臺灣臺北地方法院民事判決 97年度重訴字第769號原 告 Ｇ○○
Ｏ○○共 同訴訟代理人 陳國雄律師被 告 申○○訴訟代理人 Ｕ○○被 告 戌○○
宇○○○Ｋ○○○Ｅ○○Ｂ○○Ｆ○○巳○○黃○○Ｚ○○丙○○Ｒ○○○寅○○癸○○Ｊ○○乙○○未○○Ｄ○○戊○○Ｌ○○ａ○○地○○
卯 ○Ａ○○天○○庚○○○宋慶愚.辛○○宋慶愚之.壬○○宋慶愚之.宙 ○共 同訴訟代理人 張家聲律師被 告 子○○
丑○○○亥○○上 一 人法定代理人 Ｉ○○被 告 玄○○訴訟代理人 陳俊文律師被 告 Ｐ○○訴訟代理人 Ｈ○○被 告 Ｗ○○
Ｙ○○Ｘ○○兼 上二人訴訟代理人 Ｖ○○被 告 辰○○
酉○○訴訟代理人 Ｑ○○被 告 Ｎ○○○訴訟代理人 Ｍ○○被 告 Ｓ○○
午○○訴訟代理人 甲○○被 告 己○○（吳正義之承受訴訟人）訴訟代理人 Ｔ○○被 告 丁○○訴訟代理人 Ｃ○○上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國98年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：㈠按「當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其
他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟」。民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。本件被告吳正義、宋慶愚分別於民國97年5月6日、98年3月29日死亡，經查，吳正義之繼承人為長女己○○；宋慶愚之繼承人為庚○○○、辛○○、壬○○，爰分別由己○○為被告吳正義之承受訴訟人；庚○○○、辛○○、壬○○為被告宋慶愚之承受訴訟人。
㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
查原告於起訴時，係列申○○等41人為被告，聲明請求：被告應分別自占用之臺北縣新店市○○段389、390、391、392、393、394、396、397、398等9筆地號土地上，如狀之附表二所示建物遷出，並將占有前開土地之建物全部拆除，返還土地予原告2人。嗣因發現前開土地上尚有Ｎ○○○、宋慶愚、Ｓ○○、午○○、吳正義、宙○、丁○○等7人所搭建之房屋無權占有該土地，遂於97年7月23日請求追加前開7人為被告，並追加訴之聲明為：追加被告Ｎ○○○、宋慶愚、Ｓ○○、午○○、吳正義、宙○、丁○○等7人，應自渠等分別占用之臺北縣新店市○○段396、397等2筆地號土地上，如狀之附表四所示門牌號碼之建物遷出，並將占有前開土地之建物全部拆除，返還土地予原告Ｇ○○。其後於97年10月13日發現被告黃徐玉桂已死亡，原門牌號碼臺北縣新店市○○路○○巷○弄○號1樓房屋現占有人為Ｆ○○，故撤回對被告黃徐桂英之起訴，而追加Ｆ○○為被告；又被告南碧泉亦已過世，故撤回對被告南碧泉之起訴，而原列南碧泉占有之門牌號碼臺北縣新店市○○路○○巷○弄○○號1樓房屋，現為被告Ｅ○○占有；另臺北縣新店市○○段397、398地號2筆土地，因賣方未能完成繼承登記，致迄今仍無法將該2筆土地所有權移轉登記予原告Ｇ○○之名下，故撤回坐落於上開
397、398地號2筆土地上，門牌號碼分別為臺北縣新店市○○路○○巷○弄26及28號之各號1至4樓房屋占有人，即被告林譚清蘭、陳慧媗、董正明、江英珠、林錦萍、廖武吉、張月美等7人之起訴；又被告馬興芳部分僅撤回其占用397、398地號土地之28號2樓房屋部分。因而請求變更訴之聲明為：
被告申○○等40人如狀之附表五所示，應自渠等分別占用之臺北縣新店市○○段389、390、391、392、393、394、396等7筆地號土地上，如狀之附表六所示門牌號碼之建物遷出，並將占有前開土地之建物全部拆除（面積以地政機關實測為準），返還土地予原告2人。再於97年11月14日發現馬興芳占有之臺北縣新店市○○路○○巷○弄○○號4樓房屋，現為酉○○占有中，乃請求變更訴之聲明第一項為：被告申○○等40人如狀之附表七所示應自渠等分別占用之臺北縣新店市○○段389、390、391、392、393、394、396等7筆地號土地上，如狀之附表八所示門牌號碼之建物遷出，並將占有前開土地之建物全部拆除（面積以地政機關實測為準），返還土地予原告2人。復於98年5月12日發 現因原列被告申○○之門牌號碼臺北縣新店市○○路○○巷○弄○○號1樓房屋，乃屬被告宙○所有，且被告實際占用之面積業經新店地政事務所測量人員實地測量，另被告吳正義已於97年5月6日死亡，其繼承人為長女己○○，且己○○目前居住於本件系爭建物，因此，將被告吳正義，更正為狀之附表九之被告己○○。並請求變更訴之聲明第一項為：被告申○○等40人如狀之附表九所示，應自渠等分別占用之臺北縣新店市○○段389、390、
