臺灣臺北地方法院民事判決 98年度簡上字第631號上 訴 人 台忠企業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 吳光陸律師被上訴人 丁○○訴訟代理人 賴盛星律師複代理人 程才芳律師
蔡美君律師上列當事人間返還房屋等事件，上訴人對於中華民國98年8月28日本院臺北簡易庭98年度北簡字第3854第一審判決提起上訴，本院於99年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第446條第1項前段、第255條第1項第2款定有明文。本件被上訴人於原審起訴主張依租賃關係請求上訴人遷讓返還門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號9樓房屋（以下簡稱系爭房屋），嗣於本院審理時，追加依民法第767條之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，經核被上訴人請求之基礎事實，均係主張被上訴人為系爭房屋所有權人，上訴人無權繼續使用系爭房屋之事實，揆諸前開規定，尚無不合，應予准許。
二、次按當事人不得於第二審上訴程序提出新攻擊或防禦方法，但因其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出，如不許其提出顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第447條第1項第5款、第6款有所明文。又上述規定，依民事訴訟法第436條之1第3項規定，於簡易事件之第二審上訴程序準用之。本件上訴人雖於原審未提出公司法第223條之抗辯，然於提起上訴後，即於上訴理由中為公司法第223條之抗辯，有上訴人民國（下同）98年10月22日上訴理由狀在卷可稽，應無延滯本件訴訟之意圖，且上訴人於原審並未經律師代理，且亦不諳法律，如不許其提出此項抗辯，難謂非無顯失公平，故其於本件上訴審程序為前揭抗辯，經核與上開規定並無不符，應予准許，併予敘明。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：㈠上訴人向訴外人丙○○（以下逕稱其名）承租其所有系爭房
屋，房屋租賃契約書（以下簡稱系爭租約）約定租期自97年1月1日起至97年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）25,000元，應於每年12月25日前繳納，每次應繳納1年份。嗣丙○○於97年5月17日死亡，由伊繼承系爭房屋，並於97年10月21日以繼承為原因辦理移轉登記予伊。伊於97年12月19日系爭租約租期屆滿前，曾以台北青年郵局第376號存證信函通知上訴人租約期滿不再續約，是系爭租約於97年12月31日業已租期屆滿而終止，依約上訴人應遷讓系爭房屋返還予伊。又上訴人未依約於97年12月25日前給付97年度1年份之租金共計300,000元（計算式：25,000元x12=300,000元），迭經伊發函定期催告上訴人給付所欠租金及遷讓返還系爭房屋，惟均未獲上訴人置理，爰依租賃物返還請求權，及在本院追加依所有物返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並依租約關係請求上訴人給付積欠之租金。
㈡雖上訴人辯稱系爭房屋為其資產，丙○○並無資力購置系爭
房屋云云。惟系爭房屋係登記於丙○○名下，丙○○過世後遂由伊以繼承為原因登記為所有權人，依土地法第43條規定，不動產登記有絕對效力，是伊為系爭房屋所有權人。又系爭房屋係丙○○於93年間向訴外人甲○○（以下逕稱其名）所購買，雙方約定買賣價金11,850,000元，簽約款則為100,000元；丙○○並以如6張支票（金額合計為2,500,000元）及現金250,000元支付系爭房屋第2期買賣價款，並均經甲○○提示兌現；嗣丙○○於93年4月29日，再以系爭房屋設定最高限額抵押權向國泰世華商業銀行（以下簡稱國泰世華銀行）貸款12,000,000元，國泰世華銀行於93年5月5日將10,000,000元匯入丙○○在該銀行之帳戶（帳號：000-00-0000000）內，丙○○則於95年5月5日及5月7日，分別將其中7,002,877元、1,996,835元轉帳予甲○○繳清系爭房屋價金之尾款，有丙○○存摺影本、國泰世華商業銀行98年12月10日（98）國世銀字第476號函在卷可稽。