臺灣臺北地方法院民事判決 98年度簡上字第109號上 訴 人 戌○○
丁○○乙○○丑○○巳○○○卯○○ 兼辰○.申○○未○○午○○戊○○○寅○○○酉○○宇○○玄○○壬○宙○○丙○○黃○○辛○○亥○○庚○○天○○地○○共 同訴訟代理人 子○○上 訴 人 癸○○被上訴人 王日雄〈即祭祀公業王費管理人〉訴訟代理人 王振志律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國97年11月13日臺灣臺北地方法院新店簡易庭96年度店簡字第2150號第一審判決提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於上訴人調整之租金超過按當年度每平方公尺申報地價年息百分之六計算部分，及假執行之宣告均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人丑○○負擔100之1，上訴人玄○○負擔100之1，上訴人辛○○、亥○○、庚○○、天○○、地○○負擔100之1，上訴人巳○○○負擔100之3，上訴人連亭豐負擔100 之3，上訴人壬○負擔100之3，上訴人丁○○、乙○○負擔100之2，上訴人卯○○負擔100之4，上訴人申○○負擔100之5、上訴人未○○、午○○負擔100之5，上訴人丙○○負擔100之5，上訴人戊○○○、寅○○○、宇○○負擔100之8，上訴人黃○○負擔100之5，上訴人戌○○、酉○○負擔100之16，上訴人宙○○負擔100之23，餘由被上訴人負擔100之15。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件坐落台北市○○○路○段233之1號房屋原由上訴人卯○○、辰○○、己○○○、甲○○○等人共同繼承，嗣雙方於原審審理中即民國97年11月4日為遺產分割協議，將房屋所有權全部移轉予卯○○單獨所有，有遺產分割協議書、房屋稅籍證明書可稽，已據卯○○於本院繫屬中具狀聲請代辰○○、己○○○、甲○○○承當訴訟為上訴人，既經辰○○、己○○○、甲○○○與被上訴人同意，依民事訴訟法第254條第1項規定，應予准許。
二、按民事訴訟法第117條前段規定：「當事人或代理人應於書狀內簽名或蓋章」，依其法意，即當事人或代理人有一人於書狀內簽名，則為合法，並非二者均應簽名。最高法院88年度台抗字第576號裁判要旨載明：「訴訟代理人如受當事人合法委任代為起訴，其代理權即無欠缺，起訴狀內簽名得僅由訴訟代理人為之，無須再由當事人簽名。」，故當事人如已委任訴訟代理人，訴狀上僅有訴訟代理人簽名，應係合法。查上訴人辛○○、庚○○、丁○○、申○○、辰○○、己○○○、甲○○○等人於上訴期間屆滿前委任訴訟代理人子○○於97年12月12日提起上訴，其上訴狀內僅由代理人子○○簽名及蓋章，雖未一併提出委任狀，惟其後已補正提出委任子○○為本案訴訟代理人之民事委任狀為證，依上開說明，渠等提出上訴，程序上自屬合法。被上訴人主張上訴人辛○○、庚○○、丁○○、申○○、辰○○、己○○○、甲○○○等7人上訴不合法云云，自不足採。
貳、實體部分：
一、上訴人方面：㈠依土地租賃契約第3條約定，依照實施都市平均地權條例第
57 條規定每年租金以該租用土地申報地價總額百分之3計算，倘日後稅金地價等提之時並依例調整之，因而申報地價升高者，租金亦同等調升，並無任何不公。基於契約自由原則，當事人應受拘束，嗣後不得藉口反悔，意圖不守契約權利義務。申報地價係隨土地繁榮情況，以及土地買賣價格或收益價格而上揚，上訴人依申報地價之固定百分比繳交租金，對於被上訴人並無不公。被上訴人若認申報地價過低自得於公告期間以公告地價百分之120為其申報地價，以提高租金收益。上訴人連亭豐承租面積僅約4至5坪左右，基地面積過小，以自用為主，上訴人利用該租賃物之經濟價值及所受利益與租金依原約定基地申報地價之固定比例計算，並無顯失公平之處，被上訴人請求調整租金顯無理由。
㈡本案土地租賃契約係分別於61年10月15日、61年10月16 日
