 年11月31日止，每月租金1,310,400元（含稅）（本院卷第30頁）。
四、得心證之理由：原告主張兩造間成立居間契約，被告應依民法第568 條第1項規定、系爭帶看確認書約定給付給付居間報酬等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是以本件所應審究者為：㈠兩造間是否成立居間契約？㈡系爭帶看確認書是否因原告未給予合理審閱期間而無效？㈢被告是否因錯誤或被詐欺而與原告成立居間契約？㈣原告得否請求被告給付居間報酬？茲論述如下：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。而稱居間者，謂當事人約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，為民法第565 條所明定，依此規定，居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，至媒介居間，則係受契約當事人雙方委託，斡旋於當事人雙方之間，與報告居間僅向一方當事人報告訂約之機會者有所不同。是以，當事人締結居間契約固非要式行為，惟必當事人雙方就契約主體、報告居間或媒介居間等必要之點意思表示互相一致，始得謂居間契約已經成立。
㈡本件原告主張兩造間成立居間契約，固據其提出被告人員施景崇簽署之帶看確認書為證（本院卷第10頁），惟查：
⒈施景崇所簽署之文書，其名稱為「帶看確認書」，依其文義
，其簽署之目的當在帶看之確認，而非居間契約之確認，該帶看確認書得否作為兩造間居間契約之證明，已非無疑。
⒉系爭帶看確認書上並未蓋用被告法人大小章，亦未經被告之
董事長、執行長簽署姓名，「客戶方基本資料」欄所記載者則為「資策會資訊工程研究所」，並非被告，「資策會資訊工程研究所」僅係被告之內部單位，並無權利能力，不得為權利義務之主體，所為之法律行為無效，尚難謂所謂之「資策會資訊工程研究所」即為被告，並據以推論兩造間已成立居間契約。
⒊施景崇就其何以簽署帶看確認書一節，於本院審理時，證稱
：「是張玉美請我簽的，當時中華徵信請我簽的時候，是告訴我這是他們公司的內部規定，只要有帶人去看，就要簽帶看確認書」等語（本院卷第130 頁），互核原告人員張玉美於本院審理時，證稱：「帶看確認書，不是我拿給證人施景崇簽的，是陳淑柳拿給證人簽的。陳淑柳拿給他的時候，我有在現場，陳淑柳有跟他說簽帶看確認書是要確認這物件是由我們公司介紹帶看的，我同事雖然沒有跟他提到可能要支付服務費的問題，但是施先生看很久，他有問你們的收費都是壹個月嗎？我同事有跟他說是的，收費都是壹個月」、「我同事就拿給施，這就是我們介紹的標的，但沒有告訴他就是仲介契約」等語（本院卷第130 頁反面、第133 頁），即足徵系爭帶看確認書之簽署，係為確認系爭標的由原告介紹帶看之事，非為成立居間契約，施景崇詢問原告之收費標準僅係詢價而已，施景崇、張玉美、陳淑柳均無分別代被告、原告成立居間契約之法效意思，否則原告人員張玉美、陳淑柳何以未主動告知應支付服務費之事？何以未就收費之事與施景崇進行磋商？何以未表明1 個月成交月租金之對價係報告訂約之機會，抑或為當事人雙方斡旋之費用？何以直接告知簽署帶看確認書係為確認該物件係由原告介紹帶看？兩造就居間契約必要之點顯未合致。
⒋系爭標的之出租資訊已於臺鐵網站公告，施景崇於原告人員
與之聯絡前，即已上網查看，知悉臺鐵擬出租系爭標的之訊息，係因原告提供之資訊包括該標的，並誤認原告受臺鐵委託出租系爭標的，故經由原告張玉美至系爭標的現場查看，業據施景崇於本院審理時，證稱：「96年初時，我有上網看臺鐵公告網站，臺鐵有公告房屋要出租的資訊，後來原告的人員有打電話過來，他們的人員．．．提供了很多資訊，包括系爭承租標的，．．．，我就詢問．．．是否都是受房東委託，原告的人員告訴我是受委託而來，我們就選擇了符合我們需求的板橋車站大樓也就是系爭承租標的，之後就由張玉美約了臺鐵的人員到現場去看」等語（本院卷第130 頁），足見系爭標的並非原告尋覓所得，兩造間顯非報告居間。而細繹系爭帶看確認書，其前言記載：「本人（公司）資策會資訊工程研究所確認下列物業由中華徵信所企業股份有限公司所提供介紹，日後如本公司有意針對下列物業進行買賣/ 租賃協商將委託中華徵信所企業股份有限公司代為居間協調」、「服務提供」欄記載：「租賃成交時，承租方之經紀服務費如下：為1個月成交月租金」等語（本院卷第10頁），以其前言使用「將委託」之文字觀之，可知帶看確認書簽訂之際，兩造間尚未成立居間契約，僅被告事後有意承租原告帶看之標的時，應委託原告代為居間協調而已，該經紀服務費之記載，不過預先說明經紀服務費為1 個月成交租金，尚不得據此即認定兩造間之居間契約業已成立，系爭帶看確認書確不足以證明兩造間存有居間契約。