391、392、393、394、396等7筆地號土地上，詳如狀之附表十所示門牌號碼之建物遷出，並將占有前開土地之建物全部拆除，返還土地予原告2人。其後再分別於98年10月15日及同年月20日發現被告宋慶愚、被告王美桂分別業於98年3月
29 日、91年5月6日死亡，宋慶愚之繼承人為庚○○○、辛○○、壬○○，王美桂之繼承人為Ｖ○○、Ｗ○○、Ｙ○○、Ｘ○○，因此原狀之附表九所列被告宋慶愚部分應分別由其繼承人庚○○○、辛○○、壬○○承受，而被告王美桂部分則變更為被告Ｖ○○、Ｗ○○、Ｙ○○、Ｘ○○。經核，原告起訴主張之事實，與追加被告、撤回被告暨變更訴之聲明之事實，均為該等被告是否無權占有原告所有之系爭土地，而原告得否請求該等被告自前該建物遷出，並將占用前開土地之建物拆除，將土地返還予原告。其原訴與追加被告、撤回被告暨變更訴之聲明之基礎事實同一，揆諸前開規定，自屬合法，合先敘明。
㈢本件被告子○○、亥○○、Ｐ○○、Ｗ○○、酉○○、午○
○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、實體方面：㈠原告起訴主張：
⒈原告Ｇ○○於97年5月7日買受坐落於台北縣新店市○○段38
9、391、392、393、396地號等5筆土地，原告Ｏ○○於97年5月8日買受坐落於台北縣新店市○○段390、394地號2筆土地（上7筆土地合稱系爭土地），並均已辦畢所有權移轉登記，然原告2人所有之系爭土地為如本判決附表一所示之被告申○○等人搭建詳如本判決附表二所示，門牌號碼分別為台北縣新店市○○路○○巷○弄○號、6號、8號、10號、12號、14號、16號、18號、20號、22號、24號之四層樓房屋（下稱系爭建物）無權占有，就被告前開無權占有之行為，原告之前手亦曾分別於97年2月21日及同年3月24日委請律師代為發函，請求被告於期限內自動拆除房屋，並返還無權占有之土地，惟被告仍置之不理，繼續占用原告所有之系爭土地，因被告無權占用原告所有之系爭土地並搭建建物居住之事實，已妨害原告就系爭土地所有權能之行使，嚴重損及原告所有權人之權益。
⒉原告之前手固曾與訴外人中外建設事業股份有限公司（下稱
中外建設公司）於65年簽訂合建契約（下稱系爭合建契約），然因訴外人中外建設公司未能依照系爭合建契約之約定完成建物所有權第一次保存登記，致原告之前手取得之地上物並無所有權，而僅有事實上處分權，係屬權利有瑕疵。原告之前手曾就物之瑕疵、權利之瑕疵、不完全給付等情形向中外建設公司為解除契約之表示，然因送達有問題致未能有效解除契約，並導致該前手對原告之債務內容發生不完全給付、物之瑕疵、權利瑕疵等危險，原告為保全自己之債權，乃依民法第242條之規定，以自己之名義委請律師以（97）瑞國律字第0711號律師函，表明依權利瑕疵擔保等事由，代位行使原告之前手對中外建設公司民法第256條之解約權，解除系爭合建契約之通知，業由中外建設公司之代表人董事長張雲家合法收受送達，而原告所主張之權利瑕疵擔保所生之契約解除權，無除斥期間之適用，系爭合建契約即經原告以律師函通知解除契約後，自始即告消滅，系爭合建契約既因解除而自始失其效力，訴外人中外建設公司對於系爭土地即為無權占有，因被告之前手對原告之前手無法主張有權占有，已生占有連鎖之中斷，被告當已無法對原告為占有連鎖之主張，其房屋繼受人即被告即為無權占有；又原告基於移轉登記而受讓系爭土地之所有權，係屬絕對權，而被告或被告之前手與訴外人中外建設公司間之買賣關係，或合建關係僅係為一般債權、債務關係，僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，是基於債之關係相對性，被告僅屬向被告之前手或訴外人中外建設公司主張有權占有，不得再行對原告有所主張。
⒊買賣契約約定賣方不負責點交買賣標的物予買方，並不表示
賣方與他人間就買賣標的物之他契約有解除契約事由，而賣方未主張該解約而損及其後買賣契約買方之權利時，買方不得代位賣方解除前合約。故中外建設公司因可歸責於己之事由，致原告之前手取得之地上物有權利瑕疵及物之瑕疵而得解除系爭合建契約。原告之前手未能有效解除契約，將導致該前手對於原告之債務內容發生不完全給付、物之瑕疵及權利瑕疵等危險，原告為保全自己之債權，自得依民法第242條規定代位前手向中外建設公司解除合建契約。被告等人主張因原告Ｇ○○等人向地主購買系爭土地時，該買賣契約約定前手即賣方不負點交系爭土地義務為由，而認原告不得代位前手向中外建設公司為解除合建契約，顯屬無理。至於被告所舉兩份和解書僅具有債權之效力，僅在達成和解之人間有其效力，並無拘束非該和解契約當事人以外之第三人之效力。且該和解書之內容本應由甲、乙、丙三方達成共識和解，並依和解內容履行相關義務乙節以觀，查該和解書並無「丙方」簽屬其上，顯見該和解書所列當事人就和解內容並未達成合意，該和解書未完成，不生和解效力。另該和解書其內容並非單純中外建設公司與原告之前手地主間合建契約之和解，係另涉訴外人嘉泥建設開發股份有限公司，且參與和解之當事人並未依和解書要求於該和解書「簽章」，故其亦不生和解之效力。況前開兩份和解書之內容，均未曾按依和解內容履行之。故被告援此作為原告不得代位前手與中外建設公司解除合建契約，顯無理由。
