臺灣臺北地方法院民事判決 98年度審小上字第10號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 乙○○被 上訴人 丙○○○
2號上列當事人間請求返還押金事件，上訴人對於中華民國97年11月24日本院簡易庭97年度北小字第2846號第一審判決提起上訴，本院於98年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹萬伍仟伍佰捌拾元，及自民國九十七年八月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔，新臺幣壹仟元由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按對於小額程序之第一審裁判，得上訴或抗告於管轄之地方法院，然非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第436條之24第1項、第2項定有明文。而上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：㈠原判決所違背之法令及其具體內容。㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，同法436條之25亦有明定。又所謂判決違背法令，乃指判決不適用法規或適用不當，為同法第468條所明定，並為小額事件之上訴程序所準用（民事訴訟法第436條之32第2項參照）。因此，判決如有可適用之法規而消極的不予適用，或不應適用之法規而積極的誤為適用等情形，且經上訴人對第一審判決如何違背法令，為具體之指摘，即應認其上訴為合法。至所謂法規，除本國制頒之法律、行政命令、習慣等，成文法以外之法則亦包括在內，例如證據法則、論理法則或經驗法則。是以如指法院調查證據認定事實所應遵守之法則而言，如舉證責任分配錯誤、認定事實不憑證據或重要證據漏未斟酌等，非不得謂判決有違背證據法則之適用法規不當。經查：上訴人於原審起訴主張其向被上訴人承租門牌編號臺北市○○區○○路○○○號7樓房屋（下稱系爭房屋），兩造簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），嗣被上訴人擬出售系爭房屋，對其表示如提前終止租約，願給與兩個月租金優惠等語，其因而於97年7月20日搬離系爭房屋等情，雖經原審認定兩造間無提前終止系爭租約並給與兩個月租金優惠之合意，惟被上訴人於原審抗辯：「照合約走」等語，並委任其長子於97年7月22日處理交還系爭房屋事務（見原審卷第25、2
7、29、56頁），系爭租約是否已經上訴人提前終止，即有審酌之必要。是以本件非無違背證據法則之違反。上訴人提起本件上訴，應認業已具備合法要件，先予敘明。
二、上訴人起訴主張：伊於民國96年10月4日向被上訴人承租系爭房屋，租期自96年10月10日起至97年10月9日止，每月租金新臺幣（下同）23,000元，伊同時給付46,000元押租金。
嗣97年5月24日，被上訴人向伊表示將出售系爭房屋，擬提前終止系爭租約，並願給與兩個月租金優惠，伊遂另行覓屋。詎被上訴人於伊覓妥住處後，竟改稱需住滿至系爭租約租期屆滿為止方得享有兩個月優惠租金云云。惟伊已於97年7月20日遷離，並於97年7月22日交還系爭房屋，被上訴人應返還伊所付之押租金，爰提起本訴，並聲明：被上訴人應給付46,000元，及自97年7月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被上訴人則以：伊於97年5月中旬向上訴人預告，伊有意在系爭租約到期後出售系爭房屋而不再與上訴人續租，若上訴人有意購買，亦可優先承購，上訴人聽聞後，即進行房屋售價協商，嗣雖因價格不一致而未能成交，惟伊仍表示可於系爭租約前尋覓替代租屋，不會立即要求搬遷，且答應給與一、二個月時間搬遷。詎上訴人於97年6月底時即以電話告知其欲在同年7月中旬搬走，伊當場回稱不同意，要求依系爭租約履行。97年7月中旬，伊又接獲上訴人存證信函，乃委由其子出面與上訴人商議，上訴人仍執意於97年7月20日遷出，伊之子即回稱如上訴人同意押租金先扣除所欠當月租金、管理費、水電費等應負擔費用，伊同意提前終止系爭租約等語，但未獲上訴人同意，系爭租約自未提前終止，上訴人應依系爭租約給付97年7至9月之租金、水電費、管理費等費用，爰以押租金抵償所欠費用等語，資為抗辯。
四、原審判決駁回上訴人之起訴。上訴人提起上訴，並聲明為：原判決廢棄。前開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人46,000元，及自97年7月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、本件不爭執之事實：㈠上訴人於96年10月4日向被上訴人承租系爭房屋，租期自96
