臺灣臺北地方法院民事判決 98年度消字第5號原 告 丙○○訴訟代理人 張世興律師被 告 東誠國際仲介經紀股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○被 告 大漢和風有限公司法定代理人 己○○訴訟代理人 癸○○被 告 庚○○上 1 人訴訟代理人 辛○○
徐鈴茱律師被 告 壬○○上3 人共同訴訟代理人 張俊傑律師複 代理 人 洪銘徽律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國99年4 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊前於民國93年2 月20日經由被告東誠國際仲介經紀股份有限公司（下稱東誠公司）之加盟店即被告大漢和風有限公司（下稱大漢公司）所屬經紀人即被告庚○○、錢昭明2 人居間仲介，向訴外人劉啟榮購買門牌號碼台北縣新店市○○路○ 段○○○ 號2 樓房屋（下稱系爭房屋），約定買賣價金為新臺幣（下同）390 萬元。詎渠等未盡善良管理人注意義務，疏未注意曾有人於89年12月1 日在系爭房屋內自殺，率爾提供「房地產標的現況說明書」就「是否曾發生兇殺或自殺致死案」乙欄，明確填載「否」，伊不疑有他，遂付清全部價金，取得系爭房地所有權，並依約支付被告大漢公司服務費7 萬8,000 元。嗣伊於97年7 月25日委託訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義公司）以707 萬元出售予訴外人戊○○，並簽訂不動產買賣合約書。惟訴外人戊○○於交屋前發現系爭房屋為凶宅，經協調後雙方協議將系爭房屋買賣價金調降為455 萬，致伊受有支付服務費7 萬8,000 元、房屋差價損失252 萬元，合計259 萬8,000 元之損害。爰依債務不履行法律關係請求被告東誠公司如數賠償本息；另被告庚○○、壬○○2 人為被告大漢公司之受僱人，被告大漢公司應依侵權行為及不動產經紀管理條例第26條第2 項規定，與庚○○、壬○○2 人連帶如數賠償本息，並與被告東誠公司負不真正連帶債務等語。併聲明：㈠被告東誠公司應給付原告259 萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告大漢公司、庚○○、壬○○應連帶給付原告259 萬8,000 元，及自起訴狀繕本翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈢如任一被告給付，其餘被告在給付範圍內，免給付義務。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告各以：㈠被告東誠公司部分：本件經紀人庚○○、壬○○與伊無僱傭或承攬關係，且伊與大漢公司為各自獨立經營之法人，原告所支付之服務費用係大漢公司收取，且本件買賣之居間乃大漢公司以其名義所為，應由其自負其責，與伊無涉，原告主張東誠公司應負賠償責任，並無憑據；㈡被告大漢公司、庚○○、壬○○部分：系爭房屋是否為凶宅，依內政部頒不動產委託銷售契約書範本，應屬出賣人誠實告知之義務，伊無從擔保其確為真實，亦非如公務機關具有公權力得調閱相關資料，伊已透過報紙、網路及向鄰居查訪等方式查證並無所悉，且自殺屬個人隱私，屬政府資訊公開法第18條第1 項第6款 不得公開之資訊，除上述管道外，實無從取得相關資訊；況原告居住系爭房屋長達5 年亦不知系爭房屋為凶宅，如何能強令伊於仲介期間知悉上情，且原告並未因此產生事業不順或其他變故，無任何客觀事實足資證明系爭房屋為凶宅導與房價因此降低有因果關係；各等語置辯。併均聲明：㈠如主文第1 項所示。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事實：㈠訴外人鄭美玉於89年12月1 日在系爭房屋內自殺。
㈡被告大漢公司係被告東誠公司之加盟公司。
㈢原告於93年2 月20日經大漢公司仲介，以390 萬元向訴外人
劉啟榮購入系爭建物，並支付被告大漢公司服務費7 萬8,00
0 元。㈣原告於97年7 月25日經由訴外人信義房屋公司仲介將系爭房
屋以798 萬元出售，惟因戊○○發現系爭房屋為凶宅，雙方合意調降買賣價金為455萬元。
㈤原告購入系爭建物時，訴外人劉啟榮就房地產標的現況說明
書上「是否曾發生過兇殺或自殺致死案」欄內事項，經勾選「否」。
以上事實，為兩造所不爭執（見本院卷第97至98頁），且有力霸房屋不動產買賣契約書、力霸房屋房地產標的現況說明書、協議書、臺北地檢察署89年度相字第880 號相驗卷宗為證（見本院卷第4 至9 頁、第20至22頁、第109 至110 頁），堪信為真正。
