臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第1342號原 告 乙○○訴訟代理人 曾冠棋律師被 告 甲○○訴訟代理人 嚴裕欽律師
胡中瑋律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國99年2月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告前因意欲購買臺北市○○○路○段○○○號14樓之3房屋（
下稱系爭房屋），與被告洽談相關事宜，被告表示，若原告有意願購買該屋，僅須先支付新臺幣（下同）100萬元，若雙方未於一週內完成簽訂正式買賣契約，則無息退還全部款項，原告乃於民國98年2月20日簽發發票日為98年2月25日、票據號碼AA0000000號、面額100萬元之支票乙紙（下稱系爭支票）予被告，被告親立收據（下稱系爭收據）載明及承諾「以現況交屋，並於一週內（98年2月27日止）簽訂買賣合約」，惟期限屆至後，被告非但未依承諾交屋，且雙方亦未簽訂正式買賣契約，被告竟不退還該筆款項。
㈡系爭定金之約定附有解除條件：
依被告於系爭收據載明之文義解釋，顯然此項定金約定附有解除條件，亦即附有被告應於1週內即98年2月27日止交屋，並簽訂買賣契約之承諾，而被告既未履行此項承諾，自應認解除條件已成就，依民法第99條第2項，定金之約定失其效力。而在一般市場交易上，賣方出具定金收據，如無另行應負擔之義務，自不會於收據上加註，可見此一記載確為解除條件毋疑，猶如一般預售房屋之買方，通常會先付1次定金，雙方約定如1週內未決定購買，即全數退還定金，此種情形幾乎已在房屋買賣市場上形成慣例，而其所以形成慣例之理由很簡單，因為房地買賣單價通常極高，若一旦支付定金即非買不可，否則沒收定金，往往會使買方卻步不前，於買賣雙方均屬不利。故被告於系爭收據中雖未記明如被告未依限交屋或雙方未於98年2月27日以前簽訂買賣契約，定金應全部返還等字樣，惟此點應係被告於立具時有意遺漏，但此項遺漏，尚不致影響上開解除條件之效力。若果如被告所言，98年2月27日以前雙方未簽訂契約，其只有可能沒收定金，則對買方即原告而言，條件之嚴苛不利，孰甚於此？原告焉有可能接受？而如不解為「退還定金」，該期限有何意義？又有哪個買方會如此荒唐接受這種僅7天如不簽約即沒收定金之荒謬條件？兩相比較，自以該7天為買方之猶豫期間始為合理，況系爭收據為被告單方所出具，乃被告對原告所為之承諾，而非原告或兩造之共同義務，被告自應受其承諾即解除條件之拘束。
㈢被告負有退還定金100萬元之義務：
系爭定金約定附有解除條件，被告既未履行此項承諾，自應認解除條件已成就，被告雖抗辯並揣測原告何以不願購買之原因，即便屬實，然被告在收據上加註1週內簽約之解除條件，正是有意給予原告有1星期之猶豫期間，則原告自可以任何原因拒絕簽訂買賣契約，被告依約自應退還定金，此與被告主張原告不買之原因，並不相關，蓋以原告決定不購買系爭房屋，雖有自身之原因，但此項原因，並不能使被告之退還定金義務，因而免除，而被告既於系爭收據上加註以1週內即98年2月27日前簽訂契約之解除條件，於條件成就後，自負有退還定金100萬元之義務。
㈣退步言，被告沒收系爭定金100萬元亦屬過高，應予酌減：
「定金」在雙方當事人無特別約定之情形下，既可沒收或加倍退還，自有違約金之性質，如有過高或顯失公平之情形，法院自得依法予以酌減，因此，即便認被告有權沒入定金，若將系爭100萬元作為違約金亦顯然過高。
㈤爰依民法第99條、第179條、第249條第4款規定請求之，並
聲明：被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭定金之約定並未附有解除條件：
系爭收據最後一段既明白約定「雙方約定買賣總價為：新臺幣陸仟萬元整，以現況交屋，並於一週內（98年2月27日止）簽訂買賣合約。」，亦即兩造就系爭房屋之交易達成三項協議：買賣總價、交屋時的屋況、簽約期限，並未記明「如被告未依限交屋或雙方未於98年2月27日以前簽訂買賣契約，定金應全部返還」等字樣，依其文字已明顯證明雙方定金之約定並未附任何解除條件，而係在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，是原告認為雙方定金之約定附有解除條件，實屬荒謬。又就雙方定金之約定附有解除條件乙事，應由原告就此負舉證責任。
