臺灣臺北地方法院民事判決 97年度重訴字第284號原 告 丙○○訴訟代理人 林彥志律師
劉雅洳律師被 告 國揚實業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 王聖舜律師複代理人 林峻立律師訴訟代理人 趙相文律師上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於97年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀繕本送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第4款定有明文。本件原告起訴時原聲明：被告應將其所坐落於台北縣○里鄉○○里○段蛇子形小段342-15、343-6、343-13、343-15、343-45、343-46、343-4
7、343-93地號、基地面積3,095平方公尺、及其上建物天泉大廈第A1棟第23樓房屋（下稱系爭房屋）之權利範圍全部移轉所有權登記予原告，並將系爭房地交付予原告，嗣於起訴狀繕本送達後，因被告將系爭房地轉賣他人，原告遂於民國
97 年10月28日具狀變更聲明為：被告應給付原告新台幣（下同）516萬元整，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。核屬因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，揆諸前開說明，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠原告於民國94年1月8日與被告簽訂土地房屋車位買賣契約書
（下稱系爭契約），房地總價750萬元，原告已依約付款130萬元，而就末期銀行貸款部分，依契約書第7條規定已委由被告全權負責銀行貸款事宜，故就銀行貸款事宜，自應由被告負責處理。詎被告通知解除契約，並沒收原告已繳付價金，拒絕辦理系爭房地移轉登記。
㈡被告於96年7月26日解除本契約不合法：
⒈按被告於96年4月23日通知原告向第一商業銀行（下稱第
一銀行）建成分行辦理貸款事宜，原告即前往第一銀行建成分行辦理對保等手續及配合被告辦理相關貸款之作業程序，嗣因原告另有桃園大興西路住宅之貸款由第一銀行大溪分行辦理，故被告公司人員告知需將第一銀行大溪分行貸款部分轉至第一銀行建成分行辦理，以便本次貸款作業，爾後卻又因桃園大興西路住宅涉及假扣押事件，雖然該假扣押事件的法律訴訟已經勝訴，但使第一銀行建成分行礙於內規無法辦理本契約之貸款，惟被告竟擅自於96年7月11日通知原告因貸款條件不符，而要求繳交剩餘價款
620 萬元，進而於96年7月26日解除本契約。⒉本契約之貸款程序為被告全權負責處理，故被告自應負善
良管理人之注意義務，有關向第一銀行貸款是由被告負責決定與接洽，而將桃園第一銀行大溪分行貸款部分轉至第一銀行建成分行辦理亦為被告指示處理，故第一銀行建成分行以桃園大興西路住宅事件而影響本契約之貸款，自應由被告負責。況且在第一銀行無法承貸時，被告亦表示要另詢其他與桃園大興西路住宅產權無涉的銀行辦理，原告亦同意配合，但事後被告以其他銀行較不願個案配合或貸款額度不好，以及假扣押問題原告已勝訴即將回歸原告產權為理由，請原告再考慮由第一銀行承辦，原告再次同意配合，此有原告向被告提出異議說明可稽，故被告以無法貸款為由而解約，顯無所據。
⒊96年10月15日被告表示第一商業銀行已核定600萬元，尚
有20萬元之不足金額請原告自行補足，更足證被告解約自屬無效。
㈢被告主張須繳自96年8月3日起計算每日千分之一之遲延金部分，顯無理由：
⒈被告於96年10月15日向原告表示第一商業銀行核定600 萬
元，尚有20萬元之不足金額請原告自行補足，而適恰原告不在國內，遂向被告表明於96年10月21日回國後即將差額匯款補足，惟原告於96年10月22日表示要匯款20萬元予被告，詎被告竟主張須繳自96年8月3日起計算每日千分之一之遲延金，且拒絕原告20萬元之匯款。
⒉有關銀行貸款事宜既已委託被告全權處理負責，而被告於
