臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第1296號原 告 匯豐大樓管理委員會法定代理人 張孫煜原 告 黃林東
蘇宏仁上列三人共同訴訟代理人 蘇家宏律師複代理人 陳奕仲被 告 林東雄訴訟代理人 沈永宏律師上列當事人間防止侵害事件，本院於民國99年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告不得在坐落臺北市○○區○○段一小段三七九之一地號土地上如附圖臺北市中山地政事務所民國九十九年五月十八日土地複丈成果圖所示編號Ａ（面積12.72平方公尺）、Ｂ（面積13.15平方公尺）、Ｃ（面積13.39平方公尺）、Ｄ（面積109.44平方公尺）部分為停車位之使用。
被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段三七九之一地號土地上如附圖臺北市中山地政事務所民國九十九年五月十八日土地複丈成果圖所示編號E（面積7.98平方公尺）部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予全體共有人。
確認被告就坐落坐落臺北市○○區○○段一小段三七九之一地號土地上如附圖臺北市中山地政事務所民國九十九年五月十八日土地複丈成果圖所示編號Ａ（面積12.72平方公尺）、Ｂ（面積13.15平方公尺）、Ｃ（面積13.39平方公尺）、Ｄ（面積109.44平方公尺）、E（面積7.98平方公尺）部分之約定專用使用權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。經查：
（一）原告起訴時訴之聲明為：（1）先位聲明：被告不得在坐落臺北市○○區○○段1小段379、379-1地號土地，即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號地上1樓之空地內為停車場營業或其他妨害全體共有人所有權之行為。（2）備位聲明：確認被告就坐落臺北市○○區○○段1小段379、379-1地號土地，即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號地上1樓空地之專用使用權不存在。
（二）原告嗣於本院民國99年3月30日言詞辯論期日具狀變更訴之聲明為：（1）先位聲明：①被告不得在坐落臺北市○○區○○段1小段379、379-1地號土地，如附圖之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示空地為任何使用或其他妨害全體共有人所有權之行為。②被告應拆除坐落臺北市○○區○○段1小段379、379-1地號土地上附圖所示E部分所示之地上物。（2）備位聲明：①確認被告就坐落臺北市○○區○○段1小段379、379-1地號土地，如附圖之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示空地之專用使用權不存在。②被告應拆除坐落臺北市○○區○○段1小段379、379-1地號土地上附圖之Ｅ部分所示之地上物。
（三）原告復於99年4月28日具狀變更訴之聲明為：（1）被告不得在坐落臺北市○○區○○段1小段379、379-1地號土地，如附圖之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示空地為任何使用或其他妨害全體共有人所有權之行為。（2）被告應拆除坐落臺北市○○區○○段1小段379、379-1地號土地上附圖之Ｅ部分所示之地上物。（3）確認被告就坐落臺北市○○區○○段1小段379、379-1地號土地，如附圖之Ａ、Ｂ、
Ｃ、Ｄ部分所示空地及附圖之Ｅ部分所示地上物所在土地之專用使用權不存在。
（四）原告另於本院99年7月13日言詞辯論期日當庭變更訴之聲明為：（1）被告不得在坐落臺北市○○區○○段1小段379-1地號土地上，如附圖臺北市中山地政事務所99年5月
18 日複丈成果圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分為停車位之使用。（2）被告應將坐落臺北市○○區○○段1小段379-1地號土地上，如附圖臺北市中山地政事務所99年5月18日複丈成果圖所示Ｅ部分地上物拆除，並將該部分土地返還予全體共有人。（3）確認被告就坐○○○區○○段○○段○○○○○○號土地上，如附圖臺北市中山地政事務所99年5月
18 日複丈成果圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分之專用使用權不存在。
