臺灣臺北地方法院民事判決 98年度簡上字第446號上 訴 人 甲○○被 上訴 人 乙○○訴訟代理人 鄒孟昇律師上列當事人間返還簽約款事件，上訴人對於民國98年3月19日本院臺北簡易庭第一審判決（97年度北簡字第33845號）提起上訴，本院於98年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：兩造間於民國93年12月10日訂有不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定由上訴人購買被上訴人所有坐落臺北市○○區○○段一小段168、169地號土地二筆，買賣價金新臺幣（下同）1,450 萬元，上訴人於斯時預付簽約款50萬元，被上訴人同意以其名義先行向主管機關申請核發建築執照，詎至94年02月21日，被上訴人竟拒絕配合上訴人辦理建築執照申請，且要求上訴人撤回建築執照之申請及收回申請建照中之切結書，嗣94年3月3日上訴人依約取回切結書交付予被上訴人，詎被上訴人未依約交出土地所有權狀原本等過戶文件，又不願設定抵押權予上訴人做擔保。至94年
4 月27日，被上訴人委託訴外人林明正律師，以書面通知上訴人洽談解約云云。上訴人實無違約事由，被上訴人不履行買賣契約，並藉故沒收上訴人訂約款50萬元，實屬不當，依兩造所定不動產買賣契約書第9條第2款約定，被上訴人應將上訴人所支付之訂約款50萬元，返還上訴人云云。
二、被上訴人則以：伊確有與上訴人訂有系爭契約，惟上訴人未依約於94年2 月20日給付第二次備證款800 萬元及土地增值稅，反於同年2 月21日要求遲延至3 月1 日付款，詎上訴人屆期後又一再要求展延付款，伊不同意，始於94年3月3日以存證信函通知上訴人伊願合意解除系爭契約，並無息返還50萬元，否則即依系爭契約第9條第1項之約定辦理，而後上訴人卻反指伊未履行承諾並要求損害賠償，伊遂以律師函通知上訴人解除系爭契約並沒收50萬元之定金。況伊以自己名義申請建造執照，係為得知系爭土地可供建築之樓地板面積，而非系爭契約內約定之義務，與上訴人之給付第二次備證款及土地增值稅間並無對待給付關係，是上訴人不得據以主張同時履行抗辯權。又依約應由訴外人黃云奇辦理移轉登記，伊將所有文件都已經交給黃云奇，是因上訴人給付遲延，而非伊不賣土地。另兩造未約定抵押權設定，伊固無義務配合，上訴人竟反指稱被告未履行契約云云，實屬無據等語，資為抗辯。
三、本件原審為上訴人起訴請求之敗訴判決，上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人50萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、查上訴人主張兩造於93年12月10日訂立不動產買賣契約書，上訴人向被上訴人購買坐落臺北市○○區○○段一小段168、169地號土地二筆，約定買賣價金1,450萬元，上訴人已預付簽約款50萬元等情，業據其提出不動產買賣契約書為證（見原審卷第5頁至第14頁），且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
五、得心證之理由：上訴人主張被上訴人未依約交出土地所有權狀原本等過戶所需文件，亦不願依不動產買賣契約書第4條約定，設定800萬元抵押權予上訴人作為擔保。94年3月4日，被告又以存證信函表示解除契約，並沒收原告所繳付之50萬元之訂金，顯然不履行契約所定義務，原告自得依不動產買賣契約書第9 條第2款約定，要求被告將所收價款50 萬元退還上訴人云云，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：本件被上訴人是否有無故不履行不動產買賣契約之情形？茲分述如下：
㈠參諸系爭契約第4 條約定，上訴人各期付款之金額及雙方應
