臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第1060號原 告 洪當舞訴訟代理人 黃文玲律師
尤柏燊律師被 告 邱明美訴訟代理人 徐履冰律師
呂昱德律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國99年6 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣伊前於82年間向訴外人復興木業股份有限公司（下稱復興木業公司）租賃臺北市○○區○○段一小段211、128 地號土地，作為中古車買賣之用，復於92年5 月1 日向被告租賃同地段209 、212 地號土地（下稱系爭土地及系爭租賃契約）及209 地號上門牌號碼臺北市○○路○段○○○號之農舍3 間，作為經營農業園藝場之用，被告依約應配合伊申請各項民生設施證照，伊於94年8 月27日向臺北市政府工務局申請核准系爭土地為園藝用地，詎臺北市政府建設局於95年5 月10日函覆系爭土地因限制登記、假扣押及查封，非經法院准許不得作為申請基地等語，又因209 地號土地遭鄰地所有權人復興木業公司以圍籬區隔，導致系爭土地無法對外通行，經伊於95年8 月16日以存證信函通知被告上開情形後仍未予排除，上開不完全給付係可歸責於被告，導致伊前所建設園藝設備均付諸流水，被告應依民法第227 條第1項、第2 項規定負損害賠償責任。且兩造約定租賃期間係系爭土地經政府徵收或重劃時屆止，非如被告所述，於97年4月30日即已屆租賃期限，依兩造租賃契約第11條之約定，被告終止租約或因不可歸責於原告致終止租賃契約者，被告應賠償伊土地上各項建設費，詎被告為圖終止兩造租賃契約並免除對伊負損害賠償責任，竟向主管機關檢舉系爭土地上之增建物為違建，並經認定屬實而強制拆除，致伊受有新臺幣（下同）1,801 萬1,209 元之損害，爰提起本件訴訟，先行請求部分之193 萬5,000 元等語。並聲明：㈠被告應給付原告193 萬5,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊自被繼承人即其夫陶錦藩繼承系爭土地後，始發現遭原告佔用並經營中古車買賣，因原告表明願分別以每坪700 元及170 元承租系爭土地，兩造遂訂定租賃契約並於契約第2 條第2 項約定租期自92年5 月1 日起至97年4 月30日止，嗣伊不願續約，依約於租期屆至三個月前即97年1 月
4 日，以信孚法律事務所（97）合函字第001 號信函通知原告，請於期限屆至時，依約遷讓返還系爭土地，詎原告稱系爭土地前曾遭限制登記、假扣押及查封，導致無法經營園藝農場，及鄰地所有權人以圍籬區隔，導致209 地號土地無法對外通行等語，主張伊有債務不履行，非但拒絕返還系爭土地，甚至就系爭土地上違章建築遭強制拆除一事，請求伊負損害賠償責任。惟兩造就系爭土地之利用，並未約定以經營園藝農場為租賃目的，原告向伊承租之前，即已知悉系爭土地遭限制登記等情，況此情對於系爭土地之使用收益均不生影響，伊亦已清償債務及塗銷限制登記，若系爭土地有礙於租賃目的，且鄰地所有權人在土地上設置圍籬，阻礙209 地號土地之通行，原告卻仍要求續約，豈非相互矛盾之詞，原告主張均無理由，再原告於系爭土地上之建物係經查報認定為違建而被拆除，與伊無涉，自不負損害賠償責任等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保請准免假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於92年5 月1 日成立租賃契約，約定由原告分別以每坪
170 元及700 元，向被告承租臺北市○○區○○段一小段20
9 、212 地號土地及209 地號上門牌號碼為臺北市○○路○段○○○ 號之農舍3 間，有土地房屋租賃契約書在卷可稽。（見本院卷第6-10頁）
㈡、被告於97年1 月4 日以律師函通知原告不再續租，並請於租約屆期時，依約遷讓返還系爭土地及其上房屋，有信孚國際法律事務所（97）合函字第001 號律師函在卷可參，而原告則於97年1 月21日以明道聯合法律事務所（97）明輝字第970023號律師函覆稱：請依土地房屋租賃契約書第2 條第3 項約定換約等語，有上開律師函在卷可參。（見本院卷第71-74頁）
㈢、被告前向臺灣士林地方法院請求原告返還系爭土地，並拆除門牌號碼臺北市○○區○○路六段453 號房屋二樓增建部份，並將同建物一樓遷讓返還被告，業經該院以97年度重訴字第177 號返還土地案件民事判決勝訴，嗣原告提起上訴，經臺灣高等法院以98年度重上字第156 號民事裁定駁回其上訴，復經最高法院以98年度臺抗字第875 號民事裁定駁回其抗告確定在案，有上開案件民事判決及裁定影本各1 份在卷可按（見本院卷第55-64 頁），並經本院調閱前揭卷宗查核屬實。
