臺灣臺北地方法院民事判決 98年度簡上字第569號上 訴 人 甲○○被 上訴人 丙○○
乙○○上列上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國98年7月30日本新店簡易庭98年度店簡字第194號第一審判決提起上訴，本院於98年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即反訴被上訴人起訴主張：㈠上訴人即反訴上訴人租用其所有坐落臺北市○○區○○段一
小段194地號土地中，如附圖所示甲部分面積132.14 平方公尺之範圍（下稱系爭土地），未定租賃期限。而因系爭土地地價自民國81年至97年度已大幅昇高，惟上訴人給付之租金自81年起均未改變，致其虧損至鉅，爰依民法第442 條規定提起本件訴訟，請求法院增加租金。而依土地法第105 條規定，基地租用準用同法第97條以土地申報地價總額年息 10%為限，查系爭土地每平方公尺之申報地價為25,360元，以年息8%計算每年租金為新臺幣（下同）268,085 元（25,360
132.140.08＝268,085 ），為此聲明請求被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起每年按268,085 元計付租金，並給付97年度之租金268,085元。
㈡本件請求調整之租金，並非實質租金，蓋被上訴人自始至今
並無出租意願，係因法院判決認定兩造應有不定期租賃關係，並以不定期租金方式計算地主損害金（補償金）。是上訴人所提租賃契約書，是一般定期契約方式，雙方同意基礎為事證，而原告系爭土地被佔用，不能回收利用，只能依法院判決書以不定期契約租金方式計算損害金（補償金），此與定期契約方式有所不同。另有關上訴人所提被上訴人4 樓越界建築佔用土地上方一節，查被上訴人於81年間向法院提出遭上訴人佔用部分土地時，並無出租意願，僅主張上訴人無權占用，經法院以實際占用土地面積計算，裁定不定期租約使用範圍由原來47.71 平方公尺擴增為132.14平方公尺，如今上訴人藉昔日判決結果，反指被上訴人建物越界占用其上方空間，然該建物於81年前即已存在，上訴人非法侵占原告土地在先，卻顛倒是非，實非可採。此外，上訴人藉其不定期租約，抱持被上訴人土地非出租不可之心態，屢次提出租金的合理與公平性，豈真不知系爭土地遭上訴人永久占用而不能充分利用所蒙受之損失，申報地價逐年調升係因政府大力建設，人民因此得以享受高品質之生活環境；財政所需，地價稅逐年調升難免，當然土地必須有效利用，故政府鼓勵老舊房地都市更新蓋建高樓大廈，如此一來地價稅由各樓層住戶分攤。但上訴人占地獨居，又無地上權登記，況且租金已17年未曾調整過，若上訴人認租金過高，何不歸還系爭土地，被上訴人更願以高於市價之價格承購。是上訴人主張應調降租金，顯非可採，自應駁回。
二、上訴人即反訴上訴人辯稱：㈠租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增
租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮程度及鄰地租金比較等情形為標準。系爭土地於4 、50年間為文山區最繁榮商業區域，有戲院、糕餅店、豆腐工廠、雜貨店、餐廳等可稱為商業街，但自道南橋架高改建後，因坐落於道南橋下，淪為文山區經濟價值最低之區段，據理亦應調降租金。鄰近租用土地興建房屋案例，其年租金計算為地價稅2.4 倍即申報地價1%2.4%，尚稱合理。鄰近1樓房屋租金亦僅15,000元至20,000 元，且屋主尚需負擔地價稅、房屋稅及房屋修繕費用，上訴人自有房屋係磚造平房，僅供全家棲身居住之自用住宅，並無經濟收益，近20年繳總租金額達已逾2,200,000元，顯超過系爭土地公告地價總金額。且公告地價每3年調高1 次，乃大環境經濟進步及政府賦稅政策使然，並非被上訴人加工或經營所致，實無要求調高租金之條件。且依臺北市市有土地出租租金計收基準購屋不購地，土地向臺北市政府承租係按申報地價3%計算。被上訴人依申報地價6%計收地租，公告地價調升40,000元，被上訴人坐收240,000 元，淨獲200,000元暴利，實不公平、合理。而上訴人於98年5月1 日自農會退休，工作至今尚無能力購置一磚一瓦，且上訴人及家人設籍該地共有13人，若再調高租金，生活將陷困境，反觀被上訴人多處房屋出租，每年租金收入可觀，其調漲租金並無理由。
㈡被上訴人固自認無出租意願，此屬相當於損害金之調整云云
，惟損害金並無可調整之法令依據，且被上訴人起訴時即主張調整租金，其陳述前後自相矛盾。另上訴人自始使用面積即如現況，並無被上訴人所指事後增建情形，且上訴人除於82年以郵政匯票支付地租外，自83年至96年皆以木柵區農會支票支付地租，並均由被上訴人開具房屋基地使用之地租收據，載明支票號碼及承租地號面積132.14平方公尺。是上訴人使用系爭土地係供房屋基地使用，甚為明確，則被上訴人如期兌現收取租金，卻為一己私利謊言收取相當於損害金（補償金），顯有違公平正義。又上訴人於98年3 月25日現場履勘時，當場指出被上訴人毗鄰加蓋之違建4 樓，侵占上訴人租用土地上方，上開違建係被上訴人於60年以後才加蓋，並未取得上訴人同意，上訴人依民法第773、777條規定，本有權拆除越界建築之建築物，惟顯屬過苛，爰請求斟酌減除該占用部分（面積9.3 平方公尺）之土地租金，以維公平合理。