、61年10月21日、61年10月28日、76年10月1日、80年1月15日等時期訂定，其租金依契約第3條係「依照實施都市平均地權條例第五十七條規定每年租金以該租用土地申報地價總額百分之三計算，憑甲方收據於每年七月中內繳清，倘日後稅金地價等提高之時並依例調整之，如改建樓房原照百分之三計算租金乙方不得異議。」。然查較早之61年訂約當時實施都市平均地權條例第五十七條規定「實施本條例之地方，其建築基地租金，以不超過該宗土地申報價額年息百分之五為限。」（即57年2月12日修正公佈施行），迨66年2月2日該條例修正為平均地權條例，將有關基地租金最高限額之規定刪除，而恢復適用土地法97條、105條所規定不超過申報總價年息百分之十為限。故本案土地租賃契約之租率，61年所定租約小於當時實施都市平均地權條例之限尚有2%，76年或80年所定租約小於當時土地法所規定基地租金最高限額更高達7%，顯然本案契約所訂租率非係受限於當時實施都市平均地權條例（更非係受限於土地法）之規定限制而偏低，而係當時當地合理租金（或租率）本來如此，本租賃契約為出、承租人雙方意合情投所訂，契約載有見證人；並無最高法院88年度台上字第2347號「…倘係受限於上開實施都市平均地權條例之規定者，於該條例修正為平均地權條例刪除有關建築基地租金最高限額之規定，恢復適用土地法之規定後，基於公平原則，出租人應得聲請法院依土地法有關租金最高限額之規定予以調整。」之情事發生，顯然被上訴人及一審法官均屬錯誤引用。可見原審未查本案地租率非係受限當時實施都市平均地權條例之規定限制而造成前提錯誤，導致其後推論結果、判決理由、判決主文等均為偏頗錯誤。
㈢本案土地租賃契約所定租金租率所依之申報地價是由台北市
政府依地價調查估計規則第9條規定「第三條第二款所稱影響區段地價之因素包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素之資料等」依法公平、公正、公開定訂最適當價格經公佈而為公告地價，再由地主據以自行斟酌申報而得申報地價，公告地價所考慮因素比93年台上字第2446號判例「…，如基地周邊環境、工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，…。」等因素還要充分周延，又恐公告地價仍有不合地主之意，平均地權條例規定由土地所有權人（被上訴人）自行斟酌自行申報而得申報地價，（縱使未申報而依平均地權條例第16條等規定以公告地價80%為申報地價，亦是被上訴人所自行斟酌不申報，依平均地權條例的基本精神視同自行申報。以為政府課徵地價稅或土地所有權人向承租人課徵土地租金之依據，申報地價自屬更公平合理。故以當時出、承租人雙方認同之由出租人自行申報之申報地價固定租率所計算而得雙方認同之合理租金，改換以現時仍由出租人自行申報之申報地價同租率來計算，當仍得合理現時租金，故本案無93年台上字第2446號判例「…顯失公平」之情事。且民法第442條「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得請法院增減其租金…」係指現今仍以訂約當時原價值計算租金或仍以訂約當時原租金支付時，就得請法院增減其租金，本案土地價值之昇降已隨台北市政府依法定期合理調整之公告地價由被上訴人自行斟酌自行申報之申報地價充分表現，租金已隨申報地價而調整，故亦無依民法第442條得請法院增加租金率之理由。
㈣本土地租賃案於民國61年換約前之土地租金就以稻榖實物為
租金，以稻榖實物為租金其用意即在避免物價波動而影響實質租金，可見換約前之本土地租賃契約就已考量物價變動的情事變更；民國61年後出租人（被上訴人）以只考量物價波動的情事變更並不完整而應考量地價波動（因地價波動包含物價波動）及當時法律（實施都市平均地權條例及土地法）規定，故改以對出租人比較有利的申報地價3%為租金及以申報地價為基礎之稅金與租金比率升降（稅金地價等提高之時）來調整租率，並決定改建樓房時仍照原租率，而訂定租約第3條為附條件的特約規定。亦即本案租約訂定當時已預料日後情事變更，民國61年後所陸續全面換定的土地租賃契約，為長久公平計，已充份考量日後的情事變更及情事變更發生時以「倘日後稅金地價等提高之時並依例調整之，如改建樓房原照百分之三計算租金，乙方不得異議。」為附條件來計算。且本案房子因道路拓寬而部分拆除，承租人（上訴人）利用基地之經濟價值及所受利益只有減少沒有增加，由以上綜合觀之，本案無最高法院93年度台上字第2446號判例之情事。本土地租賃案是否調整租金應受租約第三條特約限制，在本案所附調高租率條件並未成就情況下，就要遵守「…每年租金以該租用土地申報地價總額百分之三計算…」的雙方合意，按（1）租金計算基礎之土地申報地價（2）租金計算之百分之三比率等二條件均為特約，不容被上訴人向法院申請調高租率或變更計算基礎。
