臺灣臺北地方法院民事判決 97年度重訴字第366號
原 告 己○○
丁○○
-共 同訴訟代理人 陳福寧律師被 告 甲○○訴訟代理人 連阿長律師上列當事人間確認買賣債權不存在等事件，本院於民國97年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告與原告間於民國九十四年九月二十六日所簽訂「土地共有權買賣契約」之買賣請求權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在。最高法院27年度上字第316號判例可資參照。查原告原與被告簽訂土地共有權買賣契約書，所處分之標的為祭祀公業楊開倫所有土地之共有權，然兩造就係土地共有權或土地買賣尚有爭議，且若為共有權交易買賣契約是否有效，甚至被告又另行與其他部分派下員簽訂補充協議書延長系爭買賣契約效力，攸關原告究否須履行，原告私法上地位有受侵害之危險，顯有確認之法律上利益。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠伊及訴外人楊正鋒等72人於民國94年9月26日與被告簽訂土
地共有權買賣契約書（下稱系爭契約書），將坐落台北市○○區○○段四小段13地號土地（下稱系爭土地）之共有權予以出售，每坪價金新台幣（下同）50萬元。並於該系爭契約書第7條明定「訂定本約後10個月內甲方如仍不能徵得烈桃公房同意出賣其就系爭土地之共有權，並申辦買賣標的轉讓登記，則本契約視為當然解除」等語。而系爭土地所有權屬祭祀公業楊開倫，並非原告及訴外人等所共有，按祭祀公業之業主權應認為屬於派下全體，但非現行法上之分別共有關係。亦即詳言之，公業之派下，對於公業並無確定應有部分（所謂持分），僅有潛在的房份。此房份僅為各派下輪流管理公業，或分配收益之比率，而不屬實體權利，是以不得視之為共有關係之應有部分，故派下不得將此房份處分之。公業財產，自亦不得由派下一人或數人擅自處分，買、賣雙方以無實質、確定之權利為買賣契約之標的，依民法第246條第1項之規定，該買賣契約應屬無效。且自系爭契約書規定內容之用語及第1、7條之用語可得知，系爭買賣契約書為共有權買賣而非共有物之買賣，土地法第34條之1係共有物之處分，故本件買賣共有權自無該土地法第34條之1之適用。
㈡被告辯稱原告有以不正當行為妨害條件成就云云，惟遍查系
爭契約書，因係買賣共有權，並無約定需作祭祀公業清理，固無所謂清理程序無從進行之問題。且祭祀公業楊開倫派下權之爭議，自86年間即有，非訂約後產生，且證人丙○○亦證明被告並未取得烈桃公房之同意。茲本件系爭契約書於自94年9月26日簽訂後，至95年7月25日止(10個月屆至)，被告並未徵得烈桃公房之同意出售其共有權，依系爭契約書第7條規定該買賣契約已失其效力。
㈢本件之買賣契約確已無效，則被告之請求權已不存在，但被
告仍於95年11月15日與楊福祥、楊字皇、楊文霖、楊進良、楊新居簽訂土地買賣補充協議書，延長系爭契約書之效力，然原系爭買賣契約係屬無效，自無以補充協議使無效之契約變為繼續有效之理，顯然買賣法律關係之存否不明確，致原告等在私法上之地位有受侵害之危險，爰依法提起本訴等情。並於本院聲明：確認被告與原告間於民國94年9月26日所簽訂土地共有權買賣契約之買賣請求權不存在。
二、被告則以：㈠祭祀公業名下之土地應屬公業下全體公同共有物（最高法院
39年台上字第3614號判例及最高法院民國65年第2次民庭庭推總會決議亦採相同見解），依民法第828條、土地法第34條之1，分別規定公同共有物之處分方式及公同共有人處分共有權之方式，足見祭祀公業名下之財產，無不得處分之規定。雙方於94年9月26日訂立買賣契約之買賣標的，並非房份，而是原告等人就祭祀公業楊開倫之祀產「座落台北市○○區○○段4小段139地號土地（下稱系爭土地）之共有權」，惟依①祭祀公業楊開倫派下員94年9月18日派下員臨時會議決議內容㈡顯示，本祭祀公業因土地地價稅每年達80多萬元，而且還會年年增加；且尚須給付佃農375租約權利金目前約9,200萬元，都會隨地價調整而增加，而欲出售土地。