㈢租賃物為不動產者，因其價值之昇降，…但在未聲請法院增
減租金以前，原約定之租金額，並不因不動產價值之昇降。而失其拘束雙方當事人之效力（最高法院47年臺上1152號判決參照），據此被上訴人請求自97年1月1日調整租金，顯屬無據。又上訴人所有之房屋，係先嚴於35年4 月11日間向張條枝先租後買，同時由土地所有人許紫之子許德順立據同意移轉登記，惟當時地價低賤，不動產買賣唯重建物，其等亦不悉法令，致未辦土地及建物移轉登記。被上訴人先父於39年6月1日購買同批興建63至69號房屋亦知上情，惟其概括取得全部194 地號土地，並於66年徵收地價稅起，要求依使用面積向其繳納地價稅，嗣被上訴人之父親過世後，其於81年間興訟要求收取租金至今。是被上訴人雖自稱虧損至鉅云云，然事實上其等自始即未曾持有、管理、使用過系爭土地，且被上訴人購買系爭土地時，亦知上訴人已購買系爭土地上之房屋在先，其係以賤價取得系爭土地，坐收高達地價稅 6倍至30倍鉅額租金，猶嫌不足。被上訴人對於系爭土地自始即毫無付出而坐收暴利，顯然有違社會公平正義，為此聲明請求判決上訴人向被上訴人承租系爭土地之租金，自98年 1月1 日起依租賃土地申報地價2.4%，調整為每年80,425元。
㈣原審未審酌租金多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比
較等情形，而認應以年息6%計算每年租金，實有未妥。蓋系爭土地本為臺北市文山地區最繁榮之商業區域，然如今已淪為文山區經濟價值最低之區域，生活機能亦不方便，距離政治大學更有道南橋幾百公尺之距離，並參酌鄰近房屋除自用外，少有人租用，租賃價格低落，足見原審以年息6%為計算標準，實屬無據而與事實差距甚大，亦非上訴人所能負擔，而應參酌臺北市市有土地出租租金計收基準及系爭土地鄰近情狀，以年息2.4%計算租金始為適當，且97年度之租金應依兩造約定於隔年4月繳納112,774元，不得於本件加以調整，縱應調整，亦僅限於98年度以後之每年租金。此外，原審認上訴人就被上訴人占有之9.3 平方公尺土地，不得行使民法第773、777條所規定之權利，亦不得以此主張減少租金，嚴重損害承租人依法應享有之權利，當非可採。是原審多有違誤，自應予廢棄改判。
三、原審於本訴部分為被上訴人部分勝訴、部分敗訴之判決，判命上訴人承租被上訴人所有之系爭土地，自97年12月9 日起租金調整為每年201,064 元，且上訴人應給付被上訴人系爭土地97年之租金118,322 元，並駁回其餘請求。而於反訴部分，則為上訴人敗訴之判決。上訴人對前開本訴、反訴不利部分均不服提起上訴，於本院關於本訴部分之上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄、㈡上開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。另關於反訴部分之聲明則為：㈠原判決廢棄、㈡上開廢棄部分，上訴人向被上訴人承租系爭土地租金，自98年1月1日起調整為每年74,765元。被上訴人於本院對本訴、反訴部分則均答辯聲明：如主文所示。
四、被上訴人起訴主張因系爭土地之地價高漲，而依民法第 442條規定請求調整以年息8%計算租金。上訴人則辯稱系爭土地價值甚低，並無調高之空間，且被上訴人自始未占有、使用系爭土地，僅依靠政府調高地價即要求調整租金，實屬不義，況上訴人亦無力負擔，自不得以被上訴人之標準調高系爭土地租金，而應參酌系爭土地鄰近利用情形及臺北市市有土地出租租金計收基準，以年息2.4%計算租金。是本件經兩造同意簡化爭點為：㈠被上訴人請求調整租金以土地申報計價總額年息8%計算是否過高？㈡上訴人請求調整租金以上開標準之年息2.4%計算有無理由？本院就此爭點判斷如下：㈠被上訴人主張系爭土地由上訴人租賃使用，未定期限等情，
業為上訴人所不爭執，而上訴人所有建物現況仍如起訴狀所附複丈成果圖所示，則經原審於98年3 月25日至現場勘驗無訛，堪信為真。而按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條前段定有明文。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法得為增租之請求，是否增租及所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度、鄰地租金、該租戶於租賃物之需要及其使用所受之利益，暨該地一般經濟狀況而斷定之。最高法院19年上字第