（五）核原告所為聲明之變更，其權利請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告防禦，揆諸前開法條所示，核無不合，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文；又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年台上字第1240號著有判例足參。查本件被告主張其對於坐落臺北市○○區○○段1小段379-1地號土地上，門牌號碼為臺北市○○○路○段○○號如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示之空地有停車位使用權存在，且被告並於附圖所示Ｅ部分營建地上物為單獨使用，而上述附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分，原告匯豐大樓管理委員會主張為其所管理匯豐大樓之基地共用部分，被告並無專用使用權利，則被告就上述土地使用權之主張，已足以影響原告匯豐大樓管理委員會依據公寓大廈管理條例所規定管理上述土地所主張大樓基地所坐落土地應共同使用之法律上地位，而上開不安之狀態，得以確認判決將之除去，揆諸前揭規定及說明，原告提起本件確認之訴，應有受確認判決之法律上利益，在此敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
（一）被告於89年間持買賣標的為「臺北市○○○路○段○○號（下稱系爭地址）地下1樓」之契約書（下稱地下1樓買賣契約），向臺北市停車管理處（下稱停管處）同時申請上開位址地下1樓與地上1樓之停車場登記證，惟停管處並未注意被告始終沒有檢附地上1樓所有權相關資料，即於89年5月31日發出登記證號為「北市停車場登字第450號」之停車場登記證，包含地上1樓樓與地下1樓（即地上8格、地下32格）之停車位，被告則於96年4月初持該登記證，欲在系爭地址地上1樓（下稱系爭空地）強行私繪停車格並向外出租營業。嗣經原告匯豐大樓管理委員會（下稱管委會）向停管處表示異議後，停管處始發現上開違誤，乃命被告補呈資料以證實其權限。詎被告為求矇騙過關，竟擅自偽造空地車位買賣契約書（下稱系爭契約），主張建物起造人之一即訴外人張金水已於70年2月12日將位於地上1樓之系爭空地的車位使用權賣給被告，進而持該契約書向停管處補件，然停管處於複查後，認定系爭空地之所有權應屬該建物106位起造人共有，被告既然僅提供起造人之一之買賣契約，業已違反法律之規定，於是在96年6月12日依職權就北市停車場登字第450號停車場登記證有關系爭空地（即地上8格停車位）為一部之撤銷，被告雖對上開行政處分不服，並向交通部提起訴願，然亦經交通部於96年9月12日作出訴願駁回之決定，停管處並在96年9月27日重新核發登記證號為「北市停車場登字第450-1號」，僅含有地下1樓（即地下32格停車位）之停車場登記證。
按被告與張金水之系爭空地車位買賣契約書既係偽造，則被告對系爭空地並無專用使用權，退萬步言，不論上揭車位買賣契約書是否偽造，然該契約書並非共有人全體之分管協議，被告仍不得主張對系爭空地有專用使用權，被告卻仍屢次強行進入欲私繪停車格，藉以出租營業，客觀上確已嚴重侵害各區分所有權人之使用權利以及管委會之管理權能，故區分所有權人以及管委會自得分別依民法第767條與公寓大廈管理條例第9條第4項之規定，請求除去被告對於系爭空地之妨害行為，並拆除其上之地上物，同時將該部分土地返還予全體共有人，以確保全體所有權人之固有權利。
（二）又被告持偽造之文書藉以爭執其對系爭空地具有專用使用權，已肇致原告即共有人黃林東、蘇宏仁私法上之地位有受侵害之危險，具有即受確認判決之法律上利益；再者，原告管委會依照公寓大廈管理條例第38條第1項、第36條之規定不但具有當事人能力，且具備執行公寓大廈管理維護工作之法定職務，因此，原告管委會就其所任事務，當區分所有人之權益有遭受具體損害或危險時，其自有代表區分所有人全體而為原告或被告或其他一切訴訟上行為之權。爰依民事訴訟法第247條之規定，請求確認被告就系爭空地部分之專用使用權不存在。
（三）查所謂「法定空地」，係指建造房屋時依法令規定所必須保留之空地面積而言，建造房屋應保留之「法定空地」應按其土地分區為商業區、住宅區、工業區或農業區之建蔽率而有不同，而由被告所提匯豐大樓67年使字第0166號使用執照中的確顯示建蔽率為10分之6.98，則依法定空地之定義，其法定空地之面積比率應記載為10分之3.02，惟上開執照中法定空地面積並無記載，恐係漏載，並非表示建物並無公共設施或共有部分，換言之，該空地縱非法定空地，亦無單獨之所有權之情形，則當然為全體共有人所共有，屬於匯豐大樓之公共設施，此由原告黃林東與蘇宏仁共有系爭空地之土地登記謄本可知，系爭空地之所有權當然為匯豐大樓區分所有權人所共有。次查本院於99年1月13日之現場勘驗測量照片顯示，系爭空地部分鋪設有消防水源幹管、部分現況為匯豐大樓出入樓梯及出口，由此顯見系爭空地當為公共設施或公眾得進出之出入口，大樓居民使用已有相當時日，亦皆認為系爭空地係為公共設施，為共有部分之一。
（四）又被告雖以匯豐大樓所有權人之一即訴外人黃碧芬為例，計算其建物及土地謄本記載之建物面積與土地持分之比例，進而主張其所有地下1層2153.37平方公尺之建物，土地持分應為10,000分之102.29，而系爭地下1樓買賣契約所載土地持分卻是10,000分之970，故多買受的部分（10,000分之867.71）即代表系爭空地云云。惟姑且不論系爭地下1樓買賣契約是否真實，該契約中業明文記載不動產標的為「地下1層土地持分10,000分之970，建物為中山北路3段25號地下1層」，明顯為地下1層之買賣契約，與系爭空地無關。且查被告提出之76年度訴字第8148號、76年度重訴字第150號確定判決及和解筆錄中，亦清楚列出該買賣契約之標的為地下1層建物及土地標示，以及原所有人各自的持分，加總後所有土地持分即為10,000分之970，而未有任何關於「系爭空地」之文字，更可知被告主張系爭地下1樓買賣契約包括系爭空地之主張乃混淆視聽之詞。復依社會交易常情，若被告買受系爭空地之所有權或使用權，應有獨立之所有權狀或與訴外人張金水相關讓與之登記文件，斷然不會毫無任何書面文件證據，顯然是被告自知其提出之系爭契約，已被證明乃「偽造張金水之簽名」，又無法提出系爭空地之所有權狀，便企圖以系爭地下1層之買賣契約逃避其對於系爭空地有所有權或使用權所應負擔之舉證責任。
