臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第1055號原 告 富蘭克林不動產經紀有限公司法定代理人 庚○○訴訟代理人 謝生富律師
李金澤律師複 代理人 陳祥彬律師被 告 戊○○訴訟代理人 葉海萍律師被 告 甲○○上列當事人間給付報酬事件，本院於民國98年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時，其聲明第2 項原為：被告丙○○應給付原告新臺幣（下同）52萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。嗣因被告丙○○具狀陳明坐落臺北市○○街○○巷○號2樓房屋及土地（下稱系爭房地）原為甲○○所有，借名登記於被告丙○○名下，被告丙○○對於系爭房地買賣事宜無置喙餘地，亦未曾授權甲○○代理出售系爭房地情事等語，原告遂於民國98年5月2
6 日撤回對丙○○之起訴，追加甲○○為被告，並為訴之聲明：被告甲○○應給付原告52萬元，及自變更起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％ 計算之利息。經核原告起訴主張之事實，與訴之變更後之事實，均係基於同一不動產之仲介過程所生，請求被告給付居間報酬，其請求之基礎事實應屬同一，揆諸前開說明，自應認原告所為訴之變更係屬合法，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告戊○○於98年1 月19日至位於臺北市○○○路○段○○號1樓原告公司（即東森房屋臺大加盟店）門口觀看櫥窗陳列之房屋銷售資料，經證人即原告經紀人己○○○待洽談後，被告戊○○表示欲購買附近約30坪之房屋，要求原告代為仲介，若仲介成功，願給付報酬30萬元。被告甲○○於98年1 月20日致電訴外人即原告經紀人丁○○○表示其有系爭房地欲出售，要求原告代為仲介，訴外人丁○○○偕同證人即原告經紀人乙○○○往看屋，由被告甲○○帶看房屋，並同意室內外拍照作為廣告之用，允由原告媒介售屋之機會。證人己○○○98年1月20日下午5時33分致電告知被告戊○○有購買系爭房地之機會，並偕同於98年1 月21日上午10時50分實地看屋後，被告戊○○表示願以1,250 萬元之價格購買，即簽立不動產買賣斡旋/承諾契約書（編號B09153 ），同時交付原告斡旋金10萬元。嗣因被告甲○○表示1,300萬元始願出售，證人己○○○於98年1 月22日10時17分回報被告戊○○此項信息，被告戊○○表示願以該價格購買，即與原告另立不動產買賣斡旋/承諾契約書（編號B09187）。
訴外人陳博輝、證人乙○○○己○○○98年1月22日下午6時30分至被告甲○○住宅，安排雙方簽訂買賣事宜，被告甲○○卻表示年關將屆，擬稍待2 月底再辦買賣契約事宜，證人己○○○於同日下午9時許告知被告戊○○，請其俟2月底再行辦理簽訂買賣契約事宜，因斡旋期限訂於98年1 月25日止，而25日係農曆除夕，自同年1月24日起放年假9天，為配合銀行開放時間，乃於同年1 月22日返還10萬元斡旋金予被告戊○○，係表示被告戊○○暫時解除特別委任代理權之事項，並非終止居間契約。然被告甲○○為避免支付原告報酬，乃與被告戊○○勾結，由被告戊○○於98年1 月30日與證人即松林不動產經紀有限公司（下稱松林公司）經紀人辛○○○約，由證人辛○○○辦訂約手續，免除被告甲○○仲介報酬，並於98年3 月11日移轉系爭房地所有權。被告戊○○與原告間成立居間契約，原告已為被告戊○○報告訂約之機會，且依被告戊○○與原告所簽立之不動產買賣斡旋/ 承諾契約書第6條第3項之約定，被告戊○○均應給付原告居間報酬30萬元。