臺灣臺北地方法院民事判決 98年度簡上字第759號上 訴 人 戊○○
乙○○丙○○兼 共 同訴訟代理人 丁○○被 上訴人 甲○○訴訟代理人 徐方齡律師複 代理人 薄正任律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國98年10月30日本院臺北簡易庭98年度北簡字第31403 號第一審判決提起上訴，本院於99年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人戊○○、乙○○、丙○○應自臺北市○○○路○段○○○號十二樓之二房屋遷出，將房屋返還予被上訴人，並自民國九十八年七月二十五日起至遷讓房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣伍仟元部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人丁○○負擔百分之二十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠被上訴人於民國97年7月5日將其與訴外人陳綺華、陳月卿、
陳又嘉共有之門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號12樓之2 房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人丁○○，約定租賃期間自97年7月25日起至98年7月24日止，每月租金新臺幣（下同）5,000 元，雙方就上列事項意思表示合致並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭房屋租賃書）。由於系爭房屋為上訴人丁○○與其配偶及子女即上訴人戊○○、乙○○、丙○○共同居住占有使用，則租期屆滿後，被上訴人寄發存證信函予上訴人表示租約已到期不再續租，請即遷讓，詎上訴人租期屆滿後繼續占有使用系爭房屋，拒不返還。按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。民法第450條第1項定有明文。承上，被上訴人已於租期屆滿後表示不再續租，是兩造間之租賃關係業已於98年7 月24日消滅，被上訴人本於租期屆滿之租賃法律關係請求上訴人返還系爭房屋與被上訴人，而非基於返還共有物之法律關係請求返還，要無不當。然上訴人拒不返還系爭房屋而無權繼續占用，受有相當於租金之不當得利，而致被上訴人受有損失，爰依租賃及不當得利之法律關係請求上訴人應將系爭房屋返還被上訴人，並自98年 7月25日起至返還系爭房屋止，按月給付相當於租金5,000 元之損害金等語。
㈡至上訴人雖提出由系爭房屋共有人即陳綺華及陳月卿於98年
11月25日簽署之共有物管理使用同意書（下稱系爭共有物管理使用同意書），然上訴人於第一審訴訟程序進行中，均無以此為攻擊防禦方法，嗣上訴人於98年11月27日不服原審判決提起上訴，於本院98年2月9日行準備程序時始當庭提出系爭共有物管理使用同意書，足證此乃係上訴人因敗訴上訴臨時所為之文書，且該文書並未經公正或第三人之見證，其真實性被上訴人予以否認。又按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文。系爭房屋為被上訴人與陳綺華、陳月卿、陳又嘉所共有，應有部分比例分別為1/6、1/3、1/
3、1/6，上訴人並非共有人，共有人陳綺華及陳月卿簽署系爭共有物管理使用同意書，同意上訴人自98年7 月20日起至120年7月20日止得無償使用系爭房屋，要與前揭規定不合，是系爭共有物管理使用同意書對被上訴人不生效力。
二、上訴人則以：上訴人丁○○與被上訴人訂定租賃契約承租系爭房屋前，上訴人等已占有使用系爭房屋數十年之久，被上訴人從未本於租賃契約而交付租賃標的物即系爭房屋予上訴人，是租賃開始之初，上訴人非本於該租賃契約繼受出租人而占有系爭房屋。按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1 項定有明文，如無同法第451條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455 條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任。參照最高法院69年度臺上字第4001號判例要旨，其所謂「返還租賃物於出租人」，自係指相對於出租人自始交付租賃物之承租人回復原狀義務而言。惟本件被上訴人既無交付系爭房屋予上訴人丁○○，依上開說明，則無從適用系爭房屋租賃書第17條約定或民法第455 條規定請求返還系爭房屋。此外，縱系爭租約有應返還租賃物之約定，惟系爭房屋租賃書係購自文具店之制式例稿，並非租賃契約當事人間合致意思表示之充分展現，亦不足以拘束當事人。故被上訴人主張其係基於租賃期間屆滿而請求返還租賃物，則被上訴人應就租期開始之際有交付系爭房屋予承租人即上訴人丁○○，使其因而生回復原狀義務之情事，負舉證之責。