臺灣臺北地方法院民事判決 98年度簡上字第713號上 訴 人 陳昭彥訴訟代理人 陳鄭權律師複代理人 劉彥良律師被上訴人 李呂金蓮訴訟代理人 廖蕙芳律師上列當事人間請求回復共有物等事件，上訴人對於中華民國98年10月6日第一審判決提起上訴，本院於100年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人起訴主張：
一、坐落臺北市○○區○○路3段12巷52弄15號之建物（下稱系爭建物），其地面層有5層，第1層為上訴人所有，第2層為被上訴人所有。系爭建物並有地下室一層為供防空避難使用，並無獨立之建物登記，應由系爭建物全體所有人按其比例共有之。系爭建物於62年間興建完成，系爭地下室向來開放全體住戶使用，建有公共樓梯可供所有住戶任意進出，並於其內放置有桌球桌供住戶從事康樂活動。詎上訴人於77年2月12日買受系爭建物1樓後，無權占有系爭地下室，拒絕被上訴人及其他共有人進入使用，侵害被上訴人及其他共有人之所有權，以該地段相同屋齡每坪每月租金629元，被上訴人應有部分5分之1計算，上訴人受有相當於租金之不當得利每月金額1,633元，為此依民法第767條、第821條、侵權行為及不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭地下室返還被上訴人及其他共有人全體，並給付被上訴人相當於5年租金之損害97,980元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭地下室之日止，按月給付被上訴人1,633元等語。
二、對上訴人答辯之陳述：否認建商有將系爭地下室與1樓一併賣出，並交付予訴外人楊榮顯，上訴人自無何等取得系爭地下室事實上處分權之情事，應屬全體住戶共有；否認上訴人有專用權及分管或默示分管契約存在，被上訴人及其他共有人也曾多次抗議上訴人無權占用系爭地下室；不論有無默式分管契約，上訴人均應給付相當於租金之金額；防空避難室，依法不能挪作他用，上訴人擬出租做為商業使用，已造成公共危險等語。並聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段780地號土地上如附圖所示乙部分面積四二．九一平方公尺之地下室返還原告及其他共有人全體。㈡上訴人應給付被上訴人97,980元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭地下室之日止，按月給付被上訴人1,633元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
貳、上訴人答辯：系爭建物係於62年1月13日建造完成，依62年興建時施行之防空法施行細則第13條第3款規定，必須附建防空避難設備，以為防空避難之用。且依當時之登記法令，系爭地下室並無辦理建物所有權第一次登記，以出資建造之人為原始所有權人，故建商為系爭地下室的所有權人，非屬共有。系爭地下室有單獨出入口，非不得獨立為區分所有客體，依當時一般不動產交易觀念，將地下室附隨出售予1樓買受人，乃眾所周知，故建商將系爭地下室隨同1樓出售予楊榮顯，已將系爭地下室之事實上處分權一併隨同讓與楊榮顯，楊榮顯嗣將1樓及地下室於77年1月22日出賣交付訴外人林偉中、陳輝男，林偉中、陳輝男再於77年2月12日將1樓連同系爭地下室出賣並交付上訴人時，系爭建物一樓內部已設有樓梯直通系爭地下室，不需由外面樓梯進出，故系爭地下室是1樓所有人所有，非區分所人共有。縱認系爭地下室為系爭建物1至5樓所有人共有，但被上訴人於61年間買受系爭建物2樓時，即已明知系爭地下室專用權係為建商所保留並附隨1樓出售，被上訴人自應受此約定拘束，況自建商將系爭地下室交付予楊榮顯後，僅楊榮顯持有系爭地下室之鑰匙，其他樓層之區分所有人均未曾要求進入地下室，上訴人使用系爭地下室亦已達14年之久，迄至96年間，亦未見被上訴人及其他住戶加以干涉，益見區分所有人間就系爭地下室有分管或默示分管契約等語，資為抗辯。並聲明：㈠被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：系爭地下室為臺北市○○區○○路3段12巷52弄15號五層樓建物之地下室，坐落臺北市○○區○○段三小段780地號，，於62年間建造完成，地面層有5層，系爭地下室屬防空避難設備，未辦理建物保存登記，由系爭建物2至5樓共同出入之1樓大門內樓梯間設之公共樓梯可進出系爭地下室。被上訴人為系爭建物2樓之區分所有權人，上訴人於77年間向林偉中、陳輝男買受系爭建物1樓，系爭建物1樓室內已設有樓梯可直接通往系爭地下室，上訴人占有使用系爭地下室迄今等情，為兩造所不爭執，並有台北市政府工務局建築執照、台北市土地登記第二類謄本、台北市○○區○○段建築改良物登記簿、地下室照片、有台北市政府工務局62年使字第0072號發照章之台北市建築管理處建築檔案圖說含平面圖、竣工圖等，及地下室出入口照片附卷可佐（見原審卷第6頁、第56頁、第57至59頁、第74頁、第82至84頁、第135頁），復經原審會同兩造及臺北市松山區地政事務所人員至現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑（見原審卷第34頁、第138頁），堪信為真實。
