臺灣臺北地方法院民事判決 98年度簡上字第210號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 陳俊傑律師複代理人 甲○○被上訴人 全發房屋仲介有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 彭安國律師上列當事人間請求給付服務費等事件，上訴人對於中華民國97年10月15日本院臺北簡易庭97年度北簡字第16804 號第一審判決提起上訴，本院於98年7 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國97年1 月3 日與被上訴人簽訂「標購法院不動產委任合約書」，約定由被上訴人協助上訴人以新臺幣（下同）1,243 萬元以上之價格，標購本院拍賣坐落臺北市○○區○○段2 小段893 地號土地（面積：5.8坪），及其1979建號建物（面積：62.1坪，建物門牌：臺北市○○街○ 段○○○ 號7 樓），如能拍定得標，上訴人願支付被上訴人顧問服務費372,000 元，如未得標，被上訴人不收取任何費用，惟上訴人於投標日如未依約到場參與投標，視同上訴人放棄標購權，被上訴人提供之服務視同完成，得依約收取上開顧問服務費。詎上訴人於系爭不動產投標當日97年1 月22日未依約到場，經被上訴人一再聯絡仍故意不到場，依上開約定，視同上訴人自動放棄標購權，被上訴人所提供之服務視為完成，得依約收取按拍賣底價3%計算之顧問服務費，爰依系爭合約約定，請求上訴人給付被上訴人372,00
0 元及自97年2 月3 日起至清償之日止，按年息5%計算之利息等語。
二、上訴人抗辯：㈠上訴人於被上訴人聲請核發支付命令前之97年2 月5 日，即
以存證信函函知被上訴人公司，表明被上訴人公司人員蕭敏耀於97年1 月21日上午11時左右始將相關投標文件交付上訴人之意旨，該存證信函所據之拍賣訊息為耀星專業法拍全文資料，其拍賣條件為「拍定後不點交」，與本院96年度執木字第30046 號清償債務強制執行事件第二次拍賣公告稿使用情形欄所示：「惟第三人之租賃權業經本院於民國96年10月
5 日以執行命令除去，無人聲明異議或聲明異議無理由經駁回確定則點交，否則不點交」之拍賣條件顯然不同，足見上訴人於97年1 月22日上午9 時30分前，仍不知系爭不動產之拍賣條件係附條件點交，被上訴人顯未依系爭合約第3 條約定為上訴人蒐集資料、市場調查、標價評估，其既未依民法第540 條規定善盡報告義務，上訴人自無須給付報酬。㈡依系爭合約第11條特約事項約定，上訴人如未得標，被上訴
人不收取任何費用，系爭不動產經訴外人蔡淑女以1,388 萬元得標，被上訴人建議上訴人以全部出價311 萬元投標，其間相距達1,077 萬元，縱上訴人於投標日到場，亦無法得標，依上開約定，被上訴人不得收取任何費用。
㈢被上訴人公司人員蕭敏耀僅於系爭投標書建物部分載明願出
價額為311 萬元，土地部分則付之闕如，本不可能達成委任投標購系爭不動產之目的。且系爭拍賣不動產係由蔡淑女以1,388 萬元得標，是縱如被上訴人所述土地部分願出價額欄空白係保留出價之彈性，最終拍定價格亦已逾兩造約定之1,
243 萬元，被上訴人確無依委任意旨得標之可能，依民法第
148 條第2 項規定，被上訴人請求上訴人給付違約金，顯然違反誠實信用原則，且原審判命上訴人給付124,300 元，亦屬過高。
㈣不動產經紀業管理條例第17條規定經紀業不得僱用未具備經
紀人員資格者，從事仲介或代銷業務，被上訴人公司人員乙○○、蕭敏耀是否具備不動產經紀人或營業員之資格，關係渠等得否從事系爭不動產仲介業務，及能否以善良管理人之注意義務處理系爭不動產之買受業務，而渠等是否依內政部頒布「不動產說明書應記載事項」所訂範圍提供仲介服務之項目，更影響被上訴人系爭顧問服務費之請求。
三、本件經原審判決被上訴人應給付上訴人124,300 元，及自97年2 月3 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，而為上訴人部分敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，該部分已告確定，並答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造於97年1 月3 日簽訂「標購法院不動產委任合約書」，