（五）且根據大樓所有權人即原告黃林東所有之建物面積共計22
0.90平方公尺，登記之土地持份為10,000分之121計算，兩者間的比例為「每1.83平方公尺建物面積，應有土地持分10,000分之1」，與上述訴外人黃碧芬相比，同樣是10,00 0分之1之土地持分，卻會對應不同的建物面積，顯示黃碧芬之比例根本不能當作「基準」。況另以所有權人即原告蘇宏仁為例，其建物面積和土地持份的比例則為「每1.85平方公尺建物面積，應有土地持分10,000分之1」，與黃林東之比例幾乎相同，更凸顯訴外人黃碧芬根本是特殊個案，乃被告特別挑選來配合其錯誤之論點。再者，若以原告黃林東為基準，計算被告所有2153.37平方公尺之建物，對應之土地持分則為10,000分之1176，反而超過買賣契約所載10,000分之970，立即推翻被告所謂買賣契約所載土地持分較多之謬論，更遑論被告以錯誤之基準推論該買賣契約標的包含系爭空地之結果，亦同樣不攻自破。
（六）此外，被告尚以「個人所有之建物面積除以總樓地板面積」之計算公式，計算出黃碧芬所有建物之土地應有持分為10,000分之7.87，並以該數字與土地謄本記載不一致為理由，主張系爭空地為原地主所有，與全體起造人無涉云云。惟於此計算方式下，被告買受之地下1層面積2153.37平方公尺除以總樓地板面積後，得出之土地持分約為10,000分之806，與買賣契約所載10,000分之970雖有些許差距，但相較於被告前述主張之差距達10,000分之867.71，清楚顯示出被告主張前後不一，計算方式互相矛盾。此外，同樣再以原告黃林東與蘇宏仁為對比，兩人所有之建物面積各為220.90及174.14平方公尺，除以總樓地板面積所的之持分約為10,000分之83與10,000分之65，亦與兩人登記之10,000分之121與10,000分之94不一致，足見依據此計算方式，均會得出與土地謄本不相同之結果，證明被告所主張之計算公式本身即有錯誤，更遑論以其所推論出系爭土地為原地主所有之結論。退一步言之，若依照被告之推論方式，既然黃林東與蘇宏仁兩人土地謄本登記之土地持分，均比以公式計算出之應有持分來得多，代表黃林東與蘇宏仁具有系爭空地之所有共有權，更與原告主張系爭空地應為全體所有權人所共有之主張不謀而合。
（七）被告雖以最高法院48年台上1065號判例「共有人於其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」作為其權利有效之依據，惟按該判例之前提要件在於「共有人需與他共有人訂立分割或分管契約」始有適用之餘地，也因此，本件系爭空地之分割或分管契約應由全體共有人訂立始生效力。又民法上所謂「專用使用權」，是指特定區分所有人或第三人對於區分所有物共用部分或其基地之特定部分取得排他之使用收益權而言，依照學者以及實務上的通說見解，均認為專用權乃是共有人間依約定由部分共有人或他人占有共有物之特定部分而為使用之權，此項約定乃共有物分管契約之一種，故專用權之取得實係基於分管契約而來。查被告所提呈之使用執照可知，匯豐大樓為106名地主所共同起造，因此，若系爭空地車位有單獨所有權或使用權時，應有106名共有人簽署之分管協議才是，如此攸關空地停車位所有權歸屬之事絕不可能無任何分管契約，然從被告提出之文件觀之，並無任何起造人分管契約，亦無任何張金水對於系爭空地享有所有權之文件，足見，被告對系爭空地並無所有權或使用權甚明。退一步言之，縱使依照被告所述，匯豐大樓為地主21人與建商合建，其餘85人僅為客戶，出售予85人之合約內亦無載明放棄系爭空地之權利，且何以未有任何起造契約約定有系爭空地專用權或使用權存在，顯見被告所言不實。再退萬步言之，臺北市中山地政事務所96年4月27日函明確表明目前系爭空地為張福根君等286人所共有，更顯見系爭空地並非為張金水或被告所有或得以單獨使用，再者，被告空言表示張金水為起造人之『代表人』，然通觀使用執照存根，並無張金水代表之字樣，亦無任何足以認為張金水有權代表106人之意思，顯見張金水非屬起造人之代表人，因此，此系爭契約對於原告管委會以及起造人等並不生任何效力。
（八）被告所提出之系爭契約上，表明張金水業於70年2月12日將系爭空地之使用權出賣予被告，惟張金水之妻子張吳明華女士已經聲明該契約上之署押係遭偽造，該聲明並經公證人趙之敏公證，而且只要持此虛偽之系爭契約與系爭地下1樓買賣契約相比對之下，便可清楚看出系爭契約上張金水之署押顯是經虛偽捏造而得。換言之，系爭契約根本自始從未成立，被告自不可能取得系爭空地之專用使用權。
（九）按民法第769條規定：「以所有之意思，20年間和平繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人」、第