上開尾款連同簽約款100,000元及第2期款2,750,000元，合計為11,849,712元，與證人戊○○庭呈之不動產買賣契約書所載之買賣價金11,850,000元相當。再證人戊○○已證述丙○○購買時曾向訴外人張錦龍調借現金2,000,000元，向國泰世華銀行貸款10,000,000元，且丙○○亦曾向伊借款，伊將向他人收取之貨款支票借予丙○○。由上可知，系爭房屋係丙○○向張錦龍及伊調借現金或支票，並向國泰世華銀行貸款所購得，均非使用上訴人資金，且系爭房屋之貸款至丙○○過世時僅繳納利息，未償還貸款本金，而該貸款現由伊償還。是上訴人稱系爭房屋係由其出資購置，顯與事實不符，自不足採。
㈢又上訴人辯稱伊公司於76年3月23日即辦理設立登記，營業
所早在系爭房屋，並以租約約定不合理及系爭租約上之上訴人印鑑非其法定代理人親蓋，否認系爭租約之真正云云。惟上訴人臺北市政府營利事業登記證係於93年6月23日核發，僅足以證明上訴人之營業所在地於93年6月間係登記於系爭房屋，而上訴人之營業登記地址於76年核准設立時，係設址於臺北市○○○路○段○○○號8樓之1，嗣遷移至臺北市○○○路○段○○○號11樓，迄丙○○於93年4月29日購置系爭房屋後，其即於93年6月間與上訴人洽談系爭房屋承租事宜，並於同年7月將系爭房屋出租於上訴人，故上訴人於93年6月間將其營業所在地登記於系爭房屋，係與訴外人丙○○討論租賃事宜並得丙○○之同意後所為，上訴人以93年6月間登記之營業所在地主張其營業所早在系爭房屋，自屬無據。又丙○○係於97年1月7日授權其胞妹即證人戊○○，以丙○○之名義與上訴人簽訂系爭租約，依民法第167條規定，縱僅表明丙○○之名義，亦為有效代理，而依民法第153條第1項及第421條第1項規定，兩造既就租賃標的為系爭房屋及租金每月25,000元相互表示意思一致，雖上訴人就租金依月計算卻約定一年給付之給付方式猶有爭執，但租賃契約仍屬有效成立。且系爭租約上之印章與上訴人於98年4月27日所提反訴狀上印鑑相符，足證系爭租約之真正。雖上訴人復主張上開印鑑非其親蓋，然依最高法院91年台上字第99號及86年台上字第717號判決意旨，上訴人就其主張印鑑遭盜蓋之事實，應依民事訴訟法第277條規定，自負舉證責任。故伊因繼承取得系爭房屋所有權時，依民法第425條規定，系爭租約仍對伊繼續存在，是上訴人主張兩造間並未簽訂租賃契約亦屬無據。
㈣再上訴人辯稱其法定代理人乙○○既不知系爭房屋係丙○○
購買，如何委託證人戊○○與丙○○訂定系爭租約云云，惟丙○○雖為上訴人公司之實際經營者，然乙○○係上訴人之法定代理人，系爭租約以上訴人公司之名義與出租人訂立租賃契約，自應得其同意，而系爭租約訂立後，上訴人亦支付多次租金，應認系爭租約自已取得上訴人公司之法定代理人即乙○○之同意，其自不得諉稱其毫不知情，無委託證人戊○○代為處理上訴人公司之相關租賃事宜。另證人戊○○於作證時所提出乙○○所親自書立之上訴人公司營運計劃書上，亦明載每月租金支出30,000元，該營運計劃書為乙○○所親自書寫，為乙○○所不爭執，縱令其上所載租金數額與系爭租約之租金為每月25,000元有所不符，惟已足以證明乙○○確知上訴人公司確有簽訂系爭租約及應支付租金之事實。雖上訴人以本院調得丙○○於國泰世華銀行及臺北一信帳戶均無證人戊○○所稱93年及94年租金收入之紀錄，抗辯有系爭租約存在一事應非實在，且丙○○既為上訴人永續經營而購屋，理應告知上訴人之法定代理人乙○○云云，惟上訴人公司用以給付租金之3紙支票背面所載，上訴人公司支付96年租金之支票（支票號碼0000000）係存入丙○○設於大臺北銀行（原臺北一信）0000-00-000000-0帳戶內，且依卷附丙○○93年及94年之稅務電子閘門財產所得調件明細表所示，丙○○就系爭房屋於93年及94年即申報租賃所得150,000元、300,000元在案，若非確有此筆租金收入，何需申報系爭租賃收入並繳付稅額？又上訴人於93年度至96年度申報營業所得稅時亦申報租金支出，並檢附扣繳憑單明載所得人為丙○○，租賃標的為系爭房屋，則依上開事實自足以認定上訴人公司之法定代理人乙○○確實知悉系爭房屋為丙○○所有，且同意支付租用系爭房屋93年至96年之租金，兩造確有租賃關係存在，並不因證人戊○○誤記租金匯入之銀行而受影響。
㈤縱系爭租約未經監察人代表上訴人而與董事丙○○簽訂，惟
