臺灣臺北地方法院民事判決 98年度簡上字第491號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 鍾永盛律師
吳偉豪律師被上訴人 乙○○訴訟代理人 陳德聰律師複代理人 張景豐律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國98年7月7日本院臺北簡易庭98年度北簡字第9422號第一審判決提起上訴，本院於99年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決命上訴人給付超過後開第二項部分廢棄。
上訴人應給付被上訴人新台幣貳佰柒拾捌萬貳仟元，並於民國99年2月14日給付被上訴人新台幣壹拾萬元。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人於97年3月15日向被上訴人承租坐落台北市○○街○○
號1樓房屋（以下簡稱系爭房屋），開設德式美食屋，約定租期至99年3月15日止，每月租金新台幣（下同）10萬元整，租金應於每月14日以前繳納，押租保證金20萬元整，並約明押租金不能抵付租金。兩造所簽訂之租賃契約為固定期限之租賃契約，依民法第450條第1項之規定，除有法定或約定終止租約之事由發生外，租賃期限應於屆滿時始告消滅，然上訴人突於97年12月15日寄發台北青田郵局第00509號存證信函，片面通知將搬離租屋，並於98年1月14日前遷交租屋。
㈡上訴人倘認租金10萬元不合理，大可於原租約到期後不簽訂
新租約，既已同意續租，自須依租約履行。上訴人並無有得終止租約之法定或約定事由發生，則其自不得單方面終止上開租約。系爭房屋客觀上並無使用之障礙，系爭房屋現狀係上訴人於98年1月15日起，騰空遷離時所破壞，依民法第441條規定，上訴人仍負有給付租金之義務，上訴人自97年11月
15 日起至99年3月15日止，應按月給付10萬元之租金，合計積欠16個月租金，惟上訴人僅於97年11月15日給付32000元，其餘之租金共1,568,000元則未據繳納，被上訴人爰依租賃契約法律關係訴請上訴人給付上開租金。又按兩造租約契約第7條及第18條之約定，租賃期間內乙方（即上訴人）若擬遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被上訴人）租金5倍之賠償，因該項違約賠償金之約定，尚屬過高，對此被上訴人願減縮請求，以98年1月14日至99年3月15日所積欠租金之一倍，即140萬元為違約賠償金。
㈢另上訴人未經被上訴人同意即破壞屋內格局，改裝為餐廳營
業；被告未依民法第432條第1項及兩造租約契約第7條之規定，盡善良管理人注意保管租賃物，使租賃物保持其合於使用之狀態，片面聲明終止系爭租約，任意拋棄占有將房門鑰匙寄存在和平東路派出所而搬遷他處，並將系爭租賃房屋之地板、牆壁、水電、大門門鎖、落地門門鎖及開合、隔間等均嚴重破壞，未回復原屋況，經估價後需支付修復工程費956,800元，方能使系爭房屋修復至可使用之狀態，扣除使用年數25年之折舊率25%（即每年折舊率為1%×25年共折舊率為25%），折舊後之修復工程費餘額應為717,600元。
㈣上訴人應給付積欠之租金1,568,000萬元，並應給付14個月
相當租金之違約賠償金140萬元及回復至可使用之狀態應支付修復工程費717,600元，共計3,685,600元，經扣抵被告前已支付之押租保證金20萬元之後，尚應給付被上訴人共3,485,600元。
二、上訴人則抗辯：㈠上訴人向被上訴人承租系爭房屋作為餐廳店面之用，已逾13
年。本件系爭房屋前租約之租期至97年3月15日屆滿，上訴人竟表示房屋租約已到期，若續租租金要調漲為每月100,000元。上訴人於忍痛續租後，97年9月間因上訴人經營之餐廳生意銳減，無力負擔租金無法續租，上訴人屢次向其表示終止租約，但均不歡而散。上訴人除於97年12月15 日以台北青田郵局第00509號存證信函通知被上訴人終止租約意思外，並已於98年1月14日以前遷離房屋，將鑰匙放置派出所，再由警員通知其領回，業已符合民法第453條、第450條第3項本文所定之先期通知規定，而生終止效力，兩造租賃關係自98年1月15日起即不存在。
㈡兩造租賃契約既自98年1月15日起已不存在，則自該日起原