四、原告主張被告庚○○、壬○○未盡善良管理人注意義務，於居間仲介系爭房屋期間，疏未注意系爭房屋為凶宅，致其受有支付服務費7 萬8,000 元、房屋出售差價損失252 萬元之損害，被告東誠公司應負債務不履行之契約責任，被告大漢公司應依侵權行為法律關係與被告庚○○、壬○○2 人負連帶賠償責任，並依不真正連帶債務法律關係請求賠償259 萬8,000 元本息等語；惟為被告所否認，並以上揭情詞置辯。
則本件爭點厥為：㈠凶宅得否作為系爭價物價值貶損之理由？㈡被告庚○○、壬○○已否善盡調查系爭房屋屬凶宅之善良管理人注意義務？被告大漢公司應否負連帶賠償責任？㈢被告東誠公司應否負債務不履行契約責任？
五、法院之判斷：㈠凶宅得否作為系爭房屋價值貶損之理由？⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵；又買賣因物有瑕疵應負擔保之責者，買受人得請求減少價金，此觀民法第354 條第1 項前段、第359 條規定即明。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。買賣標的之房屋屋內若曾有兇殺或自殺致死事故，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於此類兇殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，對居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面造成相當之負面影響。故在房地產交易市場及實務經驗中，具有此類情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，是就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內是否曾發生有人「自殺或兇殺致死」情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應認係交易上之重大瑕疵，如出賣人因故意或過失不告知買受人上開瑕疵者，除應負物之瑕疵擔保責任外，亦應負債務不履行之損害賠償責任。
⒉查：訴外人鄭美玉於89年12月1 日上午9 時經其子劉啟榮回
家時，在房間發現鄭美玉已上吊自殺，打119 送醫急救不治死亡，即報警處理，經台北地檢署檢察官以89年相字第880號相驗屬實，有相驗卷宗封面、電請相驗案件報告可稽（見本院卷第109 、110 頁），復為兩造所不爭執，足見鄭美玉係於上開時日在系爭房屋專有部分自行加工致死，揆諸卷附內政部92年6 月26日公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容：「本建築改良物建物（專有部有）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」（見本院卷第68至70頁），係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）之行為。本件原告之前手劉啟榮於93年
2 月20日出售系爭房屋時，出具標的物現況說明書，載明系爭房屋未曾發生兇殺或自殺致死案件，隱匿系爭房屋曾發殺自殺致死案件，固得作為原告是否得對劉啟榮主張物之瑕疵擔保責任之依據，惟出賣人所應負之物之瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，仍無從據以解免原告於97年7 月25日出售系爭房屋時應對訴外人戊○○負物之瑕疵擔保責任。是被告抗辯系爭房屋是否為凶宅，非屬物之瑕疵，不影響系爭房屋之交易價格云云，不足採取。
㈡被告庚○○、壬○○已否善盡調查系爭房屋屬凶宅之善良管
理人注意義務？被告大漢公司應否負連帶賠償責任？⒈按不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應
盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。
⒉查：原告之前手劉啟榮於出售系爭房屋時未據實將系爭房屋
為凶宅之情告知原告或被告庚○○、壬○○2 人，並在其所立具之標的物現況說明書，載明系爭房屋未曾發生兇殺或自殺致死案件，隱匿系爭房屋曾發殺自殺致死案件，業如前述；原告自93年2 月間購入系爭房屋，迄97年7 月委託訴外人信義公司居間仲介出售予訴外人戊○○，居住系爭房屋長達
