臺灣臺北地方法院民事判決 98年度審重訴字第650號原 告 中華民國經濟部法定代理人 甲○○訴訟代理人 蔡欽源律師
李育錚律師吳曉維律師被 告 鑫順威實業股份有限公司法定代理人 乙○○上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國99年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落雲林縣斗六市○○段○○○○號土地上、如附件之雲林縣斗六地政事務所土地複丈結果圖說所示編號A 、C 部分之地上物移除，並將編號B 之建物拆除後，將雲林縣斗六市○○段○○○○號土地（面積二二五八‧０九平方公尺、權利範圍全部）騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣玖佰捌拾伍萬零壹佰肆拾元，及自民國九十九年一月二十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並自民國九十八年一月十三日起至返還前開土地之日止，按日給付原告新臺幣捌仟捌佰柒拾肆元，及自應給付之日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣叁佰陸拾陸萬零貳佰柒拾叁元，及自民國九十八年一月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並自九十八年一月十三日起至返還前開土地之日止，按月給付原告新臺幣壹拾萬玖仟玖佰陸拾玖元，及自應給付之日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項、第三項，於原告分別以新臺幣貳佰柒拾捌萬伍仟元、叁佰貳拾捌萬叁仟元、壹佰貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告法定代理人原為尹啟銘，嗣於訴訟繫屬後變更為甲○○，變更後之法定代理人甲○○於99年2 月23日委由訴訟代理人當庭提出書狀聲明承受訴訟，經核與民事訴訟法第170 條、第175 條、第176 條規定相符，應予准許。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告起訴主張伊授權經濟部工業局斗六工業區服務中心（下稱斗六工業區服務中心）於民國92年5 月22日與被告就雲林縣斗六市○○段○○○ ○號之土地（下稱系爭土地）訂立「斗六工業區土地租賃契約書」（下稱系爭契約），依系爭契約第2 條約定，本件租賃期間自92年5 月22日起至98年5 月21日止，另依系爭契約第7 條約定，倘承租人即本件被告逾期4 個月以上不繳付租金時，出租人即本件原告除追繳其使用期間租金及按當期租金金額加收15％之違約金外，並得終止租約。因被告自94年7 月22日起即未繳租金，迄94年11月21日已屆4 個月，則原告遂於同年11月25日通知被告，自同年11月23日起終止系爭契約。茲既兩造間租賃關係已告消滅，遂訴請被告拆屋還地並依約給付賠償金及相當於租金之不當得利，所為應受判決事項之聲明則如卷附民事起訴狀所示訴之聲明。嗣因本院囑託臺灣雲林地方法院於98年10月23日會同雲林縣斗六地政事務所派員至現場履勘後，原告另於99年2 月23日言詞辯論期日當庭聲明被告應拆除建物之面積範圍如雲林縣斗六地政事務所土地複丈結果圖說所示，核屬補充事實上及法律上之陳述，非為訴之變更或追加，自應予准許，合先敘明。
三、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：㈠原告授權斗六工業區服務中心於民國92年5 月22日與被告簽
訂土地租賃契約書（以下稱系爭契約），依系爭契約第13條第1 項約定，承租人即本件被告如違反系爭契約者，出租人即原告得終止契約收回土地，又系爭契約同條第4 項並約定承租人即本件被告因違反系爭契約規定致出租人即本件原告受有損害時，承租人即本件被告應依法賠償出租人即本件原告所受之一切損害。另系爭契約第14條約定，承租人即本件被告經出租人即本件原告終止租約者，應於租約終止之日起
1 個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀，是以被告因積欠租金而經原告於94年11月25日通知被告，自同年月23日起終止系爭契約，被告並於同年月28日收到上開終止系爭契約之函文，是被告依系爭契約即應於終止租約之日起1 個月內即同年12月28日前返還租賃標的物，並應回復土地原狀，詎被告拒不回復土地原狀，原告依系爭契約自得訴請被告拆屋還地。
㈡依系爭契約第15條第3 項約定，承租人即本件被告經出租人
即本件原告終止租約者，應於租約終止之日起1 個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀，逾期未辦理者，每逾1 日，被告應支付按日租金（依系爭契約所定租金計算）3 倍計算之賠償金予原告，是原告得依系爭契約請求被告給付逾期回復原狀之賠償金。又原告請求之賠償金金額計算方式，依系爭契約第4 條第1 項約定租金核算之日租金為新臺幣（下同）2,958 元〔計算式：（39.3÷30）X 2,258.09＝2,958.09〕，是以被告自系爭契約終止日起1 個月即94年11月28日起至騰空返還土地之日止，每逾1 日應按日租金3 倍給付賠償金予原告，即應按日給付原告8,874 元（計算式：2,958元X 3 ）；另因系爭契約第4條第3項、第5條約定本件之租金係以每月22日為租金繳納日，且為按月繳納，故本件被告自94年12月28日賠償起算日起至98年1 月12日（即本件起訴最近一次催繳所欠相當於不當得利之租金日）止，所累計之賠償金共計9,850,140元（計算式：8,874元X 1,110日）。
復因本件被告迄今仍未將系爭土地返還與原告，依系爭契約之約定，被告日後仍應持續給付原告賠償金，但於起訴前已發生之賠償金被告迄今仍拒不給付，故可預見將來被告亦不可能會給付，而有預為請求之必要。是原告併依民事訴訟法第246 條之規定，向被告請求自98年1 月13日（即本件起訴最近一次催繳所欠相當於不當得利之租金日翌日）起至返還系爭土地之日止，每日8,874 元之賠償金。
