臺灣臺北地方法院民事判決 98年度審訴字第4768號原 告 甲○○訴訟代理人 陳振東律師被 告 乙○○訴訟代理人 吳 麒律師
陳哲民律師上列當事人間請求核定租金等事件，本院於民國98年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告就其所有之臺北市○○○路○段○○號房屋，占有原告所有坐落臺北市○○區○○段二小段一三一、一三六、一三八之四地號土地，於民國九十四年十一月十四日至九十八年二月八日期間，每月應給付原告之租金為新臺幣壹拾萬叁仟伍佰伍拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾貳萬玖仟叁佰零肆元由被告負擔六分之一（即新臺幣貳萬壹仟伍佰伍拾元），餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3 款定有明文。原告起訴時除請求核定租金外，另請求被告自民國97年12月2 日起至喪失房屋所有權之日止，按月給付新臺幣（下同）310,668 元；並請求被告給付租金18,270,464元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。其嗣變更訴之聲明如後列㈣所示，其訴之聲明之變更，減縮前開請求金額為被告應給付自94年11月14日起至98年2月8日之租金12,070,191元，其所為訴之聲明之變更，核屬請求金額之減縮，合於前開規定，應予准許。
原告起訴主張：
㈠伊為坐落臺北市○○區○○段二小段131、136、138-4 地號
土地（下稱系爭土地）之所有人，而被告於94年11月14日透過法院拍賣程序取得系爭土地上3198建號（門牌臺北市○○○路○段○○號）等房屋（下稱系爭房屋）之所有權，依民法第876 條規定，兩造間有法定地上權關係存在，雖被告於98年2月9日將系爭房屋所有權移轉登記予他人，惟在此之前，被告仍有給付伊地租之義務，兩造就地租數額無法協議定之，爰依同條規定訴請法院核定地租。
㈡按租用基地建築房屋之租金依土地法第105 條準用同法第97
條規定，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。惟參照最高法院94年度第2 次民事庭會議決議、95年度台上字第138 號判決意旨，若城市地方供營業之土地，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，其租金自不受土地法第97條規定之限制。查系爭房屋所登載之主要用途為一般零售業，系爭土地亦係供營業之用無疑，又系爭土地位於大安區，其北側距SOGO百貨公司忠孝館及微風廣場購物中心分別約50及450 公尺，東北○○○區○○街、頂好廣場及頂好名店城分別約100、200及350 公尺；西側距SOGO百貨公司復興館約150 公尺，鄰近SOGO商圈；縱向幹道主要有復興南路、敦化南路，橫向道路主要有忠孝東路、仁愛路，區域內於忠孝東路及復興南路上普設聯營公車站，東北側距捷運板南線忠孝復興站3號出口約20公尺、西側距捷運忠孝復興站2號出口約150 公尺等情可知，系爭土地附近商業十分繁榮、交通至為便利，故本件地租之核定，至少應以系爭土地申報地價年息百分之12計算為適當。又查系爭土地之當期申報地價均為265, 528元，系爭建物所佔系爭土地之面積為117 平方公尺（計算式：52+32+33＝117），故每月地租應為310,668元（計算式：117×265,528×12%÷12＝310,668 元）。
㈢又被告自94年11月14日因拍賣取得系爭建物所有權之日起至
98年2月9日將系爭建物所有權移轉予他人之期間，有給付地上權地租予伊之義務，是被告應給付伊前開期間之地租計12,070,191元（計算式：【310,668×17/30】＋【 310,668×38月】＋【310,668×5/28】）＝12,070,191元）。
㈣聲明為：
⒈請求核定被告就其所有之臺北市○○○路○○號房屋占有坐
落臺北市○○區○○段二小段131、136、138-4 地號土地，自94年11月14日起至98年2月8日止，每月應給付原告租金為310,668元。
⒉被告應給付原告前項租金共12,070,191元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒊就第2 項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行。
被告則抗辯：
㈠原告主張按申報地價年息百分之12計算地租，顯有違土地法
