臺灣臺北地方法院民事判決 98年度簡上字第496號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 王元勳律師
李怡欣律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 楊士擎律師上列當事人間請求清償債務事件，上訴人對於民國98年6 月17日本院臺北簡易庭97年度北簡字第9031號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國98年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國91年6 月10日與上訴人簽訂租賃契約（下稱系爭租約），將其所有坐落臺北市○○路○○○ 號1 樓房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人作為經營日本料理餐廳之用，雙方約定租賃期限自91年7 月10日起至96年7 月9 日止，共計5 年，於租期屆滿後租賃關係自行消滅，且經臺灣臺北地方法公證處以91年公字第206號公證在案。詎料，上訴人於租期屆滿竟拒不遷讓，經被上訴人聲請強制執行後，其始於96年11月16日將系爭房屋全部騰空交付予被上訴人，惟上訴人違反系爭租約第4條第5項約定，未於返還交付系爭房屋時，將其為經營餐廳所重新裝潢之屋內地面磁磚、浴廁、廚房牆面鐵材磁磚管線、後牆內外、室內天花板、牆面、正面廣告招牌等為回復原狀，經被上訴人自行僱工估價並施作以回復原狀，共計支出新臺幣（下同）31萬6050 元，自應由上訴人負擔。為此，爰依兩造間租賃契約之法律關係，並依系爭租約第4條第5項約定，請求上訴人給付回復原狀費用及遲延利息等語。
二、上訴人則略以：其已於96年11月16日即將系爭房屋全部騰空，並回復原狀以交付予被上訴人。被上訴人迄未能就系爭房屋當初簽約時之屋況為舉證證明，而依其所提出系爭房屋回復原狀前之照片（原證4 ），系爭房屋大門口上方之鋼架、鵝卵石、磁磚地板及浴廁部分，均係上訴人承租時即已存在，與上訴人無關；而被上訴人指謫上訴人挖掘排水溝，致地下室漏水未做防水處理部分，上訴人業已於接獲存證信函後
2 、3 個月內即予修繕完畢；至於廚房牆面之鋼板及屋後大型排油煙管上方之遮雨棚，上訴人亦早於96年10月14日拆除而回復原狀，是被上訴人所請顯屬無據。況被上訴人所舉31萬6050元之回復原狀費用，實係被上訴人於收回系爭房屋後，為出售而重新裝潢之費用，與上訴人無涉，遑論系爭房屋既已因出售他人而重新裝潢，則是否確有回復原狀之工程亦已不無疑問。再者，依被上訴人所提之發票，品名分別為「磁磚30x60、30x30」、「磁磚20x20、40x40」及「砂、水泥」，亦與被上訴人所提估價單品名不相符，被上訴人主張顯有矛盾等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴到院，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於91年6 月10日簽立系爭租約，約定被上訴人將其所
有系爭房屋出租予上訴人作為營業使用；租賃期間至96年
7 月9 日止計5 年。依系爭租約第4 條第5 項約定：「乙方（即上訴人）如因使用上之需要，有改善裝潢設施之必要時，應事先徵求甲方同意後得自費裝設，但不得損壞原有建築及設備。乙方於退租時應回復原狀，如乙方不願回復原狀，願依照當時回復原狀估計費用交付甲方，乙方不得異議」。
