臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第1021號原 告 乙○○訴訟代理人 成介之律師
之2被 告 甲○○○上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國98年8 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾壹萬陸仟陸佰伍拾元及自民國九十八年六月二日起自清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九後，餘由原告負擔。
本判決第一項如原告以新臺幣肆拾萬為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告經合法通知，未於歷次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，應依原告之聲請，由其對被告一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠其民國97年8 月12日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系
爭契約），向被告購買其所有坐落臺北市○○區○○段地號40、40之4 持分均為10000 分之35之建地，暨其上建物門牌號碼臺北市○○區○○○路○段241 之1 號1 樓之房屋（下稱系爭房屋），面積共33.51 平方公尺，約定總價為新臺幣（下同）3,500,000 元。又依系爭契約第9 條規定：「五、乙方保證本買賣標的物於交屋前無存在瑕疵（例：傾倒、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋等瑕疵）如有上述，除契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」等語，惟簽約時於不動產標的物現況說明書有關是否有滲漏水之情形一欄，被告之代理人僅勾選「否」，此並有被告及其代理人之簽名可稽。嗣原告於97年10月
1 日被告交付系爭房屋後，開始裝潢，竟於97年11月12日發現系爭房屋多處有嚴重漏水，原告旋即電告知系爭契約之仲介人即訴外人郭明穎，然仲介人郭明穎稱被告並未告知滲漏水情事，若有漏水痕跡，可能為舊有遮雨棚或鐵門老舊造成之滲漏，更換後應可改善，原告遂更新並將外牆牆面及就支柱漏水面施與防水層保護。未料，原告發現整個支柱原有水痕跡為潮濕面，其餘部分均為乾燥面，潮濕面尚有水流出，後經施工師傅將粉牆部分打除，赫然發現柱體內部已非原先之「混凝土」所作成，該柱體與1 樓樓板上約30公分處皆改以劣等的「紅磚頭」填補，且紅磚亦呈潮濕狀態，顯見之前有很明顯的人工補強痕跡，則依系爭契約第9 條之約定，被告即應負瑕疵之擔保責任，經原告催促被告及郭明穎後，被告雖允諾要妥為處理漏水瑕疵，然遲至原告自行雇工修復完成後始承諾以6,000 元以為賠償。是以，被告既於不動產現況說明書內，就其已知「樑柱嚴重毀損及漏水」此交易上重要事實隱暪原告，故意勾選而表示無此情事，實有故意不告知原告，而必須負擔買賣物瑕疵擔保責任，經經原告於97年12月31日委由律師發函，促其盡快面協商房屋結構瑕疵及後續償賠事宜，然卻遭被告故意不收執信件。
㈡又原告請求減少價金及不完全給付損害賠償之範圍：
⒈系爭房屋主建物面積為33.51 平方公尺，而其主體之樑
柱，確有滲漏水及結構支撐力減低之物之瑕疵，並已嚴重影響「房屋安全」與「耐用年限」；甚且原告對於系爭漏水瑕疵於未來再出賣或出租時，必無法隱暪買方或承租人，自將造成交易價值嚴重減損，是依照系爭房屋如此嚴重之瑕疵，減少價金之程度應達系爭房屋交易價格之3 分之1 ，本件減少價金之範圍應為1,167,000 元（計算式：350萬 ÷3 ＝116 萬7 千元）。
⒉被告明知系爭房屋之樑柱有漏水情事，且其以有害結構
安全之方式草率修補，故屬給付不完全並可歸責於被告，原告得請求損害賠償。而由於系爭漏水瑕疵，原告除須自行付費修補，預計花費修繕費用49,650元（包括修補水管、水泥補強、結構性補強及重覆施工費用），系爭房屋確有上開技術性貶值；又系爭房屋欠缺通常效用或品質，將嚴重影響未來交易價值，減少1,167,000 元。則系爭房屋有上開交易性貶價，原告得合併請求。⒊原告原買受系爭房屋目的在於出租，現因系爭房屋有結