第97條規定，亦未考量系爭建物實際狀況，尚非適當。查最高法院94年度第2 次民事庭會議決議雖認為城市地方供營業用之房屋，承租人因承租房屋而獲得商業上之利益，故其「約定租金」可不受土地法第97條規定之限制。然營業用之房屋可獲得商業上利益，乃出租人與承租人於雙方洽商過程，依契約自由原則訂定租金，且承租人於租金過高無法負擔時，得依契約自由原則終止租約。而本件原告係請求伊給付法定地上權之地租，兩造並未經過自由洽商之過程，且伊所有之系爭房屋坐落於原告所有之系爭土地上，不論伊有無營業行為，均須支付地租且無法終止，原告以「約定租金」之情形適用於本件情形，顯有不當。
㈡另查，系爭建物於起造後，自85年間進入拍賣程序至伊取得
權利移轉證明書時，已逾十餘年，整棟大樓幾乎處於不堪使用之狀態。又鄰近系爭建物○○○區○○段○○段○○○ ○號土地出租予太平洋崇光百貨股份有限公司之租金計算方式，依臺北市瑠公農田水利會資料，亦以租賃土地面積乘以當年期申報地價之百分之10，且該土地地形完整，與本件不可相提並論。另觀諸系爭建物現所有權人與該坐落基地之其他所有權人所簽訂之土地租賃契約，地租係約定為申報地價年息百分之4 ；且伊先前與其他土地所有權人間亦以申報地價年息百分之3至百分之4為地租之給付標準。原告主張以申報地價年息百分之12計算地租，顯逾合理範圍，自嫌過高。
㈢又查，伊受讓訴外人吳振家對原告之金錢債權，有鈞院85年
度執字第4876號債權憑證可稽，債權本金為58,099,900元（即83年度票字第11339號）及66,000,000 元（82年度北簡民字第2032號），合計124,099,900元，嗣於88年6 月8日作成分配表，伊已受償84,356,463元，尚有本金76,194,069元迄未獲償，伊自得以此債權與給付地租債務互為抵銷，從而，自伊主張抵銷之日（即98年11月18日）起回溯5 年計算抵銷債權之利息（年息百分之6），尚有利息22,858,221 元（計算式：76,194,069元×6%÷365×1,825日＝22,858,221元）未受清償，爰以上開利息債權對原告主張抵銷。縱鈞院認本件原告請求給付地租之主張為有理由，惟經抵銷後，原告已無任何金額可資請求。
㈣聲明為：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執事項：
㈠原告為系爭土地之所有權人，被告於94年11月14日透過法院
拍賣程序取得系爭房屋之所有權，嗣於98年2月9日將系爭房屋所有權移轉登記予他人。
㈡系爭房屋坐落於系爭土地上（占用系爭土地全部面積），被
告於94年11月14日至98年2月8日期間，就系爭土地有法定地上權。
㈢被告受讓訴外人吳振家對原告之金錢債權，至98年11月18日
止，原告尚有本金76,194,069元，及自86年8月7日起按年息百分之6計算之利息未償（見本院卷第96-97頁、第 105-108頁）。
得心證之理由：
㈠核定地上權地租部分：
⒈按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人
所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定，民法第876 條定有明文。本件原告主張依前開法條規定，被告就系爭土地有法定地上權，且兩造就地租之數額無法達成協議等情，業據提出與所述相符之土地登記謄本、建物登記謄本、土地建物異動清冊等件為證（見本院卷第8-36頁、第114-118 頁），復為被告所不爭，堪予信實。從而，原告依前揭規定，請求本院核定系爭法定地上權之地租數額，自屬有據。⒉按土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以
不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，該項規定，於租用基地建屋之情形準用之，同法第105 條規定甚明。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高68年台上字第3071號判例意旨參照）。
查被告就系爭土地有法定地上權，而被告所有之系爭房屋係坐落於原告所有之系爭土地上，核其性質與土地法規定之基地租賃關係較為相近，是關於系爭法定地上權地租之計算，原告主張應以土地法前引規定之標準定之，應可採取。經查：
①原告主張系爭房屋係供營業之用，參照最高法院94年度
