臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第1112號原 告 古亭不動產經紀有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○被 告 乙○○
樓訴訟代理人 宋皇佑律師上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國九十八年九月二十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣捌拾萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告以新台幣捌拾萬元為原告預供擔保後, 得免假執行。
事實及理由
壹、程序部分: 本件原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分:
一、原告主張: 被告於民國98年2月6日透過訴外人即經紀人張哲清，委託原告以新台幣 (下同)二千萬元 (下稱系爭價金)價格出售其所有門牌編號臺北市○○區○○路2段417之1號1樓房屋及基地（下稱系爭房地），委託期間至98年5月6日止，並簽訂委託銷售契約書 (下稱系爭契約)。同年3月10日原告居間介紹訴外人張周秀滿願以2000萬元承購系爭房地, 並通知被告, 惟被告故意不履行系爭契約, 原告於98年4月7日發函催告被告簽訂系爭房地之不動產買賣合約, 被告未予置理。原告在被告委託期間內, 依委託價格覓得買主, 依民法第五六五條、最高法院五二台上字第二六七五號判例及系爭契約第八條第二項後段、第十二條第二項, 被告應給付委託總價額4%即八十萬元之服務報酬費。爰聲明: 被告應給付原告八十萬元暨願供擔保為假執行。
二、被告認為原告之請求無理由, 聲明: 原告之訴駁回, 如受不利判決, 願供擔保免為假執行, 並為以下之答辯:
㈠、原告之經紀人張哲清違反系爭契約第7條第2項約定, 未提供近三個月之成交行情, 供被告訂定售價之參考, 甚至以遠低於市場行情之價格誤導被告, 致被告誤信而為委託價格之訂定, 依民法第二五五條規定, 於九十八年五月四日以存證信函為解除系爭契約之表示。
㈡、原告之經紀人張哲清詐欺被告簽訂系爭契約，被告以98年6月11日答辯狀繕本之送達，行使民法第九十二條第一項規定之撤銷權。且張哲清所為構成侵權行為，依民法第一九八條規定，原告亦不得請求給付報酬。
㈢、又原告違反受任義務, 依民法第五七一條規定，不得請求報酬。
三、兩造不爭執事項:
㈠、被告於98年2月6日透過經紀人張哲清，委託原告以2000萬元價格出售其所有之系爭房地，委託期間至98年5月6日止，兩造簽訂委託出售建物標示為臺北市○○區○○路2段417號之系爭契約（見本院卷第3、4頁），原告嗣後未徵得被告之同意，逕於417號之下增加「之1」。
㈡、原告於98年3月10日居間介紹張周秀滿願以2000萬元承購系爭房地（見本院卷第5、6頁）。
㈢、原告於98年4月7日發函催告被告簽訂不動產買賣合約（見本院卷第7、8頁）。
㈣、被告於98年5月4日發函解除系爭契約（見本院卷第26、27頁）。
參、得心證之理由:原告主張兩造於98年2月6日簽訂系爭契約, 委託原告以2000萬元價格出售被告所有之系爭房地, 委託期間至98年5月6日止, 同年3月10日原告居間介紹訴外人張周秀滿願以系爭價金承購系爭房地, 並通知被告, 惟被告故意不履行系爭契約, 原告在被告委託期間內, 依委託價格覓得買主, 依民法第五六五條、最高法院五二台上字第二六七五號判例及系爭契約第八條第二項後段、第十二條第二項, 被告應給付委託總價額4%即八十萬元之服務報酬費。被告則以原告之經紀人張哲清未提供近三個月之成交行情, 供被告訂定售價之參考,更以遠低於市場行情之價格誤導被告, 致被告誤信而為委託價格之訂定, 有詐欺、侵權行為、及違反受任義務行為等,依法為契約解除、撤銷意思表示及不得請求報酬之抗辯。經爭點簡化如下:
1.被告解除權之行使是否合法：⑴系爭契約第7條第2項約定之義務為何？⑵張哲清就系爭房地所為之估價是否明顯低於當時市場行
情？是否違反系爭契約第7條第2項約定？⑶被告得否依民法第255條規定解除系爭契約？
2.被告撤銷權之行使是否合法：⑴張哲清是否故意以前開不實之估價誘使被告簽訂系爭契
約？⑵被告得否依民法第92條第1項規定撤銷其簽訂系爭契約
之意思表示？
3.被告得否以原告因侵權行為取得居間報酬請求權之理由拒絕付款：
⑴張哲清是否對被告侵權行為？⑵原告是否因此取得居間報酬請求權？⑶被告得否據以拒絕給付居間報酬？
4.被告得否以張哲清違反受任義務及為有利於相對人之行為之理由拒絕付款：
⑴張哲清就系爭房地所為之估價是否違反其對被告之義務
？⑵張哲清是否為有利於擬出價購買者之行為？⑶被告得否據以拒絕給付居間報酬？以上爭點,茲分述如下:
一、被告解除權之行使是否合法?