被告甲○○則依內政部89年5月2日臺（89）內中地字第8979087 號函規定服務報酬計收標準，應給付實際成交價金4％ 報酬金即52萬元予原告，爰依居間法律關係請求被告給付上開報酬等語。並聲明：㈠被告戊○○應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被告甲○○應給付原告52萬元，及自變更起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告戊○○則以：被告戊○○與原告於98年1 月22日10時許
簽立不動產買賣斡旋/ 承諾契約書時，證人己○○○曾表示被告甲○○已同意以1,300 萬元出售，而係表示會去努力將價格殺為1,300萬元；而證人己○○○98年1 月22日下午9時許，係向被告戊○○表示被告甲○○並非系爭房地所有權人，亦拿不出系爭房地所有權人授權書，產權複雜，且被告甲○○性格固執，很難溝通，故原告公司不再仲介系爭房地，並當場退還斡旋金10萬元，然未曾提及被告甲○○說2 月底再辦簽約手續等語，是原告公司係因其自身因素，而主動向被告戊○○表示終止仲介契約。其後，被告戊○○因仍有購屋需要，乃於98年1月30日與證人辛○○○談欲以1,300萬元購買系爭房地，證人辛○○○示願努力嘗試看看，被告戊○○遂於該日與訴外人即松林公司簽立買賣議價委託書及給付仲介服務費同意書。次日，證人辛○○○被告戊○○表示被告甲○○開價1,350 萬元，冀被告戊○○出面，如予被告甲○○好印象，會更好殺價，被告戊○○乃於98年1 月31日由證人辛○○○同至系爭房地，翌日，證人辛○○○電表示被告甲○○同意以1,300 萬元出售系爭房地，被告戊○○與甲○○遂於98年2月3日簽立買賣契約，被告戊○○亦給付報酬30萬元予松林公司，被告戊○○購買系爭房地之價金及仲介報酬相較於先前與原告間之約定，並無絲亳減少，被告戊○○無任何違約動機，是原告主張被告戊○○惡意違約，顯非事實等語置辯，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡被告甲○○則以：其未委任原告出售系爭房地，雙方亦未簽
訂書面契約等語置辯，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告戊○○與原告於98年1月21日12時簽訂不動產買賣斡旋/
承諾契約書，委由原告居間仲介被告甲○○所有借名登記於訴外人丙○○名下之系爭房地，委託價格1,250 萬元，契約有效期間至98年1 月24日12時止，被告戊○○並於同日交付斡旋金10萬元予原告。
㈡被告戊○○又於98年1 月22日12時與原告簽訂不動產買賣斡
旋/承諾契約書，委由原告居間仲介系爭房地，委託價格1,300萬元，契約有效期間至98年1 月25日12時。斡旋金10萬元沿用前約，並約定原告之報酬為30萬元。
㈢原告於98年1月22日21時退還斡旋金10萬元予被告戊○○。
㈣被告戊○○於98年1月30日委託訴外人松林公司仲介以1,300
萬元向被告甲○○購買系爭房地，嗣雙方於98年2月3日簽立買賣契約，同年3 月11日辦理所有權移轉登記完畢。被告戊○○並已給付30萬元報酬予訴外人松林公司。
四、兩造爭點及論述：㈠原告與被告甲○○間有無成立居間契約？原告依民法第565