770 條規定：「以所有之意思，10年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人」，此為時效取得不動產之規定。欲主張不動產之時效取得者，其在主觀上必須以所有之意思而為占有，在客觀上該不動產須為他人未經登記之不動產，且該占有人必須和平、公然、繼續占有10年或20年，此時，該占有人方得主張時效取得該不動產。查原告黃林東與蘇宏仁對於系爭空地均有持分存在，且已經登記，故系爭空地絕非他人未經登記之不動產。次查，被告所經營萬萬百貨股份有限公司（下稱萬萬百貨公司）之營利事業登記證營業項目，其中並不包含「停車位出租」乙項，89年以前系爭地下1樓係作超市、冰宮、酒店使用，被告以此表示其公然繼續占有系爭空地即非真實。再者，其中中山北路
3 段25之14號、25之15號、25之16號、25之17號、臨農安街之空地，在83年7月之前係由原告管委會出租予燒臘店使用，83年7月之後燒臘店拆除改為大樓公共設施，故就該空地，被告在83年以前根本未曾占有；且85年5月間被告在該空地上搭建鐵門封住商場出入口，當日即遭建管處予以拆除，又原告所呈系爭空地附圖中編號91、92、93、
94 之空地，一直以來皆為匯豐大樓之出入大門口（公共設施），可見該空地為住戶與公眾皆得出入之處所，為公共設施之一，係該區分所有建物之共有部分，故被告絕並無和平，亦非公然占有該空地。
（十）聲明：（1）被告不得在坐落臺北市○○區○○段1小段379-1地號土地上，如臺北市中山地政事務所99年5月18日複丈成果圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分為停車位之使用。（2）被告應將坐落臺北市○○區○○段1小段379-1地號土地上，如臺北市中山地政事務所99年5月18日複丈成果圖所示Ｅ部分地上物拆除，並將該部分土地返還予全體共有人。（3）確認被告就坐○○○區○○段○○段○○○○○○號土地上，如臺北市中山地政事務所99年5月18日複丈成果圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分之專用使用權不存在。
二、被告則抗辯：
（一）被告自69年3月間即承租臺北市○○○路○段25、27號1、2樓、地下室停車場及地面停車場經營萬萬百貨公司，為期永續經營，被告乃於70年2月12日向建商兼地主代表張金水購買地面8個停車位之使用權，復於72年4月27日又向系爭基地原所有權人張金水等21人（均授權訴外人張福興代理）購買地下室全部所有權，嗣陸續購入25、27號1、2樓之產權，再以訴外人林月蕊即被告之女名義購入土地持分權。臺北市政府亦於89年5月31日依地下室及車位買賣契約書就包含系爭空地停車位及地下室停車位核發北市停車場登字第4520號執照，不料96年間突無端撤銷系爭空地停車位之許可，經被告提起行政救濟，業經臺北高等行政法院96年度訴字第3706號撤銷臺北市政府違法處分在案，而原告數次誣告被告竊占、妨害自由，亦均經本院檢察署檢察官以90年度偵字第18360號、96年度偵緝字第2174號為不起訴處分，足證被告就系爭空地有專有使用權及所有權至明。
（二）查訴外人張金水(兼建商)等地主以張金水為代表人，就系爭中山北路中山段1小段第379地號土地自地自建，興建系爭地面14層及地下2層之匯豐大樓，由於該基地位於○○區○○○○路，其中一面又臨中山北路40米大馬路，依當時建築法令，可為百分之百建築，完全無需法定空地，證諸67年使字第0166號使用執照明載「法定空地面積『無』」，足徵系爭空地，絕非所謂「法定空地」甚明，且匯豐大樓就系爭379地號土地僅蓋1000分之698，亦有上開使用執照記載建蔽率10分之6.98可供卓核。復參系爭使用執照存根載明「停車場：室內86部停車位（位於地下1樓及地下2樓），室外11部停車位」，及使用執照1樓平面圖，具見系爭空地依建築法規定專限停車使用，否則即顯屬違法。又依訴外人黃碧芬所有之系爭中山北路3段25號之37建物謄本所載為例，其建物總面積為11.11平方公尺，再加上公共設施3299建號(面積665.26平方公尺)持分10,000分之144（換算持分為9.57平方公尺）、公共設施5136建號（面積624.4平方公尺）持分10,000分之6（換算持分0.37平方公尺），合計面積21.05平方公尺，總地板面積則為26,724.74平方公尺，其占總樓地板面積10,000分之7.87。因此果系爭空地均為所謂「起造人全體共有」云云者，則上開建物之基地應有持分應按上開比例即10,000分之7.87，然依黃碧芬所有之土地謄本所載，伊土地持分卻僅有10,000分之1，具見連同系爭空地，均為原地主所有，殊與「起造人」全然無涉。
（三）另依上開黃碧芬所有建物總面積與系爭土地應有部分之比例，即21.05平方公尺建物，就系爭土地應有部分為10,000分之1，經檢視被告與原地主張金水之系爭地下1樓買賣契約，買賣標的之建物，其總面積2,153.37平方公尺，則依上開比例計算，地下1層就系爭土地之應有部分為10,000分之102.29（2153.37÷21.05×1＝102.29）為已足。惟按上開買賣契約被告所買受之系爭土地應有部分高達10,000分之970，遠超過系爭地下1樓應有部分約9倍半之多，多出10,000分之867.71，茲系爭379之1地號土地面積2,240平方公尺、系爭379地號面積為63平方公尺，而10,000分之867.71即199.82平方公尺（2,240×867.71/10,000=194.36；63×867.71/10,000=5.46；194.36＋5.46＝199.82）。已超過系爭空地11部室外停車位總面積，具見系爭空地均屬被告所持有，至為昭然。