㈤本案71地號土地為一細長三角形畸零土地，深度最短處不足1
公尺，最寬處不足10公尺，長達83公尺，前有政府所建少有人通行之天橋擋住本案房屋門面，大大使得出入不方便。後有加蓋的瑠公圳，深度短淺，土地畸零，有如大馬路中的安全島，面積只有497平方公尺，卻由18戶分別承租，每戶租一點點面積，雖面臨大馬路，先天地形難以蓋大樓，加深本案土地使用的困難度；而使本案土地的使用價值更加降低。383地號土地前有383-1地號土地擋住去路，由不足1公尺寬的私設陋巷再借由鄰居騎樓出入，使用價值低。本案地上物是民國五、六十年訂定本土地租賃契約時上訴人自行建築之平房或二、三層簡單房屋，經過幾次道路拓寬拆除，原房屋所剩無幾且更加破舊，現已難以使用。本案出租人迄未依租約同意拆除破爛房屋重建，故土地未能做充分使用，地上房屋隨時間久遠而破舊不堪使用，房屋價值日低，土地所顯現的使用價值亦相對日低。本案上訴人所承租土地使用情況如下：
（a）台北市○○○路○段○○○號房屋玄○○所有，為二樓鐵皮屋頂簡陋自用住宅，除承租土地面積8平方公尺，部分使用瑠公圳水利會土地，才得使用。
（b）台北市○○○路○段○○○號房屋丑○○所有，為二樓鐵皮屋頂簡陋房屋，目前出租與朋友賣冰，因經濟不景氣生意差，朋友要求退租或降租，除承租被上訴人土地面積9平方公尺外，部分使用瑠公圳水利會土地，才得使用。
（c）台北市○○○路○段○○○號房屋丁○○二人所有，為三樓磚房屋，目前樓下自營素食維生，但因經濟不景氣生意差，難以維持過日，除承租被上訴人土地面積14平方公尺外，部分使用?公圳水利會土地，才得使用。
（d）台北市○○○路○段○○○號房屋巳○○○所有，為三樓磚房屋，目前出租與朋友賣小吃，因經濟不景氣生意差，朋友要求退租或降租，除承租被上訴人土地面積16平方公尺外，部分使用67地號自有土地，才得使用。
（e）台北市○○○路○段○○○號房屋壬○所有，為三樓磚房屋，目前樓下自營早餐維生，但因經濟不景氣生意差，難以維持過日，除承租被上訴人土地面積18平方公尺外，部分使用瑠公圳水利會土地，才得使用。
（f）台北市○○○路○段231、235、237號房屋宙○○所有，均為鐵皮矮屋，門面均為天橋擋住，使用價值大受影響，目前237號出租與朋友洗衣，因經濟不景氣生意差，朋友要求退租或降租。235號供自己放置東西，231號閒置無用，除分別承租被上訴人土地面積17平方公尺、52平方公尺、60平方公尺外，235號、237號部分使用瑠公圳水利會土地，才得使用。
（g）台北市○○○路○段○○○○○號房屋卯○○所有，為二樓鐵皮屋頂簡陋自用住宅，除承租被上訴人土地面積29平方公尺外，部分使用瑠公圳水利會土地，才得使用。夫洗腎妻病，無工作無收入。
（h）台北市○○○路○段○○○號房屋丙○○所有，為鐵皮矮屋，門面為天橋擋住，使用價值大受影響，且因景氣差一直閒置無用，出租不出去，除承租被上訴人土地面積32平方公尺外，部分使用瑠公圳水利會土地，才得使用。
（i）台北市○○○路○段○○○號房屋未○○二人所有，因景氣差一直閒置無用，出租不出去，除承租被上訴人土地面積32平方公尺外，部分使用68地號自有土地，才得使用。
（j）台北市○○○路○段○○○號房屋申○○所有，自營鐵板燒維生，但因經濟不景氣生意差，難以維持過日，除承租被上訴人土地面積34平方公尺外，部分使用瑠公圳水利會土地，才得使用。
（k）台北市○○○路○段○○○號寅○○○三人所有，一樓目前出租賣腳踏車，因經濟不景氣生意差，朋友要求退租或降租，二樓、三樓自用住宅使用，除承租被上訴人土地面積50平方公尺外，部分使用69地號自有土地，才得使用。
（l）台北市○○○路○段○○○號房屋為黃○○所有，前段由朋友做早餐店，但因經濟不景氣，無法經營，已收攤退租多月，目前閒置，後段自營家庭理髮，降價求生意，收入短少，除承租被上訴人土地面積36平方公尺外，部分使用72地號土地，部分使用瑠公圳水利會土地，才得使用。