其法律效果並非無效，此有最高法院87年台上字第1524號判決意旨可參。且上訴人公司自93年7月起承租系爭房屋，期間經換約多次，上訴人除簽發支票支付租金外，並向國稅局申報租金支出，顯見上訴人明知並同意系爭租約存在，是上訴人以丙○○違反公司法第223條主張系爭租賃契約無效，顯屬無據。
㈥並聲明：⒈上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。⒉上訴
人應給付被上訴人300,00 0元及自97年12月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、上訴人答辯以：㈠系爭房屋係由上訴人提供資金，委任丙○○所購買，丙○○
未經上訴人同意而登記在丙○○名下，此依被上訴人所提出之遺產稅繳清證明書，扣除系爭房地，丙○○之資力實不足購買系爭房屋，且自丙○○之相關銀行資料，其並無百萬元以上自有資金，焉能自行出資購買系爭房屋，故系爭房屋為上訴人所有，自不可能有系爭租約之訂立。又伊公司於76年3月23日即辦理設立登記，營業所早在系爭房屋，系爭房屋係丙○○為上訴人公司能永續經營所購置，此自證人戊○○證述即明。被上訴人雖主張丙○○購置系爭房屋之價款均係向國泰世華商業銀行貸款云云，然其所辯非但與證人戊○○之證述不符，亦與系爭房屋之買賣契約不合。且依常理而言，購屋者不可能全無自有資金，僅以貸款購屋。是以，系爭房屋應非丙○○出資，而係使用上訴人公司資金，僅因節稅需求而登記丙○○所有。又因上訴人之法定代理人乙○○與丙○○原為男女朋友關係，因乙○○經常在國外，故上訴人公司之經營即委由丙○○為之，兩人並有同財共居關係。此觀乙○○與丙○○曾共同參加臺灣臺中地方法院90年度執二字第33914號強制執行案件，應買坐落於臺中縣○○鄉○○段○○○○○號土地及該地上451建號之臺中縣○○鄉○○路○○○號房屋，雖二人登記應有部分各為1/2，但拍定價金均係由乙○○給付，丙○○實際並未出資等情即明。且該地事後因與鄰地臺中縣○○鄉○○段○○○○號土地所有權人林世乾發生通行權糾紛，亦由乙○○1人在臺灣臺中地方法院起訴（92年訴字第792號）確認通行權存在，而嗣後和解以丙○○名義向林世乾購買上開喀哩段51-2號土地，應有部分仍登記為乙○○與丙○○各1/2，買賣價金亦由乙○○支付。而丙○○就該51-2地號及51-6地號土地及451建號房屋所有權應有部分1/2部分，均於96年12月25日以買賣名義分別移轉給乙○○之子黃獻寬、黃獻震，足見乙○○與丙○○二人有同財共居關係。另坐落臺北市○○段○○段○○○○號土地及地上644建號之房屋，本屬乙○○所有，92年5月23日以買賣為名義移轉登記予丙○○，並由被上訴人繼承後，出售第三人葉登科，丙○○實未付錢，是丙○○於93年4月29日並無自有資金購買系爭房屋，係使用上訴人資金購買。又丙○○曾答應將系爭房屋移轉給伊，交付其印鑑證明予乙○○以便辦理移轉手續，在未辦理移轉所有權前，由乙○○每月交付32,000元以支付系爭房屋貸款之利息，自屬可採。嗣因丙○○死亡未能辦理所有權移轉，被上訴人不顧丙○○之購屋目的及將來要移轉所有權給上訴人，提起本件訴訟，實屬權利濫用，有違誠信原則。
㈡又證人戊○○證稱經丙○○授權代理伊與丙○○簽訂系爭租
約云云。惟依內政部入出國及移民署函，丙○○在96年12月26日入境，97年4月14日出境，而系爭租約係於97年1月7日訂立，縱丙○○確有訂立系爭租約，亦應自行為之，尚無須由戊○○代理。又系爭租約上之出租人與承租人均係同一筆跡，縱有書面之形式，並蓋用上訴人公司之大小章，因非上訴人之法定代理人簽章，且公司的大小章，平日即由丙○○保管，則該印章自非經上訴人之法定代理人蓋用，而係遭證人戊○○盜蓋，顯見系爭租約非真正。況且，系爭租約記載之租金係依月計算，卻約定為一年一付，並於租期屆滿前給付，亦與常情有悖，益證系爭租約之非真正。再者，上訴人之法定代理人與丙○○為同居男女，兩人關係匪淺等情均為兩造所不爭，是以，乙○○與丙○○正如夫妻共同經營公司，焉能以該公司之營業場所向夫或妻租賃？且自國泰世華銀行大安分行所檢送之丙○○帳戶交易明細觀之，丙○○每月均有35,000元託收支票入帳，此即係乙○○將坐落臺北市○○○路○段○○○號8樓之2房屋出租第三人周金花之每月租金收入，足證二人有同財共居之事實，從而，伊自不可能就系爭房屋有租賃關係。又丙○○購置系爭房屋既係為出租予上訴人，則乙○○何需委託戊○○辦理租約？