（四）再者，系爭空地室外停車位，其上並無建物，根本無法為獨立建物產權登記，殊與室內停車位完全不同。又民法第818條各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分為使用收益而言，故共有人逾越其應有部分使用收益時，即係超越其權利範圍，其所受超過利益，要難謂非不當得利，最高法院55年台上字第1949號判例可參，茲系爭空地既屬被告所持有，並非所謂「法地空地、公共設施」，因此系爭大樓區分所有權人之使用收益權利僅限其應有部分，自不得及於系爭空地，原告徒以共有關係，遂謂得超出其應有部分而為使用收益，顯屬無據。
（五）按最高法院48年台上字1065號判例明揭「共有人於其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」。復依建築技術規則規定建築物必須依規定設置「法定停車位」，惟於84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行前，依當時社會交易習慣，停車位係由建商(地主)另行出售或自行保留。茲建商與地主既保有「法定停車位」使用權之分配權，因此建商地主所為分配，其效力自及於可得而知之他人，未購買停車位使用權之客戶及其受讓人，自不得以所謂「不知情」為任何主張，此並為司法院大法官釋字第349號釋示及最高法院79年台上字第1556號判決等實務見解所一致明揭，法理炯然。而本件匯豐大樓除地主張金水等21人外，系爭使用執照上所載其他起造人立全企業等85人，僅係向張金水購買建物之客戶(或人頭)，並非合建地主，且立全企業等85人係於系爭建物67年9月15日取得使用執照後，始陸續向張金水等人取得系爭匯豐大樓基地持分權，但伊等並未另行價購系爭空地之停車位，有匯豐大樓其他區分所有權人從無任何人能提出任何購買系爭空地停車位持分權或使用權之證明可稽。張金水既為系爭使用執照起造人之代表人，且張氏出售系爭停車位使用權，亦從無人異議。更足見系爭空地車位使用權買賣契約顯然適法有效，原告所謂「車位買賣契約書並非共有人全體之分管協議，依法當然不發生對系爭空地之專用權，被告逕以該客觀上不存在之專用權作為買賣標的，其買賣契約不生效力」云云，殊嫌混淆。
（六）又依上述一般社會交易常情，法定停車位均由建商保留處分權，而系爭使用執照已明載「張金水等106人」，則依建築管理之實務及慣例即係以「張金水」為建商及代表人，且具有系爭法定停車位處分權，而地面層空地，通常由1樓使用，又以1樓係供營業使用者為尤然。茲系爭匯豐大樓1樓既供營業使用，又可使用地面層空地，也因此最具經濟價值，乃依系爭使用執照1樓平面圖明載25號1樓大部分產權均為張金水所有（25號之2、4、7、68、9、11、18、22、23、24、26、27、28、29、30、31、32、33、35、36、40、43、44、45、48、49、52、53）及其他則分屬原地主即訴外人張福華、張福山、張福興、張晉豪、張志堅、張柏年、張瀛任、陳月娥、金求德、陳春華等人，因此由張金水等地主自行保留系爭空地停車位專有使用，並由張水金負責處理，自完全合法，且合於一般社會交易常情。參以系爭地下1樓、地下2樓法定停車位第1次總登記時，均登記在原地主名下，旋全部售予被告，基地區分所有權人並未買受，甚明可稽。
（七）而被告於69年間起既承租1、2樓及地下1樓及室外停車位以經營萬萬百貨公司，並於70年1月20日向張金水購買1樓部分產權，張金水見被告經營情形不錯，即表示將出售系爭空地之停車位使用權予被告，遂於70年2月12日作成系爭契約，其後被告復繼續陸續購入1、2樓產權，以便長期經營(就土地部分，69年2月3日向呂淑惠買入10,000分之1；70年1月12日向岑晃亮、岑美陵買入10,000分之6；70年1月20日向張金水買入10,000分之6、70年1月26日向張良栖買入10,000分之3、70年5月1日再向張金水買入10,000分之10、72年2月4日向林存德買入10,000分之5、72年6月3日向謝統生買入10,000分之5、72年6月3日再向張金水買入10,000分之4、72年9月8日向匯芳公司買入10,000分之1；73年3月31日向蔡廣元買入10,000分之6、73年4月2日向原地主蔡廣成買入10,000分之8、73年4月24 日向張福根買入10,000分之5、73年5月2日向邱克雄、邱羅雪霞買入10,000之51【登記林秋金名下】、向陳月娥買入10,000分之6、向張柏年買入10,000分之5、向蔡瀛任買入10,000分之6、73年5月24日向張寶月買入10,000分之1、73年11月8日向張金水張福根、張福興、張福山買入10,000分之15、76年7月9日再向黃賴玉蕊買入10,000分之52【登記蔡錦淑及林月蕊名下】）。嗣張金水於74年5月6日過世時，張金水就系爭大樓已無任何產權，甚至原告匯豐大樓之法定代理人張孫煜名下產權亦全部出售被告所有(即系爭地下1樓建物及土地應有部分10,000分之68），具見系爭契約真正也甚明。而除被告有購入系爭空地之停車位專有使用權及所有權證明外，原告及其他任何區分所有權人就系爭空地則全無任何所謂「權利證明」，亦從未占有使用系爭空地，此由原告承認真正萬萬名店商場管理委員會(即原告92年間始登記之匯豐大樓管委會前身)因此於85年11月10日出具證明書明證「茲證明本商場並無公共停車場，所有停車位完全屬於個人所有權，以資證明。此致林東雄先生」，與臺北市建管處發函通知被告就系爭停車位應依原核准圖使用之記載相互觀然，足徵系爭契約乃真正合法且有效。