㈡本件係因可歸責於原告之事由致未能簽立買賣契約，被告不負返還定金之義務：
本件原告稱其付了購屋定金100萬元後，發現其無法從銀行貸足款項，且因對未來景氣極度悲觀，擔心無力購屋，不敢與被告簽訂正式買賣契約云云，嗣被告發現原告早在被告於98年3月13日向原告及其姊姊張維家寄發臺北安和郵局第00564號存證信函催告就本件系爭房屋訂立正式買賣契約時，已另外向訴外人康正股份有限公司（下稱康正公司）購買位於系爭房屋隔壁之門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號14樓之4、之5房屋，顯見原告及其姊姊張維家並非無資力購屋。又系爭收據載明原告給予被告定金之目的乃在約定將來訂立一定契約之契約，性質上應屬「立約定金」，本件是因原告無力貸款購屋，甚者，是原告拒不與被告簽訂系爭房屋買賣契約，是系爭房屋買賣契約係可歸責於原告之事由，致不能成立，亦即預約已不能履行，系爭100萬元定金，自應類推適用民法第249條第2款之規定，被告得沒收系爭定金100萬元。退步言之，縱認為系爭房屋買賣契約即本約已成立，然因可歸責於原告之事由致不能履行，被告依民法249條第2款規定沒收原告定金，亦屬有據。
㈢原告主張被告所沒收定金100萬元應予酌減，並無理由：
違約金於民法上固有酌減之規定，惟定金不同於違約金，依民法第249條各款規定，定金僅有返還、作為給付之一部、沒收、或加倍返還此4種處置方式，並無酌減之依據，立約定金之交付，縱與當事人所受損害顯不成比例時，亦無援引民法第252條酌減餘地，蓋「立約定金」是在成立契約以前交付之定金，用以擔保契約之成立，買方得不具理由，以定金作為拒絕訂立本約之代價，並無民法第252條違約金酌減之適用。況定金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，原告於簽訂定金收據時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，符合契約約定之本旨，倘原告違反定金約定時，仍得任意指摘原約定之定金金額過高而要求核減，無異將原告不履行契約之不利益歸由被告分攤，不僅對被告難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。退步言，縱使得以酌減，然本件價金為6000萬元，定金100萬元僅占全部價金之1.67%，且依民法第203條規定法定利率為5%，6000萬元價金1年之法定利息即高達300萬元，與社會一般不動產買賣常情相較，本件並無約定定金過高，亦無與當事人所受損害顯不成比例之情事。
㈣原告業獲有價差利益：
原告自承其自康正公司購屋的買價遠低於系爭收據所載之買價，故獲有價差利益，而系爭房屋買價6,000萬元，若原告以5,500萬元或許還會更低，向康正公司購屋時，則原告獲有500萬元的價差利益，而此價差利益也足以涵蓋及彌補原告之系爭定金100萬元損失。然原告竟除除價差利益外，還想要回系爭定金，若認可原告左手拿價差利益，右手又可拿回定金，則交易安全及私法秩序又怎能維護。
㈤答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告為門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號14樓之3房屋即系爭房屋之所有權人。
㈡原告於98年2月20日簽發發票日為98年2月25日、票據號碼AA
0000000號、面額100萬元之支票乙紙即系爭支票予被告，被告乃於同日出具系爭收據予原告，系爭收據載：「茲收到乙○○小姐購買本人〔甲○○〕位落於臺北市○○○路○段○○○號14樓之3建物之定金支票乙只，金額計新臺幣壹佰萬元整〔永豐銀行忠孝分行支票：帳號：000000000，支票號碼AA0000000，到期日：98年2月25日〕。雙方約定買賣總價為：
新臺幣陸仟萬元整，以現況交屋，並於一週內〔98年2月27日止〕簽訂買賣合約。」，被告已提示系爭支票並獲付款，然兩造迄今並未辦理簽約事宜。此有系爭收據影本可證（見本院卷一第7頁）。
㈢原告為訴外人伺動行銷科技股份有限公司（下稱伺動公司）
之董事，其姊即訴外人張維家，對外稱係「張雅薇」，為伺動公司董事長。此有伺動公司之公司基本資料與董監事資料各1份（見本院卷一第22頁）、原告之姊張維家 (張雅薇)名片1份（見本院卷一第24頁）可稽。
㈣張維家以署名「雅薇」之方式，於98年3月11日傳送簡訊予