96年10月15日通知原告繳款，原告亦同意配合辦理。足見，被告所謂遲延付款乙事，顯非屬實，故被告要求以96年8月3日起計算每日千分之一之遲延金，又宣稱其已解除合約，此乃變相收取額外費用，自無理由，也非正當營業行為。
㈣原告已依約履行合約義務，自得請求被告移轉過戶並交付系爭土地建物：
⒈本契約房地總價750萬元整，原告已付款130萬元，且銀行
貸款600萬元均已完成核貸手續，尚餘尾款20萬元，然因被告拒絕受領尾款，原告遂致函被告請求辦妥尾款受領及產權移轉過戶及點交房屋事宜，惟仍未獲被告之回應，而此已影響原告之權益，故原告特將尾款新台幣20萬元（支票號碼B0000000）寄送被告受領，並催告被告需依契約書約定於10日內辦妥產權移轉及點交房屋。
⒉被告竟回函主張已於96年7月26日通知原告解除本契約，
並沒收原告已繳之價金130萬元。惟銀行貸款事宜，自應由被告負責處理，且向第一商業銀行貸款之過程，業為被告所知悉，故被告於96年7月26日通知原告解除本契約，並沒收原告已繳價金之行為，顯無理由，亦不合法，實已違反契約之約定，此觀96年10月15日被告尚通知原告表示第一商業銀行已核定600萬元，尚有20萬元之不足金額請原告自行補足即明，故兩造間之土地房屋車位買賣契約書依然成立有效。
㈤依民法第234條規定「債權人對於已提出之給付，拒絕受領
者，自提出時起，負遲延責任」，本件原告已向被告提出尾款二十萬元之給付，惟被告拒不受領，意圖變相收取額外費用的不當營業行為，自應由被告負遲延責任，而依本契約第
10、11條規定，原告已辦妥產權移轉及交屋各項程序，被告自應將聲明所載之土地及建物移轉所有權登記予原告，並交付予原告。詎被告竟將系爭房屋移轉於第三人，致已無法履行原買賣契約書之義務，爰依債務不履行之法律關係請求被告損害賠償。
㈥並聲明：被告應給付原告516萬元整，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
三、被告則抗辯稱：㈠系爭買賣契約業經被告合法解除：
⒈本件第一銀行建成分行未核貸予原告乙節，其原因係原告
另案貸款之擔保品遭扣押所致，核屬原告貸款條件不合致銀行無法同意貸款，依系爭契約第7條第2項之約定，原告自應於被告通知送達日起5日內以現金一次匯入被告指定帳戶以為給付。
⒉被告於96年7月11日以台北112支郵局第1423號存證信函催
告原告繳納貸款金額620萬元，但原告未繳納，被告不得不於96年7月26日以台北112支郵局第1585號存證信函解除系爭買賣契約並沒入原告已繳價金，故系爭契約業經被告合法解除，原告執業已經解除之買賣契約請求被告移轉房地所有權，甚至以給付不能為由請求被告賠償等節，已屬無據。
㈡系爭買賣契約第7條第2項約定：「倘因甲方貸款條件不合致
甲方不能貸款或核准貸款金額少於第五條之貸款金額時，甲方應將第五條貸款金額或貸款不足金額於乙方通知送達日起五日內以現金壹次匯入乙方指定之帳戶內，以為給付。」依該規定可知，只要「甲方不能貸款或核准貸款金額少於第五條之貸款金額」，係因「甲方貸款條件不合」，被告即得依該條後段規定辦理，此與銀行貸款事宜係由何人負責處理，根本無涉。
㈢本件被告96年7月26日解除系爭買賣契約並沒入原告已繳價
金，發生系爭買賣契約第七條第二項「甲方貸款條件不合」之情形。
⒈本件第一銀行建成分行未核貸予原告乙節，其原因係原告
另案貸款之擔保品遭扣押所致。原告雖主張應由被告負責或責怪第一銀行建成分行，惟原告已明確表示：「但使第一銀行建成分行礙於內規無法辦理本契約之貸款」、「第一銀行建成分行以桃園大興西路住處宅事件而影響本契約之貸款，自應由被告負責。況且在第一銀行無法承貸時」、「嗣後因第一商業銀行貸款權限及額度問題，導致無法順利完成」。依原告上揭陳述，即足證明在被告96年7月26日解約前，確有因「甲方貸款條件不合」致「甲方不能貸款」之情事存在。第一銀行建成分行承辦人即證人乙○○於鈞院97年10月3日言詞辯論期日亦已證述在案：「當時因為原告有另一棟被查封我們沒法繼續核貸」、「（問）九十六年四月申請的貸款案在擔保品有查封情形下，是否有核與貸款？（答）第一次沒核貸」，由此更足證在被告96年7月26日解約前，確有因「甲方貸款條件不合」致「甲方不能貸款」之情事存在。
⒉原告雖一再主張銀行貸款事宜由被告辦理，貸款不成應由