（m）台北市○○○路○段○○○號房屋為辛○○等五人所有，除承租被上訴人小部份土地面積9平方公尺外，大部分基地係承租73地號土地（面積27.12平方公尺），其租金係按當年度公告地價之申報地價土地總值百分之四計算，部分使用瑠公圳水利會土地，才得使用。現出租汽車修理，惟因經濟不景氣，降價求生意，收入短少，承租人要求降低租金。
（n）台北市○○○路○段○○○巷○號房屋為蔡友群所有，本房屋絕大部分係使用非被上訴人所有之383-1地號土地，前曾免費供朋友經營寵物店，惟因經濟不景氣，去年10月就倒店閒置，直至今年夏天才借給朋友賣冷氣，現夏天過了就不再借。
（o）台北市○○○路○段○○○巷4、6號戌○○所有，為簡陋自用住宅，因383-1地號土地擋住去路，出入不方便，須由不足1公尺寬的私設陋巷再借由鄰居騎樓出入。（3）房由以上情況知道，每戶上訴人所有房屋之基地非全部為被上訴人所有，單就被上訴人所有本案土地是不能蓋房子的，上訴人租用被上訴人土地合併其他土地才能建築房屋，故單就被上訴人所有本案土地而言，價值就不高。本案地上房屋大部分係供上訴人自己使用；少部份出租，但有因景氣不好而無法出租出去，空置還要白繳土地租金；縱使出租出去，亦因景氣不好被房屋承租人降租或退租。房屋簡陋破舊，上訴人每年需花大筆金錢修繕，才得勉強使用。幸運出租的房屋，其租金扣除土地租金、修繕費、房屋稅金…等各項費用，所剩無幾。本案土地承租人（上訴人）或年紀老大、或知識不高、或無工作收入、或體弱多病而依靠救濟，連聘請律師的經濟能力都沒有，大幅調高租金，實屬無法負擔。
㈥依民法第442條規定，增減其租金是由法院決定，並非被上訴
人單方意思表示可決定；在法院未判決確定或上訴人未合意前被上訴人聲明自存證信函送達日起調升為「依承租當年度〈即每年度〉每平方公尺申報地價年息百分之七計算」，並訴請溯及法院未判決之前，顯違民法第442條之意旨，本案承租人並無違約欠租情事，當不得請求溯及調整，縱法院判決調整，因依法須由法院判決故亦當從法院判決確定時起算。
㈦嗣於本院為上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)上開廢棄部分
，被上訴人在第一審之訴駁回（原審判決被上訴人敗訴部分，未據上訴，已告確定）。
二、被上訴人則以下列辯詞資為抗辯：㈠兩造系爭土地租賃契約為不定期限土地租賃，而查系○○○
區○○段○○段○○○號○○區○○段○○段○○○○號土地係位於台北市○○○路主要幹道旁，地處台北市○○○段，附近亦因捷運之興建通車，交通極為便利。系爭71、383地號土地民國95年之公告地價每平方公尺分別漲為新台幣（下同）80,300元、76,200元，公告現值每平方公尺分別漲為201,000元、199,000元（嗣於民國96年公告地價亦再分別昇高為83,900元、80,300元，公告現值分別升高為215,000元、206,000元），均與民國67年（即30年前）公告地價及公告現值每平方公尺均僅9,680元相去甚遠，遑論兩造訂約時之民國
50、60年間，顯見系爭土地升值甚鉅，而本件兩造訂定租賃契約當時因受限於實施都市平均地權條例之限制規定，故約定以系爭土地申報地價年息百分之三計算土地租金，然自訂約迄今已逾三十年，系爭土地價值之昇漲已如前述，而其變更之原因係源自於社會經濟進步之情勢所致，顯非兩造締結租賃契約當時所得預期，且上訴人等利用系爭土地之經濟價值及所受利益等亦顯有變更，揆諸最高法院判例見解，被上訴人訴請調整系爭土地年租金，應無不合。