退言之，若該租賃契約因租期屆滿而消滅，須回復原狀，亦是自租期屆滿時起回復至未訂立租約前由上訴人占有使用系爭房屋之狀態。除此之外，系爭房屋為陳綺華、陳月卿、陳又嘉及被上訴人分別共有，縱須回復原狀亦應將系爭房屋返還予全體共有人，而非交予被上訴人一人。又系爭租約當事人為被上訴人與上訴人丁○○，被上訴人本於系爭租約對於上訴人戊○○、乙○○、丙○○請求返還系爭房屋，於法無據。再系爭房屋共有人陳綺華、陳月卿、陳又嘉與上訴人間，依民法第820 條規定以書面訂立共有物管理使用同意書，約定自98年7 月20日起由上訴人等全權管理、無償使用系爭房屋，則上訴人於系爭租約租期屆滿前，已另取得占有使用系爭房屋之正當權源，而被上訴人僅有系爭房屋應有部分1/6 ，無論本於債權或是物權請求權，均不得對上訴人主張返還系爭房屋或請求損害金，資為抗辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，並為假執行之宣告，上訴人不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：駁回上訴。
四、本院得心證之理由：被上訴人主張將系爭房屋出租予上訴人丁○○，租賃期間自97年7月25日起至98年7月24日止，租期屆滿後其並以存證信函通知上訴人表示租約已到期不再續租，請搬離系爭房屋等情，業據其提出系爭房屋租賃契約書、存證信函為證（見原審卷第5 頁至15頁），核與所述相符，上訴人亦不否認，堪信為真。惟被上訴人主張系爭租約業於期限屆滿時消滅，而請求返還系爭房屋，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。就此爭點本院判斷如下：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第153條、第421 條第1項分別定有明文。上訴人丁○○雖辯稱系爭房屋租賃書，乃係購自文具店之制式例稿，難認係租賃契約當事人間之合致意思表示，不足以拘束當事人云云。然依上開規定可知，契約之成立本無一定之形式，只須當事人對必要之點互相表示意思一致即可。經查，系爭房屋租賃書內容，對於租賃標的物範圍、內容、租賃物使用方式、租賃期間、租金等租賃必要之點，均詳細載明，且上訴人丁○○就系爭房屋租賃契約書內容，亦不否認其真正，是系爭房屋租賃書足以證明雙方當事人就上開租賃必要之點意思表示合致，上訴人僅以系爭房屋租賃書係一制式格式，據以否定系爭契約之效力，實不足採。況且系爭房屋租賃書內容對於租期屆滿應負返還義務之約定，核與民法第455 條規定相符，難謂有何免除或減輕預定契約條款之當事人之責任、加重他方當事人之責任、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利，或有其他於他方當事人有重大不利益，而按其情形顯失公平之情形，自難依民法第 247條之1規定認為無效。
㈡上訴人雖又辯稱被上訴人從未因系爭租約而交付系爭房屋予
伊，則無從適用系爭房屋租賃書第17條約定或民法第455 條規定請求返還系爭房屋，又若因租期屆滿而消滅，須回復原狀，亦是自租期屆滿時起回復至未訂立租約前由上訴人占有使用系爭房屋之狀態，而拒絕返還系爭房屋云云。經查，按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423 條定有明文。依上開規定，交付合於所約定使用收益之租賃物予承租人，固為出租人之主給付義務，而本件租賃標的物為不動產房屋，則所謂交付，依債之本旨應為移轉占有系爭房屋與承租人，使其達使用收益之目的。次按占有之移轉，因占有物之交付而生效力。前項移轉，準用第76
1 條之規定；動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。民法第946條、第761條第1 項分別定有明文。依上開規定，所謂交付，非以現實交付為限，系爭房屋於系爭租約訂定前後，始終為上訴人占有中，即應以租賃契約成立之日期為系爭房屋移轉占有之日期。易言之，系爭租約成立時，被上訴人應已踐行交付租賃標的物之義務。再按民法第450條第1項、第45
5 條規定，租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；另系爭房屋租賃書第17條亦約定：「乙方（上訴人）應妥善維護租賃標的物及其內部原有裝修，包括一切附屬設備於租賃契約期滿時，乙方應負責完好交還甲方（被上訴人）」，是無論依法律規定或契約關係，上訴人丁○○於系爭租約期限屆滿後，即負有返還系爭房屋予被上訴人之義務，並應使系爭房屋及其內部裝修之部分回復至出租前原有之屋況及裝修狀態。又回復原狀係指租賃標的物之狀態回復至出租前之原狀而言，非如上訴人丁○○所稱回復至其未有租賃契約而占有使用之狀態，則上訴人以上述理由拒絕返還系爭房屋，尚非有理。
㈢上訴人以其等與系爭房屋共有人陳綺華、陳月卿、陳又嘉間
