臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第1270號原 告 丁○○訴訟代理人 沈政雄律師被 告 乙○○訴訟代理人 蔡宏修律師複代理人 甲○○上列當事人間給付租金等事件，本院於民國99年3 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告就其所有之臺北市○○○路○段○○○巷○○號二樓房屋，占有原告所有坐落臺北市○○區○○段六一九、六一九之一地號土地，權利範圍萬分之五０六部分，應給付予原告民國九十四年及九十五年之年租金各為新臺幣捌萬陸仟玖佰陸拾肆元、九十六年以後每年之年租金為新臺幣壹拾肆萬柒仟叁佰壹拾肆元。
被告應給付原告新臺幣肆拾玖萬捌仟壹佰捌拾捌元，及自民國九十八年一月十八日至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國九十八年二月二十六日起至取得臺北市○○區○○段六一
九、六一九之一地號土地，權利範圍萬分之五三八部分之日止，按年於每年二月二十五日給付原告壹拾伍萬陸仟肆佰伍拾元及自應給付日之翌日起至清償日，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆拾玖萬捌仟壹佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查本件原告於起訴時原聲明第三項為「願供擔保請准宣告假執行」，嗣於本院審理中變更聲明為「原告聲明第二項部分，願供擔保請准宣告假執行。」。查原告上揭更正，核屬補充事實上及法律上之陳述，非為訴之變更或追加，自應予准許，合先敘明。
乙、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）原告為坐落台北市○○區○ ○段619 、619-1 地號土地之共有人，權利範圍為538 /10000，其中32/10000部分（下稱系爭土地1）於民國75年8 月29日取得、506 / 10000部分（下稱系爭土地2 ）於94年2 月25日取得。被告所有之同小段1446建號即門牌號碼台北市○○○路○ 段○○○ 巷○○號2 樓建物（下稱系爭建物）坐落並占有原告所有系爭土地1 、2 。原告所有系爭土地2 與系爭建物，於71年間同屬訴外人王讀銘所有，嗣王讀銘將房屋及土地先後分別讓與被告前手及原告，依民法第425 條之1 規定，兩造間推定在房屋得使用期限內有租賃關係，被告應給付租金：94年、95年各為108,705 元【（298 ＋165 ）506 /1000046,40010％=108,705】，96年、97年各為184,143 元【（298 ＋165 ）506 /1000078,60010％=184,143】，98年以後均以184,143 元計算。另原告所有系爭土地
1 ，係受讓自訴外人李德來，被告占有該部分土地為無法律上原因受有利益，致原告受有損害，應返還原告所受相當於租金之不當得利：94年、95年各為6,875 元【（298＋165 ）32/1000046,40010％=6,875】，96、97年各為11,645元【（298 ＋165 ）32/ 1000078,60010％=11,645】，98年以後均以11,645元計算。則94年至97年被告應給付原告之租金及返還不當得利金額為622,736元【（108,705+6,875 ）＋（108, 705＋6,875）＋（184,143 ＋11,645）＋（184,143＋11,645）=622,736】，98年以後之金額與96年同均以195,788元（184,143＋11,645=195,788）計算，並自租賃關係滿週年日即每年之2 月25日為清償日，另自翌日起計算遲延利息。原告曾於96年2月6 日委請律師發函催告被告給付5 年內相當於租金之損害賠償並簽訂租地契約，惟被告回函予以否認。爰依民法第425 條之1 、第179 條規定，提起本件訴訟等情。