同時履行之條件。其上並無賣方即被上訴人有申辦建照及將系爭土地設定抵押權予原告之義務。且依契約書第4 條約定，土地增值稅、稅單核下後，經受託地政士即黃云奇代書通知日起，由買方支付第三次完稅款。於辦妥所有權移轉登記------，經受託地政士即黃云奇代書通知日起三日內，由買方支付交屋款。另依系爭契約第10條第6 款約定，買賣雙方同意共同委託黃云奇地政士辦理本約不動產所有權移轉登記及相關手續等事宜。是依兩造所定不動產買賣契約書之內容，被上訴人並無於上訴人交付備證款時，即將權狀交付原告辦理過戶之義務。
㈡再查，依證人黃云奇代書於原審證稱：「從兩造簽約開始，
系爭土地的權狀即在我這裡。兩造所定不動產買賣契約書，並未約定買方有協助辦理建照的義務。只是買方要求賣方說這個土地可以蓋多少面積，可不可以蓋，才要求賣方先用自己的名義申請建照。本來賣方有同意要用賣方名義申請建照，但在94年1月6日至94年2 月20日這段期間之某日，建築師過來說，這個房子要蓋夾層，要賣方寫違約無條件拆除之切結書，但賣方不同意承擔這個責任，才要買方把建照撤回，但買賣還是繼續。依不動產買賣契約書約定，第二次付款時，就要加算土地增值稅的錢，辦理土地增值稅後，再辦理移轉登記。雙方是委託我辦理土地增值稅。94年02月20日兩造有會面，因買方沒有帶款來，雙方約定延至94年3月1日。之後兩造有會面，買方還帶二位持票人過來，不曉得開了幾張銀行本票，但買方及持票人要求賣方拿出權狀去設定抵押予二位持票人，但賣方不同意，所以第二次也沒有付款，當時賣方並沒有要求我出示權狀給他看。兩造所定不動產買賣契約書並未約定賣方有設定抵押之義務」等語。足資證明被上訴人要求上訴人撤回建照申請並拒絕簽立夾層無條件拆除之切結書，當時並不影響兩造買賣關係之存續。94年3月1日被上訴人拒絕受領第二次備證款，是因上訴人要求被上訴人交付權狀辦理抵押權設定，惟此為兩造契約書之約定所無，且兩造本約定系爭土地之所有權狀置黃云奇代書處辦理土地增值稅及所有權移轉登記，被上訴人並無於上訴人交付備證款時，即將權狀交付上訴人辦理過戶之義務。
㈢又查，兩造所定系爭契約書第4條約定，原告應於94年2月20
日繳付第二次備證款，嗣雙方雖合意延至94年3月1日，惟上訴人竟要求被上訴人交付權狀辦理過戶或設定抵押權等契約所無之義務，被上訴人予以拒絕，自非無故不履行買賣契約。且被上訴人抗辯上訴人於94年3月3日仍未履行系爭契約第4條所定繳付第二次備證款之義務，故其於同日下午5時以板橋後埔郵局第118 號存證信函通知上訴人合意解除買賣契約，並至黃云奇代書處領回第一次簽約款；復於94年4月27 日及94年05月17日分別以律師函催告上訴人履約及通知上訴人解除買賣契約等情，業據其提出後埔郵局第118 號存證信函影本、勁業法律事務所94年04月18日勁律字第041801號函影本、統領法律事務所94年5月17日統字第94094號函、統字第94084 號函等件為憑（見原審卷第57頁至第68頁），堪信為真實。從而，被上訴人抗辯因上訴人未依約給付第二次備證款，經其催告後解除契約，並依約沒收上訴人所交付50萬元等情，應屬有據，於法並無不合。上訴人以被上訴人不交付土地所有權狀原本等過戶所需文件，且不願設定800 萬元抵押權予上訴人，主張被上訴人無故不履行契約所定義務，並不足取。
㈣至上訴人主張本件違約金過高云云，惟按違約金之約定，為
當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909 號裁判意旨參照）。查上訴人並未舉證證明本件違約金有過高之情形，參諸上開最高法院判決意旨，上訴人空言本件違約金過高應屬無據，委無足採。
六、綜上所述，上訴人以被上訴人不履行買賣契約所定義務，主張依不動產買賣契約書第9條第2款約定，請求被上訴人給付50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息，為無理由，應予駁回。原審因而為上訴人敗訴判決，核無不合。上訴人上訴為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 10 月 28 日
民事第六庭 審判長法 官 朱漢寶
法 官 洪文慧法 官 陳雯珊以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 10 月 28 日
書記官 陳彥樺