告即無請求給付租金之請求權，上訴人僅積欠被上訴人97年11月15日起至98年1月14日止合計2個月之租金（即20萬元），扣除已給付之32,000元，上訴人僅有168,000元租金債務，被上訴人其餘部分之租金請求並無理由。
㈢系爭租約第7條之真意即為承租人有期前終止權，否則承租
人若無期前終止權，於租期中遷離若仍須依租約給付租金，即無再約定違約金之必要。
㈣兩造租賃契約第7條、第18條所稱5倍租金之違約金，應指一
個月應付租金之5倍，以上訴人每月租金10萬元計算，違約金應僅為50萬元。且一般違約金均為1至2月，以填補可能短收之租金，5倍違約金之約定過高，不符衡平、事理，應予以酌減。況若依被上訴人之主張，上訴人如不終止租約，至多不過依約給付租金，若主張終止，則不僅需給付租金，尚須給付5倍違約金，顯違衡平。縱認上訴人應給付違約金，則20萬元押租金自應於違約金中扣除。
㈤上訴人並未改變系爭房屋格局，被上訴人請求給付修繕房屋
之損害賠償，上訴人否認估價單形式上及實質上真正，且該修繕費用未考量折舊，亦未證明其受有損害、損害金額及因果關係。又違約金為損害賠償之預定，被上訴人既已請求違約金，即不得再另行請求回復原狀之費用。
三、被上訴人於原審起訴請求上訴人給付3,485,600元，原審就其中2,882,000元部分（包含積欠租金1,568,000元、相當於
14 個月租金之違約金1,400,000元及回復原狀費用114,000元，扣除押租金20萬元）為被上訴人勝訴之判決，並就該部分為假執行及免假執行之宣告，被上訴人其餘請求則予以駁回。被上訴人於原審敗訴部分，未據被上訴人上訴，業已確定；就被上訴人於原審勝訴部分，上訴人不服，提起本件上訴，並聲明：(一)原判決不利於上訴人之部分廢棄；(二)上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回；㈢第一、二審之訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：上訴駁回；第一、二審之訴訟費用由被上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：
1.系爭房屋坐落於台北市○○街○○號1樓，上訴人自93年3月15日起向被上訴人承租，雙方於97年3月15日續約，約定租期至99年3月15日止，每月租金10萬元，押租金20萬元。
2.上訴人遷離時，於系爭房屋內開設德式美食屋；上訴人於97年12月15日以台北青田郵局第00509號存證信函通知被上訴人終止租約之意思，並於98年1月15日將系爭房屋鑰匙寄存於和平東路派出所。
3.上訴人自97年11月15日起至98年1月14日止，僅於97年11月
15 日給付32,000元，其餘部分未為給付。
五、上訴人得否期前終止租約
1.兩造曾就系爭房屋簽訂租期自97年3月15日起至99年3月15日止之租約，約定每月租金10萬元，有租賃契約書（原審卷第7至8頁）可稽，此既為兩造合意之租約，除有何依法無效、撤銷、終止之情況外，兩造均須受其拘束。上訴人雖以其承租系爭房屋已逾13年，被上訴人竟於原租期屆滿後將租金由62,000元遽升為10萬元，上訴人不得已忍痛續租云云，惟上訴人既未證明被上訴人有何使用非法手段迫使上訴人簽約之情事，且上訴人自陳於當地經營餐廳多年，對於餐廳經營之成本評估自有相當之經驗，有能力判斷何種租金成本為其可承受之範圍，則上訴人所謂「忍痛」續租，自屬經評估後所為之決定，不得再爭執租金之約定有何不當。
2.查系爭租賃契約約定租賃期限為97年3月15日起至99年3月15日止，顯係定有期限之租約。按民法第453條規定，「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知」。依本條規定，顯見定期租約僅於契約約定當事人有期前終止權時，始有依第450條第3項之規定先期通知後終止租約之餘地，若定期租約無得期前終止之特約，當事人尚無於先期通知後終止租約之權利，合先敘明。次按，系爭租約第7條約定「契約期間內乙方若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，並須賠償甲方在契約期間內乙方應付租金五倍之賠償，而應無條件將該房店屋照原狀還甲方，乙方不得異議」，此有租賃契約書可稽。