約定由被上訴人協助上訴人標購本院拍賣坐落臺北市○○區○○段2 小段893 地號土地（面積：5.8 坪），及其1979建號建物（面積：62.1坪，建物門牌：臺北市○○街○ 段○○○號7 樓），如能拍定得標，上訴人願支付被上訴人顧問服務費372,000 元，如未得標，被上訴人不收取任何費用，上訴人於投標日如未依約到場參與投標，視同上訴人放棄標購權，被上訴人提供之服務視同完成，得依約收取上開顧問服務費（原審卷第23頁）。
㈡系爭不動產原經本院96年度執木字第30046 號清償債務強制
執行事件定於96年10月23日第二次拍賣，拍賣條件為「拍定後不點交」，於96年10月4 日以拍賣條件變更為由公告停止拍賣程序，於96年10月5 日以執行命令除去第三人之租賃權，定於97年1 月22日第二次拍賣，其拍賣條件為「惟第三人之租賃權業經本院於民國96年10月5 日以執行命令除去，無人聲明異議或聲明異議無理由經駁回確定則點交，否則不點交」（本院卷第20-23 頁）。
㈢被上訴人公司人員蕭敏耀為上訴人代填之投標書，建物部分
載明願出價額311 萬元，土地部分願出價額為空白（本院卷第24頁）。
㈣上訴人未於系爭不動產投標日97年1 月29日到場參與投標，
系爭不動產經蔡淑女於當日以1,388 萬元得標，並經本院於97年5 月12日將系爭不動產解除占有點交予蔡淑女（本院卷第26-27 頁）㈤上訴人於97年2 月5 日以臺北市○○街郵局第56號存證信函解除系爭系爭合約（本院卷第16-19 頁）。
五、得心證之理由：被上訴人主張上訴人未於系爭不動產投標日到場參與投標，依系爭合約第6 條約定，其得請求上訴人支付顧問服務費，為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為㈠被上訴人就系爭不動產點交條件是否未盡報告義務？㈡被上訴人代上訴人投標之價格、系爭合約約定之標購價格是否無得標之可能？㈢被上訴人公司人員乙○○、蕭敏耀未具備不動產經紀人或營業員之資格、未依不動產經紀業管理條例提出不動產說明書，是否影響被上訴人顧問服務費之請求？㈣原審判命上訴人應為給付之違約金數額是否過高？茲論述如下：
㈠被上訴人就系爭不動產點交條件是否未盡報告義務？
本件上訴人主張被上訴人就系爭不動產點交條件未盡報告義務，無非係以：被上訴人迄至97年1 月21日始交付拍賣文件，而所交付者為耀星專業法拍全文資料，其記載之拍賣條件為「拍定後不點交」，與本院第二次拍賣公告記載之拍賣條件不同為其論據。惟查：兩造簽訂系爭合約委由被上訴人協助上訴人標購系爭不動產之時點為97年1 月3 日，系爭合約簽訂時，其第2 條約定業已約明預計拍賣時間為97年1 月22日9 時30分，有系爭合約在卷可憑（原審卷第23頁）。而系爭不動產原經本院96年度執木字第30046 號清償債務強制執行事件定於96年10月23日第二次拍賣，拍賣條件為「拍定後不點交」，於96年10月4 日以拍賣條件變更為由公告停止拍賣程序，於96年10月5 日以執行命令除去第三人之租賃權，定於97年1 月22日第二次拍賣，亦有法拍全文資料、本院第二次拍賣公告稿附卷可稽（本院卷第20-23 頁）。依其時點觀之，即足徵兩造簽訂系爭合約時（97年1 月3 日），系爭不動產除已經本院以拍賣條件變更為由公告停止拍賣程序（96年10月4 日）外，並經本院除去第三人之租賃權（96年10月5 日），公告定於97年1 月22日第二次拍賣，兩造應係於本院第二次拍賣（97年1 月22日）之拍賣條件公告後始簽訂系爭合約，否則系爭合約何能載明正確之拍賣期日、保證金金額？凡此，益證上訴人對於系爭不動產第二次拍賣之拍賣條件知之甚詳，上訴人主張被上訴人僅交付上開法拍全文資料，就系爭不動產點交條件未盡報告義務，尚非可採。
㈡被上訴人代上訴人投標之價格、系爭合約約定之標購價格是
否無得標之可能？被上訴人公司人員蕭敏耀就系爭不動產為上訴人代為填載之投標書，僅於建物部分記載願出價額311 萬元，固有系爭投標書在卷可憑（本院卷第24頁）。惟查：所謂之311 萬元為系爭不動產建物部分之最低拍賣價格，非系爭不動產願出價額之總價，被上訴人公司人員蕭敏耀於上訴人到場參與投標前，先行於投標書建物願出價額填載最低拍賣價格，無非為保留上訴人到場投標時加價之空間，並使上訴人投標金額逾最低拍賣價格部分記入土地願出價額，以提高土地投標金額之方式降低上訴人再為轉讓之土地增值稅，此為投標慣例，上訴人執此主張縱其依約到場亦無得標之可能，容有誤會。再者，系爭投標書土地願出價額、總價保留為空白，係因上訴人未於系爭不動產投標日到場參與投標，該投標書未經投入標匭之故，該投標書之土地願出價額、總價既為空白，依系爭合約第2 條約定，上訴人願標購之金額復為1,243 萬元「以上」（原審卷第23頁），倘上訴人依約於系爭不動產投標日到場參與投標，即得決定其土地願出價額，其願出之總價非當然低於蔡淑女之標價1,388 萬元，上訴人非無得標之可能，其主張系爭不動產最終拍定價格高於兩造約定之1,243 萬元，其無得標之可能，核與系爭合約約定不符，尚不足採。
