臺灣臺北地方法院民事判決 98年度簡上字第75號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 顏火炎律師被上訴人 太平洋房屋仲介股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求返還仲介費事件，上訴人對於民國97年10月3日本院臺北簡易庭97年度北簡字第27937號第一審判決提起上訴，本院於98年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、上訴人主張：兩造於民國93年6月30日，就伊所有坐落臺北市○○區○○段三小段112地號，建物門牌臺北市○○區○○路○○○巷○號1樓房屋暨基地之應有部分4分之1（下稱系爭房地），雙方簽訂有房屋買賣仲介契約（下稱系爭居間契約），約定由被上訴人為伊就系爭房地媒介買家購買，委託期間為93年7月1日至同年10月30日。嗣被上訴人於93年7月24日媒介伊與訴外人陳詩瑩就系爭房地訂定不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），被上訴人即向伊收取新臺幣（下同）27萬元之居間報酬。詎陳詩瑩於簽訂系爭買賣契約後，即以系爭房地有漏水及違建問題，且被上訴人仲介居間時未據實告知為由，以兩造為被告向本院提起訴訟（下稱前訴訟），主張解除系爭買賣契約及與被上訴人間之居間契約，並分別請求伊返還已付價金，及請求被上訴人返還仲介費用。前訴訟經臺灣高等法院95年度上字第162號判決確定，認陳詩瑩無權對伊解除系爭買賣契約，且系爭買賣契約業經伊於93年8月28日解除，故陳詩瑩不得請求伊返還價金；惟被上訴人因未負居間人預見危險及調查義務，故陳詩瑩有權解除與被上訴人之居間契約，並得請求返還居間報酬。伊全權委託被上訴人仲介買賣，因被上訴人未盡專業代理人之義務致系爭買賣契約遭解除，使伊無法獲取買賣契約預期完成所應得之利益，被上訴人既無權向陳詩瑩收取仲介費用，自亦無權向伊收取系爭居間契約之報酬。故伊以起訴狀繕本之送達作為解除系爭居間契約之意思表示。即若伊解除契約不合法，被上訴人對系爭買賣契約之解除與有過失，應可類推適用民法第217條之規定，酌減其居間報酬等語。
爰依契約解除回復原狀或不當得利返還之法律關係，請求被上訴人返還所收取之居間報酬等語，並聲明：被上訴人應給付伊27萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：兩造間所簽訂之系爭居間契約第10條第4項規定「買賣契約簽立後，事後因故解除契約時，並不妨礙太平洋之服務報酬請求權」，故縱系爭買賣契約經解除，伊依該規定亦無需返還居間報酬。且前訴訟業已認定系爭買賣契約之解除，係因可歸責於陳詩瑩之事由，而由上訴人行使解除權，上訴人並已沒收系爭買賣契約簽約款108萬元，伊對系爭買賣契約之解除並無過失，故上訴人主張解除系爭居間契約，或主張伊與有過失應酌減居間報酬，而依民法第259條或第179條之規定請求伊返還居間報酬27萬元，均無理由，且違誠信原則並顯失公平等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人27萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執與爭執事項：㈠不爭執事項：
⒈兩造於93年6月30日簽訂契約書，由上訴人委託被上訴人仲
介出售系爭房地，約定委託期限自93年7月1日起至93年10月30日止，且被上訴人於買賣契約成立時，得向賣方請求以成交價4﹪計算之服務報酬。
⒉嗣經被上訴人仲介，陳詩瑩在93年7月24日與上訴人簽訂系
爭買賣契約，約定由陳詩瑩向上訴人購買系爭房地，價金1,080萬元，陳詩瑩於簽約當日交付15萬元，另於同年月26日支付93萬元；被上訴人則於同年月27日收受上訴人給付之居間報酬27萬元。
⒊陳詩瑩與上訴人締結系爭買賣契約後，雙方旋就系爭房屋是
否具有漏水及違建之瑕疵發生爭執，陳詩瑩嗣就此糾紛對兩造提起民事訴訟，主張其已解除系爭買賣契約及其與被上訴人間之居間契約，並請求上訴人返還已付價金，請求被上訴人返還仲介費用，該案業經判決確定（歷審案號：本院94年度訴字第237號、臺灣高等法院95年度上字第162號、最高法院96年度台上字第1876號），認陳詩瑩無權對上訴人解除系爭買賣契約，且系爭買賣契約業因陳詩瑩買賣價金給付遲延之故而經上訴人於93年8月28日解除，故陳詩瑩不得請求上訴人返還價金；惟被上訴人因未負居間人預見危險及調查義務，故陳詩瑩有權解除與被上訴人之居間契約，並得請求返還仲介費用。
㈡爭執事項：
⒈上訴人是否有權解除兩造間之居間契約？⒉如上訴人無權解除系爭居間契約，上訴人是否得類推適用民
法第217條規定，請求酌減居間報酬？
五、得心證之理由：㈠上訴人是否有權解除兩造間之居間契約？⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條第1項前段、第2項分別定有明文。本件被上訴人於上訴人及陳詩瑩間，即為媒介居間者之角色，藉媒介說合上訴人及陳詩瑩就系爭房地之買賣合意，並於雙方簽訂系爭買賣契約時分別收取居間報酬，故就三方間之法律性質觀之，被上訴人顯係分別與上訴人及陳詩瑩訂定獨立之居間契約，並就二居間契約各自獨立履行權利負擔義務。經查，前訴訟固以被上訴人未詳實帶領陳詩瑩察看系爭房地內、外部現況，致未能將該屋內牆有局部滲水受潮現象，及該屋有前後外推違建部分將有拆除危險等情據實告知陳詩瑩，認被上訴人對陳詩瑩違反前開義務，而認陳詩瑩得解除居間契約，惟此係因被上訴人未踐行與陳詩瑩間居間契約之義務所致，與上訴人並無關連，系爭居間契約亦不因此受影響。系爭買賣契約之解除，係因陳詩瑩價金給付遲延而經上訴人自行催告解除，係上訴人衡量系爭買賣契約之履行及請求損害賠償兩者之利益後所為決定，被上訴人就系爭買賣契約之解除難認有何故意過失，故自無從認定被上訴人就系爭居間契約有何義務之違反。
