臺灣臺北地方法院民事判決 98年度簡上字第674號上 訴 人 富宥驊企業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 張麗玉律師被 上訴人 馬林國際事業有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 桂齊恆律師複 代理人 廖正多律師上列當事人間減少違約金事件，上訴人對於中華民國98年9月29日本院新店簡易庭98年度店簡字第1366號第一審判決提起上訴，經本院於99年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國97年6 月20日與被上訴人簽○○○區○○街31-2店舖出租契約書」（下稱系爭租賃契約），向被上訴人承租坐落臺北市○○區○○路1 段77號地下街○○○區○○街○○○○號店舖）面積30坪，租賃期間自簽約後點移交翌日起至100 年12月30日止，租金自簽約後點移交翌日起至97年12月31日，每月為新臺幣（下同）14萬元，自98年1月1日起至100年12月31日止每月為15 萬元，履約保證金為60萬元，兩造並於系爭租賃契約第23條約定，乙方即上訴人有下列情形之一，甲方即被上訴人得終止契約，履約保證金及其孳息不予發還，乙方即上訴人不得拒絕；其中第19款約定，契約期間，乙方即上訴人因故提前解約，甲方即被上訴人得提前終止契約，且履約保證金及其孳息不予發還。嗣上訴人所承租經營飲食店因受金融風暴影響，連續虧損甚鉅，乃於97年11月4 日向被上訴人申請因故提前解約，並陳明擬租至97年11月30日止，被上訴人則於97年11月11日通知上訴人提前終止系爭租賃契約，上訴人並且依被上訴人指示期限將租賃物返還予被上訴人。上訴人就系爭租賃契約自97年6 月20日簽約移交後至97年11月30日終止，已履行一部債務，且兩造租約每月租金約定為14萬元，但履約保證之違約金卻竟高達60萬元，足見兩造所約定之違約金額顯為過高，況上開保證金60萬元性質上為押租金契約，已違反土地法第98條、第99條第1項不得超過2個月房屋租金總額之規定，且系爭租賃契約為定型化契約，上訴人給付上開金錢為押租金並非自願履行違約金，故為符合公平，爰依民法第251 條、第252條規定請求將違約金減至租金2期即28萬元，所餘金額32萬元，依民法不當得利之法律關係請求被上訴人返還於予上訴人等語，並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人32萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％ 計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭租賃契約之租期為3年又6個月，惟上訴人僅履行5 個月，其違約情形顯屬重大。且被上訴人與訴外人臺北大眾捷運股份有限公司（下稱臺北捷運公司）訂○○○區○○街出租經營契約」（下稱系爭經營契約），向臺北捷運公司承租該公○○○區○○街並給付租金。上訴人執意提前終止系爭租賃契約，被上訴人仍需付予臺北捷運公司租金，以系爭之租賃標的物而言，直至下一位承租人承租之日期係98年4 月25日，被上訴人仍需付予臺北捷運公司租金。
上訴人之提前解約行為，造成被上訴人損失重大。上開情事於上訴人訂約之時即有認識，是被上訴人依系爭租賃契約第23條第19款約定不予發還履約保證金及孳息，係合於約定之行為，上訴人本件請求為無理由等語置辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人32萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％ 計算之利息。被上訴人答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：㈠上訴人於97年6 月20日與被上訴人簽訂系爭租賃契約，向被
上訴人承租坐落臺北市○○區○○路1 段77號地下街○○○區○○街○○○○號店舖）面積30坪，租賃期間自簽約後點移交翌日起至100年12月30日止，租金自簽約後點移交翌日起至97年12月31日，每月為14萬元，自98年1月1日起至100年12月31日止每月為15萬元，履約保證金為60萬元。
㈡系爭租賃契約第23條約定，乙方即上訴人有下列情形之一，
甲方即被上訴人得終止契約，履約保證金及其孳息不予發還，乙方即上訴人不得拒絕；其中第19款約定，契約期間，乙方即上訴人因故提前解約，甲方即被上訴人得提前終止契約，且履約保證金及其孳息不予發還。
㈢上訴人於97年11月4日向被上訴人申請因故提前解約，並陳
明擬租至97年11月30日止，被上訴人則於97年11月11日通知上訴人於97年11月30日終止系爭租賃契約。