（八）按偽造文書以無權簽發人冒用他人名義簽立為要件，如果行為人基於本人之授權或其他原因簽立者，則與無權偽造行為不同，因此文書是否偽造，自專以「被偽造人」決之，也因此任何第三人非提出「『被偽造人』否認真正」積極事實之證據者，皆無從主張。證諸原告所提出被告向原地主張金水等21人共有人(授權張金水弟張福興代理)購買系爭地下1樓之買賣契約，經檢視其上包括張金水之簽名在內，21位列名地主筆跡完全相同，原告據而主張所謂「偽造」，殊顯混淆。又有關原告另提出所謂張金水之妻子張吳明華於96年9月4日在呂榮海大律師見證下書立所謂『證明書』，按理原告於另案行政訴訟及刑事案件，應即提出主張之，殊不可能坐視歷經檢座嗣後多次偵訊，終於97年4月28日作成96年偵緝字第2174號不起訴處分確定；復任憑臺北高等行政法院於97年10月2日作成96年訴字第3706號撤銷判決，猶無任何主張，足見所謂「證明書」顯係臨訟杜撰也甚明。
（九）占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。占有人推定其為以所有之意思、善意、和平及公然占有。經證明前後兩時為占有者，推定其前後兩時之間，繼續占有。民法第943條、第944條分別定有明文。而被告自69年起既已承租系爭匯豐大樓地面1、2樓、地下1樓及地面停車場經營萬萬百貨公司。其後被告又陸續購入系爭空地停車位使用權、地面1、2樓及地下1樓建物所有權及連同系爭空地土地應有部分，繼續經營商場百貨，85年經營停車場，繼續占有使用系爭停車位迄今達數十年，乃眾所週知之事實，原告以所謂「營業項目不包括停車位出租」，否定公然繼續占有事實，殊嫌混淆也明甚。蓋「法定停車位」但以供停車之用即為已足，初與是否為「營業」而「出租」無關，又其中編號89、90之車位，雖曾出租予第三人經營燒臘店，惟此亦並無礙於被告仍為間接占有人。復證諸原告等人雖多次就系爭空地之停車位所謂「侵占」提起告訴，甚至以所謂「強占」為由提請治安法庭審判，然不但迭經處分不起訴，又經不付感化等確定在案，更足見被告之長期占有、使用、收益之事實。
（十）聲明：（1）原告之訴駁回。（2）訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
（1）被告自69年3月間起在臺北市○○○路○段25、27號1、2樓經營萬萬百貨公司。
（2）被告在臺北市○○○路○段25、27號地下室經營萬萬停車場。
（3）臺北市政府於89年5月31日發給被告北市停車場登字第450號停車場登記證，停車場地點位在臺北市○○路○段○○號地上1樓、地下1樓，包括地上8格及地下32格停車格。臺北市政府96年6月12日府交停字第09639472000號函，以地上樓停車場應屬該建物106名共有人共有，被告未取得除張金水以外之105位共有人買賣資料前，依職權撤銷就上揭停車場登記證地上1樓一部撤銷，並即日生效。被告就上開撤銷處分提起訴願，經交通部以交訴字0000000000號訴願決定書將訴願駁回，被告不服，提起行政訴訟，經臺北高等行政法院於97年10月2日以96年度訴字第3706號判決撤銷訴願決定及原處分。
（4）臺北市政府於96年9月27日發給被告北市停車場登字第450-1號停車場登記證，停車場地點位在臺北市○○路○段○○號地下1樓，共32停車格。
（5）被告因萬萬百貨商場經營管理及系爭停車位所生糾紛，經臺北市政府警察局中山分局移送，由本院治安法定86年度感裁定第84號裁定不付感訓處分。
（6）被告因毀損匯豐大樓公共設施及占用地下1樓作為停車場使用，經住戶提起告訴，由臺北地檢署檢察官以90年度偵字18360號為不起訴處分。
（7）被告因占用匯豐大樓1樓法定空地私劃停車位，阻塞逃生通道，經住戶提起告訴，由臺北地檢署檢察官以96年度偵緝字第2174號為不起訴處分。
（8）臺北市政府工務局於90年6月20日發北市工建字第9043427700號函予被告。
四、得心證之理由：
（一）查坐落臺北市○○區○○段1小段379、379-1地號土地上建有商場、辦公室及集合式住宅，於67年間建造完成，領有臺北市工務局核發67使字第166號使用執照，原告匯豐大樓管理委員會為上述建物門牌號碼臺北市○○○路○段○○號等之管理委員會，原告黃林東為上述建物門牌號碼臺北市○○○路○段○○號12樓之7之區分所有權人、原告蘇宏仁為上述建物門牌號碼臺北市○○○路○段○○號7樓之7之區分所有權人，另被告林東雄為上述建物門牌號碼臺北市○○○路3段25之20號及25號2樓之82之區分所有權人之事實，有公寓大廈管理組織報備證明、67使字第166號使用執照、建物登記謄本附卷可稽，且為兩造所未爭執，自可信為真實。