況依證人戊○○之證述，乙○○既不知此房屋係丙○○買的，如何可能委託證人戊○○與丙○○訂系爭租約？又丙○○在國泰世華銀行或臺北一信之帳戶，在93年及94年年底，均無租金150,000元或300,000元之存款，而合作金庫商業銀行民生分行所檢附為給付租金所簽發之3紙支票，均為劃平行線之支票，並存入丙○○在該行之帳戶（帳號：000000000），核與證人戊○○所述不符，則此三紙支票是否為給付租金，非無疑問。再戊○○所提營運計劃記載租金每月為30,000元，1年則為360,000元，亦與被上訴人主張之每月25,000元租金不符。況依公司法第223條規定，亦不能由乙○○授權證人戊○○訂定本件租約，則本件租賃仍非有效。又乙○○長年在國外，營業稅之申報均由身為上訴人公司總經理之丙○○為之，乙○○並不知情。又雖有申報，並不表示一定有支付租金。
㈢再者，丙○○為上訴人公司董事兼總經理，依公司法第223
條規定，本不可與上訴人訂立系爭租約，縱丙○○授權戊○○以上訴人之法定代理人名義與其訂立系爭租約，然系爭租約因違反公司法第223條之強行規定，應屬無效。縱非當然無效，依學者見解，類推適用無權代理，仍應由監察人承認，則在系爭租約未經監察人承認前，仍為無效。被上訴人提起本訴應無理由等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起本件上訴，其上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造對於下列事項：㈠系爭房屋原所有權人登記為丙○○，嗣丙○○於97年5月
17日死亡，被上訴人為丙○○之繼承人，該房屋由被上訴人繼承，並於97年10月21日以繼承為登記原因，將系爭房屋移轉登記予被上訴人所有。
㈡上訴人迄今占有使用系爭房屋，並將公司營業所設於系爭房屋。
㈢上訴人之法定代理人乙○○與丙○○曾為男女朋友關係，
因乙○○長年在國外，遂將上訴人公司之經營事務委由上訴人之董事兼總經理丙○○處理。
均不加爭執，復有系爭房屋建物登記謄本、上訴人營利事業登記證在卷可稽，堪信為真實。
五、得心證之理由被上訴人主張系爭房屋原為丙○○所有，自93年6月起以每月25,000元出租予上訴人，嗣丙○○過世後，由伊於97年10月21日以繼承為原因，登記為所有權人，並依民法第425條規定承受系爭租約，伊於97年12月31日租期屆滿之前，已通知上訴人不再續租，上訴人應返還系爭房屋，及給付97年積欠之租金300,000元等語，上訴人則否認有系爭租約存在，並以前揭情詞置辯，則本件應探究者，厥為：㈠系爭房屋究為丙○○個人所購買或上訴人委託丙○○所購買，而以丙○○為登記名義人？㈡系爭房屋如為丙○○所購買，則丙○○與上訴人就系爭房屋是否訂有租約？其效力為何？㈢被上訴人請求上訴人遷讓系爭房屋及給付租金，有無理由？茲析述如下：
㈠系爭房屋究為丙○○個人所購買或上訴人委託丙○○所購
買，而以丙○○為登記名義人？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年上字第2855號判例要旨可資參照。
⒉被上訴人主張系爭房屋為丙○○向甲○○所購買，並登
記為所有權人，後由伊於97年10月21日以繼承為原因，登記為所有權人等情，除有卷附之不動產買賣契約書、土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書、系爭房屋登記異動索引（見本院卷第23至25頁）、建物登記謄本（見原審卷第12頁）可資證明外，並經證人戊○○到庭證述明確。
⒊又查前揭不動產買賣契約書所載，丙○○係於93年3月
22日與甲○○簽約，以11,850,000元購買系爭房屋及土地，簽約金100,000元、第2期款2,750,000元、尾款9,000,000元，而被上訴人主張第2期款2,750,000元，係由丙○○以6張支票（金額合計為2,500,000元）及現金250,000元交由甲○○簽收，該6張支票亦確由甲○○提示兌現等情，有經甲○○簽收之支票影本6張、大臺北商業銀行萬華分行99年3月1日大臺北萬字第099011號函、大眾銀行99年3月3日（99）敦化發字第0028號函、合作金庫銀行中和分行99年3月5日合金中和總發字第0990000891號函等在卷可稽（見本院卷第170、171頁、第242頁、第268至269頁、第272頁）。