五、上訴人主張兩造所約定之違約金額顯為過高，依民法第251條、第252條規定請求將違約金減至租金2期即28萬元，所餘金額32萬元，依民法不當得利之法律關係請求被上訴人返還於予上訴人等語，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件主要爭點厥為：本件約定之違約金額有無過高而有需酌減之情？茲論述如下：
㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民
法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。
㈡經查，上訴人於97年6 月20日與被上訴人簽訂系爭租賃契約
，向被上訴人承租坐落臺北市○○區○○路1 段77號地下街○○○區○○街○○○○號店舖）面積30坪，租賃期間自簽約後點移交翌日起至100 年12月30日止，租金自簽約後點移交翌日起至97年12月31日，每月為14萬元，自98年1月1日起至100年12月31日止每月為15萬元，履約保證金為60萬元。系爭租賃契約第23條約定，乙方即上訴人有下列情形之一，甲方即被上訴人得終止契約，履約保證金及其孳息不予發還，乙方即上訴人不得拒絕；其中第19款約定，契約期間，乙方即上訴人因故提前解約，甲方即被上訴人得提前終止契約，且履約保證金及其孳息不予發還之事實，有系爭租賃契約（見見院卷第5頁至第18頁）附卷可稽；又上訴人於97年11月4日向被上訴人申請因故提前解約，並陳明擬租至97年11月30日止，被上訴人則於97年11月11日通知上訴人於97年11月30日終止系爭租賃契約之事實，亦有上開函文（見院卷第19頁至第20頁）在卷足憑。是被上訴人以上訴人違反系爭租賃契約第23條第19款之約定而不予發還上開履約保證金及其孳息，自屬有據。故上訴人主張系爭租賃契約約定之違約金有過高之情，自應由上訴人負主張及舉證責任。本件上訴人為上開主張，無非係以上訴人已履行一部債務，及兩造租約每月租金約定為14萬元，但履約保證之違約金卻竟高達60萬元，違反土地法第99條第1項不得超過2個月房屋租金總額之規定，且系爭租賃契約為定型化契約，上訴人並非自願履行違約金云云為其論據。惟查，上訴人為股份有限公司，並非居於經濟弱勢之一方，亦非於訂約當時，處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情況，是上訴人主張系爭租賃契約為定型化契約，上訴人並非自願履行違約金云云，已非可採。又按土地法第97條第1 項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；同法第98條、第99條就以現金為房屋租賃之擔保者，分別明定其現金利息視為租金之一部，其利率之計算，與97條租金所由算定之利率相等；且擔保金額，不得超過2 個月房屋租金之總額，已交付之擔保金超過者，承租人得以超過部分抵付房租。上開強制規定，係法律管制住宅之租賃，調和住宅所有人與使用人間之權利義務關係，保障住宅使用之公平與效益，以國家公權力指導住宅之合理利用，貫徹保護承租人住居安定之住宅立法政策，均屬契約自由原則之例外，此觀同法第94條第1 項及第96條規定意旨即明。故其適用範圍應以供住宅使用之房屋租賃為限；至於城市地方供營業用之房屋，原非土地法住宅政策規劃之範疇，且承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，亦非一般供住宅用之房屋可比，就其所約定之租金與擔保金，自無以上開規定加以限制之必要。職是，供營業用之房屋租賃，承租人應依雙方之約定交付擔保金，縱其金額超過2 個月房屋租金之總額，承租人亦不得主張以超過部分抵付房租（最高法萬95年度台上字第1907號判決）。查上訴人於97年6 月20日與被上訴人簽訂系爭租賃契約，向被上訴人承租坐落臺北市○○區○○路1 段77號地下街○○○區○○街○○○○號店舖）面積30坪，係用以經營商業以獲利之事實，為上訴人所自承，是上訴人執土地法第98條、第99條第1 項之規定，主張本件履約保證金有過高之情，即非足採。
㈢綜上，上訴人既未能就系爭租賃契約約定之違約金有過高之
情負其舉證之責，則揆諸前開規定及說明，應認此項契約約定乃當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。是被上訴人抗辯本件約定之違約金額並無過高，應為可採。
六、綜上所述，本件系爭租賃契約約定之違約金額既無過高之情，則上訴人依民法第251條、第252條規定請求將違約金減至租金2 期即28萬元，所餘金額32萬元，依民法不當得利之法律關係請求被上訴人返還於予上訴人，為無理由，應予駁回。原審判決上訴人敗訴，經核與法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 20 日
民事第三庭 審判長法 官 丁蓓蓓
法 官 孫正華法 官 周玉琦以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 1 月 20 日
書記官 劉英權