四、兩造爭執之要點：
㈠、原告主張被告提前終止契約，依系爭租賃契約第11條約定應負損害賠償責任，有無理由？
㈡、原告主張因系爭土地無法核准為園藝用地，且因鄰地無法對外通行，被告應依債務不履行之規定負損害賠償責任，有無理由？
㈢、原告主張其所有位於系爭土地之違建物因被告惡意舉報而遭拆除，應由其負損害賠償責任，有無理由？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：
㈠、原告主張被告提前終止契約，依系爭租賃契約第11條約定應負損害賠償責任，有無理由？
1、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院17年上字第1118號判例要旨參照。
2、依系爭租賃契約第2 條約定：「租賃期間：㈠雙方同意善意合作原則，租賃期間至政府徵收或重劃為止。但甲方（指被告）得出售租賃標的物，其出售時乙方（指原告）有以同一賣買條件優先承買權。甲方不得異議，並以鄰近價位做參考，亦不得任意抬高價位。㈡本契約租賃期間自民國九十二年五月一日起至民國九十七年四月三十日止共五年，租期屆滿，乙方若不再續約時，須於期限屆止前三個月以前以書面通知對方，甲方、乙方如欲續約，雙方應於期屆滿前三個月以前書面或電話聯絡均可約定時間、地點簽約，如未續約，不得視為不定期租賃，乙方不得引用民法第四百五十一條為抗辯。㈢租約五年換約一次，租金並隨同調整之。㈣續約時雙方依本原契約簽訂不得更改，另增新條件。」等語，由上文義解釋，系爭租約關於租賃期間之約定，係自92年5 月1 日起至97年4 月30日止，如欲續約，則應由雙方於期滿3 個月前以書面或電話聯繫洽定簽約時間地點後簽訂新租約，即租賃契約於5 年期滿前必須重新簽訂並調整租金，否則租賃契約期滿後，不能認為契約關係當然繼續存在，而另訂新約猶待雙方為意思表示合致，非原訂租約之延長或原租期之存續，自屬別一法律關係，且原告不能援引民法第451 條規定主張雙方有不定期租賃契約關係，契約中又無約定被告負有與原告締訂新約之義務，雙方均保有租約5 年期滿不再續租之權，故堪認原告關於系爭土地之租期至政府徵收或重劃時屆止之主張，應屬無據。從而被告於系爭租約期限屆止前三個月即97年1 月4 日以信孚國際法律事務所（97）合函字第00
1 號函通知原告不再續租，並非提前終止租約，核其意思表示與雙方約定之條款，並無違誤。是原告依系爭租約第11條之約定，主張被告因提前終止租賃契約，應負賠償其建設地上物之損害賠償責任，要屬無據，不予准許。
㈡、原告主張因系爭土地無法核准為園藝用地，且因鄰地無法對外通行，被告應依債務不履行之規定負損害賠償責任，有無理由？
1、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，又出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第421 條第1 項、第423 條固定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。惟民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。有最高法院17年上字第917 號判例要旨參照。
2、經查：原告主張系爭土地未獲核准園藝用地申請，業據提出臺北市政府建設局開會通知單等件影本附卷為憑，復為被告到庭所不爭執，應堪信真實，依前述民法第423 條規定，原告主張被告負有交付得為核准園藝用地使用之租賃物，仍應以兩造間就系爭土地之使用目的，有特別約定為前提，惟依系爭租賃契約第10條約定：「乙方需申請門牌、水、電等民生設施證照，甲方應配合提供相關文件資料，甲方不得刁難。」等文字，其中並無明文約定系爭土地需獲得主管機關核准園藝用地申請，參酌原告提出同地段132 、136 地號土地租賃契約書、同地段135 地號土地之協議書、同地段211 地號部分土地租賃契約書、同地段128 、211 地號土地租賃契約書等件影本內容（見本院卷第218-224 、245-247 頁），可知原告於94年3 月30日即將同地段128 、211 地號土地轉租與第三人大臺北聯合花坊，又分別於94年4 月11日、94年