年10月10日起至97年10月9日止，每月租金23,000元，押租金46,000元，兩造簽有房屋租賃契約書（即系爭租約）（見原審卷第11至13頁）。
㈡被上訴人曾於97年5月24日對上訴人表示其有欲出售系爭房
屋，上訴人並因此與被上訴人議價，但因價格不一致而未成交（見原審卷第24、25頁）。
㈢上訴人於97年7月20日遷出系爭房屋（見原審卷第25頁），
並於97年7月22日與被上訴人之長子商議返還系爭房屋及返還押租金事宜，惟未能合意，上訴人因而未交還系爭房屋鑰匙（見原審卷第48、56、57頁）。但上訴人已付清至97年7月9日止之租金，並繳納至97年7月8日止之電費、至97年7月14日止之瓦斯費、至97年5月30日止之水費、至97年7月31日止之管理費、公用電費及電梯保養費（見原審卷第35至38頁）。
㈣被上訴人於系爭租約租期屆滿後之97年10月15日更換系爭房屋之門鎖（見原審卷第61頁）。
六、本件爭點為：㈠兩造有無提前終止系爭租約並給與兩個月租金優惠之合意？㈡系爭租約何時終止？㈢上訴人有無違反系爭租約之情事（積欠租金、電費、瓦斯費、水費、管理費等）？㈣押租金經被上訴人抵充後，有無餘額可供返還上訴人？（見本院卷第48頁反面）茲敘述如下：
㈠兩造間無提前終止系爭租約並給與兩個月租金優惠之合意：
按當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職務上已認知者外，應負立證之責（最高法院18年上字第1685號判例意旨參照）。上訴人主張被上訴人於97年5月24日允諾如於系爭租約租期屆滿前搬遷，其願意給與兩個月租金優惠云云，惟為被上訴人所否認，依前開判例意旨，上訴人就其主張，自負有先為舉證之責。經查：
⒈綜觀系爭租約，僅第18條第1款定有承租人得提前終止之
約款，是以如被上訴人為提前終止系爭租約之要約，關於終止時點、租金之給付、租賃物與押租金之返還等必要之點，仍有待雙方當事人意思表示一致。
⒉然被上訴人已否認曾為提前終止系爭租約並給與兩個月租
金優惠之意思表示，證人即陪同上訴人訴訟代理人乙○○與被上訴人議價之蕭子明於原審復僅證稱：「我告訴被告價錢不合理。原告訴訟代理人說這樣不能買。被告說需要一筆錢，希望原告10月前搬走。那天5月24日原告訴訟代理人請我來所以我記得。後價錢不合，原告就問被告是否原告要搬走，被告就說越快越好，搬走給2個月優惠，夠意思了。原告訴訟代理人有確認被告的話。」等語（見原審卷第22頁），就系爭租約於97年5月24日終止，或上訴人覓妥租屋後通知被上訴人時終止，或遷離時終止？自97年6月10日起即毋庸支付租金？或通知被上訴人起毋庸支付租金？抑或遷離後始不用支付租金？押租金何時返還？均非明確，自難逕依證人蕭子明前開證詞，即為兩造就提前終止租約並給與兩個月租金等必要之點之意思表示業已相互合致之認定。雖上訴人另稱其所認知之兩個月優惠，係指97年7、8月租金優惠不用給付等語（見本院卷第48頁反面），然依證人蕭子明所為：「原告訴訟代理人有確認2個月的優惠」之證詞（見原審卷第22頁），充其量為上訴人訴訟代理人曾與被上訴人磋商提前終止事宜之證明，「兩個月優惠」之具體內容，則仍乏證據相左，稽此亦難謂上訴人訴訟代理人於97年5月24日議價時即當場告訴被上訴人此「兩個月優惠」之具體內容。上訴人既未當場表明，被上訴人自無可能與之意思合致。至於上訴人於本院再聲請訊問證人蕭子明證明被上訴人有承諾給予兩個月優惠之事實，惟因蕭子明於原審已證述綦詳，本院認無再予訊問之必要。
⒊從而，縱使被上訴人曾於97年5月24日為提前終止系爭租
約之提議，但未進一步磋商及討論，而提前終止系爭租約並給與兩個月租金優惠毋庸支付等必要之點，雙方當事人已意思合致之利己事實，又乏證據相左，上訴人主張兩造已有口頭合意云云，於法自屬無據，委不可取。
㈡因上訴人行使終止權，系爭租約已於97年7月20日終止：
被上訴人雖辯稱其不同意上訴人毀約云云（見原審卷第27、29頁），惟依系爭租約第18條第1款約定：「租賃期間內乙方（即上訴人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議。」，上訴人非無提前終止系爭租約之權利，自無徵得被上訴人同意之必要，被上訴人前開抗辯，容有誤會，並不可取。又依民法第263條準用同法第258條之規定，上訴人終止權之行使，於意思表示到達被上訴人時，即生終止系爭租約之效力。被上訴人既已陳稱上訴人於97年6月底即以電話告知其已覓妥租屋，將於97年7月20日搬遷等語（見原審卷第27頁），由此足認上訴人行使終止權之意思表示業已到達被上訴人，自應認系爭租約於上訴人所預告之搬遷日即97年7月20日終止。
㈢上訴人應給付97年7月10日至97年7月19日止之租金，並應賠償一個月租金：
按同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第264條規定主張同時履行抗辯（最高法院78年度台上字第1645號判決意旨參照）。被上訴人雖抗辯上訴人未交還系爭房屋鑰匙，應給付97年7月10日起至97年10月9日止之租金、水電瓦斯及管理費云云（見原審卷第27頁）。經查：
