臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第1185號原 告 甲○○訴訟代理人 蕭明哲律師複 代理人 王志哲律師被 告 乙○○訴訟代理人 連阿長律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國99年4 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段一三三地號土地上，如民國九十八年五月二十六日複丈成果圖所示編號三部分、面積二點七平方公尺之地上物及工作物拆除騰空，並將所占用之上開土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新台幣拾肆萬肆仟伍佰玖拾貳元供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。前項但書情形，僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第 254條第1項、第2項分別定有明文。查本件坐落臺北市○○區○○段三小段133 地號土地（下稱系爭土地）之權利範圍全部原為國賓大地環保事業股份有限公司（下稱國賓公司）所有，國賓公司本於所有權於民國98年2 月26日提起本訴，請求無權占用之被告拆屋還地，復於審理中之98年5月1日，將系爭土地移轉登記為甲○○所有，有系爭土地之登記謄本在卷可稽（見本院卷二第56頁），並經本院於同年10月12日裁定由甲○○承當訴訟，而使國賓公司脫離訴訟，自應認本件原告為甲○○，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭土地之所有權人，惟被告未經原告同意，亦無任何合法權源，即占用部分系爭土地，以作為擅自搭建地上物及工作物而經營攤販使用之基地，是爰依民法第
767 條之規定，請求被告將占用系爭土地部分之地上物及工作物拆除，並返還土地予原告等語。並聲明：
㈠ 被告應將坐落系爭土地上如98年5 月26日複丈成果圖（見本院卷二第60頁）所示編號3部分、面積2.7平方公尺之地上物及工作物拆除騰空，並將所占用之上開土地返還原告。
㈡ 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地自44年起即做為古亭市場用地使用，訴外人即伊父親詹再生於00年0月0日便在系爭土地承租攤位營業。惟74年間，因訴外人即斯時古亭市場之負責人陳期晉（於78年12月26日逝世後，古亭市場之負責人變更登記為其配偶即訴外人陳洪玉女）未依雙方租賃契約（下稱系爭租約）之約定按物價指數或鄰近攤位租金為標準，且在未與攤商協議之情況下擅自調高租金，復未向臺北市政府申請核定之情況下，便拒絕收受詹再生依原訂金額交付之租金，詹再生不得已，乃依法將租金提存於法院；且系爭租約雖於79年6 月30日已屆期，惟詹再生依系爭租約之約定繼續承租，迄至被告繼承時（詹再生於00年00月00日死亡）仍在原攤位繼續營業，自79年7 月起至98年12月止之租金並業經詹再生及被告提存於法院，嗣後之古亭市場負責人陳洪玉女均未為無權占有之主張，可證被告現係依租賃關係合法占有系爭土地等語資為抗辯。並聲明：
㈠ 原告之訴駁回。
㈡ 願供擔保請准免宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠ 系爭土地原為陳洪玉女、陳期晉及訴外人留茂益、藍英鳳（移轉予沈美惠）、劉建業（移轉予陳萬福）及蔡錫恩（移轉予鄭雲明）所共有，應有部分分別為8 分之1、4分之1、4分之1、8分之1、8分之1、8分之1。
㈡ 陳期晉原為系爭土地上古亭市場之負責人（於78年12月26日死亡後，改由其配偶陳洪玉女為負責人），自50年起，即將坐落系爭土地上建號199 號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號建物外圍之土地出租予攤商。
