臺灣臺北地方法院民事判決 98年度審重訴字第804號原 告 甲○○訴訟代理人 游開雄律師被 告 丁○○
6樓上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國98年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號6樓及7樓加蓋部分房屋遷讓交還原告。
被告應給付新臺幣參拾伍萬肆仟陸佰零貳元，及自民國九十八年八月十七日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣拾壹萬參仟柒佰柒拾陸元。
本判決第一項部分，於原告以新台幣參佰肆拾貳萬伍仟元，供擔保後，得假執行；本判決第二項部分，於原告以新臺幣拾玖萬肆仟元供擔保後，得假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項定有明文。本件被告經合法通知而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）原告為門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號6樓及7樓加蓋部分房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，於民國97年10月間，透過信義房屋經紀人即訴外人楊世裕之仲介，並經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人林瑞光以97年度北院字民公家字第253號公證書公證，與被告簽訂系爭房屋租賃契約，期間為97年10月10日至99年10月9日止，每月租金新臺幣（下同）5萬6888元，租金應於每月10日前繳納，詎被告自98年2月開始即未向原告繳付租金並拒不聯絡，原告只好前往系爭房屋察看，發現系爭房屋遭被告轉租於訴外人丙○○與乙○○（該二人已搬離系爭房屋），惟雙方所訂「房屋租賃契約」第4條第2項：「未經甲方（原告）同意，乙方（被告）不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓、或以其他變相方式供他人使用，或將租賃權轉讓與他人。」，因此依該契約第6條第1項：「乙方違反約訂使用房屋，或遲付租金之總額達兩個月之租額，經甲方定相當期限催告，乙方仍不為支付時，不待期限屆滿，甲方的終止租約。」，因被告未得原告同意轉租系爭房屋予他人，且至起訴前已欠繳5個月房租，原告於是在98年6月15日委託律師向被告寄發存證號碼00443號郵局存證信函催告：被告應於存證信函文到後5日內清償欠租並立即終止被告與他人之轉租契約，否則依雙方租賃契約第六條第一項終止雙方之租賃契約等語，然被告依然置若罔聞，為此爰依民法第433條、「房屋租賃契約」第4條第2項、第6條第1項約定，以起訴狀繕本送達對造作為終止雙方租賃契約意思表示之到達而終止租賃契約，並依契約關係請求自98年2月起至起訴狀繕本送達被告之日止（即終止契約之日止）所欠繳每月為56,888元之房租。
(二）復因被告於終止租約後仍無返還系爭房屋之意思並繼續使用系爭房屋，侵害原告之所有權，又雙方於「房屋租賃契約」第6條第2項後段約定：「乙方如未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或自租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日起按照房租貳倍計算之違約金。」，是原告依民法第767條請求返還房屋，並依上開契約約定與民法第184條第1項前段，請求自起訴狀繕本送達之翌日（即契約終止之翌日）至返還系爭房屋之日止，按月給付原告上開房租兩倍即11萬3776元之違約金，並聲明：（一）如主文第1項、第2項所示;（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）本件原告為系爭房屋之所有權人，兩造簽訂租賃期間為97年10月10日至99年10月9日止之「房屋租賃契約」，並經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人林瑞光以97年度北院字民公家字第253號公證書公證，該契約約定第4條第2項：
「未經甲方（原告）同意，乙方（被告）不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓、或以其他變相方式供他人使用，或將租賃權轉讓與他人。」、第6條第1項：「乙方違反約訂使用房屋，或遲付租金之總額達兩個月之租額，經甲方定相當期限催告，乙方仍不為支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約。」及第6條第2項後段約定：「乙方如未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或自租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日起按照房租貳倍計算之違約金。」等條款，業據原告提出土地與建物登記第二類謄本、97年度北院字民公家字第253號公證書、「房屋租賃契約」等為證，堪信為真實。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第767條、第455條分別定有明文。次按系爭房屋之「房屋租賃契約」第3條：「每月租金5萬6888元，乙方應於每月10日前繳納。」、第4條第2項：「未經甲方書面同意，乙方不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋」、第6條第1項：
「按乙方違反本契約之任何條款，或約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩期以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約收回房屋。」及第6條第2項後段約定：「乙方如未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或自租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日起按照房租貳倍計算之違約金。」；又因故意過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。
（三）本件原告因被告無權占有系爭房屋而請求返還是否有理由，首先應視兩造簽訂租賃期間自97年10月10日至99年10月
9 日止之契約，是否經原告合法終止租約，即原告以被告將系爭房屋轉租予他人為由而終止該租約是否有據。查本件原告主張被告自98年2月起即未給付租金，被告又違反雙方租賃契約之約定，於98年6月2日與訴外人丙○○與乙○○就系爭房屋簽訂租賃期間自98年6月2日至98年10月30止之轉租契約，因此於98年6月15日委託律師向被告寄發存證號碼00443號郵局存證信函催告：被告應於存證信函文到後5日內清償欠租並立即終止被告與他人之轉租契約，否則依雙方租賃契約第六條第一項終止雙方之租賃契約等情，業據原告提出土地與建物登記第二類謄本、97年度北院字民公家字第253號公證書、「房屋租賃契約」、被告與訴外人丙○○與乙○○簽訂之「轉租契約」、存證號碼00443號郵局存證信函等資料為證，且被告經寄存送達起訴狀繕本，即98年8月5日為寄存日，依民事訴訟法第138條第2項規定，自寄存之日起，經十日而於98年8月16日上午零時發生送達效力，被告乃受合法通知，卻未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段、第1項前段規定，視同自認，本院審酌上開證物，自堪信原告主張被告自98年2月起即未繳付房租，並違反雙方租賃契約而轉租之事為實在。從而，原告依民法第433條、「房屋租賃契約」第4條第2項、第6條第1項約定，以起訴狀繕本送達對造作為終止雙方租賃契約意思表示之到達，而於98年8月16日終止租賃契約，當屬有據而生效力，則原告主張已合法終止兩造租賃契約並請求被告給付自98年2月起至前開98年8月16日終止契約時止之租金共35萬4602元（計算式：56,8886＋56,8887/30＝ 354,602，小數點第一位四捨五入)，自屬可採。
（四）另查原告主張於終止租約後，被告仍無返還系爭房屋之意思並繼續使用系爭房屋等情，被告受合法通知卻未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何爭執，已如前述，依民事訴訟法第280條第3項前段、第1項前段規定，視同自認，則被告於終止契約後仍無權占有該系爭房屋，而侵害原告系爭房屋之所有權，應堪認定，是原告自得依民法第767條規定請求返還房屋如聲明第1項所示，與依系爭契約關係、民法第184條第1項前段，請求被告給付自終止契約翌日即98年8月17日至返還系爭房屋之日止，按月給付房租兩倍之違約金11萬3776元（計算式：56,8882＝113,776)。
四、綜上，原告依民法第767條關於物上返還請求權之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋如主文第1項所示，及依系爭租賃契約之法律關係及民法第184條第1項前段，請求被告給付欠繳租金與終止租約後被告無權占有之違約金如主文第2項所示，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保請為宣告假執行，核無不合，爰分別就返還房屋及給付租金、違約金部分酌定如主文第3項所示相當之擔保金額予以宣告。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 26 日
民事第六庭 法 官 張瑜鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 10 月 26 日
書記官 羅元秀