（二）又坐落臺北市○○區○○段1小段379-1地號土地如起訴狀所附圖編號87位置現況為建物騎樓，鋪設有磁磚，並有水表箱、消防水源幹管，地面上並有87號碼及停車位白線劃線，現場停放有機車；起訴狀所附圖編號88位置現況為中山北路3段25號大樓出入樓梯、樓梯有高低差，未見停車位狀況；起訴狀所附圖編號89現況為店面出入口，地面鋪設有磁磚，有白色停車位劃線，地面有數字8，現在停放有機車、腳踏車、盆栽；起訴狀所附圖編號90現況為中山北路3段25之16、25之17店鋪出入口，地面鋪設磁磚，有白色停車位劃線，及90及7數字，停放機車；起訴狀所附圖編號91至96，其中96號部分，被告陳述其之前所使用之停車位範圍是到管制亭接壤（現場有白線），就編號91至96被告所不爭執使用的停車位部分，現況為鋪設水泥地面，鋪設磁磚，地上有白色停車位劃線，有編號但無法辨別，停放有機車、腳踏車、紐澤西護欄，並為中山北路3段25號（B棟）出口，亦是25之22出口，編號96被告所主張未做停車位使用部分，現況是部分管制亭，部分是水泥1樓地上物，並與地下停車場出入口接壤；另外原告主張被告所建築鐵皮屋（在停車場出入口上方）；上述土地坐落現況，業據本院現場勘驗屬實，有99年1月12日勘驗測量筆錄在卷可據；被告就地上之工作物及鐵皮屋為其所營建亦不爭執；經本院囑託臺北市中山地政事務所鑑測上述停車位、地上物及鐵（鋁）皮屋等位置及使用面積，並製有99年5月18日土地複丈成果圖（如附圖），其中附圖所示編號Ａ（面積12.72平方公尺）、Ｂ（面積13.15平方公尺）、Ｃ（面積13.39平方公尺）、Ｄ（面積109.44平方公尺）部分，被告主張其有作為停車位使用之單獨使用權存在，編號Ｅ（面積7.98平方公尺）部分為被告所營建之地上物之情，則為被告所陳述在卷。
（三）按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。民法第799條第1項、第2項有所明文。共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算，民法第820條第1項著有明文。又公寓大廈，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。約定專用部分，指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。另公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。公寓大廈管理條例第3條第1至5款及第7條分別定有明文。次按，公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受前述第7條各款不得為約定專用部分之限制，此觀諸公寓大廈管理條例第55條第2項但書規定即明。準此，共有人之間，得就此共用部分另為「約定專用」，此項約定，即為共有物之分管契約，亦即共有人間就共有物所為使用、收益、管領之協議。又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，分管契約訂定後，共有人將其應有部分讓與第三人時，於受讓人明知或可得而知之情形下，受讓人仍應受讓與人與其他共有人所訂分管契約之拘束（最高法院48年臺上字第1065號判例意旨及司法院大法官釋字第349號解釋參照）。查系爭建物即匯豐大樓係於67年間取得臺北市政府工務局67使字第166號使用執照，有臺北市政府工務局使用執照存根附卷可稽。是系爭建物係於公寓大廈管理條例施行前即取得使用執照，則系爭建物原始區分所有權人倘就共有之共同部分，已依民法共有之相關規定為特別約定者，自有其效力，且得不受公寓大廈管理條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，惟特別約定以外部分，仍有現行公寓大廈管理條例及民法相關規定之適用。
（四）另所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821條亦有規定。各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，或未經共有人之同意而為管理行為，即屬侵害他共有人之權利，他共有人自得本於所有權，請求除去其妨害或請求向全體共有人返還其占用部分。經查，依據卷附建築地點為臺北市○○○路○段○○號、27號建物之使用執照存根（67使字0166號）所載，上述建物係坐落重劃前牛埔段237地號土地上，基地面積包括騎樓325.3平方公尺、其他1973.26平方公尺，合計為2,298.56平方公尺，而上述牛埔段237地號土地，經重劃為臺北市○○區○○段1小段379、379-1地號，則有土地登記謄本在卷可據，而379-1及379地號土地，登記面積分別為2,240平方公尺及63平方公尺，總計為2,303平方公尺，要與重劃前牛埔段237地號土地面積相差不多，應係重劃造成面積之些微差距，據此，足證原告匯豐大樓管理委員會所管理匯豐大樓之坐落基地應係上開379及379-1地號土地之全部；而依據上述規定，公寓大廈之坐落基地，既非有各所有權人之專有部分，即屬各區分所有權人之共有部分，可資確定；而本件原告黃林東、蘇宏仁與被告林東雄，均既屬上述建物之區分所有權人，對於基地土地，亦各有其應有部分，則上述建物之基地，自原屬原告黃林東、蘇宏仁與被告林東雄及其他所有權人所共有，因此，被告如就上述建物之基地為使用，自應受上開相關規定所拘束。