㈡另按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之十為限。」、「第九十七條、第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又以申報地價固定比例約定租金時，該比例既為約定租金之方式，應以租賃物之相關狀況為其約定比例高低之依據，且依前述最高法院93年度台上字第2446號判例意旨亦認契約成立後，基地週邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項已有變更，非訂約當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人得依民法第227條之2第1項之規定訴請法院調整租金，是上訴人主張「民法第442條規定係當事人得請法院增減其租金並非增減租率，若為要調高租金而要調高租率亦當先考量扣除因歷年地價調高而已調高之租金‧‧‧」，實無理由。又被上訴人公業就系爭土地係依平均地權條例第16條之規定以公告地價百分之八十為申報地價，惟土地公告地價與公告現值本有相當差異，是依公告地價之八成為系爭土地年租金之計算基礎，本顯與市場價格有相當差異，而不能認公告地價已充分反應土地升值，是被上訴人訴請調高系爭土地年租金之租率，並無不合，是足證上訴人主張本案土地租金已因地政機關定期調高地價而增加，被上訴人請求增加百分之四之租率顯屬過當一節，實無理由。
㈢又系爭土地係正坐落南北幹道約三十米寬之羅斯福路六段及
三福街、景華街交叉路口，坐落位置適為公車三福街站，約十多公車線路集聚於此，對面為全國加油站之總公司，而沿對向景仁街約二、三百米即銜接水源快速道路景美匝道，可直達台北市東區、北區、內湖等地。再沿羅斯福路六段北行或南行，有新店-淡水線捷運萬隆站及景美站，交通四通八達極為便捷，有系爭土地街道圖可稽。另系爭土地沿羅斯福路六段及景華街店家林立，更顯繁榮，且往南約一公里即至景美市場，該處即為新興之景美商圈，有遠東愛買購物中心、來來戲院、景美綜合醫院、兒童劇場等及多處著名料理店聚集於此，而沿對向景仁街往環快景美匝道方向直行可通往景美河濱公園，而沿系爭土地旁三福街或景華街東行約二百公尺即為文山公園，且方圓一公里內有景興國中、景美國中等四、五間中小學，均足證被告所承租之系爭土地地處交通便利、坐落位置繁榮之區，生活機能良好且為人文薈萃之地，此亦為上訴人所不否認，而上訴人就渠等所有坐落系爭土地之建物，除自住使用外，多將之出租予第三人營業或自營生意（依上訴人宙○○所述其將所有之其中一間建物出租予他人，每月租金為3萬元，詳原審卷96年10月25日言詞辯論筆錄），上述事實亦經原審法院至系爭土地現場履勘屬實，顯見上訴人所有之建物坐落位置商機甚佳，亦因坐落系爭土地之周遭環境日趨繁榮便利而俱漸增值，是上訴人主張系爭土地並未繁榮、使用價值並無提高一節，實屬無稽。又系爭土地鄰近之其他祭祀公業（如：祭祀公業王五祥、祭祀公業高同記）訴請其承租人調整租金案中，亦多獲判以申報地價
7 ％至10％之租率計算，足證被上訴人請求調整按系爭土地申報地價7％計算地租實為合情合理並無過高情事，其理至明。
㈣另按「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於
公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。」、「以規定地價之土地，應按申報地價，依法徵收地價稅。」，平均地權條例第16、17條分別定有明文，是被上訴人依法以公告地價百分之八十為申報地價計算納稅，本合乎法律規定，另依租賃之經濟制度而言，係出租人以物租予他人使用藉以收取租金而獲利之經濟行為，出租人收取租賃所得除用以繳納應付稅額外，尚應另有餘額之收益，以建物出租而言，出租人亦非以收取租金足敷繳納房屋稅即已足，且因系爭土地地價飛漲之因素，被上訴人應納稅額亦隨之增加，若仍不許增加租金，則被上訴人出租系爭土地不惟毫無收益，反將成為一種負擔，自屬顯失公平，最高法院90年台上第269號判決亦同此見解。再承前述，城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文，又公告地價僅為公告現值之一定成數，無法充分反應土地價值，是縱使系爭土地以公告地價百分之一百二十作為申報地價，仍與市場價格有相當差異，是被上訴人請求將系爭土地租金調整至按申報地價年息7％計算，扣除繳納地價稅額後尚有收益以維持被上訴人公業內部運作開支，亦屬妥適合理，是上訴人之主張實無理由。
㈤另上訴人提出上證9之租金收據主張應比照相鄰之景美段三