㈠、按系爭契約第七條第二項約定:「 乙方 (指原告)於簽約前,應據實提供其近三個月之成交行情, 供甲方 (指被告)訂定售價之參考, 如有隱匿不實, 應負賠償責任。」本件原告有無違反此義務, 致被告之委託價格遠低市場行情, 被告因而得以解除契約。
㈡、本件原告固提出東森房屋廣告 (見本院卷第48頁)、蘋果日報之分類廣告 (見本院卷第65至66頁)、及物件個案調查表( 見本院卷第49頁)主張簽訂系爭契約時, 有提供近三個月之成交行情, 供被告為訂價之參酌, 然為被告所否認。經查:
⒈原告所提之上開證據, 均係系爭契約簽訂後所為, 有該等廣
告及調查表上之日期可證, 而原告亦承簽訂系爭契約時, 僅口頭為成交行情之說明 (參本院卷第63頁之筆錄), 益證有形之書面成交行情均係在原告簽訂系爭契約之後所製作, 原告於簽約時未提供書面成交行情予被告之事實, 堪以認定。
原告聲稱有提供上開廣告等供被告參酌, 並不可採。
⒉次查: 原告固無提供書面成交行情, 法律效果如何? 該委託
銷售價格有無悖離一般交易行情?⑴原告職司不動產之買賣仲介, 對系爭房地之成交行情,握
有比被告多之交易資訊, 僅以口頭方式說明附近近三個月之交易行情, 或者根本急於簽約而罔顧系爭契約之約定,未提供任何成交資訊等法律效果為何? 由系爭契約以觀,有應負之損害賠償責任, 然非解除契約之事由, 參系爭契約第七條自明, 該如何損害賠償, 係另一法律問題, 非本案爭點, 不予贅述。
⑵又, 兩造於意思一致後, 當場簽訂系爭契約之事實, 為雙
方所不爭執, 有本院言詞辯論筆錄在卷可稽 (參本院卷第
63 頁), 堪信屬實; 換言之, 系爭房地與系爭價金均意思合致, 要無疑義, 而系爭價金與市價行情如何, 固為被告之爭議所在, 並舉出永慶房屋就系爭房地之成交行情 (本院卷第30~31頁), 以證實系爭價金遠低於交易市價云云,惟按系爭契約第七條第二項有關成交行情之提供, 並未明定專指書面資料之提供, 而原告聲稱有於簽約時為口頭之陳述, 同上所述, 被告則否認原告有提供任何成交行情供被告參酌, 果被告所言為是, 被告有意出售系爭房地, 豈無意定之販售價格? 若無自己之價格, 被告基於何等之資訊或何種之情境而意定系爭價金? 被告意定之價格與系爭價金相差為何? 原告若無提供任何成交行情, 其何能左右系爭價金之訂定? 被告若無屬意之賣價, 又為何簽訂系爭價金等情, 均未見被告陳證詳明, 依一般交易常態, 價金之訂定, 賣方心中應有譜, 縱不知市價為何? 所欲出售之價格, 應了然於心, 仲介業者, 一般亦會提出參考價格,價格過高不易出售, 價格過低則賣主吃虧, 於賣方同意及仲介願意下訂定合理價格, 亦即價格高低之評價, 出自相當成分之主觀價值判斷, 並非絕對之客觀價值, 此外亦考慮個人喜好、屋齡、面積大小、屋況、坐落、方位、採光、通風、交通、就學、生活機能、商業環境.. 等諸多因素, 相同不動產於不同人間之議定價格不同, 相同路段不同處之不動產, 甚至同棟大樓同樓層不同方位或不同樓層同方位, 價金不同, 亦屬常見, 祗要賣方與仲介、賣方與買主意思一致即行, 故原告即使未提供被告任何最近成交資訊, 系爭價金之訂定亦應與被告原欲出售之價格相去無多, 而同意系爭價金之訂定。被告辯稱系爭價金與市價相去甚遠, 並以永慶房屋上開資料為證, 僅能證明該地點曾有此交易價格或預期之報導, 不能證明系爭房地亦有此交易價格, 被告所辯, 並非可取。至於系爭房地坐落記載為台北市○○區○○路2段417號1樓, 與被告所有之系爭房地為同路段417之1號1樓, 確有不同, 惟被告自承係出售自己之系爭房地, 同路段417號非其所有 (參本院卷第63頁背面), 故系爭契約上房屋坐落之地址, 應屬誤載, 則原告將錯誤之地址, 更正為417之1號, 並不違反被告當初出售系爭房地之本意, 系爭契約所載之房地確為被告所有之系爭房地, 得以認定, 附予敍明。