肆、本件原審對於被上訴人請求上訴人請求返還系爭地下室給付相當於租金之不當得利，判決上訴人應返還系爭地下室，相當於租金之不當得利部分則為一部勝訴，一部敗訴，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在一審之訴駁回。被上訴人則求為判決：㈠駁回上訴。
伍、本件之爭點及本院得心證之理由：本件被上訴人主張系爭地下室為系爭建物各區分所有權人共有，上訴人無權占有系爭地下室，並受有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損害等語，上訴人則否認系爭地下室為共有，並以上揭情詞置辯，是本件主要爭點為：㈠系爭地下室是否為共有？㈡上訴人是否無權占有系爭地下室？㈢被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利或損害金及其金額，是否有理由？茲分述如下：
一、系爭地下室是否為共有？
㈠、按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年01月23日修正前民法第799條前段定有明文。所謂共同部分，係指專有部分以外之建築物其他部分，解釋上包含建築物之基本構造、共用部分及必具之附屬物在內。按數人區分一建築物，就其專有部分，在構造上及使用上具有獨立性，於該專有部分固成立區分所有權，但就專有部分以外之建築物部分，即共同部分，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，依98年01月23日修正前民法第799條前段規定，推定其為各區分所有人所共有。故地下室依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，縱各區分建築物於辦理第一次所有權登記時，未辦理地下室為公共設施之登記，亦無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質。
㈡、查系爭建物於辦理第一次所有權登記時，雖未辦理系爭地下室為公共設施之登記，但系爭地下室係依法附建供防空避難所用之空間，且原僅係由系爭建物2至5樓共同出入之1樓大門內樓梯間下設之公共樓梯進出系爭地下室之事實，有台北市政府工務局建築執照記載避難室104.60平方公尺、暨有台北市政府工務局62年使字第0072號發照章之台北市建築管理處建築檔案圖說含平面圖、竣工圖等件附卷可稽（見原審卷第6至7頁、第82至84頁）。次查，被上訴人主張系爭地下室設有儲水箱之事實，上訴人雖稱：注水池非全然位於系爭地下室云云（參見原審卷第180頁），但已據被上訴人提出蓋有台北市政府工務局62年使字第0072號發照章之台北市建築管理處建築檔案圖說含平面圖、竣工圖為證（見本院卷第82至84頁），堪認系爭建物於建築完成時有在系爭地下室設有共用設備儲水箱。再查，被上訴人主張系爭地下室為上訴人無權占用之前，原係開放予全體住戶共同使用之事實，業據證人廖昶斌證述：伊與被上訴人是鄰居，伊從大樓蓋好就入住，伊住13號2樓，地下室伊小時候就有進入過，甚至於還有一個桌球桌，伊與被上訴人等人小時候都有在裡面玩過桌球。那時大約是伊國小時候的事情。此外家中有一些東西我們也會往那邊放，當作倉庫使用，好像還有放過腳踏車等物，之前的地下室13號與15號是相通的，之後因為裝了鐵門，沒有辦法進去，不知道裡面改成什麼樣子。剛開始購買時，伊印象中是沒有門，任何人只要是住戶都可以進去。伊小學一年級大約是民國60、61年左右搬進去等語在卷（見原審第156至158頁），雖系爭建物係於62年始取得使用執照，與證人廖昶斌證述其搬進去系爭建物之時間60、61年左右略有出入，惟證人廖昶斌證述之事實乃約其38年前左右之生活，對於年份之記憶略有出入1、2年，實屬正常，且證人廖昶斌係00年00月出生，其遷入系爭建物之時間應係甫就讀小學一年級之時間，應無不合，故證人廖昶斌之證述應堪採信。而上訴人係於77年間方買受系爭建物1樓，就系爭地下室於77年間前之使用狀況，自以證人廖昶斌及被上訴人所述為可採，參以由系爭地下室之建築構造觀之，系爭地下室之出入口，由2至5樓之樓梯一體連接通往系爭地下室之樓梯，2至5樓之住戶可由該共用之樓梯直接進出，並非必須由1樓之室內樓梯始可進出，足認系爭地下室原係供全體區分所有人共同使用甚明。系爭地下室既為防空避難室，並設有儲水箱等共用設施，構造上亦有供2至5樓之住戶使用之意，且在上訴人占有系爭地下室前，原係區分所有人共同使用，應認系爭地下室，屬系爭建物之共同部分，揆諸上開規定及說明，應推定為各區分所有人共有。