㈢ 被告為上開攤商中之1人，經營如98年5月26日複丈成果圖所示編號3號之攤位。詹再生係於77年6月30日與陳期晉簽訂系爭租約，至79年6 月30日租期屆滿後，雙方未再簽訂租約，惟被告仍繼續於原攤位營業，並於98年1 月22日將97年12月至98年11月份之租金共1萬5480元提存於法院。
㈣ 陳期晉死亡後，其繼承人陳洪玉女、訴外人陳瑛瑛、陳慧如、陳貝瑤、陳肇欽、張道昇及留茂益曾以陳期晉與被告以外之攤商間之租賃契約到期為由，請求攤商返還攤位，經本院
84 年度重訴字第322號判處勝訴，臺灣高等法院及最高法院均維持原判。
㈤ 國賓公司於97年10月16日買受系爭土地，同年11月4 日辦理所有權移轉登記；嗣於98年4月24日出售予原告，並於同年5月1日辦理所有權移轉登記。
㈥ 被告占用系爭土地如98年5月26日複丈成果圖所示編號3號部分、面積2.7 平方公尺，搭建地上物及工作物而經營攤販使用之基地。
四、本件爭點：
㈠ 系爭土地上建號199號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○ 號建物外圍之土地是否為臺北市零售市場管理規則所定之私有市場？系爭土地之移轉、處分有無臺北市私有零售市場管理作業要點及臺北市零售市場管理規則之適用？
㈡ 陳期晉與被告之繼承人詹再生簽訂系爭租約，是否須徵得系爭土地其他共有人同意？系爭租約對其他共有人是否發生效力？
㈢ 系爭租約之租期屆滿後，是否成為民法第451 條不定期限之繼續契約？
㈣ 承上，若成為不定期限之繼續契約，對於原告是否繼續存在？被告得否據以對抗原告所有權之請求？
五、得心證之理由：
㈠ 系爭土地上建號199號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○ 號建物外圍之土地是否為臺北市零售市場管理規則所定之私有市場？系爭土地之移轉、處分有無臺北市私有零售市場管理作業要點及臺北市零售市場管理規則之適用？⒈按本規則所稱市場，係經核准集中零售農產品、雜貨、百貨
或飲食等之交易場所；私人興闢都市計畫市場用地，依本市獎勵投資興建公共設施辦法有關規定辦理；私有市場興建完成後，負責人應檢附建築物使用執照影本、攤（舖）位承租人名冊、租賃契約書樣本及租金計算表，向建設局申請核發開發許可證，並辦妥營利事業登記並將營業證照懸掛於明顯處所後，始得開業。前項租金有調整必要時，應報請建設局核備；私有市場非經本府核准，不得移轉、變更用途或停止全部或部分營業，違者，依都市計畫法、建築法及其他有關規定辦理，臺北市零售市場管理規則第4條第1項、第22條、第23條、第27條分別訂有明文。
⒉次按凡經臺北市政府核准或列管有案之私有傳統零售市場，
其管理除依法令另有規定外，悉依本要點辦理；私有市場興建完成後，應辦妥營利事業登記後，始得營業；私有市場攤（舖）位租賃契約，由市場所有人與攤（舖）商協議訂定。前項攤（舖）位租金之計算之調整，應報請本府產業發展局核定；私有市場、攤（舖）位所有人或承租人名冊，應送請市場處備查，異動時亦同，臺北市私有零售市場管理作業要點第1條、第2條、第14條、第15條亦有明文。
⒊經查，古亭市場（即坐落系爭土地上，建號199 號即門牌號
碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號建物）係臺北市政府於44年12月4 日以北市財場字第38343號函核准設立1樓層建物之私有傳統市場，惟該市場營運迄今已逾50年，因市場建物及攤位均屬私有，臺北市政府未與攤商間有任何契約關係，從而該市場歷任負責人迄未函報攤位租金；且古亭市場所坐落系爭土地之買賣移轉，因臺北市政府僅針對私有傳統市場負責人造冊列管，未與市場負責人及攤商有任何契約關係，故屬私權行為；而古亭市場之負責人在98年5 月12日變更為訴外人古亭開發事業股份有限公司，迄至98年10月23日止，尚未有申請停止全部或部分營業等情，有臺北市政府98年10月23日府產業市字第09804592600 號函在卷可佐（見本院卷二第155 頁）。準此，因臺北市政府所核准設立之私有傳統市場範圍僅有古亭市場該1 層樓建物，該建物外圍之土地（包括被告占用系爭土地如98年5月26日複丈成果圖所示編號3號部分、面積2.7 平方公尺，搭建地上物及工作物而經營攤販使用之基地）即非屬經核准設立之範圍，揆諸上揭說明，自不屬臺北市零售市場管理規則所定之私有市場，該部分土地之移轉、處分並無臺北市私有零售市場管理作業要點及臺北市零售市場管理規則之適用。