構安全之顧慮，原告不得據實告知欲承租之房客，迄今尚無法順利出租，對於此租金之損失，自為所失利益，亦得請求賠償。系爭房屋每月租金約為12,000元，故原告原預期裝潢完工之日97年9 月底至今，共計6 個月，租金損失已達72,000元。
⒋以上，原告就交易性貶值及技術性貶值之所受損害，以及出租之所失利益，共計損失1,288,650 元。
㈢為此，爰依物之瑕疵擔保責任及不完全給付之法律關係，
並依民法第359 條、第227 條規定，訴請被告減少價金及負不完全給付之損害賠償責任等語。並聲明：
⒈被告應給付原告1,288,650 元及自96年12月23日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⒉願供擔保，以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於民國97年8 月12日和被告簽訂系爭契約，向被告購
買其所有之坐落於臺北市○○區○○段地號40之建地應有部分10000 分之35，以及臺北市○○區○○段地號40之4應有部分10000 分之35之建地，及其上建物門牌號○○區○○○路5 段241 之1 號（建號：12428 ）之1 樓房屋，面積共33.51 平方公尺，總價合計350 萬元。㈡依系爭契約第9 條規定：「五、乙方保證本買賣標的物於
交屋前無存在瑕疵（例：傾倒、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋等瑕疵）如有上述，除契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」等語，惟簽約時於不動產標的物現況說明書有關是否有滲漏水之情形一欄，被告之代理人僅勾選「否」。
㈢原告於97年12月31日委由律師發函，促其盡快出面協商房屋結構瑕疵，以及後續賠償事宜。
四、本件兩造爭執重點在於：㈠本件買賣標的物房屋物之瑕疵是否存在？㈡原告所得請求減少價金及不完全給付損害賠償之數額為何
？
五、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受
人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項前段固有明文。此為出賣人物之瑕疵擔保責任之規定，然買受人如主張物之出賣人交付之物有瑕疵，自應就物之出賣人交付之物有瑕疵之有利於己之事實負舉證責任。而所謂物之瑕疵係指就存在於物之缺點而言，依通常交易觀念或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者屬之（最高法院90年度台上字第1460號裁判意旨可資參照）。經查，原告主張其經由仲介郭明穎以向被告買受系爭房屋，被告之代理人並於不動產現況說明書有關是否有滲漏水之情形一欄，勾選「否」，未料系爭房屋交屋後進行裝潢，原告於97年11月12日發現系爭房屋有多處嚴重漏水，經原告予以更新並將外牆牆面及就支柱漏水面施以防水層保護，始發現該支柱原有水痕跡之潮濕面，不僅尚仍有水流出，且柱體內部亦非原先之混凝土，而改以紅磚頭人工填補補強之情形，顯見系爭房屋確有滲漏水之瑕疵存在，就此業據原告提出不動產買賣契約、不動產標的物現況說明書、照片為據（見卷第7 至14頁），被告則未提出書狀或作任何陳述以供本院斟酌。是依上揭證物，尚堪認定原告此部分主張為真正，系爭房屋顯然欠缺被告所保證之品質，且被告確實未告知系爭房屋有不具備依通常交易觀念認為應具備之價值、效用及品質之滲漏水瑕疵存在，被告應對原告負物之瑕疵擔保責任。
㈡次按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負
擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金，民事訴訟法第359 條定有明文。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院87年度台上字第575 號判決參照）。查本件被告給付之系爭房屋既有前開滲漏水瑕疵存在，被告應負瑕疵擔保責任，業已如前述，而其瑕疵並於契約成立後始發生，且應可歸責於被告之事由而故意不告知，則被告同時構成不完全給付債務不履行責任。原告既已於97年12月31日委由律師發函促其出面協商系爭房屋結構瑕疵及後續賠償事宜，亦有律師函附卷可稽（見本院卷第15至16頁），已足堪認原告有向被告為行使減少價金請求權及請求負不完全給付損害賠償責任之意思表示，被告即應減少價金或負損害賠償責任。至於，原告請求減少價金及不完全給付損害賠償之數額，則詳述如下：