㈢雖證人張玉美於本院審理時，證稱：「一開始電訪是跟被告
的葛湘玟，就已經提到仲介費用的收取．．．跟施先生聯絡的時候，也有提到仲介費用的收取．．．她說你們就提過來看看，資料提過來，就先交給施景崇，我有跟葛湘玟提到仲介費用是壹個月」、「在簽帶看確認書時，上面就有寫，我並沒有告知不論是否由我們磋商都要付費，但是我認為他們應該有這種基本的認知，因為我們是提供服務，並不是慈善事業」等語（本院卷第132 頁正反面、第133 頁）。惟查：
證人張玉美為原告公司人員，且為系爭標的之帶看人員，兩造間是否存有居間契約攸關原告得否請求給付居間報酬，及其得否獲取一定比例獎金，其所為證言本有偏頗之虞而難憑採。實則，原告之收費標準為1 個月成交月租金係施景崇簽署系爭帶看確認書發現，並經其向陳淑柳確認，已據證人張玉美於本院審理時，證稱：「施先生看很久，他有問你們的收費都是壹個月嗎？我同事（陳淑柳）有跟他說是的，收費都是壹個月」等語（本院卷第130 頁反面），而施景崇知悉原告收費標準後，曾將此事回報被告人員葛湘玟，則據證人施景崇於本院審理時，證稱：「關於一個月的部分我有回報給主管葛湘玟」等語（本院卷第131 反面），倘證人張玉美上開證言屬實，其確曾向葛湘玟、施景崇提及須收取仲介費用之事，何以施景崇於簽署帶看確認書時須向陳淑柳詢問、確認？事後又何須向葛湘玟回報此事？證人張玉美上開證言顯屬矛盾，尚難為有利原告之認定。
㈣原告雖另以被告人員施景崇已向陳淑柳確認經紀服務費為1
個月，並將此事回報被告人員葛湘玟，主張兩造已就居間報酬意思表示合致。惟查：施景崇詢問原告之收費標準僅係詢價，施景崇、張玉美、陳淑柳均無分別代被告、原告成立居間契約之法效意思，已如前述，是縱施景崇知悉原告之收費標準，並將該收費標準回報葛湘玟，因施景崇等人並無成立居間契約之法效意思，即難認兩造已就居間報酬意思表示合致。且承前所述，系爭帶看確認書簽訂之際，兩造間尚未成立居間契約，其上經紀服務費之記載，僅係預先說明經紀服務費為1 個月成交租金而已，則施景崇於簽署帶看確認書後向葛湘玟回報原告之收費標準，應認係供被告事後有意委託原告代為居間協調之參考，尚難僅以施景崇、葛湘玟知悉原告之收費標準，即遽論兩造已就居間報酬意思表示合致。
㈤至原告主張其提供多筆物件資料供被告選擇，經篩選後，原
告兩次派員帶看系爭標的，並為被告與臺鐵進行租賃條件之磋商，固據證人黃國榮於本院審理時，證稱：「我印象中，中華徵信有詢問過此問題（免租裝潢期之問題）」等語（本院卷第106 頁反面）。惟查：居間人以契約因其報告或媒介成立而請求給付報酬，應以當事人雙方成立居間契約為前提，兩造間並未成立居間契約，業詳前述，原告主張被告係因其之居間服務始與臺鐵簽訂租賃契約，其得請求被告給付報酬，尚非可採。而系爭租賃契約均係由被告人員洪雅君與臺鐵人員黃國榮直接洽談，臺鐵最終同意之免租裝潢期為6 個月，業據證人黃國榮於本院審理時，證稱：「（你們跟被告的免租裝潢期是否為6 個月？）是的」、「（洪雅君小姐提到免租裝潢期是否至少要6 個月？）應該是在會勘（收受被告正式公文後之會勘）的時候，被告有提到裝潢期要6 個月，我們就作成承租條件然後報上級」、「從草約之前的磋商，到租約草案作細部修正，都是跟資策會談。資策會的聯絡窗口是洪雅君小姐，臺鐵部分是由我負責」等語（本院卷第
106 反面、第107 頁反面、第108 頁），足見原告人員張玉美雖曾向臺鐵人員黃國榮提及免租裝潢期5 個月之租賃條件，然最終斡旋促成系爭租賃契約之簽訂，使被告享有6 個月免租裝潢期之租賃條件者並非原告，原告主張系爭租賃契約係因其之居間服務而簽訂，被告應給付居間報酬，尚不足採。
㈥綜上，兩造就居間契約必要之點並未合致，系爭帶看確認書
不足以證明兩造間存有居間契約，原告依民法第568 第1 項規定、系爭帶看確認書約定，請求被告給付居間報酬，洵非正當，不應准許。
㈦又兩造間並未成立居間契約，既如前述，有關系爭帶看確認
書是否因原告未給予合理審閱期間而無效、被告是否因錯誤或被詐欺而與原告成立居間契約等事項，本院自無再予審究，附此敘明。
五、從而，原告依民法第568 第1 項規定、系爭帶看確認書約定，請求被告給付1,310,400 元及自起訴狀繕本送達翌日即97年10月4 日起至起清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 5 日
民事第二庭 法 官 陳秀貞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 6 月 5 日
書記官 劉碧輝