㈡系爭房屋租約屆期後，上訴人拒不返還，經被上訴人持系
爭租約公證書聲請強制執行，經本院民事執行處以96年執字第46159 號強制執行後，上訴人於96年11月16日將系爭房屋騰空交付被上訴人。
㈢94年9 月12日系爭房屋所在之麒麟大樓管理委員會以存證
信函通知被上訴人略以：上訴人承租系爭房屋後內部裝潢經營三國一小吃部，將系爭房屋地板面私自開鑿水溝變更原大樓結構，…經向兩造反應勸導回復原狀，至今尚未回復等語。
㈢系爭房屋被上訴人於96年11月25日委託第三人整修開立估
價單；嗣由彩越建材有限公司於96年12月10日、12日、13日分別開立三張統一發票金額合計為31萬6050元。
五、本件兩造爭執之重點在於：㈠本件系爭房屋於上訴人承租期間有否改裝？㈡上訴人將系爭房屋交還被上訴人時有無回復原狀？㈢回復原狀所需費用為何？
六、得心證之理由：被上訴人主張上訴人向其租屋後曾改裝房屋，依約於返還時應回復原狀，然嗣後上訴人返還並未回復原狀，為此請求上訴人給付回復原狀費用一節，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造爭執分敘如下：
㈠本件系爭房屋於上訴人承租期間有否改裝部分：
被上訴人主張上訴人於承租系爭房屋後即重新裝潢，於房屋外牆設廣告招牌，並於房屋最內側牆面加裝鐵板作為廚房之用，設日本料理壽司吧、地板鑿水溝刷洗壽司吧料理台流水之用，並變更原同一地板磁磚，於門口及廚房和客廳交界處、廁所前方、廚房壽司吧分別舖設鵝卵石、藍色磁磚及另一種不同規格之磁磚，造成四種磁磚紊亂舖設於地板上。又為供公眾使用，將原有浴廁門、浴缸、洗手台、冷熱水管線、磁磚拆除，加裝坐式馬桶及男用站立式小便台、並將洗手台移置廁所外，且為改裝管線以混凝土墊高廁所地板覆蓋該管線。上訴人鑿開水溝、變更大樓管線建築結構行為，致地下停車場天花板嚴重漏水，屋內樓地板磁磚嚴重損壞。另上訴人為方便隔壁店面經營，於牆面鑿開門型大洞，並將系爭房屋內牆面（除最內側部分牆外）磁磚打除，改用不同材質多種顏色裝潢，將白色天花板漆上不同顏色油漆，並將部分廚房置於屋後外牆，造成外牆磁磚脫落，毀損、沾滿油污等語。上訴人則辯稱：被上訴人所指系爭房屋大門口上方之鋼架，大門前地板及廚房改舖設鵝卵石、磁磚地板及浴廁拆除浴盆、洗手檯改增馬桶、在浴廁外改建加舖10至15公分厚水泥並裝設洗手檯部分，乃上訴人原先承租時即已如此，而因前承租人係賣披薩之店家，該大門口上方之鋼架亦係其所增設，與上訴人無關等語。經查：
⒈證人即被上訴人之妻謝秀蘭證稱：系爭房屋係伊公公留
下來分給被上訴人，都沒有進去住過，於91年之前租給達美樂披薩店5年，後來租給上訴人。系爭房屋出租過
3、4次左右，每次收回來都有回復原狀。因系爭房屋是當店面很簡單，都是空的，只有後面有廚房，另外還有衛浴設備及馬桶、浴盆、洗手台。系爭房屋於91年7月10日出租給上訴人前，店面沒有招牌，也沒有招牌的架子，地板是類似白色的磁磚，大小約是20公分見方左右（不是很清楚）。當時地板沒有鋪設鵝卵石磁磚，屋內的牆壁是白色，牆壁的材質都是原來牆壁的顏色，是磚塊的，在屋內的後方只有鋪設小塊的磁磚。租給上訴人時牆壁後方有白色的小塊的磁磚。天花板是是原來房子的樣子，只是漆成白色的。出租給上訴人時有馬桶、洗手台、浴缸各一個。