5 月7 日向他人承租同地段132 、135 、136 地號土地，作為花卉或其他行業之用等情，惟此與兩造間於92年4 月30日簽定系爭租賃契約之日相距甚遠，足見原告計畫開發園藝之時點，與系爭土地成立租賃契約之時點不符，自難以此推論兩造間就承租系爭土地有特別約定核准為園藝用地之使用目的，再原告斯時尚有汽車買賣之事業，其自承於82年間即向復興木業公司租賃土地作為中古車買賣之用，復於95年10月11日承租同地段211 地號部分土地，作為汽車買賣、停車場等相關業務使用，亦有租賃契約書影本內容在卷可按（見本院卷第227-230 頁），其向被告承租系爭土地是否果真為園藝用地，並非無疑，另原告聲請傳喚之證人即當時參與系爭租賃契約討論與訂定之林吉雄地政士，於99年6 月17日本院審理時到庭證稱：「據我印象所及，當時係爭土地並不是供園藝所用，附近都是汽車展示場，供園藝用是簽訂契約以後的事情。」、「（問：租約第十條部分，如果只是單純說原本的汽車的出租業，為何要原告配合申請相關證照？）原告租賃土地自然要發揮效用，所以申請水電的民生設施自然要配合。」、「（問：當初我們在簽訂合約時，水電設施已經存在，雙方關於這部分是否有特別的約定？）本來該處只有農舍而已，因為原告要增建，自然有申請水電的必要性。」等語明確在卷（見本院卷第321 頁反面），由此觀之，原告既未能舉證證明兩造間就系爭土地有何特別約定，被告於訂約後已提供有門牌、水、電等民生設施之租賃物，依一般房地租賃使用之目的，可謂已依債之本旨，提供合於約定使用之租賃物與原告，原告前揭主張，洵屬無據。又原告主張20
9 地號土地遭鄰地所有權人設置圍籬，導致無對外通行道路云云，已為被告所否認，依前述臺灣士林地方法院97年度重訴字第177 號民事判決附圖，即系爭土地之臺北市士林地政事務所土地複丈成果圖（見本院卷第61頁），雖可見209 地號為208 、211 與217 地號土地圍繞之袋地，並未與承德路直接相鄰，但系爭209 地號土地對外通行並無困難，於其外圍有一小路圍繞，沿著209 地號、211 地號土地直接通往承德六段，此參酌前述97年度重訴字第177 號民事案件審理時之97年8 月25日勘驗測量筆錄內容（見該案卷宗第35 -36頁），及被告陳報之該院民事執行處依前述返還土地事件之民事確定判決，對原告所為強制執行之現場照片8 幀中，有重型吊車駛進現場等情即可自明（見本院卷第348-350 頁），復審酌原告提出附卷95年8 月16日桃園十支郵局第371 號存證信函內容所載：「……另前開租賃標的中地號為臺北市○○區○○段一小段209 號之土地對外並無聯絡通道，先前均係依賴本人（指原告）向他人承租同地段第211 號土地之方式對外聯絡，惟該筆地號為211 地號之土地所有權人於95年
7 月31日租期屆滿後業將土地收回，並將以圍籬區隔土地，本人顯已無法再利用該土地為出入通道。」等語（見本院卷第20-21 頁），可知209 號土地應自95年7 月31日起即面臨無對外聯絡通道之窘境，但原告於系爭租賃期間屆滿即97年
4 月30日之前，均未對之主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，或依債務不履行之規定請求損害賠償，甚於租賃期間屆滿後，於97年1 月21日以明道聯合法律事務所之律師函催促被告換約（即訂定新約），顯然不符常情，從而原告就20
9 地號土地是否確有通行困難等情，舉證容有未足，原告上開所辯，委不足取。
㈢、原告主張其所有位於系爭土地之違建物因被告惡意舉報而遭拆除，應由其負損害賠償責任，有無理由？按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184 條第1 項雖著有明文。惟原告主張系爭土地上所搭蓋之建物，經被告惡意向主管機關檢舉，並經主管機關認定屬違章建築而遭強制拆除，導致受有上開金額之損害云云，估不論其主張是否有據，依卷附臺北市政府都市發展局98年8月4 日北市都建字第09860534500 號函、98年11月19日臺北市建築管理處違建處理科拆除違章建築結案報告單等件影本可知，遭拆除之房屋確係經認定為違建，而拆除違建乃行政機關依相關法令所為之行政行為，人民所為之檢舉乃促使國家公權力之發動，至於認定該建物究係違建與否，為行政機關之權限，與本件違建之舉報，是否係被告所為無涉，要不得認被告有侵權行為，原告主張因此所受之損害，應由被告負擔，委無足取。
五、據上論結，原告依據租賃契約、債務不履行及侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告給付193 萬5,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 7 月 30 日
民事第四庭 法 官 鄧德倩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 7 月 30 日
書記官 林孔華