㈢本件被告於系爭契約終止後，仍佔用系爭土地，並無法律上
原因，因而受有相當於租金之不當得利，並致原告無法利用系爭土地，而受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之法律關係，依系爭契約之租金計算方式及各期租金金額，請求被告返還相當於租金之不當得利予原告。本件原告曾於98年1 月14日通知被告繳納94年12月22日起至98年1 月12日止相當於租金之使用對價3,660,273 元，惟被告收到該通知後仍未支付原告任何金額，亦未將系爭土地騰空返還予原告，是被告自應給付原告自94年12月22日起至98年1 月12日止相當於租金之不當得利3,660,273 元，及自98年1 月16日起至返還之日止，按週年利率5 ％計算之利息。另因本件被告迄今未將系爭土地返還予原告，且亦不支付任何相當於租金之不當得利，故可預見將來被告亦不會給付，而有預為請求之必要，是原告併依民事訴訟法第246 條之規定，向被告請求自98年1 月13日起至返還土地之日止，按月賠償原告相當租金之不當得利109,969 元〔計算式：（9820.45 【土地簽約時每平方公尺價值】X 0.9972【93年物價指數】X 1.0162【94年物價指數】X 1.0230【95年物價指數】X 1.0060【96年物價指數】X1.0180 【97年物價指數】X 0.056 【97年12月當期之年租率】÷12【月】X 2258.09 【土地總平方公尺】＝109,969 元〕。
㈣綜上所述，原告本於系爭契約及不當得利等法律關係，請求
被告拆屋還地並依約給付賠償金及相當於租金之不當得利等語。並聲明：除假執行擔保金額外，如主文第1 至3 項所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：㈠本件原告主張之前開事實，業據其提出系爭契約書、土地登
記第二類謄本、公證書、照片、雲林縣政府建設局使用執照、郵局存證信函等為證，且經本院囑託臺灣雲林地方法院會同雲林縣斗六地政事務所派員至現場履勘及測量，製有勘驗筆錄及土地複丈結果圖說在卷足參，被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述，是原告主張之前開事實，堪認為真實。本件系爭契約既經原告合法終止，則原告依系爭契約第13條第1 項、第14條之約定，請求被告將如附件之雲林縣斗六地政事務所土地複丈結果圖說所示編號
A 、C 部分之地上物移除，並將編號B 之建物拆除後，將雲林縣斗六市○○段○○○ ○號土地（面積2258.09 平方公尺、權利範圍全部）騰空返還予原告，即屬正當，應予准許。
㈡按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民
法第250 條第1 項定有明文。又違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的，此有最高法院68年台上字第3887號判例意旨足資參照。本件被告既未依約繳付租金，且經原告終止租約後，迄今仍未返還系爭土地而有違約之情事，則原告於終止系爭契約後，自得依約請求被告給付系爭契約所約定之懲罰性賠償金，故本件原告依系爭契約第4 條、第5 條及第15條第3 項之約定，請求被告給付自94年12月28日起至98年1 月12日止所累計之賠償金共計9,850,140 元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年1 月23日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自98年1月13日起至返還前開土地之日止，按日給付原告8,874 元，及自應給付之日起至清償日止按年息5%計算之利息，均有理由，應予准許。
㈢復按無法律上原因占有他人之土地，可能獲得相當於租金之
利益，並致土地所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，土地所有權人得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益，最高法院61年台上字第1695號判例意旨足資參照。次按建築基地之租金，依土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定，以不超過申報價額年息10％為限。而所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係依法定地價，即土地所有人依土地法所申報之地價，土地法第148 條亦有規定。又公有土地之公告地價即為法定地價，平均地權條例施行細則第21條復有明文。茲審酌被告占有之系爭土地為公有土地、及被告之違約占用情形，並考量當地工商繁華程度，本院認原告按被告占用面積及系爭土地簽約時之售價，分別以年租率4.6 ％至5.6 ％計算相當於租金之不當得利，堪稱適當。是以，被告無權占用系爭土地面積為2,258.09平方公尺，每月租金分別如附件「土地使用對價計算明細表」之價格，則原告請求自94年12月22日起至98年1 月12日止、按被告所占用面積計算相當於租金之不當得利共計3,660,27
3 元，及自98年1 月16日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自98年1 月13日起至返還系爭土地之日止，按月賠償原告相當於租金之不當得利109,969 元，及自應給付之日起至清償日止按年息5%計算之利息，亦有理由，應予准許。
四、本件原告陳明願供擔保後，請准宣告假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
五、本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 2 月 26 日
民事第六庭法 官 蔡和憲上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 2 月 26 日
書記官 廖素芳