廁所有門，是原來蓋大樓時就有的，門的材質是何種伊忘記了。廁所與客廳地面高度一樣，只有加一個門檻等語（原審卷77-80頁）。上訴人雖於上訴時陳稱「查證人謝秀蘭係被上訴人之配偶，本即無庸具結，其證詞之證據力已頗堪質疑，原審判決豈可憑其片面說詞，即認定上訴人於承租系爭房屋後有改裝，進而以其證詞為判決之基礎，原審判決就證詞之取捨，已然過於偏頗」云云（見本院卷第6-7頁），然查，證人證詞之證明力，係審酌證人是否曾經親自見聞事件之發生，如曾見聞事實之發生，其證詞之憑信性如何，自不以是否具結或與當事人無一定親屬、僱傭等關係為取得證明力之條件，觀最高法院53年台上字第2673號判例要旨「證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信」即明，因此，上訴人如否認證人謝秀蘭證詞之證明力，除親屬關係乙節外，更應說明其證詞之憑信性如何不足採信，或提出反證用以推翻其證詞或憑信性，惟上訴人僅以證人謝秀蘭為被上訴人之配偶即否定其證詞之證明力，本院審酌全卷，核其證詞尚無不實之處（理由詳如下述），故上訴人所陳，尚非可取。
⒉被上訴人就系爭房屋牆外廣告招牌鋼架已據其提出照片
為證（原審卷第48頁參照），而被上訴人主張該照片中隔壁房屋店面即係上訴人所經營之日本料理店一節，上訴人對此並不爭執，足堪信為真實。觀該外牆廣告招牌與隔壁店面形式及材質均相同，而該地區之所有店面外牆招牌並未有被要求統一格式材質之情形，即便被上訴人先前曾將之出租予披薩店使用，惟證人謝秀蘭所述達美樂披薩店為全世界知名之披薩快餐連鎖店，其招牌形式、內部陳設及設備有其制式統一之型式，是其廣告招牌型式、材質與上訴人現經營之日本料理店廣告招牌形式材質相同之機率極微。再達美樂披薩店只作外賣而無經營客人在餐廳內用餐之環境，除了外賣櫃台外，主要為廚房等設備，在達美樂披薩連鎖店有統一型式之櫃台、廚房等情形下，應無特地在大門口及店內廚房舖設鵝卵石之需求；再被上訴人恢復原狀前，該房屋一樓廁所設有2個坐式馬桶及1個小便斗，而一般家庭應不致有此設計；又達美樂披薩店既無供消費者在店內使用之情形，如供其員工使用，亦少有此種設計；是本院參酌上情，堪認證人謝秀蘭所述應屬實在，是被上訴人主張上訴人於承租系爭房屋後有改裝一節應屬可取，上訴人抗辯系爭房屋大門口上方之鋼架，大門前地板及廚房改舖設鵝卵石、磁磚地板及浴廁拆除浴盆、洗手檯改增馬桶、在浴廁外改建加舖10 至15公分厚水泥並裝設洗手檯部分，在上訴人原先承租時即已如此等語，尚非可採。
⒊再被上訴人主張因上訴人挖掘排水溝致地下室漏水，未
作防水處理一節，則為上訴人所否認，辯稱：伊收受系爭大廈管委會94年9月12日存證信函後2、3個月即已修復漏水，此由管委會嗣後未再發存證信函可知等語。經查，麒麟大樓管理委員曾於94年9月12日發函被上訴人指稱被上訴人出租系爭房屋予陳智慧（應為乙○○之誤）內部裝潢一樓地面私自開鑿水溝，變更大樓原建築結構，且致使地下一樓天花板嚴重滲水，更造成水泥及鋼筋腐蝕現象等情，有被上訴人所提出而為上訴人所不爭執之存證信函影本可稽。經原審函詢麒麟大樓管理委員會關於承租人乙○○上開漏水何時修復一節，該管委會回覆稱「有關本大樓承租戶乙○○於承租期間，擅自變更114號1樓水泥地面原建築結構，致生地下室漏水狀況事，原區分所有權人於96年12月中旬派員修復完畢」等語，再經訊問即修復漏水及回復原狀之證人吳灃洲到庭證稱：系爭房屋在施作工程之前廁所及廚房均有漏水，剛進場時，系爭大廈主委有來說地下室漏水很嚴重，要求伊會同到地下室勘查，確實有差不多超過3公尺的裂痕，且有類似鐘乳石常漏水的結露，表示已經漏水很久，主委請伊特別注意這個問題。伊開始著手拆除1樓地磚，拆除後開始查漏水源頭，第一個廁所在拆除前原本有加高，管路有改過，要把加高部分打除即可看到管路如何改，有發現管路熱水的給水管彎頭部分有漏水，那個管子要更新。…廚房地板部分把磁磚打掉後，在廚房中間位置有排水溝，面寬約20公分不銹鋼水溝，深度約