遂委託乙○○與各房代表，與買主談判買賣問題。②派下代表乙○○等8人 (包括丁○○)授權訴外人溫德港處理土地買賣事宜之授權書亦明載授權買賣之標的為系爭土地授權事項為「處理土地買賣相關事宜」而不是出售土地共有權。③祭祀公業派下員楊文霖等64人，於96年間再度授權楊進良、楊文霖、楊字皇、楊福祥、楊新居等5人，與被告簽訂土地買賣補充協議書，在其授權之土地同意書上，亦明載「為處分(出售)系爭土地1筆，爰立處分土地同意書…。」④依系爭契約書第3條第3款明文約定賣方應備妥祭祀公業楊開倫派下全員授權管理人處分系爭土地文件，含印鑑證明書。⑤系爭契約書第3條第4款約定賣方應於買賣標的移轉登記完成後7日內，將系爭土地點交對方。⑥被告以每坪50萬元向祭祀公業楊開倫承購系爭土地，總價達4億6仟多萬元。且被告於簽訂系爭買賣契約書後，除簽約時即先支付烈秋公房、烈富公房、烈忠公房、烈益公房、烈寶公房、烈治公房、烈春公房，每房230萬元，計1,610萬元，另於台灣高等法院94年度重上字第38號訴訟終結後再支付各房300萬元，計2,100萬元。
又與烈桃房簽約並給付125萬元。嗣後更極積履約，代祭祀公業楊開倫繳92至94年之地價稅2,718,979元，更代祭祀公業楊開倫與耕地375租約補償權利人協議終止租約，同意支付尤淑貞650萬元、尤秀美700萬元、林尤春蘭800萬元、許尤阿鳳850萬元、尤淑美700萬元、尤改正之繼承人600萬元⑦足見，兩造確為買賣系爭土地所有權，否則被告不可能支
付如此鉅額之款項，94年9月26日之買賣契約係因代書不諳法律而載為「土地共有權買賣契約」，然兩造真義係在買賣系爭土地，按最高法院86年台上字第2756號判例意旨，本件系爭契約書係在買賣系爭土地無誤。從而，本件買賣共有土地契約應屬有效。
㈡依現行法令，祭祀公業派下員共有土地之移轉，需先依祭祀
公業清理要點，完成清理程序，由主管機關核發派下員全員名冊後，始得辦理移轉，系爭買賣契約共有人於契約簽訂後尚與訴外人楊風田等24人進行「確認派下員訴訟」使祭祀公業清理程序，無從進行。系爭合約相對人遲至96年3月15 日始提出祭祀公業清理之聲請，台北市內湖區公所於96年6 月13日始予公告，原告2人並於公告期間提出異議阻擾申報案確定，原告並於契約簽訂後，極力阻撓烈桃房派下員與被告簽約，使被告無法完成系爭契約書約定之條件，有證人戊○○ (烈桃房派下楊進興之子）及乙○○可證。被告於契約簽訂後，與烈桃房派下楊進興、楊進益、楊卻、楊永盛簽訂買賣契約，只因原告之阻撓，無法全部簽訂及因祭祀公業未完成清理程序，才無法辦理移轉登記，依法系爭買賣契約書所定之解除條件，應視為不成立，系爭買賣契約仍然有效存在。
㈢被告因顧及楊開倫祭祀公業，遲未清理，乃要求公業派下於
95年11月5日簽訂土地買賣補充協議書，約定94年9月26日土地共有權買賣契約效力延長至買賣土地移轉至甲方(被告）或其指定之第三人為止。買賣標的更正為「坐落台北市○○區○○段4小同段139地號面積3,060.14平方公尺之全部」。
原告為系爭土地之共有人，自應受該補充協議書所拘束等語，資為抗辯。並於本院聲明：原告之訴駁回。