此條約定之文義僅在規範若承租人不顧租賃期限約定，執意提前遷離時之處理方式，無從認為有何賦予承租人期前終止權之意。況民法第453條之期前終止特約並非僅適用於承租人，出租人亦有依特約取得期前權之可能，且無論何造提前終止，均涉及先期通知之問題，兩造若確係欲就期前終止權為特約，依理要無就出租人得否期前終止、應提前多久為通知等重要均未置一詞，僅就提前遷離約定5倍租金賠償之理。況若確係依特約賦予期前終止權，則於履踐約定之期前終止程序後，即屬依約終止，更無約定高額賠償之理。是以系爭租約第7條之約定，顯係將承租人期前遷離以違約行為看待，約定須負5倍租金之賠償額，該條並非承租人可期前終止之特約，揆諸前開民法第453條之規定，承租人要無期前終止之權利。上訴人雖於97年12月15日以存證信函向被上訴人表示終止租約，並於98年1月15日遷出，將系爭房屋鑰匙寄存於和平東路派出所，惟上訴人依法既無可提前終止租約之權利，其上開終止租約之表示即不合法，不生終止兩造租賃契約之效果，是以兩造之租賃契約並不因而終止，上訴人仍負有給付租金之義務。
3.上訴人自97年11月15日起至99年3月15日止，應按月給付10萬元之租金，合計共16個月租金，惟上訴人僅於97年11月15日給付32000元，其餘之租金共1,568,000元尚未繳納，被上訴人自得依租賃契約法律關係訴請求上訴人給付。上開租金中雖有未到期部分，惟上訴人自97年11月15日以後即未依約繳納租金，將來確有仍不依約履行之虞，依民事訴訟法第246條，被上訴人預為此部分請求，即屬有據。惟系爭租約第4條約定租金應於每月14日以前繳納，每次應繳1個月份，是以至本件言詞辯論終結日止已到期之租金僅1,468,000元，至於99年2月15日至3月15日之租金10萬元，被上訴人僅得請求上訴人於99年2月14日繳納。又，系爭租賃契約第6條約定「押租金不能抵租金」，是以上開積欠之租金不得以上訴人繳納之押租金20萬元抵償，併此敘明。
六、違約金數額
1.經查，兩造租約契約第7條約定「契約期間內乙方若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，並須賠償甲方在契約期間內乙方應付租金五倍之賠償，而應無條件將該房店屋照原狀還甲方，乙方不得異議」；第18條約定「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬遷離他處時，乙方應賠償甲方5倍租金，乙方決無異議」，此有租賃契約書可稽。且其中第7條「並須賠償甲方在契約期間內乙方應付租金五倍之賠償」，以及第18條「5倍」等字樣尚係以手寫方式增加，足見此為雙方另行商議之約款，並非僅就坊間出售之租賃契約簽署，顯見雙方就租賃期限內承租人不得提前遷離一節，係兩造個別商議之特約約定，此二約款即非定型化契約條款，並無民法第247條之1或消費者保護法之適用，是以除上開約款有違法之情況外，尚不得僅以其約定內容顯失公平為由主張約款無效，合先敘明。
2.系爭租約第7條、第18條既已特約明文上訴人若提前遷離，需給付租金5倍之賠償，顯見此為雙方特約之賠償事由，法律既無租賃雙方不得為此種特約之規定，則上訴人若於租賃期限內提前遷離，即應依約負賠償之責。縱此約定造成上訴人提前終止反而須賠償更高數額之狀況，亦係兩造依其契約自由自行合意之內容，此約款既非定型化契約，揆諸前開說明，上訴人尚不得僅以約定不公平為由主張不受其拘束。
3.就賠償之數額，第7條既係就承租人於租賃期間內提前遷離之情況，且明文為「賠償甲方在契約期間內乙方應付租金五倍之賠償」，依其文義，自應認為係自提前遷離時起至租期屆滿時止承租人應付租金總額之5倍，所謂「契約期間」無論如何無法解釋為「一個月」，是以上訴人主張所謂租金5倍係一個月租金10萬元之5倍即50萬元云云，顯係曲解契約文義，要無可採。
4.系爭租約第7條、第18條雖約定賠償額為自提前遷離時起至租期屆滿時止承租人應付租金總額之5倍，惟被上訴人亦認為金額過高，自行減縮為以98年1月14日至99年3月15日所積欠租金之一倍，即140萬元為違約賠償金，是以就超過1倍以上之違約金是否過高，本院即無審酌必要，先予敘明。次按，系爭租賃契約已明文約定2年之租賃期間，且特約約定承租人不得提前遷離，即係欲保障租賃期間內出租人可按期收受之租金之權利，承租人違約提前終止他遷遠去，且以租約業已終止為由拒絕繳納租金，縱認為承租人之終止無效，仍負有繳納租金義務，出租人仍需另行設法向已他遷之承租人追償，增加諸多不利益，自不能與承租人依約定期繳納租金等同視之，且上訴人自97年11月15日以後即未依約繳納租金，被上訴人不僅須以訴請求，且歷經年餘迄今未能獲償，則被上訴人僅請求相當於自上訴人違約終止後租金總額之違約金140萬元，並無過高，應予准許。