12 公分，不銹鋼水溝與樓地板的接觸面裡面都是水，那就是直接漏水漏到地下室車庫等語，是上訴人辯稱該漏水業已於被上訴人94年9月收受存證信函後2、3個月即已修復尚無可取，是被上訴人主張因上訴人裝修致漏水未作防水及修復一節，應堪採信。
㈡上訴人將系爭房屋交還被上訴人時有無回復原狀部分：
上訴人雖陳稱已返還房屋時即已回復原狀一節，為被上訴人所否認。經查：
⒈上訴人承租系爭房屋之租賃期限至96年7月9日屆滿，有
被上訴人所提出之房屋租賃契約影本可佐。被上訴人於租賃期滿後，因上訴人未返還系爭房屋，即於同年月10日聲請強制執行，嗣於執行中之96年9月7日法官督同書記官、執達員前往現場時，上訴人亦在場並稱伊已在搬遷，要求再給予1個月時間等語。被上訴人則同意上訴人於1個月內搬遷，並要求回復原狀。上訴人則陳稱會依契約規定回復原狀等語。嗣於96年10月11日時，上訴人在現場稱已找工人至現場拆除，因拆除工程有幾組人手無法同時進行，在96年10月14日即可全部拆除完畢等語（現場有工人在拆除夾層），被上訴人代理人則請求再定期執行。嗣上訴人於96年10月18日具狀陳稱已於96年10月14日自租屋處全部搬遷完畢等語，並提出照片為證。而被上訴人則於96年10月18日亦具狀稱債務人即上訴人僅部分回復原狀，尚有如前開所述未回復原狀等語。其後法官督同書記官、執達員於96年11月16日執行時，現場已全部拆除完畢，後面廚房也已拆除，惟債權人即被上訴人陳稱債務人即上訴人未將屋內廁所、地板及大門回復原狀等語等情，業經本院調取96年度執字第46159號強制執行卷宗屬實。
⒉本院參照上開上訴人將房屋遷讓返還之過程觀之，上訴
人於96年10月11日時尚僅請工人至現場拆除，及至同年月14日拆除完畢後將房屋返還被上訴人，雖已將改設之裝潢拆除完畢，但亦僅止於拆除外在裝潢，惟依被上訴人所陳改裝範圍及內容觀之，並未將改裝部分全部予以回復原狀。
㈢回復原狀所需費用為何部分：
⒈被上訴人主張回復原狀所需費用為31萬6050元一節，提
出估價單及統一發票等件影本為證。上訴人除否認上情外，亦否認被上訴人所提上開估價單、統一發票之真正。經查，本件被上訴人就其所主張未回復原狀部分，業已僱工施作回復原狀等情，業經被上訴人提出照片影本為證，自該照片觀之，確有實際施工後回復原狀之情形，該等情形自非委請專門人士施工不可，堪認被上訴人確已費資委請他人回復原狀。本件經本院委託臺北市室內設計裝修同業公會鑑定系爭房屋上開回復原狀所需費用，然因系爭房屋業經被上訴人出售他人，鑑定單位之臺北市室內設計裝修同業公會亦確認無法進入系爭房現場會勘，如僅就估價單等書面資料鑑定亦失之公允而拒絕鑑定等情，有該公會97年10月27日(97)設平會字第9700094號函在卷可稽。惟本件經訊問證人吳灃洲到庭證稱：卷附估價單及收據是由伊所開立，是在臺北市○○路○○○號1樓施作，有就估價單所示品名施作工程，卷附原證5、6、7、9、10、11照片及原證4每頁第1張照片是伊在上開地址施作工程前之狀態；原證4每頁的第2張照片是伊施作工程後之狀態。