（五）而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則；主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院18年上字第2855號、48年台上字第887號判例意旨可資參照）。經查，原告匯豐大樓管理委員會主張其為系爭建物之管理委員會，原告黃林東、蘇宏仁主張其為系爭建物之區分所有權人之一，而被告占用系爭空地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分，已據其提出公寓大廈管理組織報備證明、土地及建物登記謄本為證，且為被告所不爭執，並經本院勘驗現場屬實，應認原告已就其主張盡舉證責任，而被告抗辯其於84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行前，依建築技術規則規定建築物必須依規定設置「法定停車位」，惟依當時社會交易習慣，停車位係由建商(地主)另行出售或自行保留，而其業於70年2月12日向建商兼地主代表張金水購買系爭空地停車位之使用權等情，自應由其就本件是否如上開所稱社會交易習慣，及停車位買受之事實，負舉證責任，而被告就其所辯上開事實，雖提出被告與原地主張金水間就系爭臺北市○○○路3段25號1樓後棟、車位編號87、89、90、91、92、93、95、96號車位使用權買賣契約書為證，惟被告並未就上開買賣契約之真正舉證以實其說，尚非可採。又縱若上述系爭買賣契約及被告所主張業向建商兼地主代表張金水購買系爭空地停車位使用權之情屬實，惟被告亦未舉證證明張金水與其他共有人間就如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ所示部分之土地，曾有分管契約或經全體共有人同意之事實，是被告之抗辯，舉證尚有不足。是被告抗辯其就如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ所示部分之土地，有單獨使用權，自不足採信。
（六）查原告黃林東、蘇宏仁2人既為坐落臺北市○○區○○段1小段379-1地號土地之共有人，而被告主張就附圖所示編號Ａ（面積12.72平方公尺）、Ｂ（面積13.15平方公尺）、Ｃ（面積13.39平方公尺）、Ｄ（面積109.44平方公尺）部分有作為停車位之單獨使用權存在，且被告曾以之作為申請停車場使用，則被告所為上述主張，即屬有妨害上述土地所有權之虞，則原告黃林東、蘇宏仁2人依據民法第767條、第821條之規定，請求被告不得在坐落臺北市○○區○○段1小段379-1地號土地上如附圖臺北市中山地政事務所99年5月18日土地複丈成果圖所示編號Ａ（面積
12.72 平方公尺）、Ｂ（面積13.15平方公尺）、Ｃ（面積13.39 平方公尺）、Ｄ（面積109.44平方公尺）部分為停車位之使用，自屬有據，應予准許。
（七）又被告於坐落臺北市○○區○○段1小段379-1地號土地營建有地上物，其坐落位置、面積如附圖所示編號E（面積
7.98平方公尺），被告所有上述地上物占有系爭土地，已經逾越其應有部分而為占有，復未經其他共有人同意，則原告黃林東、蘇宏仁2人依據上述民法物上請求權之規定，請求被告應將坐落臺北市○○區○○段1小段379-1地號土地上如附圖臺北市中山地政事務所99年5月18日土地複丈成果圖所示編號E（面積7.98平方公尺）部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予全體共有人，亦屬有據，應予准許。
（八）另按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。公寓大廈管理條例第9條有所規定。依據上述規定，顯見公寓大廈管理委員會得就區分所有權人或住戶對建物共用部分及坐落基地之違法使用，訴請法院為一定之處置。而本件被告既主張於坐落臺北市○○區○○段1小段379-1地號土地上如附圖臺北市中山地政事務所99年5月18日土地複丈成果圖所示編號Ａ（面積12.72平方公尺）、Ｂ（面積13.15平方公尺）、Ｃ（面積13.39平方公尺）、Ｄ（面積109.44平方公尺）、E（面積7.98平方公尺）部分有單獨使用權存在，核其主張，被告乃係主張其餘上述土地有約定專用權存在，則原告匯豐大樓管理委員會據此請求確認匯豐大樓區分所有權人即被告就坐落坐落臺北市○○區○○段1小段379-1地號土地上如附圖臺北市中山地政事務所99年5月18日土地複丈成果圖所示編號Ａ（面積12.72平方公尺）、Ｂ（面積13.15平方公尺）、Ｃ（面積13.39平方公尺）、Ｄ（面積109.44平方公尺）、E（面積7.98平方公尺）部分之約定專用使用權不存在，自屬依法有據，亦應予准許。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 27 日
民事第五庭 法 官 陳杰正以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 7 月 27 日
書記官 王怡屏