⒈關於請求減少價金部分：
原告主張系爭房屋主建物面積共33.51平方公尺，而滲水部位樑柱為房屋主體結構，嚴重房屋安全及耐用年限，自將造成交易價值嚴重減損，原告得請求減少範圍之程度應達系爭房屋交易價格之3分之1，減少價金數額即為1,167,000元等語。經查，原告固自承就前揭系爭房屋之漏水瑕疵業已自行雇工修復，此有原告提出發票二紙可證，並依原告另提出之房屋租賃契約書（見本院卷第48至50頁），可知系爭房屋已另於98年4月1日出租予第三人景發環工實業有限公司莊孟夆使用，但確因樑柱滲漏水之情形，而致有嚴重影響系爭房屋安全與耐用年限之結構性瑕疵存在，該結構性瑕疵客觀上可認為係對房屋自體性功能之損傷，且一般而言，當房屋自體遭漏水損傷後，縱予修復，已無法回復到原有的功能狀態，原告主張有瑕疵存在並認影響交易價格，即屬可採。被告既不到庭爭執該結構性瑕疵對於交易價格之影響，對於原告主張影響交易價格為3分之1亦未曾具狀爭執，應認原告主張減少116萬7000元之價金為有理由。
⒉關於請求不完全給付損害賠償部分：
⑴雖原告復主張被告明知系爭房屋有樑柱滲漏水情事，
且以有害於結構安全之方式修補，其不完全給付顯屬可歸責於被告，被告應負損害賠償責任等情。關於交易價值減損部分，原告依據瑕疵擔保之規定已准許其請求，茲不贅述。至於原告主張修復該漏水瑕疵所發生之付費修復施工費用，審酌係其固有利益受到損害，原告自得依據不完全給付之規定，請求被告損害賠償，原告亦陳明通知被告修補而不可得，故原告自行修補該瑕疵而請求修補費用，亦應准許。原告提出發票二紙為佐（見本院卷第47頁），主張施工費用為4萬9650元，經核即為修補前開漏水瑕疵之費用，足堪信取，應予准許。
⑵再者，原告另主張系爭房屋若無結構問題，每月租金
約為1萬2000元，故請求自原預期裝潢完工之日迄今，共計6個月之租金損失7萬2000元等情。惟按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此觀民事訴訟法第277條之規定自明。查本件原告迄未能舉證證明，其自預期裝潢完工之日起即受有未能收取租金之所失利益，亦未證明其究竟如何告訴承租人？承租人究有無因該瑕疵存在而不予承租之事，證據何在？購屋之動機可能為自住、投資、出租、無償借他人使用均有可能，原告購屋之目的在出租之證據究何在？原告主張未能出租之損害，顯屬原告個人主觀之考量，並不能做為客觀實質損害賠償之計算依據，其此部分租金損失之請求，尚非可取。
⒊職是，原告可得請求共計121萬6650元（116萬7000元+4萬9650元）。
㈢又給付無確定期限者，債務人於權得請給付時，經其催告
而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229 條第2 項定有明文。而不完全給付之損害賠償，尚非定有確定期限之債，自應以損害賠償義務人受催告而未為給付時起，始負遲延責任。經查，本件原告雖曾於97年12月31日以律師函催告被告後續賠償事宜，惟該函遭招領逾期退回，難認有催告之效力，是原告得請求遲延利息，應自本院送達起訴狀繕本之日即98年6 月2 日起算，原告超過此部分利息之請求，為無理由，應予駁回。
七、綜上所述，原告之請求，在121萬6650元範圍內及遲延利息部分應自98年6月2日起算，均於法有據，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
八、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
九、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項規定，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 26 日
民事第四庭 法 官 趙子榮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 8 月 26 日
書記官 謝榕芝