㈢被上訴人公司人員乙○○、蕭敏耀未具備不動產經紀人或營
業員之資格、未依不動產經紀業管理條例提出不動產說明書，是否影響被上訴人顧問服務費之請求？兩造簽訂系爭合約之目的在於由被上訴人協助上訴人標購系爭不動產，此與上訴人經由被上訴人之居間或代理取得系爭不動產之情形不同，尚無不動產經紀業管理條例之適用。而不動產經紀業管理條例之立法目的，在於不動產經紀業之管理，違反之效果僅生主管機關處以罰鍰之問題，乙○○、蕭敏耀是否未具備不動產經紀人或營業員之資格、未依不動產仲介業的管理條例提出不動產說明書，與被上訴人是否依債之本旨履行、得否請求給付系爭顧問服務費，並無必然關係，上訴人請求調查上開事項，並執此主張被上訴人未履行善良管理人之注意義務，不得請求系爭顧問服務費，尚非可採。況不動產經紀業設立之營業所至少應置經紀人一人，為不動產經紀業管理條例第11條第1 項前段所明定，本件被上訴人已設有合格之不動產經紀人，而系爭不動產承辦人員蕭敏耀亦具備不動產經紀營業員證明，有臺北縣政府不動產經紀人證書、不動產經紀營業員證明在卷足憑（本院卷第63-64頁），足見本件縱有不動產經紀業管理條例之適用，被上訴人亦無違反該條例之規定情事，其依系爭合約約定請求上訴人給付顧問服務費，核屬有據。
㈣原審判命上訴人應為給付之違約金數額是否過高？
按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。而衡量違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害等情形，及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為酌定標準（最高法院49年臺上字第807 號、51年臺上字第19號判例意旨參照）。系爭合約第6 條後段約定上訴人於系爭不動產投標日未依約到場參與投標，被上訴人得依約收取系爭顧問服務費，係約定上訴人不履行到場參與投標之協力義務時，應支付之違約金，以確保系爭合約之履行，按之上開規定，法院得減至相當之數額。茲審酌國內近年經濟、景氣不佳，且被上訴人依系爭合約第4 條約定負有協助上訴人辦理過戶手續取得所有權狀，並服務至交屋完成止之義務，惟其目前僅提供投標前關於資訊蒐集、市場調查、標價評估之服務，而上訴人如能依約到場參與投標，被上訴人即有獲取按拍賣底價3%計算之顧問服務費之可能等情形，認其違約金應以拍賣底價之1%為適當，原審據以認定被上訴人得請求之違約金為124,300 元（12,430,000×1%＝124,300） ，尚非無據，上訴人主張原審判命其給付之違約金尚屬過高等語，洵非可採。
六、綜上所述，被上訴人就系爭不動產點交條件並無未盡報告義務情事，依系爭合約約定之標購價格，上訴人非無得標之可能，此外，原審判命上訴人應為給付違約金124,300 元，其數額亦無過高情形，上訴人主張被上訴人不得請求給付顧問服務費，及原審判命應為給付之違約金仍屬過高，為無理由。從而，被上訴人依系爭合約第6 條約定，請求上訴人給付124,300 元，及自催告之意思表示達到上訴人之日（97年1月28日）起算5 日之翌日即97年2 月3 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審為上訴人部分勝訴、部分敗訴之判決，並就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行及供擔保免為假執行之宣告，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 12 日
民事第二庭 審判長法 官 朱漢寶
法 官 陳雯珊法 官 陳秀貞以上正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 98 年 8 月 12 日
書記官 劉碧輝