小段73地號土地以申報地價4％計算系爭土地年租金一節，惟查上訴人亥○○等五人承租該73地號土地之租賃情形與本件不同應不得互為比擬，且該73地號土地地主與上訴人亥○○等五人間就該土地租金調整與否亦與本件無關，是上訴人之主張實無理由。又依台北市市有土地出租租金計收基準第一點之規定：台北市市有出租基地，自82年7月1日起，一律依土地申報地價年息百分之五計收租金，可知目前台北市土地租金行情至少應為依申報地價年息百分之五計算，足證上訴人之主張實無理由。又承前述，系爭土地鄰近之土地亦多獲判以7％至10％之租率計算，益證被上訴人訴請調整依申報地價年息7％計算租金，應屬合理而無過高不當，其理亦明。
㈥另按房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增
加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，有最高法院48年台上字第521號判例及73年度第9次民庭會議決議可資參照，是被上訴人請求依原判決附表一所示日期起算調整系爭土地租金，應無不合，是上訴人主張自判決確定時起算，顯無理由。
㈦末查上訴人主張近來經濟衰退，有通貨緊縮危機景氣持續看
壞故不應調高租金云云。惟景氣衰退乃整體經濟大環境問題。本件系爭土地於兩造締約時之民國50、60年間迄今業已升值甚鉅，況「租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準」，亦有最高法院20年上字283號判例可稽，是應否調整租金應以「不動產價值昇漲」及「土地繁榮之程度」等情形為標準，而非以世界經濟局勢為認定標準。再者，揆之近期所公布不動產成交行情，台北市平均房價業已突破每坪40萬元整，足證台北市不動產已飆漲創歷史新高，有98年8月4日新聞乙則為佐。環視台北市不動產行情已昇漲如此之鉅，與上訴人所主張之經濟衰退毫無影響。故上訴人主張經濟不景氣故不應調高租金云云，實無理由。
㈧於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、被上訴人起訴主張因系爭土地之地價高漲，而依民法第227條之2、第442條規定請求調整以年息7%計算租金。上訴人則辯稱系爭土地價值昇降已隨調整公告地價由被上訴人申報之申報地價充分表現，租金已隨申報地價調整，原租約已考量日後情事變更為附條件計算，且被上訴人迄未依租約同意拆除破爛房屋重建，故土地未能做充分使用，地上房屋隨時間久遠而破舊不堪使用，房屋價值日低，土地所顯現的使用價值日低，自不得請求調高系爭土地租金。是本件爭點厥為：㈠被上訴人可否請求調整租金？㈡被上訴人請求調整租金以按當年度申報地價年息7%計算有無理由？本院就此爭點判斷如下：
㈠按租賃物為不動產，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增
減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。本條所謂「價值之昇降」，係指租賃物本身之價值於租賃契約成立後，有昇降者而言。（最高法院26年滬上字第4號判例參照）至一般物價是否已發生變動，應可不問。而決定增減之標準，仍以租賃物本身之交易價值為依據，亦即應以土地繁榮程度，及與鄰地租金之比較，稅額之增加等情形為準，（最高法院48年12月29日民刑事庭推總會議決議參照）。最高法院93年台上字第2446號判例要旨亦言：「未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第二百二十七條之二第一項規定，訴請法院調整其租金。」。最高法院97年度台上字第625號判決要旨復申明：「惟按本院九十三年台上第二四四六號判例謂：契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第二百二十七條之二第一項定有明文。同法第四百四十二條規定：租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第二百二十七條之二第一項規定，訴請法院調整其租金。
」。
㈡查67年5月間，系爭71地號土地每平方公尺之公告現值、公