㈢、上訴人雖辯稱：系爭地下室有單獨出入口，非不得獨立為區分所有客體，系爭建物之建商將系爭地下室隨同1樓出售予楊榮顯，楊榮顯嗣將1樓過戶連同系爭地下室交付林偉中、陳輝男，林偉中、陳輝男又將1樓連同系爭地下室出賣並交付上訴人，故系爭地下室是1樓所有人所有，非區分所人共有云云，但為被上訴人所否認，且公寓大廈之地下層，固視個案具體情形非均不得獨立為區分所有之客體，然系爭地下室既經推定為各區分所有人共有，已如前述，則上訴人抗辯共有關係不存在，自應由上訴人舉證推翻上開共有之推定，此與地下室可否作為區分所有之客體係屬二事。又證人林偉中於本院證述：（上訴人訴訟代理人問：你們出售系爭房屋給陳阿財時，是否即有連同系爭地下室出售之意？）我們沒有談到這個問題，有去看一下，就是現狀。買賣契約書也沒有寫關於地下室的部分。一樓大約貴2、3成，因為有地下室等語。是林偉中亦僅證述有去看系爭地下室，買賣係就現狀出售，並未特別約定一併出售系爭地下室之所有權或使用權，況且，上訴人亦未舉證證明其前手林偉中、陳輝男有自前前手楊榮顯處因買賣而單獨取得系爭地下室之所有權或專用使用權，則上訴人縱有與林偉中約定買受系爭建物1樓時連同系爭地下室一併購買，惟上訴人既無法證明林偉中已單獨取得系爭地下室之所有權或專用使用權，基於後手取得之權利無法大於前手之原則，上訴人自亦無法單獨取得系爭地下室之所有權或專用使用權。此外，上訴人就系爭地下室之前手，即建商、楊榮顯、林偉中及陳輝男，出售系爭建物1樓時，有一併連同系爭地下室出售並交付予後手等情，未能舉證證明以實其說，則上訴人上開所辯，均非可取。是系爭地下室屬系爭建物之共同部分，依法應推定為全體區分所有人共有，非屬上訴人單獨所有或有事實上之處分權。
二、上訴人是否無權占有系爭地下室？按共同部分之使用，應按其本來之用法使用之，非經共同部分各共有人之特別約定，不得為特別之使用，有最高法院82台上字第2284號判決可資參照。上訴人辯稱：被上訴人於61年間買受系爭建物2樓時，即已明知系爭地下室專用權係為建商所保留並附隨1樓出售，被上訴人自應受此約定拘束，況自建商將系爭地下室交付予楊榮顯後，僅楊榮顯持有系爭地下室之鑰匙，其他樓層之區分所有人均未曾要求進入地下室，上訴人使用系爭地下室亦已達14年之久，迄至96年間，亦未見被上訴人及其他住戶加以干涉，益見區分所有人間就系爭地下室有分管或默示分管契約，上訴人非無權占有云云，然為被上訴人所否認，且所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，最高法院著有29年台上字第762號判例可資參照。本件縱若上訴人所辯被上訴人知道未曾表示異議云云屬實，然上訴人就被上訴人究竟有何舉動或特別情事，足以間接推知被上訴人有同意分管之意思乙節，仍未能舉證證明，自難以被上訴人之單純知道或沈默，遽認被上訴人及其它共有人與上訴人間有何分管契約或默示分管契約之合意存在。況查，系爭建物自62年間建造完成後，系爭地下室原係供全體區分所有人共同使用之事實，業據證人廖昶斌證述上情屬實，證人劉瑞旭亦證稱：「我居於現址約27年，…，防空避難室一直關閉上鎖未使用，我是71年左右搬入的，起初我們有去協調（約於87年），屋主陳先生一直逃避，也不給我們鑰匙，屋主母親表示地下室就是屬於他們的。上訴人將一樓室內開內梯通往地下室是何時的事情我們並不清楚，我們有去協調希望上訴人能讓地下室供大家使用。約87年時我5樓想要加蓋，因為住戶反對，所以我沒有加蓋，後來我也向上訴人表示既然地下室不是你的為何要占為己有？…」等語（見原審卷第143至144頁），亦與被上訴人主張其配偶及其他住戶曾多次向上訴人為口頭抗議之情節相符。且證人陳阿財即上訴人之父親於本院亦證述：（被上訴人訴訟代理人問：當時買受一樓的時候，有無其他住戶出具同意書讓你們使用地下室？）沒有等語（本院卷第56頁）。是上訴人就其所辯其有系爭地下室專用權，及就系爭地下室有分管契約或默示分管契約云云均未能舉證證明，復未舉證證明有何其他合法權源占用系爭地下室，則上訴人上開所辯，均無可採，堪認上訴人係無權占有。是被上訴人依共有人之身分請求上訴人將系爭地下室返還被上訴人及其他共有人全體，洵屬有據。
三、被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利損害金及其金額，是否有理由？
㈠、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第179條第1項前段、第184條第1項前段分別定有明文。又無權占有他人之土地或房屋，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。而其所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。所謂建築物總價額，係指該管直轄市或縣市地政機關估定之價額（土地法施行法第25條規定參照）。