被告負責云云，問題是本件貸款不成係因原告另案貸款之擔保品遭扣押所致，原告以其自身因素致貸款條件不合，又憑何責怪被告？而被告又憑何有原告所指稱之善良管理人義務云云可言？更有甚者，依原告本件主張，難道被告要擔保原告一定可貸到本契約之貸款，且不論花多久時間？㈢原告稱被告於96年10月15日表示第一銀行已同意核貸600 萬元，尚有20萬元之不足金額請原告補足乙節，被告否認之。
此外，原告所提原證九通知驗屋之時點乃係在96年7 月26日通知解約之前，自不足證明兩造間之買賣關係尚存在，而原告於書狀中對被告人員多所空言指摘，非屬事實，並不足採，更與本件爭執在於原告確未於96年7月26日解約前已獲核貸乙事，毫不影響。況且，縱依原告對系爭房屋買賣過程之主張，原告對本件爭執攸關之另案貸款之擔保品遭扣押致貸款不成乙事，刻意忽視，而一再以其他理由迴避，自不足取。又原告雖一再提及其出國乙事，惟此與本件訴訟又有何關聯，被告既係依約寄送存證信函，原告何時得知，或因其出國而未能於第一時間得知，又豈能反責被告？而原告對被告之解約，縱有爭議，又憑何要求被告道歉？㈣系爭契約既經被告合法解除，雙方間已無買賣關係存在，自
無原告所指給付不能可言。縱依原告所提原證10同意書，依其內容觀之，被告除重申系爭買賣契約已解約外，並給原告一次機會，即原告須在96年9月10日前完成銀行對保審核通過、設定等手續，且有短貸金額時，並須於9月12日前給付，由此更足見，被告解約之立場始終未改變，此並為原告所明確認知，而此一時日距上揭被告96年7月11日函催付款時日，有二個月之久，且距被告96年7月26日之解約時日，亦計有一個半月，難謂此一時間有何不合理可言，原告既於該期限前仍未取得貸款，自不得以其嗣後於96年10月經銀行同意核貸云云，再為本件主張之餘地。
㈤至於原告所主張被告應賠償636萬元云云，其請求並無依據
，已如前述，而其主張數額，亦係原告自行推測，毫無所據，被告茲予否認。原告雖表示願以原告賣給後手之價格做認定，惟此二者間並無因果關聯性，被告已當庭陳明不同意之旨。又系爭契約原係於94年1月8日簽訂，其價金為750萬元（不含車位），而系爭買賣契約於96年7月26日解約，其後被告於97年4月間簽訂買賣契約，其價金雖為1,120萬元（含車位100萬元），惟在此二者期間分別相差逾2年半、3年之情形下，原告憑何以2年半甚至逾3年前之價金為計算基準而為本件請求？尤其後者之買賣不但涉及被告自身之銷售努力及期間相關成本、稅費等支出，更涉倘若原告自行出賣是否能賣出、其賣出價格及須支付之成本等為若干，此均為不確定之狀態下，又憑何逕以其差價為本件主張？
四、兩造不爭執之事項：㈠原告於94年1月8日與被告公司簽訂系爭契約，以750萬元購買系爭房地，原告已付款130萬元。
㈡被告公司於96年4月23日通知原告辦理向第一銀行建成分行
貸款之對保等事宜，於96年6月26日通知原告因原告另有桃園大興西路住宅之貸款由第一銀行大溪分行辦理，依該銀行內規須只由同一分行辦理貸款，因考量貸款成數，原告即將所有貸款轉至建成分行辦理，嗣銀行於96年7月初發現原告所有桃園大興西路住宅被假扣押，通知原告貸款有問題，被告即於96年7月11日以存證信函催告原告於文到5日內給付剩餘價金620萬元，復於同年月26日以存證信函解除系爭契約，上開存證信函均為原告收受。
㈢系爭房地業經被告出售他人並移轉所有權登記。
五、得心證之理由：本件爭點在於：被告以原告遲延給付價金為由解除系爭契約是否合法？如非合法，原告得請求給付不能之損害賠償金額若干？茲論述如下。
㈠按所謂「定型化契約」，乃依照當事人一方預定用於同類契
約之條款而訂定之契約。查自卷附兩造簽訂之系爭買賣契約之形式觀之，應係原告一方預定用於與承購「天泉」建案房地之客戶簽署房地買賣契約之用，核屬定型化契約無訛。
㈡系爭契約第7條約定，第4次付款係原告應支付被告之部分價
款，由原告以金融機構之貸款給付，原告並同意全權委託被告統一辦理金融機構貸款，上開貸款手續之完成以被告取得全部之貸款金額為準，倘因原告貸款條件不合致原告不能貸款或核准貸款少於一定成數時，原告應將貸款金額或貸款不足額於被告通知送達日起5日內以現金1次匯入被告指定之帳戶內以為給付，而第14條第1項第1款約定，原告如經被告通知繳付價款或費用逾期10日仍未給付者，被告得解除契約。