條規定請求被告甲○○給付報酬，有無理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立；又稱居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第153條、第565條分別定有明文。再者，居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，此為民法第568條第1項所明定。據此可知，契約之成立須與居間人報告或媒介之努力有相當因果關係，居間人始得享有報酬請求權，委託人始有給付報酬之義務。準此，本件原告主張其與被告甲○○間存有居間契約，進而據此請求被告甲○○給付居間報酬，自應證明原告與被告甲○○間曾就原告為被告甲○○報告購買系爭房地之訂約機會或為訂約之媒介，被告甲○○允與報酬等契約必要之點已相互意思表示合致，及系爭房地買賣契約之成立與原告為被告甲○○報告間有相當因果關係，始可認為有據。
⒉經查，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告
及銷售，此為不動產經紀業管理條例第21條第1 項所明定，而原告並未與被告甲○○簽立委託契約書，為原告所自承，是原告此舉已與上開規定不符，亦與房屋仲介以書面以杜爭議習慣相左，是原告主張其與被告甲○○間存有居間契約，本非無疑。又原告並未與被告甲○○約定居間報酬數額之事實，此亦為原告所不爭執；參以被告甲○○與被告吳淑如間雖就系爭房地於98年2月3日成立買賣契約，然被告甲○○並未給付居間報酬予訴外人松林公司之事實，為兩造所不爭執；復觀諸被告甲○○為年逾95歲之老者，有嚴重重聽，其於本院98年9月4日準備程序中，經當事人訊問程序時陳稱：「（問：溫州街的房子你有無跟原告簽約讓他們幫你賣？）沒有。」、「（問：有無以口頭同意的方式跟原告簽約讓他們幫你賣？）原告說要跟我買，但我不相信王令麟所以不敢賣。有一個人自稱他是醫生，要跟我買，後來又說他是王令麟公司的員工，所以我就不想跟他們談。當時是在我家談。」、「（你為何認為原告跟王令麟有關係？）因為他說他是東森的。」、「（問：你有無答應給他們仲介報酬？）沒有，我以後賣也沒有，我都不給錢。」、「（問：你有無答應原告用1300萬幫你們賣？）他們有講，但我沒接受，有拿訂金給我，我也沒有拿。」、「（問：後來是誰介紹戊○○小姐跟你買房子？）有一位謝小姐說要幫我賣房子，談了很久，後來帶湯小姐過來說要跟我買房子。」、「（問：你總價多少錢賣給湯小姐？）我實拿1300萬。我不給介紹費。」、「（問：98年1月20日下午5點時，戊○○有無去看房子？）我沒有看到。原告跑了好多趟來，都沒有介紹人向我買我的房子。」、「（問：98年1 月20日你有無見過戊○○小姐在你家？）湯小姐有沒有去我不知道，原告沒有介紹過。1月20日的時候有4、5個，或7、8個人到我家。」、「（問：原告員工有到過你在溫州街的房子幾次？）我記不得了。到我家沒有談就走了。原告有一次跟我談。」、「（問：原告的員工有無去你家拍過照？）有來拍照，但沒有經過我同意。」、「（問：原告法定代理人如果你不同意，為什麼拍得到照片？）當時我也不曉得照相不照相的事情，因為很多來的都有照相。」、「（問：我們業務員去你家的時候，你是否知道他是仲介公司的人？）到我家的第一個業務員有講他是醫生，後來才說他不是醫生。到我家的人有講是仲介，但我不跟他談。」、「（問：你有無答應東森的人帶人去看房子？）看房子的人很多，不只原告的人帶人來看房子，還有很多人。他們到我家說要看房子，所以沒辦法阻止他。」等語（見本院卷第109頁至第111頁）。是被告甲○○抗辯其絕不會給付任何報酬給仲介公司等語，應非子虛。被告甲○○既基於無論何家仲介公司居間均採不付報酬之堅決態度，且原告復未能提出任何書面足資證明其與被告甲○○就系爭房地居間之契約必要之點已為合意，自難以日後被告甲○○與戊○○間就系爭房地成立買賣契約，遽認被告甲○○有同意由原告報告訂約之機會，及被告甲○○同意給付原告報酬之事實存在。基上，原告主張其與被告甲○○間有居間契約存在，實非足採。