告地價均為9,680元，系爭383地號土地每平方公尺之公告現值、公告地價亦均為9,680元，至93年1月時，系爭71地號土地公告現值已漲為每平方公尺191,000元，為67年之19.7倍，公告地價亦漲為80,300元，為67年之8倍，系爭383地號土地公告現值已漲為每平方公尺186,000元，為67年之19.2倍，公告地價亦漲為76,200元，為67年之8倍，有臺北市公告土地現值及公告地價查詢系統表附卷可查(見原審卷一第41頁正反面)，足見自上訴人承租上開土地以來，上開土地無論在公告現值或公告地價均有數倍之調昇。兩造間既為不定期限之土地租賃，該土地地價已調漲，可見系爭土地之價值於租賃契約成立後確有昇漲之情，被上訴人請求調整租金，自屬有據。又上開土地價值之遽漲，係緣自社會繁榮進步所致，顯非締結契約當時所得預期，且依據兩造訂定租賃契約第3條可知，當時應係因受限於實施都市平均地權條例之限制規定，故約定以系爭土地申報地價年息3%計算土地租金，本件被上訴人並未申報地價，乃依平均地權條例第16條之規定，以公告地價80%為其申報地價，是被上訴人主張依公告地價之8成為租金之計算基礎，顯與市場價格有相當差異，自屬可信。故當租賃狀況變動時，原約按申報地價年息3%計租偏低時，縱兩造租金有依固定比率調整，亦有失公平，是以被上訴人主張依民法227條之2第1項規定，請求調整租金，亦屬有據。上訴人所辯本件無調整租金理由云云不足採。㈢又按租用基地建築房屋者，依土地法第105條準用同法第97
條規定，其租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡，最高法院81年台上字第3062號判決意旨參酌。查本院審酌系爭土地上有門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號房屋為上訴人玄○○所有，門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號房屋為上訴人丑○○所有，出租給訴外人經營果汁涼品店，月租約1萬餘元，門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號房屋為上訴人乙○○、丁○○所有，自營素食餐廳，門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號房屋為上訴人巳○○○所有，出租訴外人經營小吃店，門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號房屋為上訴人連亭豐所有，出租訴外人經營小吃店，月租1萬元，門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號房屋為上訴人壬○所有，自營早餐店，門牌號碼臺北市○○○路○段231、235、237號房屋為上訴人宙○○所有，237號房屋位於行人陸橋下，出租訴外人經營乾洗店，月租3萬元，門牌號碼臺北市○○○路○段○○○○○號房屋為上訴人卯○○所有，門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號房屋為上訴人丙○○所有，準備出租給機車行，門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號房屋為上訴人未○○、午○○所有，目前為空屋，門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號房屋為上訴人申○○所有，經營餐館，門牌號碼臺北市○○○路○段○○○ 號房屋為上訴人寅○○○、戊○○○、宇○○所有，前方有公車站牌，一樓前由戊○○○出租給售屋接待會館經營建築設計，目前出租他人經營腳踏車店，二樓目前由宇○○使用，三樓由寅○○○使用，門牌號碼臺北市○○○路○段○○○ 號房屋為上訴人黃○○所有，前段出租給訴外人經營早餐店，月租8千元，現已退租，後段自營家庭理髮，門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號房屋為上訴辛○○、亥○○、庚○○、天○○、地○○等人所有，前段出租給汽車修理，月租8千元，後段自用，門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○號經營寵物店，現閒置中為上訴人蔡友群所有，4、6號係上訴人戌○○所有，而上開建物臨羅斯福路6段，227號至245號建物人行道上有多支公車站牌，231號至239號前為行人陸橋，附近有加油站、捷運景美站、臺北市文山第二分局、市場、學校、景美綜合醫院，業經原審法官至現場履勘屬實，有勘驗筆錄、臺北市稅捐稽徵處文山分處函、房屋稅繳款書等件附卷可考(見原審卷一第212頁以下)。