⒋原告爰依民法第767條之規定，請求被告應分別自占有系爭
土地上之建物遷出，並將系爭建物全部拆除返還系爭土地予原告語。聲明：被告申○○等人（如附表一）應自渠等分別占用之臺北縣新店市○○段389、390、391、392、393、394、396等七筆地號土地上，如附表二所示門牌號碼之建物遷出，並將占有系爭土地之建物全部拆除，返還土地予原告。
並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告方面：
⒈被告戌○○、宇○○○、Ｋ○○○、Ｅ○○、地○○、Ｂ○
○、Ｆ○○、巳○○、黃○○、ａ○○、天○○、Ｚ○○、丙○○、Ｒ○○○、寅○○、癸○○、Ｌ○○、Ｊ○○、卯○、乙○○、Ａ○○、未○○、Ｄ○○、戊○○、庚○○○、辛○○、壬○○、宙○等28人抗辯：
⑴本件原告請求拆除之系爭建物，均係原告所有系爭土地之前
手李生棟、趙玉琳、宋祖昌、葛陳美玲、申○○、南碧泉、張立禮、張立雪與中外建設公司，基於合建之法律關係所興建之房屋，被告依自己或前手與中外建設公司間之買賣關係或合建關係取得系爭建物之占有，並依中外建設公司與原告前手間之合建契約，主張有權占有使用系爭土地，該合建契約基於債權物權化，對於原告亦有拘束力，被告自得依「債之關係上的占有連鎖」對原告主張系爭建物有權占有系爭土地。又依民法第943條之規定，被告本於占有之事實，自得使用收益系爭建物，並受適法之推定。
⑵依原告98年1月15日所提陳報狀所附之系爭390、394地號土
地買賣契約書顯示，原告Ｏ○○在97年4月1日併同訴外人蘇永舜等人將系爭390、394地號土地所有權全部出售予原告Ｇ○○，並於土地買賣契約書特約事項內載明「本約土地上有未保存登記之建物，由買方自行排除之，賣方不負物的瑕疵擔保暨點交責任。」等語，足以證明原告Ｏ○○、Ｇ○○及訴外人蘇永舜均知悉系爭土地上建有未辦保存登記之系爭建物，且出賣土地之原告Ｏ○○及訴外人蘇永舜對於原告Ｇ○○均不負擔點交系爭390、394地號土地及物之瑕疵擔保責任。從而，原告Ｇ○○其後於97年5月2日再將系爭390、394地號土地所有權全部售予原告Ｏ○○時，在土地買賣契約縱未約定對原告Ｇ○○不負點交土地及物之瑕疵擔保責任，但原告Ｏ○○於出售前揭土地予原告Ｇ○○時，既已知悉前揭土地上建有系爭建物，且特約約定不負擔點交義務及瑕疵擔保責任，基於同一理由，亦當然得知原告Ｇ○○對於原告Ｏ○○不負點交系爭390、394地號土地之義務，是原告Ｏ○○自無代位其前手向中外建設公司解除合建契約之權利。又系爭建物係坐落於系爭389、390、391、392、393、394、396 地號土地上，原告Ｇ○○購買系爭389、391、392、393、396地號土地之前手即訴外人蘇永舜，既曾經另在97年4月1日將系爭390、394地號土地出售予原告Ｇ○○，並在土地買賣契約書特約事項內約定對原告Ｇ○○不負點交土地責任，顯見原告Ｇ○○在97年4月29日向訴外人蘇永舜購買系爭建物所坐落之其餘系爭389、391、392、393、396地號土地時，訴外人蘇永舜亦係秉承前約同一意旨，不負將系爭389、391、
392、393、396地號土地點交予原告Ｇ○○之義務，是原告Ｇ○○自亦無代位其前手向中外建設公司解除合建契約之權利。足徵原告Ｏ○○、Ｇ○○二人並無請求其前手點交系爭土地之權利，是彼等主張代位其前手，向中外建設公司解除原系爭土地地主與中外建設公司間合建契約云云，並非適法。
⑶退萬步言，縱認原告有權請求其前手點交系爭土地，然依原
告所提中外建設公司97年8月7日覆函所載，中外建設公司表示「三、當時各合建地主皆分配到指定之房屋或收取代金，三十多年來，皆各無異議，今接到貴大律師來函，已超過十五年以上，失去法律時效之案，本公司本人無從處理，歉難同意。」等語，顯見中外建設公司係主張合建地主均已分配到指定房屋或收取代金，並主張時效完成之抗辯，拒絕同意原告解除合建契約。又原告主張中外建設公司之給付為不完全給付，按不完全給付之契約解除應依能否補正，分別類推適用關於給付遲延或給付不能之規定行使權利，是原告自應就中外建設公司對合建契約約定給付不完全有遲延，或可歸責之原因負舉證責任。另中外建設公司在69年4月30日曾與地主南碧泉、張立禮、張立雪、宋祖昌、李生棟、趙玉琳遺孀戚競鴻就合建關係成立和解，復又於71年4月6日與地主申○○成立和解，是依民法第737條之規定，中外建設公司與地主間之權利義務關係均應以彼等間之和解契約為據，原告以中外建設公司違反與其前手間合建契約約定為由主張解除契約，殊非適法。