又證人戊○○於本院證稱：「房子價格1,1850,000元，丙○○去向張錦龍借了2,000,000元，向國泰世華貸了10,000,000元」，核與甲○○所兌領6張支票其中3張面額共2,000,000元之發票人為張錦龍相符；再大臺北商業銀行萬華分行99年3月1日大臺北萬字第099011號函所檢送之支票號碼QS0000000、發票日93年4月15日支票影本背面上有「丁○○」之簽名，係被上訴人所書寫，且該張支票上所寫之「河男」係被上訴人和其先生做蒜頭生意的客戶，該張票是河男交給被上訴人夫妻的客票，丙○○有時會向被上訴人借票等情，亦據被上訴人於本院準備程序中陳述在卷，上訴人亦未爭執，堪認該張支票係丙○○為支付系爭房屋價款而向被上訴人所借無誤。次查，丙○○於93年4月29日將系爭房屋設定本金最高限額12,000,000元之第一順位抵押權予國泰世華銀行（見原審卷第12頁建物登記謄本），國泰世華銀行於93年5月5日將10,000,000元匯入丙○○在該銀行之存款帳戶（帳號：000-00-0000000）內，丙○○於95年5月5日及5月7日，分別將其中7,002,877元、1,996,835元轉帳予甲○○繳清系爭房屋價金之尾款，亦有丙○○前開帳戶存摺影本及國泰世華銀行98年12月10日以（98）國世銀字第476號函覆本院之交易明細資料（見本院卷第112頁）在卷可稽。綜合上情以觀，丙○○支付與甲○○之系爭房屋價款，應無來自上訴人公司帳戶之款項，上訴人空言抗辯系爭房屋之價款係其所提供，卻始終不能舉證以實其說，是其所為此部分抗辯，自不足取。
⒋再上訴人自認證人戊○○所提出之營運計畫書係由其法
定代理人乙○○所書寫（見本院卷第131頁背面、第141頁），而該營運計畫書內載有「租金30,000元」等文字，足見乙○○自始即認知上訴人營業所所使用之系爭房屋係向他人所承租，否則豈須計畫每月支出租金？益證系爭房屋並非上訴人出資購買。
㈡丙○○與上訴人就系爭房屋是否訂有租約？其效力為何？經查：
⒈丙○○於93年3月間購買系爭房屋後，上訴人公司於同
年6月間辦理營利事業登記證變更，將營業所在地登記於系爭房屋，有臺北市政府營利事業登記證在卷可稽（見本院卷第26頁），雖上訴人辯稱伊公司於76年3月23日即辦理設立登記，營業所早在系爭房屋云云，然此不僅與其所主張系爭房屋係丙○○為上訴人公司能永續經營所購置相矛盾，亦與證人戊○○所證述「因為丙○○希望台忠企業公司有個固定場所，不要常常搬來搬去，所以人家跟丙○○介紹了這個房子」不符，自不足採信。
⒉丙○○自93年7月起即將系爭房屋出租予上訴人，每月
租金25,000元，都是該年年底才付當年度全年租金300,000元，93年只有半年，所以只有150,000元，其他每年各30萬元等情，業據證人戊○○於本院證述明確（見本院卷第129頁背面至第131頁），亦與卷附稅務電子閘門財產所得調卷明細表、財政部臺北市國稅局99年2月26日財北國稅資字第0990207628號函所檢送之各類所得扣繳暨免扣繳憑單（丙○○於93年7月至12月自上訴人取得租金所得150,000元，於94年、95年及96年均自上訴人取得租金所得300,000元，見本院卷第57頁、第261至264頁）相符，且上訴人於各該年度申報當年營利事業所得稅時，亦均將丙○○所收取之租金申報為租金支出，亦有財政部臺北市國稅局以前揭函文所檢送之上訴人93至96年度營利事業所得稅結算申報書在卷可稽（見本院卷第245至260頁），復有上訴人簽發之發票日94年12月25日、95年12月25日、96年12月25日、票面金額均為270,000元（即300,000元扣除上訴人代扣繳10%所得稅）之支票3張（見本院卷第266頁），均係由丙○○提示兌領可證。從而，堪認上訴人自93年7月起即有向丙○○繳付系爭房屋租金之事實。
⒊按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任
，又私人之印章，由自己使用為常態，被人盜用為變態，主張變態事實之當事人，自應就此印章被盜用之事實負舉證之責任。上訴人雖主張系爭租約上之上訴人印文非其法定代理人乙○○所親蓋，惟系爭租約上之上訴人印章為真正，為上訴人所不爭執，則依前開判決意旨，上訴人就其所主張遭盜蓋之事實即應負舉證之責任。系爭租約為證人戊○○所書寫、上訴人公司之大小印文並為戊○○所蓋印，固據戊○○證述明確，惟查，上訴人既自認其法定代理人乙○○長期居住國外，公司大小章均交付丙○○、戊○○保管之事實（見本院卷第309頁），則丙○○及戊○○顯係有權使用上訴人公司之大小章，上訴人既不能證明遭戊○○盜蓋印章之事實，自難認系爭租約係遭偽造。