⒊第查，系爭房地乃被告戊○○另經由證人辛○○○間向被
告甲○○接洽始簽訂買賣契約之事實，業據證人辛○○○庭證述：「這個物件是我農曆過年前在公司值班的時候，有來店的客戶戊○○來詢問有關房子的事情，他是說他要找大安區的房子，有告訴我他的預算，在洽談的時候，戊○○有說之前有跟其他公司看過一間物件，有去談，但沒有談成，一開始戊○○沒有跟我說那個物件的地址，我就幫他介紹其他物件，因為我們公司這個區塊的房子物件比較少，所以我才進一步問他，有沒有意願讓我試試看，戊○○就把整個過程告訴我，也把地址告訴我，因為那時已經快過年了，所以我在農曆年初四才開始進行，我就到現場去拜訪屋主即為現場之被告吳先生，我跟吳先生講說知道他有房子要處理，我跟他說我有客戶要介紹給他，吳先生就願意讓我帶客戶去看，後來我就是約了湯小姐到吳先生他家去看房子，湯小姐因為之前看過很喜歡，所以就馬上付斡旋金，是用開票的方式，房屋總價為1300萬元，此金額為湯小姐先前在其他仲介談時所出價錢，後來我跟吳先生進行洽談，吳先生一開始沒有同意這個價格，因為吳先生跟湯小姐碰面時的印象不錯，所以我就一直說服吳先生，後來吳先生同意用1300萬元出售，但是我們這邊不可以收他服務費，從帶看物件到契約成立大概沒有幾天的時間。」等語（見本院卷第122頁反面至第123頁），核與被告甲○○於當事人訊問程序時陳稱：「（問：後來是誰介紹戊○○小姐跟你買房子？）有一位謝小姐說要幫我賣房子，談了很久，後來帶湯小姐過來說要跟我買房子。」等語（見本院卷第109頁至第110頁）相符。堪認系爭房地買賣契約，乃係因有另一原因事實介入始成立，故系爭房地買賣契約之成立與原告為被告甲○○報告間已難認有相當因果關係。
⒋原告雖以被告甲○○住家電話與原告公司人員間電話通聯
紀錄、原告公司人員曾至系爭房地拍攝照片及帶被告戊○○至系爭房地看屋、證人乙○○○證述為其論據。惟查，證人己○○○被告戊○○（即買方）於98年1 月間委託居間購買系爭房地之經紀人，至於被告甲○○部分則為證人乙○○○責之事實，業據證人己○○○庭證述：伊為買方經紀人，於98年1 月19日被告戊○○到伊店門口，伊詢問被告戊○○需求並留下其聯絡方式，於同年月20日下午4點半，開會報告新接案子，乙○○○丁○○○有接觸系爭房地，乃在會議中提出，會議結束後，伊與許多同事會同乙○○○丁○○○現場查看，瞭解這房子，隨後伊致電予被告戊○○於隔日早午前往看房子，印象中為被告甲○○開門，被告戊○○有向吳先生點頭致意，看完後，即與被告戊○○回到店裡確認產權資料，並寫下不動產意願書，先以1250萬元去談，被告戊○○再去銀行支領10萬元現金做為出價保證之用，伊於同日晚間前往系爭房地與被告甲○○洽談，被告甲○○表示無法接受1250萬元，但可接受1300萬元，翌日早上約10點左右，伊致電被告戊○○回報賣方情形，其後，被告戊○○表示願意提高價格到1300萬元，並另外立下意願書，伊在同日下午請乙○○○問被告甲○○是否在家，伊要回報買方出價情形，數次聯絡都無法找到被告甲○○，直到傍晚，伊到被告甲○○家中回報買方最新情況，被告甲○○表示馬上就要過年了，其現在身體不舒服，不想去談，待月底再針對細節作確認等語（見本院卷第113頁至第114頁）。由證人己○○○開證述足見證人己○○○立於被告戊○○之利益與履行此部分居間契約義務，而與被告甲○○進行系爭房地議價事宜；參以被告甲○○於當事人訊問時明確陳述其無論何家仲介公司居間均採不付報酬之堅決態度；復觀之房地買賣，仲介者與買賣雙方間皆有居間契約存在之情況，固屬常有，但僅買方或賣方與仲介者成立居間契約者，亦甚為常見，法律並無買賣雙方必須均與仲介者均成立仲介契約之要求，且房地買賣一方需求，基於此部分居間契約而出力，所在多有，是縱認原告主張被告甲○○住家電話與原告公司人員間電話通聯紀錄、原告公司人員曾至系爭房地拍攝照片及帶被告戊○○至系爭房地看屋等事實為真，然此部分僅得認定係原告為履行買方所委任居間義務行為，及爭取被告甲○○與其訂立居間契約所為之努力，但尚無法據此推論被告甲○○有委託原告為居間行為之事實。