⑷再者，本件原告係自97年5月間起始輾轉以買賣為原因購入
系爭土地，而系爭建物則係於66年間由中外建設公司基於與原告前手間之合建契約，興建完成交付被告占有使用迄今。故原告於購買系爭土地時，系爭土地遭系爭建物占用即係客觀存在之事實，且原告於本件審理中亦自認知悉系爭建物係其前手與中外建設公司合建興建之房屋，顯見原告於購買系爭土地之始，即知悉其前手應依與中外建設公司間合建契約約定容忍系爭建物占用系爭土地。依債權物權化之法理及參酌最高法院97年度台上字第1729號判決，原告前手與中外建設公司間合建契約對於原告仍繼續存在，原告等應受其前手與中外建設公司間所締合建契約之拘束。況最高法院90年度台簡上字第35 號判決意旨，明揭物上請求權行使應受誠信原則拘束之本旨。本件原告明知系爭建物係其前手即系爭土地原地主與中外建設公司依據合建契約所興建之房屋，對於系爭土地有合法之占有權源，乃於輾轉受讓系爭土地所有權後依物上請求權訴請被告拆屋還地，其權利之行使亦與誠信原則有違。
⑸原告之前手申○○於95年間，曾經以被告戌○○、宇○○○
之前手張清埤及被告Ｋ○○○無法律上原因占有系爭390地號土地，並獲有不當利益為由，訴請被告前手張清埤及Ｋ○○○返還不當得利，案由台灣台北地方法院判決認定張清埤及Ｋ○○○占有系爭土地係有法律上之正當原因，駁回申○○之訴後，歷經二審定讞。依民事訴訟法第401條第1項之規定，前揭申○○與張清埤、Ｋ○○○間之民事判決就張清埤、Ｋ○○○關於系爭土地占有權利之認定，對於原告亦有效力，原告依法不得主張張清埤之繼受人被告戌○○、宇○○○及Ｋ○○○無權占有系爭土地。
⑹並聲明：①駁回原告之訴及其假執行之聲請；②被告如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
⒉被告申○○抗辯：被告申○○在97年已在療養院，並與原告
Ｇ○○有買賣合約。原告僅有整棟建築之一小部分，被告申○○亦是地主，其餘地主並未要求拆屋。申○○部分兩戶房屋係4號及10號，4號基地係388地號，原告無權請求。10號不知何人使用等語，並聲明：原告之訴駁回。
⒊被告子○○、丑○○○抗辯：
⑴本件原告請求拆除系爭建物及返還系爭土地，係原告之前手
地主即李生棟等人與中外建設公司基於系爭合建契約所興建，被告丑○○○與被告子○○之父李寶壽分別於66年間向中外建設公司購得系爭建物及土地，嗣因中外建設公司倒閉，致被告買受人迄今未能辦理房屋及土地之所有權移轉登記，但被告係合法買受系爭房地之人，並非以不法方法取得，自具有占有系爭房地之法律上正當權源。而原告於97年買受系爭土地時，即已知悉該土地上蓋有系爭建物，且為被告等人占有使用中，依民法第943、952條規定，被告合法占有系爭房地，即應受法律之保護。況被告等人係以所有之意思而公然和平繼續占有他人未登記之不動產（建物部分），且占有之始為善意並無過失，依民法第770條規定得請求登記為所有人，是被告依法既得登記為系爭建物之所有權人，而系爭建物建築於系爭土地上又係經原地主同意，原告買受糸爭土地，自應繼受原地主之義務，對於被告占有使用系爭房地應有容忍之義務，即不得對被告行使所有物返還請求權。
⑵又原告明知系爭房地早已為被告占有使用，此乃一望即知之
事，應已具公示性，被告對系爭房地占有之債權，已發生物權化的效果，即得對抗不特定之第三人。又出租人一旦交付租賃物予承租人後，即發生物權化之效果，而本件之被告居住系爭房地已逾三十載，巳具備使第三人知悉該狀態之公示作用，亦應類推適用民法第425條之規定，使發生債權物權化之效果。且原告惡意買受系爭土地，卻對被告訴請拆屋還地，造成經濟上弱者之被告發生「住」的社會問題，實不應准許。被告等人應更值得法律保護，方符社會正義與交易安全之維持。另原告惡意買受系爭土地，徇一己私利，竟罔顧被告等眾多人住的權益，其所有權之行奮使，顯然違反民法第148條規定，要屬權利之濫用。
⑶本件原告係後買受人，其於買受系爭土地時即明知土地上蓋
有系爭建物，且早已為被告前買受人占有使用申，並明知被告現占有人與原地主間具有抗辯事由存在，此由原告與前地主之買賣契約上註明：「本約土地上有未保秤登記之建物，由買方自行排除之，賣方不負物之瑕疵擔保暨點交責任」等語即明。詎原告竟故意向前地主買受系爭土地，致前地主可脫免其履行移轉所有權登記予被告之義務，並向法院起訴請求被告拆屋還地，企圖使被告蒙受重大之財左上損害，以此背於善良風俗之方法加損害於被告，原告自應對被告負侵權行為之損害賠償責任，且應負回復原狀之義務，將系爭土地之所有權返還移轉登記予原地主，由原地主再移轉登記予被告等語資。