（二）並聲明：㈠核定兩造間就坐落台北市○○區○ ○段619 、619-1 地號土地，權利範圍506 /10000部分，94年年租金為108,705 元、95年年租金為108,705 元、96年以後每年年租金為184,143元。㈡被告應給付原告622,736元及自起訴狀繕本送達翌日（98年1 月18日）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並自98年2 月26日起至返還系爭土地之日止，按年於每年2 月25日給付原告195,788 元及自應給付日之翌日起至清償日，按週年利率5 ％計算之利息。㈢原告聲明第二項部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：
（一）系爭房地於70年間係由訴外人王金和、王讀銘及陳榮源合夥共同開發銷售，王金和以系爭房地清償積欠訴外人即被告之父丙○○○○鐵建材貨款，丙○○○○由訴外人戊○○○○0年11月3 日與王金和簽訂預購契約書，約定以200萬元、100 萬元購買系爭建物及土地，戊○○○○付清價金，王金和即負有將系爭房地之所有權移轉登記予戊○○○○務，然系爭房地於74年間登記之名義人王讀銘卻僅將系爭建物之所有權移轉登記予戊○○○○未辦理系爭土地之所有權移轉登記，迨94年2 月25日更將系爭土地出賣予原告並辦畢所有權移轉登記。訴外人王讀銘與原告關係密切，其為規避將系爭土地2 移轉登記予戊○○○○務，而與原告為通謀將系爭土地2 移轉登記予原告，以利提起本件訴訟，其買賣行為應屬無效，是原告提起本件訴訟並無理由。再者，原告取得系爭土地1 、2 後即於96年1 月將地價申報為上限78,600元，遠高於其他土地共有人申報之52,400元，其目的顯在於提高租金，為權利濫用等語，資為抗辯。
（二）答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠原告於75年8 月29日以買賣為原因，自訴外人李德來取得坐
落台北市○○區○ ○段619 、619-1 地號土地之所有權應有部分各10000 分之32，嗣於94年2 月25日以買賣為原因自王讀銘取得上開土地所有權應有部分各10000 分之506 。
㈡被告於74年3 月4 日以買賣為原因，自訴外人戊○○○○得
位在上開土地上之坐落台北市○○區○ ○段1446建號即門牌號碼台北市○○○路○ 段○○○ 巷○○號2 樓建物之所有權，戊○○○○71年11月30日自第一次建物登記所有權人王讀銘取得上開建物所有權。
㈢被告就系爭土地並無所有權應有部分。
㈣原告於96年申報系爭土地地價為每平方公尺78,600元（公告地價65,500之120%）。
四、得心證理由本件原告主張其所有系爭土地2 與系爭建物，於71年間同屬訴外人王讀銘所有，嗣王讀銘將房屋及土地先後分別讓與被告前手及原告，兩造間推定在房屋得使用期限內有租賃關係，被告應給付租金原告；另原告所有系爭土地1，被告占有該部分土地為無法律上原因受有利益，致原告受有損害，應返還原告所受相當於租金之不當得利。為此，爰依民法第42
5 條之1 推定租賃關係及第179 條不當得利之規定，請求被告給付租金及不當得利，為被告所否認，並以上開情詞置辯。則本件兩造爭點厥為：㈠原告就系爭土地2 ，依民法第42
5 條之1 規定命被告按年給付年租金，有無理由？㈡原告就系爭土地1 ，依民法第179 條求規定請求相當於租金之不當得利，有無理由？㈢原告請求核定並給付之租金是否允當？相當於租金之不當得利應以若干為適當？茲分項論述如下：㈠原告就系爭土地2 ，依民法第425 條之1 規定命被告按年給
付年租金，有無理由？按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449 條第1 項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425 條之
1 固有明文。即民法第425 條之1 規定，必須土地及其上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用（最高法院94年度台上字第551 號判決意旨參照）。次按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責；上訴人主張系爭房屋所有權之讓與於被上訴人，係與上訴人通謀而為之虛偽行為，應由該上訴人負舉證責任；買賣是否出於通謀虛偽意思表示，與買賣價金是否確實支付或已否以債權抵償（付），並無必然之關係，價金未確實支付，不即表示未有效成立買賣（最高法院48年台上字第29號、27年上字第2622號、96年台上字第201 號判決意旨參照）。