究上開約款之實質為關於價金給付期限及逾期給付價金效果之約定，經核尚無民法第247條之1各款所定顯失公平之情事，自均屬有效。
㈢查被告抗辯原告就系爭房地向第一銀行建成分行申請之貸款
因條件不合未能獲准乙節，業據證人乙○○到庭結證屬實。原告雖稱：第一銀行建成分行僅「暫緩」准貸，而非不准貸款云云，然證人乙○○雖證稱：當時因為原告有另一棟房屋被查封，我們無法核貸，程序就中斷了，請原告去別家銀行辦，這件就暫緩，等到擔保品查封撤銷再重新審理等語（97年10月3日言詞辯論筆錄第3頁），然其亦證稱：10月1日國陽代書說原告的查封已撤銷，我們重新請原告寫申請書辦理第2次貸款，第1次申貸沒有核貸等語（同日筆錄第3、4頁），原告亦不爭執於96年10月2日向第一銀行建成分行所為之貸款係另寫申請書，是應認實際上原告於96年4月間之貸款申請確已遭第一銀行建成分行拒絕。原告之貸款申請既因條件不合而未獲准，則被告依系爭契約第7條、第14條第1項第1款之約定，於催告原告給付剩餘價金後，因逾10日仍未獲給付而於96年7月26日以存證信函解除契約，自屬合法。
㈣原告雖主張：銀行貸款事宜係由被告全權負責，故被告自應
負善良管理人之注意義務，有關向第一銀行貸款是由被告負責決定及接洽，而原告所以將第一銀行大溪分行之貸款轉至第一銀行建成分行亦係受被告指示處理，故第一銀行建成分行以桃園大興西路住宅被假扣押而影響貸款，自應由被告負責另尋其他銀行辦理貸款，詎被告未待其他銀行辦理貸款結果，即對原告催告及解約，自不合法云云，然查，建設公司就客戶購買房地之貸款事宜，通常固確由建設公司代客戶與合作之銀行聯絡、安排，然是否准貸及貸款金額若干，仍由銀行視客戶信用、房地價值等情況評估，建設公司無從置喙，此為公所周知之事實。查原告係因其所有桃園大興西路住宅之貸款由第一銀行大溪分行辦理，而依該銀行內規必須只由同一分行辦理貸款，故將所有貸款轉至建成分行辦理，惟嗣因原告所有桃園大興西路住宅被假扣押而致無法核貸乙節，業據證人乙○○在庭結證明確，是第一銀行建成分行未能核貸，要與被告有無盡善良管理人義務無涉。又縱認辦理「天泉」建案貸款之銀行不止一家，依約亦難認被告有為原告找到願意貸款銀行之義務，是原告稱被告在未另尋其他銀行辦理貸款並俟貸款結果確定前，即不得對原告為催告及解約云云，尚嫌無據。
㈤至原告雖又稱：第一銀行建成分行表示貸款有問題後，被告
曾表示要另尋其他銀行辦理，況被告復於96年10月15日表示第一銀行已核定600萬元之貸款，不足20萬元請原告補足云云，然為被告所否認，原告復未能舉證以實其說。況證人乙○○證稱：（問：暫緩辦理貸款之後到重新辦理中間，被告、代銷或被告請的代書有無就本件貸款為何表示？）就只有
96 年10月1日國揚的代書傳真土地建物謄本表示原告另棟房屋之查封已撤銷了，可以問原告是否可繼續辦理。（問：代銷公司或被告這邊自貸款暫緩辦理後，有無人與妳聯絡貸款案？）沒有等語，是要難認被告自原告申貸未准後至解除契約時止，有何足使原告誤信被告同意延展給付期限或暫不依系爭契約第7條、第14條之約定行使權利之積極行為。至證人乙○○雖證稱96年10月1日國揚的代書曾傳真土地建物謄本表示原告另棟房屋之查封已撤銷了，可以問原告是否可繼續辦理等語，然衡諸代書所傳真之桃園大興西路房地之土地建物謄本應係原告身為所有權人方能提供，是該代書之行為是否可認係代表被告公司所為，誠有疑義，況當時被告早已合法解除系爭契約，是亦難執此謂被告有何足使原告誤信被告同意延展給付期限或暫不催告價金給付及解除契約之情，是原告認被告解除契約有違誠信原則且屬權利濫用云云，尚嫌無據。
㈥綜上所述，原告因貸款條件不合承貸銀行規定而經拒貸後，
未能依系爭契約第7條約定於被告催告後10日內補足價金，是被告依同契約第14條約定解除契約，洵屬有據。系爭契約既經解除，被告即無給付系爭房地之義務，則原告依給付不能之法律關係，請求被告賠償516萬元，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 11 月 25 日
民事第二庭 法 官 歐陽漢菁以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 11 月 25 日
書記官 王黎輝