⑷並聲明：①駁回原告之訴。②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
⒋被告玄○○抗辯：依民法第425條之1規定及最高法院48台上
字第1457號判例主旨，本件系爭建物雖因建商倒閉而未能完成不動產登記，但系爭建物於預售時，原土地所有權人同意建商在土地上興染房屋，出具土地使用同意書，並以被告為共同起造人請領建造執照，該房屋並於預售時即為被告所購買，則被告因買賣而取得及占有系爭建物，並非無權占有，且原告於房屋建造完成暨被告遷入居住後始購買系爭土地，原告應默許被告繼續使用土地。另外，系爭土地是原告之前手交付中外建設公司使用，再由中外建設公司移轉權利予被告，且原告明知有系爭合建契約存在，參照最高法院97年度台上字第1729號判決意旨，已具備公示作用，原告並非善意第三人，自應受系爭合建契約之約束。此外，原告主張依民法第242條代位原告之前手解除與中外建設公司間之合建契約，以中外建設公司有不完全給付、物之瑕疵及權利瑕疵云云，惟未明列請求權基礎及具體事實，且本件土地上之地上物存在已三十餘年，故原告之前手就合建契約實無取得解除契約之權利，原告自不得代為行使解除權。本件係債權物權化之案例，有大法官會議解釋足參。又原告之前手申○○於95年間，曾經以被告戌○○、宇○○○之前手張清埤及被告Ｋ○○○無法律上原因占有系爭390地號土地，並獲有不當利益為由，訴請被告前手張清埤及Ｋ○○○返還不當得利，案由本院及臺灣高等法院判決認定張清埤及Ｋ○○○有正當權源合法繼受中外建設公司占有系爭土地，駁回申○○之訴等語。並聲明：⑴請駁回原告之訴及其假執行之聲請；⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
⒌被告Ｐ○○抗辯：被告是向中外建設公司買的，當初中外建
設公司係稱與地主合建，後來因起造人無法變更，所以有糾紛等語。並聲明：請駁回原告之訴。
⒍被告辰○○抗辯：其為原始委建戶，於66年3月29日訂立委
建契約，委託中外建設公司與地主合建長安新城，是被告所有門牌臺北縣新店市○○路○○巷○弄○○號4樓房屋係基於委建契約所生之占有本權，屬有權占有。依民法第943條及944條第1項規定，被告受法律保護推定為有權占有。被告係向建設公司買房子，嗣建設公司逃避，然被告已在系爭房地上住十幾年，原告應知悉系爭土地上蓋有房子。另引用張家聲律師之陳述中對被告有利之證據及主張等語。並聲明：請駁回原告之訴。
⒎被告酉○○抗辯：其為原始委建戶，於66年1月14日訂立委
建契約，委託中外建設公司與地主合建長安新城，是被告所有門牌號碼臺北縣新店市○○路○○巷○弄○○號4樓房屋係基於委建契約所生之占有權利，屬有權占有，當初買房子是取得合法建造執照，依民法第943條及944條第1項規定，被告受法律保護推定為有權占有。另引用張家聲律師所為陳述有利被告之證據及主張等語。並聲明：請駁回原告之訴。
⒏被告Ｓ○○抗辯：被告所有門牌臺北縣新店市○○路○○巷○
弄○○號3樓及20號3樓之建物中，18號3樓部分係乃由被告Ｓ○○之母親劉羅木珍向最初對中外建設公司訂購該預售屋之訴外人梁國英購買，並繼受訴外人梁國英對中外建設公司就該買賣契約之所有權利義務；系爭建物20號3樓部分係由被告Ｓ○○之父親劉育虎於70餘年間，委由被告Ｓ○○之姨母羅愛珍隱名代理出名與第三人戚競鴻，同向中外建設公司購入，嗣後羅愛珍亦將其權利一併轉讓與劉育虎。因該二建物係被告父母親有權取得，依民法第943條及第944條第1項規定，被告受有法律保護推定為有權占有，原告主張拆屋還地等，除已提出其為土地所有權人外，更須提出被告Ｓ○○係無權占有，始足當之。另依最高法院92年台上字第289號判決意旨及學說所稱之占有連鎖理論、大法官會議解釋第349號解釋理由書，債權契約於特定情形下，仍對第三人發生法律上效力，及最高法院97年度台上字第1729號判決意旨之債權物權化之說明，併原告對於渠等前手地主與中外建設公司間之契約，及其間建物存在於系爭土地，以及被告對此本屬有權占有一節，非不知情之善意第三人。因此，除應受讓渠等前手之一切權利外，對於其受讓前手之瑕疵亦應一併承擔，原告已無權再向中外建設公司解除契約。另引用張家聲律師之陳述中有利被告之主張等語。並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請；⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
⒐被告午○○抗辯：被告為原始委建戶甲○○之母親，於66年
4月20日訂立委建契約，委託中外建設公司與地主合建長安新城，是被告所有門牌臺北縣新店市○○路○○巷○弄○○號4樓房屋係基於委建契約所生之占有本權，屬有權占有。依民法第943條及944條第1項規定，被告受法律保護推定為有權占有。原告要求拆屋還地之主張顯無理由，另引用張家聲律師之陳述中有利被告之證據及主張等語。並聲明：請駁回原告之訴。