本件原告主張其所有系爭土地2 與系爭建物，於71年間同屬訴外人王讀銘所有，嗣王讀銘將房屋及土地先後分別讓與被告前手及原告，依民法第425 條之1 規定，兩造間推定在房屋得使用期限內有租賃關係，被告應給付租金；被告則辯稱訴外人戊○○○○0年間，與訴外人王金和簽訂預購契約書，以總價300 萬元之金額，向王金和購買系爭建物及系爭土地1 、2 ，並已繳清價金，其自非無權占有，並主張原告與王讀銘土地買賣係通謀虛偽意思表示。經查，原告為系爭土地2 之所有權人，有土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第33、34頁），被告雖提出戊○○○○簽署之預購契約書、系爭建物預定買賣契約書及系爭土地預定買賣契約書（見本院卷第56至63頁），僅得證明被告之前手即訴外人戊○○○○金和就系爭房地有買賣契約，謝美芙因此得對王金和請求辦理移轉房屋所有權之登記。然系爭土地1 、2 分別於75年8 月29日、94年2 月25日分別移轉登記為原告所有，於未有其他事由推翻該登記效力，塗銷原告之所有權登記前，原告乃所有權人無疑，縱被告因買賣契約繼受訴外人戊○○○○金全之土地移轉登記請求權，該請求權係屬債權性質，基於債之相對性，倘出賣人無法履行契約辦理系爭土地2 之移轉登記，被告僅得對其依買賣契約請求債務不履行之損害賠償，尚不得以其與第三人間之買賣契約向真正所有權人即原告主張其係有權占有。故無論訴外人戊○○○○已清償全部買賣價金，均無礙於被告就系爭土地2 非有權占有之事實，是被告所為之抗辯，皆不足取。次查，被告主張原告與其前手王讀銘就系爭土地2 部分之買賣契約係通謀虛偽意思表示，其效力應為無效，並提出原告於77年間起訴被告之民事起訴狀為證（見本院卷第69頁）。惟查，被告所提出之起訴狀其上記載原告與訴外人王讀銘於訴狀上之地址相同，僅得推知兩人間有因共同訴訟利益而相識之事實，尚不能斷定渠等間因相識，即有王讀銘為規避所有權移轉登記之義務而與原告為通謀虛偽意思表示之情事。再者，原告亦提出行政執行繳款書、匯款執據、買賣所有權移轉契約書等相關單據（見本院卷第126 至131 頁、第134 、135 頁及第139 頁）可資證明原告與訴外人王讀銘間確有買賣契約存在。又被告未能提出其他事證以實其說，揆諸前揭說明，則被告前開所辯，尚嫌無據。綜上，系爭建物與系爭土地2 原同屬訴外人王讀銘所有，其後分別移轉予被告及原告，揆以上開說明，兩造間即有推定租賃關係，是原告依民法第425 條之1 之規定請求法院核定年租金，並命被告應按年給付原告租金，應有理由。
㈡原告就系爭土地應有部分1 ，依民法第179 條求規定請求相
當於租金之不當得利，有無理由？按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。查，系爭建物占有使用系爭土地1 、2 之比例為538 /10000，有建物登記謄本附卷可稽（見本院卷第11頁），其中系爭土地2 依民法第425 條之1 規定推定有租賃關係，已如前述，而系爭土地1 依土地定謄本記載係為原告所有。被告雖抗辯系爭土地1 應有部分亦屬系爭契約書所涵蓋，其自非無權占有，惟被告所主張之買賣契約係存在於王金和與戊○○○○然系爭土地1 既已登記為原告所有，被告自不得以其繼受戊○○○○王金全之土地移轉登記請求權作為其占有系爭土地1 之法律上原因，被告占有系爭土地1 即屬無權占有，是被告受有使用系爭土地1 之利益無法律上原因，致原告受有無法使用系爭土地1 之損害，揆諸前揭說明，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。
㈢原告請求核定並給付之租金是否允當？相當於租金之不當得
利應以若干為適當？⒈按土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以不
超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，該項規定，於租用基地建屋之情形準用之，同法第105 條規定甚明。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高68年台上字第3071號判例意旨參照）。
⒉原告主張系爭建物使用系爭土地推定有租賃關係，應以系爭