第查，證人乙○○○證述：「（問：被告甲○○有無委託原告出售溫州街的房子？）有。我有跟吳先生說要收服務費，成交價百分之四，被告甲○○說房子是他的，但是登記在姪子的名下，我們請他叫他姪子簽委託書，被告甲○○說我們先找人來看，之後再補給我們。」等語（見本院卷第112 頁），然證人乙○○○為原告公司與被告甲○○接洽系爭房地買賣事宜之經紀人，其證言之可信度本屬有疑，參以證人己○○○述：「（問：吳先生有無同意付你們仲介費？）有。跟乙○○○們談。我所知賣方仲介費百分之四是確定的，只是有一些細節要談。」等語（見本院卷第114 頁），足見表訂賣方仲介費雖為成交價4％ ，然被告甲○○究有無同意支付原告報酬？數額是否如同表訂？抑或為其他數額？及如何支付？等相關細節，證人乙○○○否確與被告甲○○互為意思表示一致？由證人乙○○○證述明顯可見其並未為之，甚者，證人乙○○○未依規定使委託人簽立委託契約書，明顯違反不動產經紀業管理條例第21條第
1 項之規定，亦與不動產仲介業之習慣不符，致生本件糾紛，故證人乙○○○開證言，尚不足據為認定原告與被告甲○○間成立居間契約之證據。是以，原告上開所執主張，不足以證明原告與被告甲○○間有成立居間契約之事實，則原告依民法第566 條之規定請求被告甲○○給付居間報酬，自非可採。
⒌綜上，原告所舉證據尚不足以證明原告與被告甲○○間，
就居間契約之必要之點意思表示一致，且系爭房地買賣契約，乃係因有另一原因事實介入始成立，故系爭房地買賣契約之成立與原告為被告甲○○報告間難認有相當因果關係，從而，揆諸前開規定及說明，應認原告依居間法律關係請求被告甲○○給付報酬，為無理由，不應准許。
㈡原告與被告戊○○之居間契約是否已消滅？原告依民法第56
5條之規定及不動產買賣斡旋/承諾契約書第6條第3項之約定，請求被告戊○○給付居間報酬30萬元，有無理由？⒈經查，被告戊○○與原告於98年1 月21日12時簽訂不動產
買賣斡旋/ 承諾契約書，委由原告居間仲介被告甲○○所有借名登記於訴外人丙○○名下之系爭房地，委託價格1,250萬元，契約有效期間至98年1月24日12時止，戊○○並於同日交付斡旋金10萬元予原告之事實，有被告戊○○與原告於98年1月21日簽訂之不動產買賣斡旋/承諾契約書（見本院卷第8 頁）附卷可稽，堪認原告與被告戊○○於98年1 月21日確曾成立居間契約，且該契約訂有存續期間。
又上開不動產買賣斡旋/承諾契約書第4 條第2項約定：「斡旋金係作為受託人（即原告）與買方（即被告戊○○）斡旋洽商及價格條件確認之憑據。若買方之承購條件若於本約有效期間不為賣方所接受承諾者，本契約書失其效力，斡旋金無息全數返還買方。」，而被告戊○○委託原告居間購買系爭房地之價格為1,250 萬元，此數額未為被告甲○○所接受，是依上開不動產買賣斡旋/ 承諾契約書之約定，此98年1 月21日就系爭房地所成立之居間契約已失其效力。再查，被告戊○○又於98年1 月22日12時與原告簽訂不動產買賣斡旋/ 承諾契約書，委由原告居間仲介系爭房地，委託價格1,300萬元，契約有效期間至98年1月25日12時。斡旋金10萬元沿用前約，並於該契約書第13條約定原告之報酬為30萬元之事實，有被告戊○○與原告於98年1月22日簽訂之不動產買賣斡旋/承諾契約書（見本院卷第9頁）在卷足憑，堪認原告與被告戊○○於98年1月22日就系爭房地另行成立居間契約。又原告於98年1 月22日21時退還斡旋金10萬元予被告戊○○，且被告戊○○與原告於98年1月22日簽訂之不動產買賣斡旋/承諾契約有效期間至98年1月25日12時止，是被告戊○○抗辯上開訂約媒介之居間契約業因原告退還斡旋金10萬元及期限屆滿而失其效力，應為可採。