⒑被告Ｎ○○○、蕭俐斌、Ｖ○○、Ｙ○○、Ｘ○○則以：引
用張家聲律師之陳述中對被告有利之證據及主張等語。並聲明：請駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告Ｇ○○於97年4月29日向訴外人即原地主蘇永舜購買系
爭土地其中389、391、392. 393. 396等5筆地號土地。原告Ｏ○○於97年3月21日向訴外人即原地主江佳彥購買其所有之系爭土地其中390、394地號2筆土地，持分各為1/60。而原告Ｇ○○於同年4月1日向原告Ｏ○○及前開2筆地號土地之其他共有人等購買土地持分，並於取得該2筆地號土地之全部所有權後，於同年5月2日再行轉賣予原告Ｏ○○。
㈡原告之前手李生棟、趙玉琳、宋祖昌、葛陳美玲、申○○、
南碧泉、張立禮、張立雪等人，與中外建設公司定有系爭合建契約。
㈢原告之前手申○○於95年間，曾經以被告戌○○、宇○○○
之前手張清埤及被告Ｋ○○○無法律上原因占有系爭土地其中390地號土地，並獲有不當利益為由，訴請張清埤及Ｋ○○○返還不當得利，該案件由臺灣臺北地方法院95年度訴宇第6549號判決申○○敗訴，並經臺灣高等法院96年度上字119號判決駁回申○○之上訴、最高法院97年度台抗字第193號裁定駁回申○○之抗告。
㈣被告所有之系爭房屋，分別各占原告所有如複丈測量圖所示之系爭土地面積。
㈤被告或被告之前手與中外建設公司間之買賣關係或合建關係
，被告得向被告之前手或中外建設公司等契約當事人為債權之主張。
四、本件原告主張其為系爭土地之所有權人，被告占用之房屋坐落於系爭土地上，面積、範圍如附圖一臺北縣新店地政事務所土地複丈成果圖所示，業據提出土地登記謄本、地籍圖謄本影本為證（見本院卷一第14頁至第23頁），並經本院履勘屬實，有勘驗筆錄及臺北縣新店地政事務所複丈成果圖附卷可稽（見本院卷三第53頁至第58頁），復為被告申○○以外之其餘被告所不爭執，堪信為真正。惟原告主張被告無權占用系爭土地，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠臺灣高等法院96年度上字第119號判決對本件是否有拘束力？㈡原告是否基於訴外人中外建設公司及原告之前手間之系爭合建契約而為有權占有系爭土地？㈢本件原告請求拆屋還地是否為權利濫用？本院就前開爭點審酌如下：
（一）「除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力；確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之 繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦 有效力。對於為他人而為原告或被告者之確定判決，對於該他人亦有效力。前二項之規定，於假執行之宣告準用之」，民事訴訟法整400條第1項、第401條分別定有明文。本院95年度訴字第6549號、臺灣高等法院上字第119號判決係原地主即本件被告申○○依民法第179條之規定，請求訴外人張清埤及本件被告Ｋ○○○給付不當得利之事件；而本件係原告依民法第767條之規定，請求被告返還無權占有之系爭所土地之事件，二者之訴訟標的並不相同，故前開判決對本件並不生既判力之問題。又學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之。然查，本件訴訟之當事人並不相同，亦無爭點效理論之適用。是本院95年訴字第6549號、臺灣高等法院上字第119號判決所為之認定，於本件不生拘束力，被告有關既判力之前開抗辯，並不可採。
（二）有關被告是否無權占有原告2人之系爭土地部分：
１、被告申○○部分：
（１）原告Ｏ○○主張其為台北縣新店市○○段○○○○號及同段394地號土地所有人，然為被告申○○所否認。經查：被告申○○固原為台北縣新店市○○段○○○○號及同段394地號土地之共有人，惟前開土地經其他共有人蘇永舜、林世弘、王楗洲、李義福、Ｏ○○、沈宏霖等6人依土地法第34條之1之規定於97年4月1日出賣於原告Ｇ○○，前開共有人並於97年4月24日將買賣價金提存於本院，原告Ｇ○○嗣於97年5月2日將前開土地出售予原告Ｏ○○，此有原告提出買賣契約書、印花稅繳款書、96年度地價稅繳款書、土地增值稅繳款書、提存書、所有權移轉契約書、等件影本為證（見本院入二第262頁至第292頁），且為被告所不否認，堪信為真，是被告申○○已非前開地號土地之所有人。