⒉至上訴人主張被上訴人帶領陳詩瑩查看系爭房地內外部現況
，係上訴人對買、賣雙方應有之仲介義務，被上訴人既未帶領陳詩瑩詳細查看系爭房地內外部現況自違反仲介義務云云。查前訴訟固認定被上訴人有帶領買方陳詩瑩查看系爭房地內外部現況之據實說明義務，然基於買賣雙方之利益本屬相對立，被上訴人對買方所應負之義務，並非當然即係其對賣方所應負之義務。被上訴人既受上訴人之委託仲介出售系爭房地，將上訴人所填寫之標的物現況說明書提供予陳詩瑩，有系爭買賣契約所附標的物現況說明書在卷可參 (原審卷第
17 頁)，難謂被上訴人未為上訴人之利益盡其據實說明之義務。況上訴人自陳系爭房屋並非漏水及前後外推違建部分非屬負責標的物之範圍 (本院卷第38頁)，則受其委任之被上訴人究尚應盡何據實說明之義務，未見上訴人說明，並舉證以實其說。上訴人主張被上訴人未盡居間人應盡之據實說明之義務，即無採取。又依一般仲介慣例，買方如欲查看房屋，受賣方委任之仲介公司，應有讓買方進入屋內查看房屋內外部現況之義務，尚難謂有帶領買方查看房屋內外部現況之主動義務。另觀諸系爭居間契約亦無被上訴人有應帶領買方查看屋內外現況之約定，上訴人主張被上訴人有此帶領查看義務，自應舉證證明。上訴人既未舉證證明，其主張洵難採取。
⒊次按契約除當事人約定保留之解除權外，以有民法第254條
至第256條或其他法定之情形為限，有解除權人始得向他方當事人為解除之意思表示，最高法院57年台上字第3211號判例可參。查被上訴人與上訴人及陳詩瑩間之居間契約既個別獨立，故縱被上訴人與陳詩瑩間居間契約因被上訴人違反義務而經解除，亦不因此影響系爭居間契約之效力。而系爭買賣契約之解除，為上訴人衡量後自為之決定，已述如上，與被上訴人無涉，難認被上訴人就系爭買賣契約之解除有何故意過失，及就系爭居間契約有何義務之違反。上訴人復未能就被上訴人尚有何債務不履行事由致上訴人得取得系爭居間契約解除權一事舉證以實其說，故上訴人除未取得法定解除權外，兩造間亦無解除系爭居間契約之合意，揆諸前開判例意旨，上訴人自無權解除系爭居間契約。又查，買賣契約簽立後，事後因故解除契約時並不妨礙太平洋之服務報酬請求權，系爭居間契約第10條第4項定有明文。上訴人既無權解除系爭居間契約，業述如前，則依前開規定，系爭買賣契約於簽訂後雖經解除，被上訴人仍有權收取上訴人所給付之居間報酬。
㈡如上訴人無權解除系爭居間契約，上訴人是否得類推適用民
法第217條規定，請求酌減居間報酬？⒈上訴人主張被上訴人就系爭買賣契約之解除與有過失，類推
適用民法第217條過失相抵規定云云。惟查，系爭買賣契約之解除，係上訴人衡量後而為之決定，已如前述，與被上訴人無涉，尚難認被上訴人就系爭買賣契約之解除有何故意過失。被上訴人就系爭買賣契約之解除既無過失，上訴人主張被上訴人與有過失，而類推適用民法第217條過失相抵規定，顯非有據。
⒉次按民法第217條有關被害人與有過失之規定，其適用範圍
固不僅及於侵權行為與債務不履行所生損害賠償之債，並及於其他依法律規定所生損害賠償之債，然亦僅止於損害賠償之債方有其適用（最高法院92年度台上292號判決參考），此觀之上訴人所援引最高法院54年度台上字第2433號判例謂「民法第二百十七條第一項規定，損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之。此項規定之適用，原不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即『契約所定之損害賠償』，除有反對之特約外，於計算賠償金額時亦難謂無其適用。」自明。本件上訴人主張被上訴人就系爭買賣契約之解除與有過失，援引上開判例意旨，請求本院予以酌減仲介費，仲介費酌減後，被上訴人超收部分，自構成不當得利而應返還，乃依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還部分居間報酬，顯非屬損害賠償之債至明，揆諸前揭說明，無民法第217條過失相抵規定之適用。
六、綜上所述，上訴人既無權解除系爭居間契約，被上訴人自有權受領居間報酬。又系爭買賣契約之解除與被上訴人無涉，難謂其有何過失，上訴人依不當得利及契約解除後回復原狀等法律關係，請求被上訴人返還居間報酬，及主張類推適用民法第217條與有過失之規定酌減居間報酬，均屬無據。從而，上訴人請求被上訴人給付27萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件因事證已臻明確，兩造其餘爭點及攻擊、防禦方法暨所為之立證，與判決之結果不生影響，無庸再逐一予以論究，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 15 日
民事第三庭 審判長法 官 丁蓓蓓
法 官 管靜怡法 官 魏式瑜以上正本係照原本作成本件不得再上訴。
中 華 民 國 98 年 4 月 15 日
書記官 曾鈺馨