被告表示：「…我還是再度誠心的表達，實在不是我“想不想”，而是我“能不能”的問題。所以我仍衷心希望您能退還給我妹這筆意向金。我想您看的出來，我是個愛交朋友的人，真心希望這是個結緣的機會，而不會結怨的開始！雅薇」。此亦有原告之姊張維家發予被告之簡訊1則為憑（見本院卷一第26、27頁）。
㈤被告於98年3月18日以臺北安和第564號存證信函催告原告及
張維家於文到7日內聯絡被告訂立系爭房屋買賣契約，又前開存證信函寄送地址為「臺北市○○○路○段○○○號9樓904室」即伺動公司之地址，但均遭伺動公司管理部退回，並說明原告並非伺動公司員工，至於張維家表示並未與被告進行該函中所載之交易情事，擔心被告寄錯當事人，故退還之等語之事實，有前述臺北安和第564號存證信函（見本院卷一第28至30頁）、伺動公司管理部於98年3月18日附函說明退回臺北安和第00564號存證信函之理由1份（見本院卷一第31頁）可考。
㈥原告已另向訴外人康正公司購買位於系爭房屋隔壁之門牌號
碼臺北市○○○路○段○○○號14樓之4、之5房屋，並於98年4月27日以買賣為原因辦理所有權移轉登記完畢。此有臺北市大安地政事務所網路申領異動索引資料1份（見本院卷一第67頁）。
四、得心證之理由㈠兩造間關於定金是否附有解除條件，即被告應於1週內交屋
並簽訂買賣契約？本件是否有解除條件成就，致使原告得依約或不當得利之法律關係請求返還定金？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。次按，解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，亦有最高法院17年上字第1118號判例要旨可資參照。再按，契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立，最高法院61年台上字第964號判例亦著有明文。又按，契約成立前交付定金，以擔保契約之成立，通常謂之立約定金，交付立約定金者，除當事人另有約定，應依其約定外，如付定金之當事人拒不成立主契約，則受定金之當事人毋庸返還其定金；如受定金當事人拒不成立主契約，即應加倍返還。此項定金，雖與一般為確保契約履行而交付之定金，係以主契約之存在為前提，尚屬有間，惟應類推適用民法第249條之規定（71年3月13日司法院第一期司法業務研究會研究意見參照）。
⒉查原告於98年2月20日簽發系爭支票予被告，被告則交付系
爭收據予原告，原告對於系爭收據所載之內容並無異議而予以收受，堪認系爭收據上所載之內容係經兩造合意，自有拘束兩造之效力，因此，原告主張系爭收據為被告單方所出具，乃被告對原告所為之承諾，而非原告或兩造之共同義務云云，尚無可採。
⒊系爭收據載：「茲收到乙○○小姐購買本人〔甲○○〕位落
於臺北市○○○路○段○○○號14樓之3建物之定金支票乙只，金額計新臺幣壹佰萬元整〔永豐銀行忠孝分行支票：帳號：000000000，支票號碼AA0000000，到期日：98年2月25日〕。雙方約定買賣總價為：新臺幣陸仟萬元整，以現況交屋，並於一週內〔98年2月27日止〕簽訂買賣合約。」（見本院卷一第7頁），是兩造雖就系爭房屋買賣標的物及價金意思表示合致，惟當事人締結該契約即系爭收據之目的乃在約定將來訂立一定契約之契約，兩造亦均自承兩造就系爭房屋尚未簽立正式之買賣契約即本約，足見兩造係就系爭房屋成立買賣契約之預約。又依系爭收據所載之文義所示，原告所交付被告者係定金，兩造並就買賣標的物及價金意思表示合致，且約定以現況交屋，及於1週內即98年2月27日以前簽訂買賣契約，亦即兩造約定於98年2月27日以前就系爭房屋簽立買賣契約，並以定金來擔保此義務之履行，而所謂「以現況交屋」，依其文義，應是指就系爭房屋交付時所應有之狀況為約定，而非約定被告應於1週內交付系爭房屋，蓋關於買方即原告付款之方式、時間及條件等，尚待兩造於1週內另行簽立買賣本約而為磋商約定，衡情應非簽立系爭房屋買賣契約之際，原告即得履行完畢，則被告豈可能同意在買賣本約能否順利簽立之狀況下，於1週內即先行交付系爭房屋，是依系爭收據文義，無從認定兩造就系爭定金約定附有被告應於1週內交屋並簽訂買賣契約之解除條件。又兩造間有約定「定金」且約定於1週內即98年2月27日以前簽訂買賣契約，足見系爭定金款項，顯係在擔保系爭房屋買賣本約之成立，亦即交付定金之當事人拒不成立主契約即買方逾時不買，則受定金之當事人無庸返還其定金即買賣作廢，定金沒收，如受定金之當事人拒不成立主契約即如賣方不賣，賣方應負責定金加倍償還，性質上應屬前述之「立約定金」。故原告主張系爭定金附有被告應於1週內交屋並簽訂買賣契約之解除條件云云，與前述立約定金性質有違，亦非系爭收據之文義所示意思，其所主張之「一般預售房屋之買方，通常會先付1次定金，雙方約定如1週內未決定購買，即全數退還定金，此種情形幾乎已在房屋買賣市場上形成慣例」，復未舉證以實其說，據上所陳，原告前揭主張之事實，自難採信。