七、回復原狀費用
1.系爭租約第7條約定「契約期間內乙方若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，並須賠償甲方在契約期間內乙方應付租金五倍之賠償，而應無條件將該房店屋照原狀還甲方，乙方不得異議」，是以縱上訴人無權期前終止租約，然若上訴人執意期前遷離，於其遷離時，依約仍負有將系爭房屋回復原狀之義務，合先敘明。
2.次按，系爭契約第6條約定，「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空返還，並全面油漆，若有毀損破洞須修護，不得藉詞推諉或主張任何權利。...」，且其中「並全面油漆，若有毀損破洞須修護」等字樣係以手寫方式加入，此有租賃契約可稽，足認兩造就回復原狀係特別約定須包含孔洞修補及全室油漆，上訴人於原審亦自承兩造約定返還房屋時須按原狀遷空，並油漆，如有毀損破動需修復（原審卷第118頁），足認於承租人提前遷離時，依兩造之約定，承租人所負之回復原狀義務係包含洞孔修補及全室油漆。
3.惟本件上訴人遷離時，於系爭房屋內遺留眾多雜物，垃圾遍地，且污損、破壞嚴重，牆壁上有諸多坑洞，有照片在卷可稽（原審第10至29頁），上訴人雖辯稱伊僅搬走物品，並未破壞房屋云云，然觀照片所示，系爭房屋處處有陳年污漬，該等污漬斷非短期內刻意污損可形成，況若上訴人確有將系爭房屋重新粉刷、修補孔洞、回復原狀，被上訴人要無刻意污損破壞自己房屋之動機，是以該等污損狀況係上訴人搬離時所遺留，上訴人於遷離時未將系爭房屋重新油漆及修補洞孔並回復原狀，堪可認定，則被上訴人請求上訴人賠償其將系爭房屋回復原狀之費用，即屬有據。
4.兩造既已約定回復原狀須包含洞孔修補及全室油漆，被上訴人主張所需之回復原狀費用為整間油漆90,000元、整間洞孔修補24,000元，有估價單（原審卷第30頁）在卷可稽，該估價單係由裕皇裝潢有限公司出具，經查該公司之統一編號、負責人、地址等均與估價單上發票章之記載相符，有公司登記資料在卷可稽，堪信該估價單之形式真正，再徵諸照片所示系爭房屋於上訴人遷離後之狀況，此等費用亦無過高之情況，是以被上訴人請求回復原狀之費用共計114,000元，應予准許。
八、綜上，被上訴人得請求上訴人給付積欠租金1,568,000元、相當於14個月租金之違約金1,400,000元及回復原狀費用114,000元。惟被上訴人業已給付押租金20萬元後，兩造雖約定押租金不得抵付租金，然並無不得抵付違約金及損害賠償之約定，是以上開違約金及回復原狀費用仍應扣除押租金20萬元，故被上訴人得請求上訴人給付之金額共計共計2,882,000元，惟其中未到期之租金10萬元應於99年2月14日始為給付，其餘2,782,000元上訴人均應如數給付。
九、綜上所述，被上訴人依租賃契約請求被上訴人給付2,782,000元，並於99年2月14日給付被上訴人10萬元。原審就超出上開應准許之部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行及免為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，及為假執行及免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回此部分之上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 27 日
民事第三庭 審判長法 官 丁蓓蓓
法 官 孫正華法 官 陳怡雯以上正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由，並委任律師為訴訟代理人，始得於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中 華 民 國 99 年 1 月 27 日
書記官 鄭美華