㈡ 陳期晉與被告之繼承人詹再生簽訂系爭租約，是否須徵得系爭土地其他共有人同意？系爭租約對其他共有人是否發生效力？⒈按共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法第820條第1
項規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力，最高法院86年台上字第3020號判決意旨可參。
⒉查陳期晉與詹再生係於77年6月30日就爭土地如98年5月26日
複丈成果圖所示編號3 號部分簽訂最後一份系爭租約，租賃期間至79年6 月30日止，雙方未再訂有書面契約，且該部分土地合併前之地號為151 號，原為陳洪玉女、陳期晉、留茂益、藍英鳳（77年2 月25日移轉登記予沈美惠）、劉建業（
66 年10月22日移轉登記予陳萬福）及蔡錫恩（76年7月29日移轉登記予鄭雲明）所共有一事為兩造所不爭執，並有系爭土地合併前後之複丈成果圖與地籍圖、臺北市土地登記簿可參（見本院卷三第91頁至第97頁）。是以，陳期晉與詹再生簽訂上開最後一份系爭租約時，該部分土地之共有人即為陳洪玉女、陳期晉、留茂益、沈美惠、陳萬福與鄭雲明共6 人，如陳期晉欲出租該部分土地，據前揭法條規定，自應得全體共有人之同意方對其他共有人發生效力。
⒊又被告固抗辯依本院84年度重訴字第322 號判決之內容，該
案原告包含陳期晉之繼承人陳洪玉女、陳瑛瑛、陳慧如、陳貝瑤與陳肇欽，以及張道昇、留茂益均表示同意由陳期晉自行經營古亭市場，將市場攤位出租予他人使用；且詹再生係自50年起即與陳期晉連續簽約，斯時既已經陳洪玉女、留茂益及張道昇之同意出租，鄭雲明與沈美惠分別在76年7 月29日、77年2 月25日取得該部分土地時，亦均為古亭市場之攤販，當可知陳期晉將攤位出租予詹再生之情事，卻未曾為反對之表示，可見渠等默示同意由詹再生繼續承租，則陳期晉應已得全體共有人之同意而與詹再生簽訂系爭租約云云（見本院卷三第47頁至第50頁、第218頁至第219頁）；然查：
⑴併參系爭土地如98年5月26日複丈成果圖所示編號3號部分於
合併前地號151 號，及重測前地號184-31號之臺北市土地登記簿之內容（見本院卷三第93頁至第97頁、第165頁至第167頁），張道昇均未曾為該部分土地之共有人之一，是陳期晉於出租該部分土地予詹再生時，縱確經張道昇同意，亦與本案無涉。
⑵再者，陳期晉與詹再生簽訂最後一份系爭租約時，該部分土
地之共有人乃陳洪玉女、陳期晉、留茂益、沈美惠、陳萬福及鄭雲明共6 人，已如上述。雖沈美惠與鄭雲明為古亭市場自治會之會員，並在古亭市場經營攤位（見本院卷一第65頁、第69頁），然此與是否同意陳期晉將渠等共有之土地出租他人使用係屬二事；且沈美惠、鄭雲明與詹再生之攤位分屬古亭市場內之不同館別，被告僅以渠等均在古亭市場營業，遽認沈美惠與鄭雲明每日均會和詹再生或被告碰面，卻從未要求遷讓或給付租金，即有默示同意詹再生或被告繼續承租之意，稍嫌速斷，又未能舉出實證以佐，實難認沈美惠與鄭雲明有同意陳期晉將此部分土地出租予詹再生使用收益等情。況即便沈美惠與鄭雲明有默示同意之意思，被告同未可證他共有人陳萬福有同意陳期晉出租該部分土地之情事。
⑶基上，除留茂益曾於本院84年度重訴字第322 號案中表示同
意陳期晉自行經營古亭市場，並將攤位出租予他人使用外，被告就他共有人沈美惠、鄭雲明及陳萬福是否表示同意乙節未盡舉證之責，則應認陳期晉於77年6 月30日與詹再生就系爭土地如98年5月26日複丈成果圖所示編號3號部分簽訂最後一份系爭租約時，即未得全體共有人之同意，對他共有人當不生效力至明。
㈢ 系爭租約之租期屆滿後，是否成為民法第451 條不定期限之繼續契約？⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。再按租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第451條規定，視為不定期限繼續契約；另被告雖以原租賃契約載明「滿期再訂」字樣，實含有滿期仍應繼續租賃之意思為抗辯，第查此項約定僅屬期滿後得協商再訂租賃契約，不能解為期滿後，當然繼續租賃，其抗辯顯無可採，最高法院37年上字第9418號、41年台上字第433號判例意旨可憑。
