臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第147號原 告 乙○○訴訟代理人 丙○○被 告 甲○○
丁○○共 同訴訟代理人 姚本仁律師上列當事人間返還停車位等事件，本院於民國98年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北縣新店市○○段油車坑小段二六一一建號即臺北縣新店市○○路○○○號地下三層如附圖所示編號第十八號之停車位騰空返還原告，及自民國九十七年十月十八日起至上開停車位返還原告之日止，按月給付原告新臺幣貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國97年間向本院投標應買坐落臺北縣新店市○○段油車坑小段55-1地號土地及其上同段2593建號建物，即門牌號碼臺北縣新店市○○路○○○號地下2樓房屋（下稱系爭建物）及其所屬車位（共同使用部分2611建號建物，即門牌號碼臺北縣新店市○○路○○號地下三層所有權應有部分560/10000，即如附圖所示編號第18號停車位，下稱系爭停車位），並完成所有權移轉登記。該拍賣公告雖無載明連同系爭停車位一併拍賣，惟明載拍賣範圍含共同使用部分2611建號之持份，且地下室共同使用部分與其所屬建築物專有部分密不可分，伊既取得前揭房地（含專有部分）所有權，則停車位之所有權亦隨同移轉與伊。又前揭2611建號之共同使用建物係包括法定防空避難室兼停車空間、電梯樓梯間、機械房等共同使用部分，雖分歸51戶，惟系爭建物所屬之捷運彩虹園大廈（下稱系爭大廈）就共同使用部分訂有共有物分管同意書（下稱系爭分管同意書），約定地下室防空避難室兼停車場由停車位購買人按車位比例分配共有持分，分別管理使用車位，依此約定，系爭建物所有權人因而取得系爭停車位。再系爭建物之前數手即訴外人張國隆、許獎財（下稱張國隆等）於81年3月7日向原始所有權人即訴外人辜耀興購買系爭建物及其所附之停車位即系爭停車位，並於同年9月
10 日將系爭停車位之使用權以新臺幣（下同）52萬元出售予被告甲○○。由於系爭停車位並無單獨所有權，而係將其所有權登記於系爭建物所含之共用部分即2611建號建物中，伊既已購得含共用部分2611建號在內之系爭房地所有權，自亦繼受辜耀興對系爭停車位之分管權利，而具有單獨使用系爭停車位之合法權源。甲○○雖以52萬元購得系爭停車位使用權，惟張國隆等並未將表彰系爭停車位之應有部分移轉登記為甲○○所有，則甲○○與張國隆等間之買賣關係僅具債權效力，無對世效力，甲○○既未取得變更分管契約之必要條件，其依停車位使用權買賣契約以其配偶即被告丁○○名義向系爭大廈管理委員會（下稱彩虹園管委會）報備，彩虹園管委會公告系爭停車位為104-1號3樓即丁○○所有之房屋專用，均不具法律效力。被告占有系爭停車位之行為，即屬無權占有，伊自得依民法第767條規定及分管同意書約定，請求被告將系爭停車位騰空返還伊。另被告無權占有系爭停車位，受有相當於租金之不當得利，伊亦得依民法第179條之規定，請求被告給付按系爭大廈停車位每位每月租金2千元之標準計算之不當得利等語。爰依民法第767條、第179條規定，提起本訴。並聲明：㈠被告應將如附圖所示編號第18號之系爭停車位騰空返還伊，及自起訴狀繕本送翌日起至上開停車位返還伊之日止，按月給付原告2千元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭停車位坐落於系爭大廈地下3層，而系爭大廈興建完成時，依系爭分管同意書約定，辜耀興為系爭停車位之原始取得人。而辜耀興於81年3月7日將系爭建物及系爭停車位售予張國隆等，張國隆等再於81年9月10日將系爭停車位之使用權讓與丁○○之配偶甲○○。丁○○為坐落臺北縣新店市○○段油車坑小段55-1地號土地、應有部分萬分之160及其上2610建號即門牌號碼臺北縣新店市○○路○○○○○號3樓建物暨共同使用部分2611建號建物（應有部分10000分之60）之所有權人，同為系爭大廈之區分所有權人，則其占有使用系爭停車位，自有正當權源。