臺灣臺北地方法院民事判決 98年度簡上字第695號上 訴 人 台灣水泥股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○被 上訴人 福邦開發股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 丁○○上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於本院臺北簡易庭中華民國98年10月15日98年度北簡字第27696 號第一審判決提起上訴，本院於99年1 月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：兩造於民國97年11月間簽訂土地租賃契約書，約定由被上訴人向上訴人承租坐落臺北縣汐止市○○路○ 段○○○ 號之760 坪土地，租賃期間自97年11月21日起至98年11月20日止，每月租金新臺幣（下同）438,900 元，按月於每月21日給付，被上訴人並先繳納2 個月租金877,800 元予上訴人作為押租金。嗣於98年1 月9 日，被上訴人以福邦字第98001 號函知上訴人，要求提前於98年1 月20日終止系爭租賃契約，惟依系爭租賃契約第7 條約定，被上訴人如提前終止契約，應於1 個月前通知上訴人，且不得要求退還押租金，是系爭租賃契約應至98年2 月10日始為終止，被上訴人於98年2 月10日前仍有給付租金之義務，且不得要求以押租金抵付積欠之租金。詎被上訴人僅給付租金至98年1 月20日，尚積欠98年1 月21日至98年2 月10日之租金297,319 元未償，爰依租賃之法律關係，請求被上訴人給付租金等語。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人業依系爭租賃契約第5 條約定給付2 個月之租金877,800 元予上訴人作為押租金，被上訴人如有積欠租金297,319 元情事，上訴人自得自該押租金扣抵，扣抵後，被上訴人並未積欠上訴人租金。㈡依系爭租賃契約第7 條約定，雙方得任意隨時終止系爭租賃契約，僅須於
1 個月前通知即可，惟上訴人提前終止時，無須給付任何補償，而被上訴人提前終止時，則不得要求返還2 個月押租金877,800 元，此一約定顯失公平，參酌系爭租賃契約第7 條明定終止契約之預告期間為1 個月，足見兩造於簽訂系爭租賃契約時，均已預見違約之損害賠償以1 個月租金為限，系爭租賃契約約定被上訴人不得請求返還2 個月押租金，其金額顯屬過高，依民法第252 條規定，法院應予酌減，是縱被上訴人積欠之租金不得以該押租金扣抵，經法院酌減違約金後，被上訴人亦得以上訴人應返還之押租金438,900 元抵銷，經抵銷，被上訴人亦未積欠上訴人租金等語資為抗辯。
三、本件經原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人297,319元，及自98年1 月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造於97年11月間簽訂土地租賃契約書，約定由被上訴人向
上訴人承租坐落臺北縣汐止市○○路○ 段○○○ 號之760 坪土地，租賃期間自97年11月21日起至98年11月20日止，每月租金438,900 元，按月於每月21日給付。被上訴人應於契約簽署完成時，繳納2 個月租金877,800 元予上訴人作為押租金。於租賃期間內，上訴人得提前終止契約，惟應於1 個月通知被上訴人，被上訴人不得要求任何補償，被上訴人如提前終止契約，應於1 個月前通知上訴人，並不得要求退還押租金（原審卷第22頁）。
㈡被上訴人已依系爭租賃契約第5 條約定交付2 個月租金877,
800 元予上訴人作為押租金。㈢被上訴人於98年1 月9 日，以福邦字第98001 號函知上訴人
，要求提前於98年1 月20日終止系爭租賃契約，上訴人於98年1 月11日收受送達（原審卷第40、41頁）。
㈣系爭租賃契約於98年2 月10日終止，被上訴人98年1 月21日至98年2 月10日應給付之租金為297,319 元。
五、得心證之理由：上訴人主張依系爭租賃契約第7 條約定，被上訴人提前終止契約時，不得請求退還押租金，被上訴人98年1 月21日至98年2 月10日應給付之租金297,319 元不得以押租金抵付，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件首應審究者為：被上訴人98年1 月21日至98年2 月10日應給付之租金297,319元得否以押租金抵充？茲論述如下：
㈠按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院65年臺上字第2714號判例、87年臺上字第1631號判決意旨參照）。準此，出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務，於出租人之債權受清償前，不負返還之義務，租賃關係終了，承租人如有欠租，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，即發生當然抵充之效力。被上訴人於系爭租賃契約簽訂時已交付押租金877,800 元，而系爭租賃契約於98年2 月10日終止，被上訴人尚積欠98年1 月21日至98年2 月10日之租金297,319 元未償，為兩造所不爭，揆諸前揭說明，被上訴人所交付之押租金於系爭租賃契約終止時發生當然抵充之效力，經抵充後，被上訴人已未積欠上訴人租金，上訴人依租賃之法律關係，請求被上訴人給付租金，核非有據，不應准許。
㈡雖上訴人主張依系爭租賃契約第7 條約定，被上訴人提前終
止契約，上訴人除得請求被上訴人給付1 個月預告期間之租金外，並得沒收相當於2 個月租金之押租金作為提前終止契約之違約金等語。惟查：解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。系爭租賃契約第7 條約定：「於租賃期間內，．．．乙方（按即被上訴人）如提前終止契約，應於壹個月前通知甲方（按即上訴人），並不得要求退還押金」，有系爭租賃契約在卷可稽（原審卷第37頁）。由是觀之，被上訴人如於1 個月前通知上訴人，即得提前終止系爭租賃契約，僅不得請求返還押租金而已，茲押租金須於抵充後猶有餘額始生返還之問題，該不得請求返還之押租金當指經抵充租賃債務後之餘額，亦即上訴人所得沒收者為被上訴人原得請求返還之押租金，至被上訴人原得請求返還之押租金數額為何，應依押租金抵充租賃債務之情形定之，非當然相當於2 個月租金之數額，系爭租賃契約第7 條約定之文字既未提及「相當於2 個月之押租金」、「作為提前終止契約之違約金」等語，自不得更為曲解認該約定已排除押租金當然抵充租賃債務之效力，或上訴人得沒收相當於2 個月之租金作為違約金，上訴人主張相當於2個月租金之押租金業經其沒收供作提前終止契約之違約金，其得另行請求被上訴人給付積欠之租金，容有誤會。
㈢被上訴人交付之押租金877,800 元抵充其積欠上訴人之租金
297,319 元後，已無積欠租金情事，上訴人請求被上訴人給付租金，洵非正當，被上訴人關於系爭租賃契約第7 條不得請求返還押租金之約定係屬違約金性質、兩造約定之違約金額過高應予酌減之抗辯，即不影響本件判決之結果，就此，本院自毋庸加以審究，併予敘明。
六、綜上所述，上訴人主張被上訴人98年1 月21日至98年2 月10日應給付之租金297,319 元不得以押租金抵充，為不足採，從而，上訴人依租賃之法律關係，請求被上訴人給付297,31
9 元，及自98年1 月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核非有據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 張松鈞
法 官 黃呈熹法 官 陳秀貞以上正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 99 年 1 月 20 日
書記官 劉碧輝