⒉原告雖主張其於98年1 月22日退還斡旋金10萬元予被告戊
○○，係表示暫時解除特別委任代理權之事項，並非終止居間契約，不影響居間契約之存續云云。惟觀諸原告與被告戊○○於98年1月22日12時與原告簽訂不動產買賣斡旋/承諾契約書，就契約有效期間約定至98年1 月25日12時止，參以不動產買賣斡旋/承諾契約書第6條第3項約定：「買方（即被告戊○○或其配偶或二親等哪之親屬於買方委託期限終了後二個月內，就本件不動產標的與買方訂立買賣契約時，視為委託人已完成居間仲介之義務，此時買方仍應給付本條第一項之服務報酬予受託人。」、第13條約定：「仲介服務費為新臺幣叁拾萬元正」，足見上開不動產買賣斡旋/ 承諾契約書非如原告所言僅為特別委任代理權之授與，而應係原告與被告戊○○就系爭房地訂約媒介所為之居間契約。又上開契約已於98年1 月25日12時因期間屆滿而失效，且原告亦已退還斡旋金10萬元予被告戊○○，是被告戊○○抗辯上開訂約媒介之居間契約業因原告退還斡旋金10萬元及期限屆滿而失其效力，自屬有據。原告主張其與被告戊○○間居間契約仍存在，自應由原告就此部分負舉證之責，而原告為此部分之主張無非係以證人己○○○證言為據，然證人己○○○到庭證述：「（問：你有請湯小姐讓你們延期嗎？）沒有。」等語（見本院卷第115頁）；參以居間契約有效期間僅至98年1月25日12時止，且原告已退還斡旋金10萬元，且證人己○○○與被告戊○○就期限屆滿之契約另為約定，衡情已足認原告與被告戊○○間就系爭房地訂約媒介之居間契約已因原告退還斡旋金及期限屆滿而失其效力。此外，原告復無其他證據足資證明其與被告戊○○於98年1 月22日12時成立之居間契約失其效力後，復另有居間之約定，自應認原告上開主張其與被告戊○○間前開居間契約仍存在，要非可採。故原告依民法第565 條之規定，請求被告戊○○給付原約定居間報酬30萬元，應無理由。
⒊原告又以其與被告戊○○於98年1 月22日12時簽訂之不動
產買賣斡旋/承諾契約書第6 條第3項之約定，請求被告戊○○應給付居間報酬30萬元云云。惟查，上開契約書第6條第3 項係約定：「買方（即被告戊○○）或其配偶或二親等內之親屬於賣方委託期限終了後二個月內，就本件不動產標的與買方訂立買賣契約時，視為委託人已完成居間仲介之義務，此時買方仍應給付本條第一項之服務報酬予受託人。」此有上開不動產買賣斡旋/ 承諾契約書（見本院卷第9頁）在卷可考。而上開不動產買賣斡旋/承諾契約書之約定係以「賣方委託期限終了後二個月內」為其要件，然本件系爭房地之賣方為被告甲○○，其未與原告成立居間契約之事實，已於前述，是原告以此約款請求被告戊○○給付原約定居間報酬30萬元，顯非可採。
⒋原告另以被告甲○○為避免支付原告報酬，與被告戊○○
勾結，由被告戊○○於98年1 月30日與證人辛○○○約，由辛○○○辦訂約手續，免除被告甲○○仲介報酬金，有違誠信原則，請求被告戊○○給付原約定居間報酬30萬元云云。惟查，原告係因無法於98年1 月22日不動產買賣斡旋/ 承諾契約書約定期限內，成功媒介被告戊○○與被告甲○○簽訂系爭房地買賣契約，乃將斡旋金10萬元退還予被告戊○○，且上開契約於98年1 月25日因期限屆滿而失其效力之事實，業於前述，是堪認被告戊○○抗辯上開居間契約並非因被告戊○○一方事由而終止，應為可採。