4 年有餘，亦未發現系爭房屋為凶宅；且據證人即信義公司仲介人員乙○○結證：「交屋前1 天買方戊○○告知系爭房屋為凶宅，我們先順延交屋，並自行向警察局、消防局查證，但警察、消防機關都說礙難答覆，後來買方透過管道查證」、「在居間買賣系爭房屋期間不知系爭房屋為凶宅，公司內部有一凶宅網，這是內部網路，通常我們會上網求證，網路內容來自新聞媒體報導，我查證結果系爭房屋並未列為凶宅」、「我有問過鄰居，剛好同棟4 樓也有屋主委託我們出售，我有問該屋主，他說沒聽過」（見本院卷第188 頁反面），足徵一般房屋仲介人員難以透過向鄰居查訪、剪報及網路等方式查明系爭房屋是否為凶宅；證人戊○○亦證述：「簽約後未交屋前，我太太去系爭房屋打掃，碰到3 樓鄰居，他說系爭房屋有問題，但沒說什麼問題，叫我們住住看，原本不以為意，後來我父親跟友人聊天得悉系爭房屋為凶宅，我向信義房屋反應，由信義房屋向管轄碧潭派出所、新店分局查證，但他們都以個資法為由拒絕透露，最後因我父親曾任義警，透過私下關係問到當時管區員警、里長，另問到死者好友周王琴，才獲得證實」等語（見本院卷第186 頁反面），可見若非戊○○因曾任職義警之父親透過私人情誼向當時管區員警、里長及死者好友查明得悉此事，一般房屋仲介人員實無從透過上開鄰居查訪、剪報、網路等方式查悉系爭房屋曾發生上開自殺案件，自無從責由被告庚○○、壬○○
2 人得為如何探究或查證。原告既未舉證證明被告有何未盡善良管理人之注意義務致無從查知系爭房屋曾發生自殺案之情事，則被告庚○○、壬○○抗辯：其未能將上情告知原告，難認有何可歸責之處，尚屬可取。原告空言指摘被告庚○○、壬○○未善盡善良管理人注意義務，對系爭房屋為凶宅不能諉為不知而有疏失，及依不動產經紀業管理條例第23條之規定，被告庚○○、壬○○負有前揭查證義務，據以指稱有未盡查證義務之過失，自無可取，是原告依民法第227 條第1 項或不動產經紀業管理條例第26條第2 項、侵權行為法律關係，請求被告庚○○、壬○○賠償其所受支出服務費用及系爭房屋價差之損害，並請求被告大漢公司連帶負賠償責任，自無依據。
㈢被告東誠公司應否負債務不履行契約責任？⒈按公司許他人以其公司名義為同一營業或許他人以其支店名
義營業者，他人所經營之公司或開設之店鋪，固不因此而成為本公司之一部，惟其許他人使用自己公司或支店名義與第三人為法律行為，即係民法第169 條所謂表示以代理權授與他人之行為，如無同條但書情形，對於第三人自應負授權人之責任，最高法院28年上字第1573號、45年台上字第461 號判例固有明文。
⒉查：原告主張被告大漢公司係被告東誠公司之加盟公司，並
授權使用「力霸房屋」標章，業經提出其與訴外人劉啟榮之不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書為憑（見本院卷第4 至9 頁、第22頁），復為被告東誠公司所不爭，已足使原告產生總店、加盟店係同一企業之信賴，進而因信賴被告東誠公司服務標章所表彰之服務品質，而與加盟店進行交易，揆諸上開說明，固得認被告東誠公司允許被告大漢公司使用自己公司或支店名義與原告為法律行為，核屬民法第169條所謂表示以代理權授與他人之行為，如無同條但書情形，對於原告本應負表見代理責任。惟：民法第224 條前段規定債務人之代理人或使用人關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失，負同一責任，係就債之履行，其代理人或使用人有故意或過失之情形，應視同債務人自己之故意或過失。原告既未舉證證明被告大漢公司之受僱人庚○○、壬○○有何未盡善良管理人之注意義務致無從查知系爭房屋曾發生自殺案之情事，業如前述，則被告東誠公司並無可歸責之事由存在。是原告主張被告東誠公司應負債務不履行責任云云，亦無足取。
六、綜上所述，原告依債務不履行、侵權行為、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告東誠公司應給付原告
259 萬8,000 元本息；被告大漢公司、庚○○、壬○○應連帶給付原告259 萬8,000 元本息，如任一被告給付，其餘被告在給付範圍內，免給付義務，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結：原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 30 日
民事第五庭 法 官 胡宏文以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 4 月 30 日
書記官 曾寶生