（２）按所謂交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與 他方使用為對價，而使用他方所有或有權使用之土地，其性質屬於互為租賃關係（最高法院92年度台上字第667號判決意旨參照）。次按，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。
又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。本件被告申○○所有之系爭4號1樓建物係坐落於台北縣新店市○○段323、388、389、390、391地號土地，占有面積分別如附圖一之附丈成果圖所示，然其原為前開土地中388、390、392等地號土地之共有人，提供200坪土地，與原告之前手等共同與中外建設公司簽訂系爭合建契 約（見本院卷一第167頁），而其取得系爭4號1樓建物所有權係基於與中外建設公司間之合建契約，其所有之系爭4號1樓建物占有前開土地則係基於與前開土地之共有人間即原告之前手間之分管契約及交換使用土地之合意，則依前開規定，原告買受系爭389、390地號土地後，仍應受其前手與被告申○○間前開交換使用土地之合意之拘束，是被告申○○所有之系爭4號1樓房屋占有原告所有之系爭38
9、390、391地號土地為有權占有，原告主張被告申○○係無權占有系爭土地云云，尚屬無據。
２、申○○以外之其餘被告部分：
（１）按占有連鎖，乃受所有人交付並允其移轉占有之人將其直接占有移轉予第三人該第三人得超越「債之相對性」向所有人主張其為有權占有之謂（最高法院88年度台上字第524號判決意旨參照），又合建契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，土地所有人如已將土地出賣並移轉其所有權於他人，則房屋所有人或其承受人，不得再執合建契約之約定，對土地承買人主張其有使用土地之權利（最高法院90年臺上字第1366號判決意旨參照）。
（２）查本件原告之前手即訴外人李生棟、趙玉琳、宋祖昌、葛陳美玲、南碧泉、張立禮、張立雪與被告申○○等人，與中外建設公司訂有系爭合建契約。而本件申○○以外之被告或渠等之前手係基於與中外建設公司間之買賣關係或合建關係而取得未經辦理建物所有權第一次保存登記之系爭建物，為兩造所不爭執，自堪信為真實。
（３）原告主張被告之系爭建物無權占有系爭土地，被告固抗辯其係基於原告之前手與中外建設公司之合建契約及和解契約而有權占有系爭土地云云。經查，被告或被告之前手係於中外建設公司與原告之前手簽訂合建後，基於與中外建設公司間之買賣關係或合建關係而取得系爭建物所有權，已如前述，中外建設公司對原告之前手主張有權占有之權源為系爭合建契約，自中外建設公司取得系爭建物所有權之被告，固得本於占有之連鎖關係，對原告之前手主張有權占有，惟該合建契約僅存在於契約當事人即中外建設公司及原告之前手之間，且僅具有債之效力，故原告之前手將系爭土地所有權讓與原告後，依前開說明，被告即不得再執系爭合建契約之約定對抗原告，而原告之前手與中外建設公司所簽訂之和解契約，亦僅有債權效力，被告尚不得執前開和解契約對抗原告。是本件申○○以外之其餘被告抗辯其得向原告主張有權占有系爭土地，尚非可採。
（二）有關原告請求拆屋還地，是否有權利濫用之情事部分：
１、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民事訴訟法第148條定有明文。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。是土地所有人於與他人訂立建屋之不定期使用借貸特約後，縱將其土地讓與第三人，依上揭誠信原則之規定，並參照本院48年台上字第1065號判例及司法院釋字第349號解釋之意旨，該受讓土地之第三人若知悉已有使用借貸特約存在，其行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠信原則而不得為之。（最高法院71年台上字第737號判例意旨、96年台上字第1526號判決要旨參照）。
２、查本件原告Ｇ○○係於97年4月29日向訴外人即原地主蘇永舜購買系爭土地其中389、391、392. 393. 396等5筆地號土地。原告Ｏ○○於97年3月21日向訴外人即原地主江佳彥購買其所有之系爭土地其中390、394地號2筆土地，持分各為1/60。