且甲○○於購買系爭停車位後，業以丁○○名義向彩虹園管委會登記，並經彩虹園管委會公告系爭停車位由丁○○專用，足證系爭大廈區分所有權人均已同意丁○○分管使用系爭停車位，渠等既同意由被告分管使用系爭停車位，丁○○占用系爭車位即非無權占有。再者，原告對系爭停車位係由104-1號住戶即丁○○專用係明知或可得而知，其自應受分管契約之拘束，而不得主張丁○○占有系爭停車位無正當權源。此外，被告二人為夫妻，系爭停車位由甲○○出面購買，丁○○管理使用，甲○○僅屬占有輔助人，原告訴請甲○○返還系爭停車位及不當得利，亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益之判決，請准提供擔保以免假執行。
三、兩造不爭執與爭執事項：㈠不爭執事項：
⒈張國隆等於81年3月7日向原始所有權人辜耀興購買系爭房地
及所附之系爭停車位。甲○○則於81年9月10日與張國隆等簽訂停車位買賣契約書，由甲○○向張國隆等以價金52萬元購買系爭停車位。
⒉原告於97年3月21日經由本院96年度執字第27603號強制執行
事件拍賣程序得標買受包含共同使用部分2611建號建物所有權應有部分560/10000在內之系爭房地。本院並於97年4月3日核發不動產權利移轉證書予原告。拍賣公告未記載系爭停車位，本院民事執行處亦未點交系爭停車位。
⒊甲○○與丁○○為夫妻，丁○○為坐落臺北縣新店市○○段
油車坑小段55-1地號土地、應有部分萬分之160及其上2610建號即門牌號碼臺北縣新店市○○路○○○○○號3樓建物暨共同使用部分2611建號建物（應有部分10000分之60）之所有權人。
⒋系爭停車位曾據共有人簽訂系爭分管同意書。
⒌被告持上開停車位買賣契約書向彩虹園管委會登記，於94年
10月間管委會據為標記為系爭停車位為臺北縣新店市○○路○○○○○號3樓建物住戶專用。
㈡爭執事項：
⒈原告是否因取得系爭建物所有權而一併取得系爭停車位使用
權？⒉被告買賣系爭停車位使用權之債權契約得否對抗受讓主建物
（含停車位所在共同使用部分）之所有權人原告？⒊原告請求被告返還系爭停車位，並給付相當於租金之不當得
利有無理由？
四、得心證之理由：㈠原告是否因取得系爭建物所有權而一併取得系爭停車位使用
權？⒈按區分所有建物之共同使用部分性質上係屬共有，共有人將
各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，依80年11月29日修正公布之土地登記規則第72條第2款規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉同一人，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人（最高法院87年臺上字第2199號判決意旨參照）。系爭停車位坐落系爭大廈地下3層，為該大廈共同使用部分2611建號之應有部分，系爭大廈興建完成時，區分所有權人簽訂系爭分管同意書，約定「地下室防空避難兼停車區由停車位購買人按車位比例分配共有持分，分別管理使用車位。」，有系爭分管同意書附卷足稽（卷第75-81頁）。而系爭大廈辦理第一次保存登記時，系爭建物原為辜耀興所有，其分配共同使用部分2611建號應有部分為560/10000，並分管使用系爭停車位，有土地登記申請書、合建房屋分配協議書附卷可憑（卷第82-94頁）。足見系爭停車位之所有權已包含於2611建號之應有部分560/10000內，且已隨專有部份即系爭建物移轉予辜耀興所有，而辜耀興按上開分管契約約定，分管使用系爭停車位，自對系爭車位有排他使用之權利。嗣辜耀興於81年3月7日將系爭建物及所附之系爭停車位售予張國隆等，系爭停車位即由系爭建物受讓人張國隆等分管使用，為被告所不爭執。系爭停車位既配屬於系爭建物，其二者有密切不可分之主從關係，揆諸前揭說明，系爭建物所有權人不得將共同使用部分之系爭停車位使用權單獨出售他人，或保留停車位使用權而將建物專有部分出售他人，且其移轉系爭建物所有權時，其相對應之共同使用部分，亦隨之移轉予同一人。原告既受讓系爭建物，原系爭建物所有權人分管停車位相對應之共同部分之應有部分即隨同移轉為原告所有，原分管契約對原告自繼續存在，則原告主張其繼受原分管契約而得分管使用系爭停車位，自屬有據。