⒋另按「公司法第223條係規定……旨在禁止雙方代表，
以保護公司（本人）之利益，非為保護公益而設，自非強行規定，如有違反，其法律行為並非無效，倘公司（本人）事前許諾或事後承認，即對於公司（本人）發生效力。此觀民法第106條及第170條第1項之規定自明」、「股份有限公司董事違反公司法第223條『董事為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時，由監察人為公司之代表』之規定與公司簽訂租賃契約，固為效力未定之法律行為，並得經本人追認而對本人發生效力」，最高法院87年度台上字第1524號、97年度台上字第508號判決要旨可供參照。又所謂事後承認並不以明示之意思表示為限，倘有事實足認該表意人有默示承認之意思，亦構成之。經查，丙○○為上訴人公司董事，丙○○將系爭房屋出租予上訴人，依前揭公司法規定，固應由上訴人之監察人代表上訴人為之，惟上訴人既於93至96年度營利事業所得稅結算申報書中列有租金支出，是認上訴人已承認系爭租約之效力，依上開說明，縱系爭租約未經上訴人之監察人代表簽約，亦因上訴人事前許諾或事後承認而自始有效。
㈢被上訴人請求上訴人遷讓房屋及給付租金，有無理由？
⒈依上所述，上訴人與丙○○間所訂系爭租約既屬有效，
則被上訴人因繼承而取得系爭房屋所有權後，依民法第425條第1項之規定，即應承受系爭租約之法律關係（出租人之權利義務）。
⒉系爭租約第2條及第6條約定，系爭房屋之租期自97年1
月1日起至97年12月31日止，於租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，應即日將房屋遷空交還。被上訴人已於97年12月19日以台北青年郵局376號存證信函通知上訴人不再續租，該存證信函並於同年月23日送達上訴人，是系爭租約於97年12月31日租期屆滿後即行終止。
又上訴人於系爭租約終止後繼續占有系爭房屋，已如前述，從而，被上訴人依民法第455條、第767條規定，本於租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還，自屬有理由。
⒊又查系爭租約第3條、第4條約定，系爭房屋之租金每月
25,000元，上訴人應於每年12月25日以前繳納，每次應繳1年期之租金即300,000元（計算式:25,000元X12月＝300,000元）。被上訴人主張上訴人尚欠97年度之租金300,000未為給付之事實，既為上訴人所不爭執，則被上訴人依系爭租約之約定，訴請上訴人給付積欠之租金300,000元及自97年12月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據。
㈣綜上所述，被上訴人本於租賃物返還請求權及在本院追加
依據所有物返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約之約定請求上訴人給付租金300,000元及自97年12月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。是原審所為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至被上訴人在原審僅係主張依據租賃物返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並未併主張依據所有物返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，惟原審竟併依據所有物返還請求權，判命上訴人遷讓返還系爭房屋，顯屬訴外裁判，自應由本院就此部分予以廢棄，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 99 年 5 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 許紋華
法 官 熊志強法 官 林春鈴以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 5 月 26 日
書記官 潘惠敏