第2 次民事庭會議決議，本件地租之核定不受土地法第97條之限制，應以土地申報價額年息百分之12為計算標準云云。然被告辯稱系爭建物自被告於94年間取得所有權起，已逾十餘年處於不堪使用之狀態等情，業據提出現場照片為證（見本院卷第55-80 頁），且為原告所不爭，堪可信實，顯見系爭房屋並非供營業使用甚明，原告前開主張已失其所本，自不足採。
②又系爭建物雖位於忠孝東路，鄰近SOGO百貨商圈及捷運
忠孝復興站，商業繁榮且交通便利，惟觀諸系爭建物現所有權人與該坐落基地之其他所有權人所簽訂之土地租賃契約，地租係約定為各年度申報地價年息百分之4 （見本院卷第92-95 頁）；且被告先前與系爭房屋所在基地之其他土地所有權人間，係以各年度申報地價年息百分之3至百分之4為地租之給付標準，亦有調解筆錄為證（見本院卷第85-86 頁），堪認以基地申報地價年息百分之4 計算系爭房屋基地之租金，合於市場交易行情。
本院審酌上情，認被告於94年11月14日至98年2月8日期間，每月應給付原告之法定地上權地租數額，應以系爭土地申報地價年息百分之4 計算為當，爰以上開標準，計算被告於前開期間內應按月給付予原告之地租。
③查系爭土地於96年1月之申報地價均為265,528元，又系
爭建物佔用系爭土地之全部面積，而系爭土地之面積各為52平方公尺、32平方公尺、33平方公尺，是系爭建物佔用系爭土地之面積合計為117 平方公尺，基此計算，被告於94年11月14日至98年2月8日期間，應按月給付予原告之地租核定為103,556元（計算式詳見附表）。
㈡給付法定地上權地租部分：
⒈按關於請求法院核定租金，其訴之性質，為形成之訴，未
經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利，故當事人就地租協議不諧時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高法院84年度台上字第2707號判決意旨參照）。又本件法定地上權之取得，乃係因法律之規定，不待登記即生效力，且其地上權在建築物或土地所有權移轉時，即當然成立，蓋自斯時起，建築物已需有土地利用權始能存在之故；僅關於地上權地租之金額，於當事人間不能成立協議時，須待法院核定而已，是法院決定之地租應溯及自地上權成立之日起算，亦即在地上權成立時，便有支付地租之義務。
⒉查被告係因在94年11月14日取得系爭房屋所有權而取得對
系爭土地之法定地上權，嗣於98年2月9日將系爭房屋所有權移轉登記予他人，前已述及，揆諸前開說明，原告於本院核定系爭地上權之地租數額後，另請求被告給付94年11月14日至98年2月8日期間之地租4,023,397 元（計算式：
【103,556×17/30】＋【103,556×38】＋【 103,556 ×8/28】≒4,023,397元），亦屬有據；逾此數額之請求，則無理由。
⒊復按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者
，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，為民法第334條第1項、第335條第1項所明定。被告主張其受讓訴外人吳振家對原告之金錢債權，原告至98年11月18日止尚欠本金 76,194,069元及自86年8月7日起至清償日止按年息百分之6計算之利息未償等情，業據提出原告所不爭之債權憑證、分配表等件為證，堪信為真。準此，被告主張以原告對其所負前開金錢債權於93年11月18日至98年11月18日期間之利息債權22,858,221元，與其對原告所負之前述給付地租債務互為抵銷，於法並無不合。經被告主張抵銷後，原告已不得再對被告作何主張。
㈢綜上所述，原告依民法第876 條規定，請求本院核定系爭法
定地上權地租，為有理由，應予准許，並核定被告於94年11月14日至98年2月8日期間按月應給付原告之法定地上權地租為103,556 元。又原告得請求被告給付前開期間法定地上權地租4,023,397 元之債權，已因被告合法主張抵銷而消滅。
準此，原告請求被告給付12,070,191元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，即無理由，應予駁回。原告該部分之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
㈣本案事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 98 年 12 月 24 日
民事第六庭 法 官 陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 12 月 24 日
書記官 吳鸝稻