又被告戊○○於98年1月30日委託訴外人松林公司仲介以1,300萬元向被告甲○○購買系爭房地，並給付30萬元報酬予訴外人松林公司之事實，業據被告戊○○提出確認書、給付仲介服務費同意書、系爭房地買賣契約書、本票（見本院卷第46頁至第56頁）附卷可稽，觀諸上開居間報酬及購買系爭房地之價金數額，實與被告戊○○先前委託原告居間之條件並無不同，衡情如原告已能為被告戊○○居間成立系爭房地買賣契約，被告戊○○當無大費周章，另以價金數額、居間報酬數額相同之條件轉由他人居間之必要。參以被告戊○○之所以得以購買系爭房地，乃因證人辛○○○力所致，此業據證人辛○○○庭結證：「…有來店的客戶戊○○來詢問有關房子的事情，他是說他要找大安區的房子，有告訴我他的預算，在洽談的時候，戊○○有說之前有跟其他公司看過一間物件，有去談，但沒有談成，一開始戊○○沒有跟我說那個物件的地址，我就幫他介紹其他物件，因為我們公司這個區塊的房子物件比較少，所以我才進一步問他，有沒有意願讓我試試看，戊○○就把整個過程告訴我，也把地址告訴我，因為那時已經快過年了，所以我在農曆年初四才開始進行，我就到現場去拜訪屋主即為現場之被告吳先生，我跟吳先生講說知道他有房子要處理，我跟他說我有客戶要介紹給他，吳先生就願意讓我帶客戶去看，後來我就是約了湯小姐到吳先生他家去看房子，湯小姐因為之前看過很喜歡，所以就馬上付斡旋金，是用開票的方式，房屋總價為1300萬元，此金額為湯小姐先前在其他仲介談時所出價錢，後來我跟吳先生進行洽談，吳先生一開始沒有同意這個價格，因為吳先生跟湯小姐碰面時的印象不錯，所以我就一直說服吳先生，後來吳先生同意用1300萬出售，但是我們這邊不可以收他服務費，從帶看物件到契約成立大概沒有幾天的時間。」等語（見本院卷第122頁反面）。核與被告甲○○於當事人訊問程序時陳稱：「（問：後來是誰介紹戊○○小姐跟你買房子？）有一位謝小姐說要幫我賣房子，談了很久，後來帶湯小姐過來說要跟我買房子。」等語（見本院卷第109頁至第110 頁）相符；復觀諸被告戊○○原與被告甲○○素未謀面，於證人己○○○98年1 月21日協同前往始照面卻未曾交談，此業據證人己○○○述明確（見本院卷第11
4 頁），且證人辛○○○兩造並無任何利害關係，並具結表示其所述為真，其所述自為可採，是原告空言主張被告二人為勾結，免除被告甲○○仲介報酬金云云，實非足取。基此，被告戊○○係在與原告於98年1 月22日簽訂之不動產買賣斡旋/ 承諾契約書終止後，另行委託證人辛○○○居間行為，並無何違反誠信原則之情。
⒌綜上，原告與被告戊○○之居間契約業因期限屆滿而失其
效力，原告依民法第565條之規定及不動產買賣斡旋/承諾契約書第6條第3項之約定，請求被告戊○○給付居間報酬30萬元，為無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第565 條規定請求被告甲○○給付居間報酬52萬元及法定遲延利息；又依民法第565 條之規定及不動產買賣斡旋/承諾契約書第6 條第3項之約定，請求被告戊○○給付居間報酬30萬元及法定遲延利息，均為無理由，均應駁回。至於原告所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，亦應駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 98 年 12 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 丁蓓蓓
法 官 陳怡雯法 官 周玉琦以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 12 月 30 日
書記官 劉英權