系爭房屋在施作工程之前廁所及廚房均有漏水，剛進場時，系爭大廈主委有來說地下室漏水很嚴重，要求伊會同到地下室勘查，確實有差不多超過3公尺的裂痕，且有類似鐘乳石常漏水的結露，表示已經漏水很久，主委請伊特別注意這個問題。伊開始著手拆除1樓地磚，拆除後開始查漏水源頭，第一個廁所在拆除前原本有加高，管路有改過，要把加高部分打除即可看到管路如何改，有發現管路熱水的給水管彎頭部分有漏水，那個管子要更新。廁所有2個馬桶，1個小便斗，管路加多了所以廁所的地板加厚。廚房地板部分把磁磚打掉後，在廚房中間位置有排水溝，面寬約20公分不銹鋼水溝，深度約12公分，不銹鋼水溝與樓地板的接觸面裡面都是水，那就是直接漏水漏到地下室車庫。另裝修前系爭房屋後方鋼板也沒有拆除，是伊進場後才拆除的。又估價單並沒有明確指出哪一部分是抓漏的費用，但是估價單的第8項浴廁回復原來位置、冷熱水管、排水管改水管就是廁所抓漏的部分。浴廁部分我只有把排水管拿掉加做防水就解決了。原證2估價單第1項施作原因就是要把地面磁磚打除，打到原來的樓板面，因為原來的磁磚有很多種且已經有快壞掉、翹起的空洞聲音，所以必須要打除後才能鋪設地磚。第2項施作原因是因原來有加高的厚度，且管路要抓漏，所以必須打除。第5項原本舊管路是廚房靠後面內側有瓦斯管全部要拆掉，如果不拆除無法鋪設地磚，還有原來架設的冷氣水管也是外漏的，因為冷氣上訴人已經拆除了，所以要把他拆掉。第10項就是第12項施作完後，尚未鋪設地磚之前，先再作防水。第12項就是第2項打除，管路檢修完畢後，確定不漏水了，再把水泥砂石灌回去。在抓廚房漏水時，有將地面磁磚打除等語。證人吳灃洲所述其施作內容確與照片及估價單內容大致相符，本院參酌證人謝秀蘭及前開㈡之論述，堪認被上訴人主張系爭房屋因上訴人未回復原狀，其回復原狀所需費用為31萬6050元為可取。
⒉上訴人之上訴理由雖陳稱「原審復置證人吳灃洲並不知
道系爭房屋出租給上訴人之前原狀於不顧，反跳過『系爭房屋之原狀』此重要事證之舉證及判斷程序，僅因證人吳灃洲所述施作內容與估價單內容相符，而於全然未經公正第三人鑑定之情形下，即認回復原狀所需費用為31萬6050元，違背論理法則至明」云云（見本院卷第7頁），然證人吳灃洲具有一定之工程智識，其已詳述當時施作工程發現的漏水情形及漏水原因，並無何違反專業經驗與常情，本院審酌其證詞已足以形成心證，並說明何以不送鑑定之因，認上訴人主張應送鑑定為無必要。
六、綜上所述，被上訴人依據租賃契約之法律關係，請求上訴人給付回復原狀所需費用31萬6050元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年1月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴人指摘原判決不當提起本件上訴，求為廢棄改判如其上訴聲明所示，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條判決如主文。中 華 民 國 98 年 12 月 31 日
民事第四庭 審判長法 官 周祖民
法 官 余明賢法 官 趙子榮以上正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 98 年 12 月 31 日
書記官 謝榕芝