⒊被告另稱原告未提供成交行情, 依民法第255條: 「依契
約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約。」之規定, 為系爭契約之解除云云, 惟系爭契約第七條第二項之約定, 並非約定解除契約之事宜, 且系爭價金之訂定, 應與被告所欲出售價格無遠, 均同前述, 被告為系爭契約之解除, 並無理由, 不生解除之效力。
二、被告撤銷權之行使是否合法?被告認原告以不實之估價誘使被告簽訂系爭契約, 被告得依民法第92條第1項規定撤銷其簽訂系爭契約之意思表示云云。按民法第九十二條第一項規定: 「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」本件被告簽訂系爭價金, 係依其屬意之價格而為, 業如前述, 原告未提出書面或僅以口頭提供相關交易行情, 如構成詐欺行為, 此有利之事實, 應由被告舉證, 惟被告未能舉證以實其說, 所辯自非可信。被告依民法第九十二條為意思表示之撤銷, 要屬無據。
三、被告得否以張哲清因侵權行為、違反受任義務及為有利於相對人之行為等由, 拒絕給付居間報酬?被告以系爭價金係因張哲清未提供或以不實之交易行情,致訂定偏離市價甚多, 以及張哲清就系爭房地所為之估價違反其對被告之義務或為有利於擬出價購買者之行為, 而認為原告之經紀人張哲清對原告侵權行為及違反受任義務,被告得拒絕給付居間報酬等情, 為有利被告之事實, 自應由被告負舉證責任, 而系爭價金之訂定, 出於被告之自由意思, 並無詐欺乙情, 已如前述, 被告迄未能證實上開侵權、違反受任義務等情存在, 自難憑採。被告據此為由拒絕居間報酬之給付, 尚非有據。
四、原告得否請求居間報酬?
(一)按民法第565條：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」
(二)經查: 原告於系爭契約簽訂後於有效期間內之九十八年四月一日覓得買主張周秀滿願以系爭價金承購系爭房地乙情, 有不動產買賣斡旋/承諾契約書 (下稱系爭承諾契約)在卷可稽( 見本院卷第5~6頁), 原告另以存證證函通知被告出面與買主簽約, 亦有該存證信函附稽可憑 (本院卷第7~8頁), 系爭承諾契約第二條就價金、付款條件及買賣雙方應同時履行之事項均已明定, 核與系爭契約第八條第二項所謂買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合委託條件等情相符, 堪認原告已完成居間行為。被告無正當理由，拒絕履行系爭契約，致無法為買賣行為，係可歸責於被告之事由致債務不履行，從而原告依民法第五百六十五條及系爭契約第十二條規定，請求被告給付報酬，並無不合。
五、綜上所述，原告依民法居間及系爭契約，請求被告給付八十萬元，為有理由，應予准許。又, 兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不可，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
肆、結論：原告之訴為有理由，訴訟費用負擔依民事訴訟法第78條, 判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 9 日
民事第四庭 法 官 周祖民以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 10 月 9 日
書記官 黃瓊玉