⒉被告雖抗辯系爭分管同意書第2條係以出資購買為唯一取得
停車位使用權之條件，受讓應有部分不當然取得停車位使用權云云。惟按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院96年臺上字第2631號判決意旨參照）。系爭分管同意書第2條約定末句固記載：「歸停車位購買人管理使用」等語。惟查：該條約定前段業已載明：「至地下室防空避難兼停車區停車位購買人按車位比例分配共有持分，分別管理使用車位」等語（卷第77頁），對照其前後文，足知系爭大廈區分所有權人取得之共同使用部分應有部分，係將共同使用部分扣除停車空間之面積後，再分攤予各區分所有權人，購買停車位之區分所有權人，則另取得按車位比例計算之應有部分，該條約定所指之停車位購買人自係指購買停車位並取得按車位比例分配共有持分之人。而使用權為所有權之積極權能之一，共有人取得停車位之使用權，源自於其購買停車位並另取得按車位比例分配之共有持分，系爭分管同意書約定將停車位歸停車位購買人管理使用，無非係落實停車位購買人所有權之權能，該使用權不得脫離相對應之共同使用部分應有部分而存在，所謂之停車位購買人自應解為取得按車位比例分配共有持分之人，始符合系爭分管契約落實所有權權能之主要目的，不得僅以該約定使用「停車位購買人」之字句，即遽論系爭分管同意書係以出資購買為取得停車位使用權之唯一條件，被告上揭抗辯，委無足取。
㈡被告買賣系爭停車位使用權之債權契約得否對抗受讓主建物
（含停車位所在共同使用部分）之所有權人原告？⒈按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人
，故於二重買賣之場合，出賣人如已將不動產所有權登記予後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人不得以其與出賣人間之買賣關係對抗後買受人（最高法院83年臺上字第3243判例意旨參照）。本件甲○○於81年9月10日以52萬元之價格，向原告前數手張國隆等買受系爭停車位，固有停車位買賣契約書在卷可憑（卷第15-16頁）。惟查，張國隆等係因向辜耀興購買系爭建物及相對應之共用部分應有部分（含按車位比例分配之共有持分），基於與其他區分所有權人間之分管契約得以使用系爭停車位，此一分管契約建立在其對系爭建物及相對應之共用部分應有部分有所有權之基礎上，甲○○購買系爭停車位時，並未取得系爭停車位相對應之共同使用部分應有部分，為其所不爭執，顯見其就系爭停車位，僅與張國隆等間締結具債權效力之買賣契約，其所取得之停車位使用權僅於當事人間即被告、張國隆等間發生效力，尚不得執以對抗已取得按車位比例分配共同持分之原告，系爭停車位之使用權應歸於原告，被告抗辯其已向張國隆等買受系爭停車位，非屬無權占有，即非可採。
⒉被告雖抗辯依大法官會議釋字第349號解釋之反面解釋，受
讓人須在不知悉有分管契約，或無可得而知分管契約之情形，始可主張自已係善意，不受前手及其他共有人分管契約之拘束，而原告明知或可得而知陳俊銘已向張國隆等購得系爭停車位，並由丁○○向彩虹園管委會登記為住戶專用，難認係善意第三人，自應受其前手與其他共有人分管契約之拘束云云。惟查系爭停車位之分管者有排他使用權利，係因其持有相對應之共同使用部分2611建號建物應有部分，已述如上，故系爭停車位之使用權利不能脫離與其相對應之共用部分應有部分而獨立存在，前揭大法官會議釋字第349號解釋之反面解釋，僅於被告亦受讓取得系爭停車位相對應之共用部分應有部分時，始有適用之餘地。而系爭停車位既有相對應之共同使用部分應有部分，被告縱為系爭大廈之區分所有權人，既未取得該部分所有權，自無從對受讓系爭停車位相對應之共用部分應有部分且經移轉登記為所有權人之原告主張系爭停車位使用權。核被告此部分之抗辯，亦無可採。
⒊被告又抗辯系爭大廈區分所有權人均同意其分管使用系爭停