⒉查被告雖抗辯依陳期晉與詹再生於00年0 月00日簽訂之最後
一份系爭租約第5 條乃約定「本租賃期間，依照臺北市零售市場管理規則，訂為本契約成立日起2 年為限，期滿後乙方（即詹再生）得繼續承租，但乙方應於期滿前一個月以書面與甲方（即陳期晉）另定契約」，惟陳期晉於78年12月26日死亡，詹再生便於79年5 月29日與他承租人以存證信函催告陳期晉之繼承人要求續簽契約，詎未獲回應，詹再生在79年
7 月便以受取人即訴外人古亭市場管理員陳端芳之名義提存自79年7月起至96年6月止之租金，被告亦於98年1 月22日、同年6 月15日分別以陳端芳、國賓公司之名義予以提存，故系爭租約於租期屆滿後，已為民法第451 條不定期繼續契約云云（見本院卷二第176 頁、卷三第58頁至第76頁）；然查：
⑴依系爭租約第5 條之約定，詹再生固得於租期屆滿後繼續承
租，惟仍須與陳期晉達成契約合意並以書面方式締結契約，非謂期滿後只要詹再生或被告繼續繳交租金，即續有租賃關係存在。
⑵另據被告所自承，74年間陳期晉未依系爭租約約定按物價指
數或鄰近攤位租金為標準，且未經與攤商協議之情況下擅自調高租金，復未向臺北市政府申請核定，即拒絕收受被告依原訂金額交付之租金，被告不得以乃依法將租金提存於法院等語（見本院卷一第26頁），可知陳期晉與詹再生在77 年6月30日簽訂最後一份系爭租約前，已就租金之多寡表示異議，且迄至最後一份系爭租約租期屆滿之日止，仍未與詹再生達成合意，是參上揭判例意旨，當不得以詹再生或被告嗣後提存租金之行為逕認合乎民法第451 條之要件，而可將系爭租約視為不定期限繼續契約。
⑶綜此，系爭租約之租期於79年6 月30日屆滿後，並未可成為
民法第451 條不定期限之繼續契約。此外，陳期晉與詹再生之租賃關係既自79年6 月30日租期屆滿之日起不存在，則詹再生於00年00月00日死亡後，被告即不得基於繼承人之地位，以詹再生與陳期晉間之租賃關係抗辯有權占有系爭土地如
98 年5月26日複丈成果圖所示編號3號之部分。
六、綜上所述，古亭市場外圍之系爭土地部分既非屬臺北市政府核准設立之私有市場，且為私有土地，自不屬臺北市零售市場管理規則所定之私有市場，該部分土地之移轉、處分即無臺北市私有零售市場管理作業要點及臺北市零售市場管理規則之適用，而應回歸適用民法等相關規定。準此，陳期晉與被告之繼承人詹再生簽訂系爭租約便須依民法第820條第1項之規定徵得其他共有人之同意，而因被告未得舉證證明已得全體共有人之同意等節，系爭租約便不得對他共有人發生效力；且因最後一份系爭租約租期屆滿後，無民法第451 條得視為不定期限繼續契約之情事，系爭租約之效力遂因租期屆滿而消滅，詹再生與被告自79年6 月30日起便無從依租賃關係繼續占有系爭土地如98年5月26日複丈成果圖所示編號3號之部分，迄今被告復未可證明有其他占有該部分土地之合法權源，從而，原告依民法第767 條之規定，請求被告將坐落系爭土地上如98年5月26日複丈成果圖所示編號3部分、面積
2.7 平方公尺之地上物及工作物拆除騰空，並將所占用之上開土地返還原告，洵屬有據，應予准許。
七、本判決訴訟標的價額未逾50萬元（計算式：系爭土地申報地價每平方公尺5萬3552.7元×所占面積2.7平方公尺＝14萬45
92.29元，1元以下四捨五入），爰依職權宣告假執行；惟被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，另酌定相當之擔保金額，予以准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 5 月 19 日
民事第二庭 審判長法 官 張松鈞
法 官 陳秀貞法 官 羅郁婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 5 月 19 日
書記官 楊婷雅