而原告Ｇ○○於同年4月1日於明知原告Ｏ○○及訴外人蘇永舜、林世弘、王楗洲、李義福、沈宏霖等6人未得其他同有人即被告申○○及訴外人葛陳美玲、李文德、石素蘭、林呈璟之同意，仍執意向原告Ｏ○○及訴外人蘇永舜、林世弘、王楗洲、李義福、沈宏霖等6人依土地法第34條之1之規定購買前開2筆地號土地之全部（見本院卷二第279頁至第288頁），並於取得該2筆地號土地之全部所有權後，於同年5月2日再行轉賣予原告Ｏ○○等情，為兩造所不爭執，原告亦自承於購買系爭土地前已知系爭土地上有其前手與中外建設公司所合建未辦理建物所有權第一次保全登記之系爭建物，且原告與其前手間之買賣契約並有「本約土地上有未保存登記之建物，由買方自行排除之，賣方不負物之瑕疵擔保暨點交責任」之約定，顯見本件原告於買受系爭土地前已明知其前手與中外建設公司就系爭土地間存有合建契約，且尚未合法解除契約，而依系爭合建契約，原告有之前手有容忍被告使用系爭土地之義務，其若買受系爭土地後將有不能使用之危險，而仍執意買受，並約定以現狀交付系爭土地，免除其前手排除其上未辦理保全登記之建物之義務，而本件除被告申○○以外之其餘被告或其前手，均係基於信賴原告之前手與中外建設公司間系爭合建契約之效力而與中外建設公司成立委建契約或買賣契約，並交付相當之價金，如允許原告拆屋還地之請求，將使被告蒙受重大之損害。
３、再按，以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第425條第1項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及最高法院48年台上字第1065號判例意旨自明。查本件原告取得系爭土地時，已明知系爭土地上有被告所有之系爭建物，而系爭建物占有系爭土地之權源雖僅為原告之前手與中外建設公司間之系爭合建契約，尚不得對抗系爭土地之買受人即原告，且系爭土地與系爭建物並非同一人所有，而無民法第425條之1之規定之適用，然原告明知系爭建物已存在系爭土地上長達30餘年，已具有一定之公示性，且系爭土地是否有權占有系爭土地尚有爭議，原告仍執意購買系爭土地，切斷被告對系爭土地之原地主張占有連鎖之權利，顯見原告買受系爭土地及行使物上請求權並非善意，則依前開說明，原告之土地所有權物上請求權之行使即應受限制。
４、從而，本件被告抗辯原告請求被告拆屋還地即違反誠信原則，而有權利濫用之情形，即屬可採。
（三）再按，債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限。民法第242條定有明文。又民法第242條前段所定債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利之先決條件，須債務人果有此權利，且在可以行使之狀態，始有債權人代位行使之可言（最高法院65年台上字第381號判例意旨參照）。本件原告固主張有不完全給付之債務不履行情事，而依民法第256條及民法第242條之規定，代位其前手對中外建設公司解除合建契約云云。然查，中外建設公司依系爭合建契約所興建之房屋雖均未辦理建物所有權第一次保存登記，但原告之前手已依系爭合建契約之約定取得系爭合建契約所指定之房屋或代金，此為原告所不爭執，並有原告提出之中外建設公司董事長張雲家之函文為證（見本院卷二第88頁），原告之前手所受領之給付固有瑕疵，且該瑕疵係於系爭合建契約成立後所生，則中外建設公司除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，依民法第227條「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償」之規定，原告之前手欲行使合建契約解除權，須中外建設公司有可歸責之事由，致為不完全給付；又縱中外建設公司有可歸責之事由，然原告之前手原得依給付不能或給付遲延之規定，拒絕受領因未完成建物所有權第一次保存登記而有瑕疵之房屋，並請求中外建設公司賠償，或解除契約，或請求中外建設公司補正瑕疵，惟原告之前手既未拒絕受領所分配之房屋，且歷經30餘年均未主張解除契約，是原告之前手是否確有系爭契約之解除契約權，尚有爭議，既原告是否有權代位其前手通知中外建設公司解除系爭合建契約仍有疑義，原告所為代位通知中外建設公司解除合建契約，是否生解除契約之效力，自亦有疑義，因系爭合建契約是否合法解除，與本件除申○○外其餘被告是否為有權占有系爭土地無涉，故本件不予論述。
（四）綜上所述，本件被告申○○為有權占有，而其餘被告固屬無權占有原告所有之系爭土地，惟原告依所有權物上請求權之規定請求被告拆屋還地，違反誠信原則，構成權利濫用，故本件原告依民法第767條被告拆屋還地，尚非有理，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與本件判決結果無涉，爰不予逐一論駁，附此敘明。
六、原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 30 日
民事第三庭 法 官 丁蓓蓓以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 12 月 30 日
書記官 林梅珍