另被上訴人稱系爭土地坐落南北幹道約三十米寬之羅斯福路6段及三福街、景華街交叉路口，坐落位置適為公路三福街站，約十多公車線路集聚於此，沿對向景仁街約二、三百米即銜接水源快速道路景美匝道，沿水源快速道路可直達臺北市東區、北區、內湖等地，再沿羅斯福路6段北行或南行，有新店淡水線捷運萬隆站及景美站，交通四通八達極為便捷，另系爭土地沿羅斯福路6段及景華街店家林立，更顯繁榮，且往南約一公里即至景美市場，該處即為新興之景美商圈，有遠東愛買購物中心、來來戲院、景美綜合醫院聚集於此，且方圓一公里內有景興國中、景美國中等四、五間中小學等情，並提出系爭土地之街道圖為憑，暨系爭土地之位置、週邊環境、工商業繁榮之程度、上訴人利用該土地之經濟價值及所受利益等一切情狀，並依據上開法文之規定，因認本件地租以每年每平方公尺按申報地價年息6%計算，扣除繳納地價稅額後尚有部分之收益以維持被上訴人公業內部運作開支，亦屬妥適合理，逾此部分即應認為當事人就租金變動之客觀環境已有預料，即應認無理由，應予駁回。上訴人抗辯應以申報地價年息3％為計算標準云云，應不足採。
㈣再按房屋或土地出租人，依民法442條提起增加租金之訴，
如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，起訴前未為此項意思表示者，法院如認其訴有理由，即應判決自原告起訴時增高租金，最高法院48年台上字521號判例及73年度9次民事庭會議決議可資參照。查被上訴人曾於96年4月間以臺北仁愛路24支郵局第279號存證信函通知上訴人等人自96年5 月1日起，調升地租為依承租地當年度政府所公告之申報地價年息7%計算租金，其中上訴人玄○○、壬○、丙○○、辛○○、亥○○、庚○○、天○○、鄭家昌等人係於96年4月13日及同年月17日收受上開存證信函，有存證信函、送達回執可稽，且為上訴人所不爭執，應已生調漲之效力，被上訴人主張自96年5月1日起調昇，自依其主張。至上訴人連亭豐、黃○○、丁○○、乙○○請求自起訴狀繕本送達時起，上訴人丑○○自97年9月19日陳報狀繕本送達時起，上訴人巳○○○、卯○○、未○○、午○○、申○○、寅○○○、戊○○○、宇○○自97年6月12日原審追加暨準備理由(一)狀送達時起，上訴人宙○○自96年10月25日起，就系爭土地租金為調整，應予准許。又被上訴人既主張上訴人戌○○、蔡友群係共同承租，則調整租金之意思表示自應向上訴人戌○○、蔡友群均為送達，始生效力，被上訴人於96年4月間以臺北仁愛路24支郵局第279號存證信函僅通知戌○○，對上訴人蔡友群自不生效力，故應自97年6月12日原審追加暨準備(一)狀送達時起，始對上訴人蔡友群發生調昇租金之效力，故應從97年6月12日起始對二人發生調昇租金之效力，則上訴人主張從97年6月12日起調漲租金，尚有理由，應予准許，超過97年6月12日前之調整，應予駁回。上訴人抗辯縱認應調整租金惟應自法院判決確定時起算云云，核與上開判例見解不符，難認有理由。
㈤綜上所述，被上訴人依民法第442條、第227條之2第1項規定
，請求將上訴人承租系爭土地自如原判決附表1所示調租日期起調整為：依該土地當年度每平方公尺申報地價年息6%計算，即有理由，應予准許。逾此部分請求即無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條但書，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 23 日
民事第一庭 審判長法 官 陳文正
法 官 賴秀蘭法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中 華 民 國 98 年 12 月 23 日
書記官 謝盈敏