⒈上訴人未於97年7月22日交還系爭房屋鑰匙，雖為兩造所
不爭執，惟依被上訴人所稱：「原告有跟我要押租金，鑰匙才給我」等語（見原審卷第25頁），足認上訴人業已行使拒絕交還系爭房屋鑰匙之同時履行抗辯權，揆諸前開判決意旨，自為所許。雖上訴人又稱被上訴人未於97年7 月22日騰空系爭房屋云云（見原審卷第56頁），然上訴人不否認被上訴人已將系爭房屋打掃乾淨（見原審卷第56頁），衡諸常情，倘若上訴人未騰空屋內物品，即無進行打掃之必要，徵此情節，自應認上訴人已於97年7月20日完成騰空遷讓，尚無繼續占用之事實。
⒉租金乃使用租賃物之對價，系爭租約於97年7月20日終止
，上訴人並有拒絕交還系爭房屋鑰匙之法律依據，既如前述，則上訴人自系爭租約終止日起，已無繼續給付租金、水電瓦斯及管理費等費用等義務。至97年7月10日至97年7月19日（即系爭租約終止之前一日）止之租金、水電瓦斯費及管理費部分，上訴人固不否認其迄未給付，然上訴人已繳納至97年7月8日止之電費、至97年7月14日止之瓦斯費、至97年5月30日止之水費、至97年7月31日止之管理費、公用電費及電梯保養費，有其提出各項費用單據可證（見原審卷第35至38頁），且為被上訴人所不爭執，稽此應認上訴人僅積欠97年7月10日至97年7月19日止之租金，及97年7月9日至97年7月19日止之電費、97年7月15日至7月19日止之瓦斯費及97年7月6月1日至97年7月19日止之水費。惟被上訴人並未提出其支付水電瓦斯費之各項單據，自無從令上訴人負擔，更無由自押租金中扣除。
⒊此外，依系爭租約第18條第1款約定，上訴人提前終止時
，負有賠償被上訴人一個月租金之義務。準此，上訴人除應給付97年7月10日至97年7月19日止之租金外，並應賠償一個月租金。
㈣被上訴人抵充上訴人所應給付租金後，應返還15,580元，及自97年8月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息：
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，雖發生當然抵充之效力。惟於抵充後，猶有餘額，仍應返還予出租人。又系爭租約第5條雖有被上訴人於上訴人遷空交還房屋後無息退還押租保證金之約定，然遷讓交還房屋非確定之日期，被上訴人返還押租金之債務自非定有確定期限，依民法第229條第2項規定，應於上訴人催告期滿後仍未履行，始負有遲延之責任。經查：
⒈被上訴人雖稱上訴人所給付之押租金，經抵充97年7月10
日至97年10月9日止之三個月租金、水電瓦斯及管理費等，已無餘額云云（見原審卷第27頁）。惟上訴人僅應支付97年7月10日至97年7月19日止之租金，及賠償一個月租金，已於前述，以每月租金23,000元計算，7月10日起之每日租金為742元（23,000元÷31日，元以下4捨5入），被上訴人於抵充7,420元租金（742元×10日）及一個月租金23,000元後，尚應返還上訴人15,580元（46,000元－7,420元－23,000元）。
⒉上訴人於97年7月15日發函予被上訴人，固有存證信函可
稽（見原審卷第5至8頁），但無定期催告被上訴人返還押租金之文字，自難令被上訴人自斯時起負擔返還押租金之遲延責任。
⒊因此，被上訴人抵充後，除應返還上訴人15,580元，並應
自起訴狀繕本送達翌日即97年8月21日（見原審卷第16頁）起，負擔按年息5%計算之遲延利息。
七、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付15,580元，及自97年8月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開超過應准許部分，原審判決上訴人敗訴，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
九、本件第一、二審訴訟費用，確定為如主文第4項所示金額。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436條之32第1項、第2項、第450條、第449條第1項、第79條、第436條之19第1項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 27 日
民事第六庭 審判長法 官 劉坤典
法 官 蔡和憲法 官 許純芳計 算 書項 目 金額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 1,000元 第一、二審裁判費均由上訴人
預納，惟上訴人之請求，僅部第二審裁判費 1,500元 分勝訴，依兩造勝敗比例計算
，上訴人與被上訴人分別負擔6/10、4/10 ，以此計算上訴人與被上訴人分別負擔第一、二審訴訟費用1,500元與1,000元。
以上正本係照原本作成本判決不得再上訴中 華 民 國 98 年 3 月 27 日
書記官 陳怡君