㈡被告是否得類推適用民法第249條第2款規定沒入原告之100
萬元定金？⒈按「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成
立。」、「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」，民法第248條、第249條分別定有明文。次按「被上訴人於簽立系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂『立約定金』。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定。」，此有最高法院93年度台上字第441號判決要旨可資參照。
⒉查兩造於98年2月20日約定於98年2月27日前簽立系爭房屋買
賣契約，原告之姊於98年3月11日寄發簡訊予被告稱其無能力購買系爭房屋等語，被告且於98年3月13日寄發存證信函予原告，催告原告於文到7日內與被告簽立系爭房屋買賣契約，但原告迄今未與被告締約，且原告另向訴外人康正公司購買位於系爭房屋隔壁之門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號14樓之4、之5房屋，並於98年4月27日以買賣為原因辦理所有權移轉登記完畢之事實，已詳如前述，且為兩造所不爭執，堪信為真實。準此，原告無論是無資力購買系爭房屋，或已另購系爭房屋隔壁之房屋，而無需再購買系爭房屋，原告於交付系爭定金後，顯無意履行系爭收據關於簽立系爭房屋買賣本約之約定，而拒絕與被告簽立系爭房屋買賣契約。又承前所述，原告於締結系爭買賣預約即系爭收據時所交付之定金，係以擔保本約即系爭房屋買賣契約之成立為目的之所謂「立約定金」。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，應有民法第249條規定之適用；本約如未成立，揆諸前開最高法院裁判意旨，定金之效力仍應類推適用該條文之規定。本件系爭房屋買賣之本約因原告另行購買系爭房屋隔壁之房屋，或無資力購買系爭房屋，均顯係可歸責於原告之事由，致不能成立，亦即預約已不能履行，於原告交付之定金，自得類推適用民法第249條第2款：「契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。」之規定，故被告抗辯其因此沒收原告所交付之系爭100萬元定金，即屬有據。
㈢如被告將100萬元沒入，是否過高？得否酌減？
按立約定金亦名猶豫定金，屬於要物契約，以交付定金為要件，即在成立契約以前交付之定金，用以擔保契約之成立，如付定金之當事人拒不成立主契約，則受定金之當事人毋庸返還其定金，如受定金當事人拒不成立主契約，即應加倍返還，此與違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定不同；核與違約金係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付，除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定（民法第250條參照），屬於諾成契約，性質亦有差異。是立約定金之交付，縱與當事人所受損害顯不成比例時，究無援引民法第252條酌減餘地（最高法院95年度台上字第2883號判例要旨參照）。查系爭100萬元支票定金是立約定金，已詳如前述，原告主張有違約金性質應予酌減云云，即乏其據，並無可取。
五、綜上所述，原告依民法第99條、第179條、第249條第4款規定，請求被告給付100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 2 月 26 日
民事第一庭 法 官 賴秀蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 2 月 26 日
書記官 李佩芳