三、查，原告丁○○、己○○與被告沈美雪於94年9月26日就祭祀公業楊開倫所有坐落台北市○○區○○段四小段13地號土地（下稱系爭土地）簽訂土地共有權買賣契約書（下稱系爭契約書），被告復於95年11月15日與楊福祥、楊字皇、楊文霖、楊進良、楊新居簽訂土地買賣補充協議書，延長94年9月26日土地共有權買賣契約之效力，此為兩造所不爭執，並有卷附土地登記謄本、土地共有權買賣契約書、土地買賣補充協議書可憑（見本院卷第7至13頁、第14頁、第16至17頁），堪信為真。原告主張與被告所簽署之契約為共有權買賣屬派下權交易而為不能給付之標的無效，被告則以此為祭祀公業公同共有土地之買賣為辯，茲本件應審究者為㈠原告與被告94年9月26日所簽署的土地共有權買賣契約書，買賣標的為共有土地或共有權? ㈡上開契約之效力如何？㈢被告與其餘出賣人楊福祥、楊字皇、楊文霖、楊進良、楊新居於95年11月15日簽訂之土地買賣補充協議書效力為何？
四、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。查本件系爭契約書全文十條、標題載明「土地共有權買賣契約書」，契約書第1條明載買賣標的坐落台北市○○區○○段四小段13地號土地（下稱系爭土地）之「共有權」，第7條明定「訂定本約後10個月內甲方如仍不能徵得烈桃公房同意出賣其就系爭土地之共有權，並申辦買賣標的轉讓登記，則本契約視為當然解除」等語，契約書並無隻字表明係買賣土地（見第本院卷第七至十頁），參以契約書第二條、第三條第四項、第五項及第五條用語均為「買賣標的」，若係土地買賣何不直接以土地相稱，且本件契約書又有傅文民律師見證簽約，果為土地買賣豈有以「共有權」相約之理，諒係簽約當時為規避祭祀公業土地處分未獲充足確切之派下權人同意，始為如此「共有權」買賣約定。是雙方訂立該契約書，顯經深思熟慮，契約文字已表示當事人之真意為共有權買賣無訛。被告抗辯係共有土地買賣云云，要不足採。
五、復按祭祀公業係以祭祀祖先及結合同姓同宗之親屬為目的而設立之獨立財產，按家族之分之曰「房」，「份」即份額，為應得之數。「房份」合稱，即派下子孫對祭祀公業享受權利與負擔義務之比例與份額，亦即派下權也。祭祀公業之派下權，原係絕對不得處分，亦不得讓與任何人，惟至後代，公業以祭祀為目的之根本性質逐漸沖淡，公業財產之收益(即私益)逐漸受重視，故於同一公業派下間可轉讓 (即所謂歸就) ，因此原為潛在且不確定之派下權，逐漸變成顯在確定之派下權，而可以轉讓於同一公業之派下，其轉讓亦無須全體派下之同意。但派下員仍無權將派下權比率（潛在的應有部分，或有謂潛在的股分）出售或轉讓予非派下員之其他第三人，蓋因此行為影響對於祭祀人之祭祀，且於公業之目的及性質亦有所違背，與一般公同共有財產尚屬有別。查本件系爭買賣契約之買賣標的為祭祀公業楊開倫派下員對祀產土地之「共有權」，就其潛在之應有部分亦即派下權加以轉讓，非特與祭祀公業設置之目的有違，自不能任意給付移轉予非派下員之被告使與其他派下員保持公同共有，甚至此項潛在之應有部分，在公同關係存續期間內，不得自由處分。祭祀公業派下員將其派下權讓與於第三人，乃以此為契約之標的，係以不能之給付為標的，自有民法第246條第1項前段規定之適用。是系爭契約以不能買賣之派下權為標的，自屬無效。而系爭契約已屬無效，縱嗣後再以補充協議書改稱買賣祭祀公業土地云云，無從治癒系爭契約之無效瑕疵，不足為被告有利之事實認定。
六、綜上所述，原告與被告間就祭祀公業楊開倫祀產土地之共有權即派下權買賣，係亦不能給付之標的而無效，原告訴請確認系爭買賣契約書被告買賣請求權不存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證巳臻明確，至兩造其餘之攻擊、防禦方法，對於本件判決結果之認定，不生影響，毋庸一一論究，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 19 日
民事第四庭 法 官 吳定亞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 8 月 19 日
書記官 高秋芬