車位，共有人已成立新分管協議，其占有系爭停車位非無正當權源云云。惟查，如上所述，依系爭分管同意書約定，系爭大廈地下室防空避難兼停車區由停車位購買人按車位比例分配共有持分，分別管理使用車位，足徵系爭大廈區分所有權人協議系爭停車位使用權附屬於各該按車位比例分配之共有持分，須受讓該共同使用部分之應有部分並經移轉登記後，始得基於所有權之權能及分管占有之效力而排他使用系爭停車位，此一分管協議迄未經系爭大廈各區分所有權人決議變更。而有關車位使用人名義之變更，一經使用人提出買賣契約，彩虹園管委會即於收費公告為變更，並未過問使用人是否取得原專用權人之持分，亦未徵詢各區分所有權人之意見，業據證人魏俊雄於本院另案98年度訴字第392號返還車位事件審理時（即原告配偶丙○○就系爭大廈編號第4號返還車位提起之訴訟）證述：「（車位的買賣是否需經地下室全體區分所有權人同意或車位所有人全體同意？）這個我不清楚」、「（車位專用權變更的時候，管委會是否會過問已否取得專用權人的持分？）只要有買賣契約，我們就辦理變更，住戶都不會管」等語（卷第337頁），足證甲○○向張國隆等購買系爭停車位後，各區分所有權人並未就系爭大廈共同使用部分之分管重為協議，彩虹園管委會變更收費公告僅係系爭大廈停車位使用狀態及管理費收取情形之呈現而已，非區分所有權人協議之結果，各區分所有權人就管委會所為之變更未予干涉之原因，在於渠等認知各該停車位已由取得按車位比例分配共有持分之人分管使用，故不予置喙，非渠等默示同意變更原分管協議，改由被告分管使用系爭停車位，被告上揭抗辯，自不足採。
㈢原告請求被告返還系爭停車位，並給付相當於租金之不當得
利有無理由？⒈按共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權
占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第821條但書規定之適用（最高法院91年臺上字第242號判決意旨參照）。原告經法院拍賣應買購得系爭建物時，已受讓系爭停車位相對應共同使用部分之應有部分，並繼受原分管契約，而分管使用系爭停車位，已如前述，其對分管之部分即系爭停車位即有單獨之管理權，被告無權占有該停車位，原告自得為自己之利益，請求被告將系爭停車位騰空返還原告，被告抗辯原告僅取得2611建號建物之應有部分，其權利內容非特定停車位之所有權，不得本於所有權人之地位請求被告返還系爭停車位，尚屬無據。
⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。依上所述，被告無正當權源占有系爭停車位，則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即97年10月18日起給付相當於租金之不當得利，即屬有據。茲系爭停車位坐落臺北縣新店市，而出租系爭停車位每月可獲得之租金利益為2千元，有原告所提之車位租賃合約書在卷可按（卷第286頁），本院因認相當租金之不當得利每月2千元應為適當。
⒊至甲○○雖辯稱其為丁○○之占有輔助人，原告請求其返還
車位及給付相當於租金之不當得利，並無理由云云。惟查，系爭停車位既係甲○○向張國隆等所購買，僅因丁○○為系爭大廈之區分所有權人，始以丁○○名義向彩虹園管委會登記，參以其復自承其與丁○○均有將車停在系爭停車位（卷第402頁反面），則難謂其僅係丁○○之占有輔助人，原告請求其返還車位及給付相當於租金之不當得利，委屬有據。
五、綜上所述，系爭停車位應由原告分管使用，被告占有系爭停車位無正當權源，從而，原告依民法第767條、第179條規定，請求被告將坐落臺北縣新店市○○段油車坑小段2611建號即臺北縣新店市○○路○○號地下3層如附圖所示編號第18號之系爭停車位騰空返還原告，及自起訴狀繕本送達翌日即97年10月18日起至上開停車位返還原告之日止，按月給付原告2千元，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 31 日
民事第三庭 法 官 魏式瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 7 月 31 日
書記官 曾鈺馨