，依民法第820 條規定簽定之共有物管理使用同意書，主張於系爭租約租期屆滿前，已另取得占有使用系爭房屋之正當權源云云。惟查系爭共有物管理使用同意書上僅有陳綺華、陳月卿之簽名，並無陳又嘉之簽名，而經本院於99年2月9日行準備程序當庭訊問上訴人，上訴人改稱「他在國外，現在找不到他……」等語（本院卷第22、23頁），且系爭房屋之租約早於98年7 月24日屆滿，而上訴人遲至原審98年10月30日宣示判決筆錄後之98年11月25日始與陳綺華、陳月卿簽署系爭共有物管理使用同意書，約定同意上訴人自98年7 月20日起至120年7月20日共同管理、無償使用系爭房屋，並負擔管理費用，顯見此文書極可能係上訴人因原審敗訴後而上訴臨時所為文書，況該文書並未經公正或第三人之見證，其真實性亦為被上訴人否認，自難遽採。另按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文。次按共有物之出借或出租，係典型之利用行為而為管理權能之一環，苟共有人未以契約另訂其出借或出租之管理方法，依（修正前）民法第820條第1項規定，即應由全體共有人共同為之。最高法院81年度臺上字第2013號判決要旨可參。觀之系爭共有物管理使用同意書，係同意上訴人等共同管理、無償使用系爭房屋，性質屬無償使用借貸契約，依上述說明及規定，除共有人間就共有物之全部或特定部分之使用管理，另有分管契約之約定外，若欲供上訴人等無償使用系爭房屋，則須以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之或其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，始得為之。而系爭房屋共有人為陳綺華、陳月卿、陳又嘉及被上訴人甲○○所共有，應有部分比例分別為1/3、1/3、1/6、1/6，此為兩造所不爭執，並有建物登記第二類謄本附卷可稽（見本院卷第8 頁），惟系爭共有物管理使用同意書，僅有系爭房屋共有人陳綺華、陳月卿簽署同意，而渠等之應有部分比例合計為2/3 ，共有人數未過半數，應有部分雖過半數然未逾2/3 ，不合於上開規定，則系爭共有物管理使用同意書依法不生效力。從而，上訴人以系爭共有物管理使用同意書主張其等於系爭租約屆滿消滅前，已另取得正當權源而得占有使用系爭房屋，拒絕返還系爭房屋云云，實屬無據。
㈣按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返
還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有權人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。最高法院75年度臺上字第801 號判例要旨可參。查被上訴人雖係系爭房屋之出租人亦是共有人之一，惟經本院闡明其請求權基礎，被上訴人業已陳明僅以租賃關係請求上訴人等返還租賃物即系爭房屋。而查租賃物返還請求權係一債權請求權，又系爭租約之當事人為被上訴人與上訴人丁○○，依債權相對性，被上訴人僅得向承租人即上訴人丁○○請求返還系爭房屋，上訴人戊○○、乙○○、丙○○雖與上訴人丁○○共同居住於系爭房屋，惟非系爭租約之承租人，並無依系爭租約返還系爭房屋之義務，故被上訴人依租賃契約僅得請求上訴人丁○○返還系爭房屋，其請求上訴人戊○○、乙○○、丙○○遷讓房屋，於法無據，不應准許。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第17
9 條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。最高法院61年臺上字第1695號判例要旨可資參照。從而，上訴人丁○○於租期屆滿後既未將系爭房屋返還被上訴人，而享有相當於租金之利益，請求上訴人丁○○自租期屆滿後之98年7 月25日起至遷讓交屋日止，按月給付被上訴人相當租金之損害金5,000 元，核有理由，自應准許。至於上訴人戊○○、乙○○及丙○○，僅為上訴人丁○○之家屬而同居於系爭房屋內，為占有輔助人，自難令其負不當得利返還之責，被上訴人請求其等共同返還不當得利，難認有據，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人依租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人丁○○應將系爭房屋返還被上訴人，並自98年7 月25日起至返還系爭房屋止，按月給付相當於租金5,000 元之損害金，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又上開應准許部分，係依民事訴訟法第427 條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第
3 款規定，應依職權宣告假執行。原審就超過上開應准許部分，為上訴人戊○○、乙○○及丙○○敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 8 日
民事第四庭 審判長法 官 周祖民
法 官 林怡伸法 官 余明賢以上正本係照原本作成本件不得上訴中 華 民 國 99 年 4 月 8 日
書記官 楊勝欽