132 號判例意旨可資參照。經查系爭土地於81年間之公告地價為每平方公尺48,360元、申報地價每平方公尺14,224元，嗣經本院新店簡易庭81年度店簡字第338 號判決、本院81年度簡上字第542 號判決，按申報地價6%計算而將兩造租金自81年1月1日起調整為每年112,774 元，此有地租收據及上揭判決附卷足稽。然系爭土地97年1 月間每平方公尺之公告現值已漲為85,900元，申報地價亦達25,360元，有土地登記謄本在卷可憑。足見自81年本院調整租金以來，系爭土地在公告現值或申報地價確有調昇，是被上訴人據而請求調整租金，乃法之所許，洵屬有理。經審酌系爭土地位於臺北市○○區○○路○○巷巷口與通往政治大學之道南橋橋頭旁，其旁指南路1 段67號為會計師事務所、指南路59巷底為河堤、對面為一小吃店，附近多為住宅；距離木新路步行約3 分鐘路程，沿指南路過木新路後有商店林立、由道南橋往政治大學步行約10分鐘路程，附近有商店及郵局，有勘驗筆錄及系爭建物之街道圖附於原審卷可參，是斟酌上開土地之位置、週邊環境交通尚屬便捷、惟附近商業並非繁榮、系爭土地之用途係作為住家使用之經濟價值及所受利益等一切情狀，認被上訴人請求調整年租金應以申報地價之6%為適當。至於上訴人固辯稱系爭土地鄰近房屋少有人承租，租金低廉云云，業為被上訴人所否認，上訴人又未提出其他證據以資證明，自難遽予採信。另上訴人雖抗辯系爭土地淪為文山區經濟價值最低之區段，應調降租金為地價稅2.4%始稱合理；且依臺北市市有土地出租租金計收基準購屋不購地，土地向臺北市政府承租亦按申報地價3%計算；另被上訴人毗鄰加蓋之違建4 樓，侵占被告租用土地上方面積9.3 平方公尺，該部分土地租金應予核減，以維公平云云。惟查上訴人主張應以年息2.4%計算系爭土地租金云云，並未提出任何證據，亦未說明如何得出該數字，尚難採信，且其所提出之臺北市市有土地出租租金計收基準（見原審卷第128 頁），其適用範圍限於臺北市市有出租基地，核與本件私有土地之租金審酌無涉，自難比附援引。再者，上訴人承租系爭土地，其給付租金乃使用土地之代價，兩者具有對待給付之關係，縱使上訴人因被上訴人於其房屋上方搭蓋9.3 平方公尺之違建，而得行使民法第773條、第774條之權利，然此與租金給付義務分屬不同法律關係所衍生之權利義務，仍無礙上訴人使用系爭土地而應給付租金之事實，更非可依此請求核減租金。上訴人所為辯解，均屬無據，不得採信。從而，系爭土地之租金計算標準，以年息6%為適當，被上訴人主張以年息8%為計算標準，尚嫌過高，是系爭土地之每年租金即應調整為201,064元（25,360×132.14×0.06＝201,064）。惟按房屋或土地出租人，依民法442 條提起增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，最高法院48年臺上字521 號判例及73年度9 次民事庭會議決議可資參照。是本件被上訴人主張自起訴狀繕本送達上訴人翌日即97年12月9 日起，就系爭土地租金為調整，係以起訴狀繕本之送達為意思表示，揆諸上開說明，即應自被上訴人主張調整租金之意思表示送達上訴人之翌日即97年12月9日起，將兩造之租金調整為每年201,064元。
㈡又兩造雖不否認上訴人尚未給付97年度之租金，然系爭土地
租金於97年12月9 日前既未經調整，被上訴人遽請求依申報地價25,360元、年息8%計算每年租金268,085 元，自非有據。從而，被上訴人所可請求之97年度租金，於97年1月1日起至97年12月8日止，應以調整前之標準計付之，而97年12月9日起至97年12月31日止之租金，即應以調整後之標準計付之。經以上開標準核算被上訴人就系爭土地得請求97年度之租金，應為118,322 元（即112,774×346/366【即97年1月1日至同年12月8 日】＋201,064×23/366【即97年12月9日至同月31日】），逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。至於上訴人雖辯稱兩造約定應於隔年4 月給付前年度之租金云云，業為被上訴人否認，且縱認屬實，於本院判決時亦已屆給付期限，被上訴人自得請求上訴人給付97年度之租金，其所為辯解，要非可採。
㈢而上訴人所為反訴主張部分，因本院前開業已認定自97年12
月9 日起，應依年息6%計算系爭土地之租金，是上訴人反訴主張應以年息2.4%計算系爭土地之租金云云，即非可採，而應予駁回。
五、綜上所述，本訴部分被上訴人請求上訴人就承租系爭土地之租金，自97年12月9日起調整為201,064元，並給付97年度租金118,322 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。而反訴部分，上訴人請求將系爭土地租金自98年1月1日起依土地申報地價年息2.4%調整為每年80,425元，為無理由，應予駁回。是原審於本訴就上開應准許之部分，為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，另於反訴則為上訴人全部敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
民事第四庭 審判長法 官 周祖民
法 官 林怡伸法 官 余明賢以上正本係照原本作成本件不得上訴中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
書記官 楊勝欽