㈡、系爭地下室屬系爭建物之共同部分，依法應推定為全體區分所有人共有，且共有人間並無合意成立分管契約或成立默示分管契約之情形，是上訴人占有系爭地下室，係無法律上之原因而受利益，不法侵害共有人之權利，致共有人受損害，被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利損害金，自屬有據。本院審酌系爭地下室位於臺北市○○區○○路3段巷弄內，該巷弄寬達11米，可雙向通車，並緊鄰敦化南路1段之70米寬道路，該路口並設有公車站牌，交通極為發達，而巷內即有敦化公園、溜冰場等遊憩場所，附近並有台安醫院、數家銀行、敦化國小等，生活機能堪稱便利，但系爭建物為地下室，其經濟價值較地面層為低等情，有地籍套繪都市計畫使用分區圖、地形圖、現場照片、台北市電子地圖附卷可參（見原審卷第205至208頁），認本件相當於租金之不當得利損害金應以系爭土地及建築物申報總價額年息百分之5計算為適當，上訴人辯稱應以年息百分之2計算（占用系爭地下室之利益每月僅約1千2百元之利益），顯屬過低，不足為採。查系爭土地89年7月、93年1月及96年1月起之申報地價分別為每平方公尺46,320、46,080元、46,160元，有被上訴人提出之臺北市地價謄本附卷可稽（見原審卷第149頁），且經原審函詢系爭地下室依土地法施行法第25條估定之價額，台北市政府地政處覆稱系爭地下室之估定價額為每平方公尺8,602元乙節，亦有臺北市政府地政處北市地二字第09832142400號函在卷可考（見原審卷第210頁）。上訴人占用如附圖所示乙部分面積42.91平方公尺系爭地下室，又系爭建物為地下1樓、地上5樓之房屋，故上訴人占用土地部分之不當得利應按占用面積42.91平方公尺除以6層樓計算。則依上訴人每月應給付被上訴人相當於租金之不當得利或損害金之數額，計算公式為：【（申報地價×占用土地面積÷6）+（建物估定值額單價×建物面積）】×5%×應有部分比例÷12個月（元以下四捨五入）」，依此計算結果，被上訴人請求上訴人給付自起訴日回溯5年即自92年4月16日起至97年4月15日止之不當得利或損害金34,953元（計算式詳如附表一、二），及請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即97年4月26日起至返還系爭地下室之日止，按月給付相當於租金之不當得利損害金583元之範圍內，應予准許，被上訴人逾此部分之請求，則非有據，不應准許。
陸、從而，被上訴人依民法第767條、第821條之規定，請求上訴人返還系爭地下室如附圖所示乙部分面積42.91平方公尺，及依不當得利、侵權行為之法律關係，請求上訴人給付自92年4月16日起至97年4月15日止共計5年相當租金之不當得利或損害金34,953元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年4月26日起至返還系爭地下室日止，按月給付被上訴人583元，為有理由，應予准許；被上訴人逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審准予被上訴人上開請求，並依民事訴訟法第389條第1項第3款規定依職權宣告假執行，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
柒、本判決之基礎已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 24 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑜鳳
法 官 匡 偉法 官 楊晉佳附表一：
1、上訴人自92年4月16日起至92年12月31日止（8.5個月）積欠被上訴人之相當於不當得利之損害金部分：
【（46,320×42.91÷6）+（8,602×42.91）】×5%×1/5÷
12 ×8.5=4,961
2、上訴人自93年1月1日起至95年12月31日止（36個月）積欠被上訴人之不當得利或損害金部分：
【（46,080×42.91÷6）+（8,602×42.91）】×5%×1/5÷
12 ×36=20,960
3、上訴人自96年1月1日起至97年4月15日止（15.5個月）積欠被上訴人之相當於不當得利之損害金部分：
【（46,160×42.91÷6）+（8,602×42.91）】×5%×1/5÷12×15.5=9,032
4、總計：4,961+20,960+9,032=34,953附表二：
上訴人自97年4月26日起至返還系爭地下室之日，按月應給付被上訴人之相當於不當得利損害金部分：
【（46,160×42.91÷6）+（8,602×42.91）】×5%×1/5÷
12 =583以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 6 月 24 日
書記官蘇炫綺