土地申報地價年息10％計算年租金等語。被告固然抗辯，原告提供系爭土地公告現值有權利濫用情事等語。但按，民法第148 條第1 項所禁止之權利濫用行為，係指在外觀上為權利之行使，實質上卻違反權利之社會性，因而不能認係正當行使權利之行為，亦即行使權利因逾越權利之本質及經濟目的，或逾越社會觀念所允許之界限，而成為權利之濫用。
本件原告以向台北市政府地政處申報地價，係依平均地權條例第16條之規定依法申報，原告申報系爭土地之地價，每平方公尺78,600元，並未超過原公告地價之百分之120 ，而由主管機關逕以該金額之地價核定，與上揭規定相符，是不論從權利本質、經濟目的、社會觀念以言，原告之請求皆屬權利之正當行使，尚未逾越必要之範圍，兩造間並無一方所得利益與他方所受損失顯不相當，或原告行使權利係以損害被告為主要目的之情形存在。是故，被告上開所辯，尚無足取。
⒊經查，系爭建物占用系爭土地2 之面積為23.4278 平方公尺
（計算式：（298 ＋165 ）506 /10000），有土地謄本在卷可稽。本院審酌系爭土地所在之位置，生活機能尚佳，地處台北市○○○段，鄰近捷運木柵線科技大樓站，附近交通便利車水馬龍，然系爭房屋係在建物第二層，無法為商業用途，被告亦係自住使用，另參酌系爭土地94年、95年申報地價為46,400元，96年、97年申報地價為78,600元，本院認被告應給付之租金價額，應按土地法第97條規定，以土地申報總價年息8 ％計算為當，故核定本件占用系爭土地部分之94、95年之年租金為86,964元【計算式：（298 ＋165 ）50
6 /1000046,400（土地申報地價）8 ％=86,964 】；96、97年年租金為147,314 元【計算式：（298 ＋165 ）50
6 /1000078,600（土地申報地價）8 ％=147,314 】。另系爭建物佔用系爭土地1 之面積為1.4816平方公尺【計算式：（298＋165）32/10000】，參諸前揭說明，系爭土地1相當於租金之不當得利94、95年各為5,500元【計算式：（
298 ＋165 ）32/1000046,400（土地申報地價）8 ％=5,500 】；96、97年各為9,316 元【計算式：（298 ＋165）506 /1000078,600（土地申報地價）8 ％=9,316】。是原告請求核定系爭土地2部分94年之年租金為86,964 元、95年之年租金為86,964元及自96年以後每年之年租金為147,314 元範圍內，亦屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則乏依據，應予駁回。
⒋綜上，被告應給付原告系爭土地2 部分94至97年之租金為46
8,556 元（94、95年租金86,964元2 ＋96、97年租金147,314元2 ＝468,556元）、應給付原告系爭土第1 部分相當於租金之不當得利29,632元（94、95年相當於租金之不當得利5, 500元2 ＋96、97年相當於租金之不當得利9,316 元2 ＝29,632元），二者合計498,188 元。是原告主張被告應給付之租金、相當於租金之不得利，合計於498,188 元範圍內為有理由，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依據民法第425 條之1 推定租賃關係及第17
9 條不當得利法律關係，請求被告給付498,188 元，及自98年1 月18日至清償日止，按年息5 ％計算之利息；並自98年
2 月26日起至取得系爭土地之日止，按年於每年2 月25日給付原告156,450 元及自應給付日之翌日起至清償日，按週年利率5 ％計算之利息為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，經本院詳加審酌後，認均不足以影響判決之結果，毋庸一一予以論述，附此敘明。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付之金額未逾新台幣50萬元，應依職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 3 月 29 日
民事第五庭 法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 3 月 29 日
書記官 鄭雅雲