臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第140號原 告 超營廣告有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○律師被 告 乙○○
丙○○共 同訴訟代理人 徐國勇律師複代理人 吳忠勇律師上列當事人間請求給付廣告費事件，本院於民國98年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落臺北市○○區○○段○○○○○號土地原係被告與訴外人溫
宗坤、溫宗乾、溫建勝、溫建源、溫昭明、溫昭信、溫昭輝、溫昭禮、溫維東共有，被告乙○○應有部分6,658/100,00
0 ，被告丙○○應有部分13,342/100,000。被告丙○○於民國97年4 月17日，受其他共有人委託與原告簽訂授權書，委由原告代為銷售系爭土地，約定以每坪新臺幣（下同）60萬元增值稅外加出售系爭土地，溢價部分歸原告作為廣告費用，授權期間自97年4 月17日起至97年5 月2 日止。嗣原告尋獲訴外人鴻總建設有限公司（下稱鴻總建設）願以每坪63萬元之價格購買系爭土地，乃於97年4 月30日通知被告及其他共有人，渠等同意買賣價金部分以現金方式支付，部分採銀行信託方式，並於97年5 月5 日至元大銀行信託部簽訂買賣契約。詎至97年5 月2 日，被告竟改口要求買賣價金以現金一次給付，拖延不願進行簽約，其他共有人為免該項買賣生變，遂於97年5 月8 日依土地法第34條之1 規定與鴻總建設簽訂不動產預定買賣契約書，以每坪63萬元將之出售予鴻總建設。簽約後，因鴻總建設表示仍希望被告同意是項買賣，順利完成該筆交易，原告公司人員乃再次與被告溝通，被告表示其他共有人既已簽約，渠等只得接受依土地法第34條之
1 規定進行上開土地買賣，其2 人將依約支付原告廣告費用。原告旋協助其他共有人、鴻總建設依土地法第34條之1 規定完成土地買賣及所有權移轉登記程序，並將被告乙○○、丙○○應分得之土地買賣價金40,631,205元、81,636,770元提存於法院，經被告領取完畢。被告乙○○、丙○○應有部分6,658/100,000 、13,342/100,000，持有系爭土地坪數65.618 坪 、131.492 坪，以每坪63萬元計算，土地總價41,339,289元、82,840,011元，扣除以每坪60萬元計算之土地總價39,370,800元、78,895,200元、應負擔之土地增值稅694,
406 元、1,172,321 元，及地價稅15,895元、31,853元後，被告乙○○、丙○○應給付之廣告費各1,258,188 元、2,740,637 元，屢經催償均未獲給付，爰依契約之法律關係提起本件訴訟。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈證人溫文盛證稱：「（請問證人溫文盛，為何會在97年4 月
30日代乙○○在土地買賣通知書上簽名？）因為我父親在現場，還沒有正式買賣，父親要求我代他及弟弟乙○○簽名」、「（請問證人溫文盛，要委任原告出售系爭土地乙○○是否知情？）知道。」等語，核與證人羅春蘭證稱：「（委託授權書上乙○○的指紋是何人所蓋？）是丙○○，是乙○○的父親」、「（為何沒有讓乙○○本人蓋章？）因為他沒有在現場，且我4 月15日有到丙○○健康路的家，當天乙○○也在家，我與他們一起洽談，乙○○說他是晚輩，所以對這塊地的買賣沒有意見，由他父親丙○○決定就可以」等語相符，足見被告乙○○就系爭土地出售一事已概括授權被告丙○○處理，被告丙○○除有權代為出售系爭土地外，自亦有權委託原告代銷系爭土地，被告乙○○確已授權被告丙○○簽署授權書。
⒉被告乙○○於97年4 月15日原告公司人員向被告2 人洽詢出
售系爭土地一事時，表示全權授權其父親處理，已足使人認為其授權被告丙○○委託原告代銷系爭土地，而依證人溫文盛之證言，被告乙○○知悉委任原告出售系爭土地一事，惟未為反對之表示，依民法第169 條規定，被告乙○○應負表見代理人之責任。
⒊系爭土地共有人溫宗坤、溫建勝、溫建源、溫昭明、溫維東
同意將土地出售予鴻總建設，並依約給付其應分擔之廣告費用予原告，足見溫宗坤、溫建勝、溫建源、溫昭明、溫維東均已委託溫昭信、溫昭輝、溫昭禮簽署委託授權書，乙○○亦授權被告丙○○簽署該委託授權書，或至少應負表現代理之責任，被告丙○○簽署之授權書對被告乙○○及其他共有人均有效力。
⒋不動產經紀業管理條例係為管理不動產經紀業，建立不動產
交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展而制定，如有違反，亦僅主管機關得依相關規定處以禁止營業及罰鍰，該等規定係取締規定，並非強行規定，自無民法第71條之適用，原告縱違反該等規定，亦與契約效力無涉，被告抗辯系爭授權書因違反不動產經紀業管理條例第5 條規定而無效，尚不足採。
⒌不動產經紀業管理條例第19條規定所稱之差價，依同條例第
4 條第9 款規定，係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額而言。系爭授權書僅訂定銷售底價每坪60萬元，並未訂定具體銷售價格，是系爭授權書委託銷售價格本即得高於每坪60萬元，兩造並無以60萬元（增值稅外加）之固定價格委託銷售之意思，原告以每坪60萬元以上增值稅外加之價格出售系爭授權書土地，自無實際買賣交易價格與委託銷售價格間有差額之情形，被告抗辯原告違反不動產經紀業管理條例第19條規定，尚非可採。
⒍97年4 月30日土地買賣通知書上已明確記載通知系爭土地所
有權人於97年5 月5 日至元大銀行信託部進行系爭土地買賣簽約，且證人羅春蘭於本院審理時，證稱：「4 月30日當天就談妥，是全部的共有人」、「討論過後當場就合約書內容作修正及解釋，他們全部都同意，所以才在4 月30日簽訂土地買賣通知書」等語。證人翁頌道於本院審理時，證稱：「我在97年4 月23日或24日我接到溫昭信的電話通知，．．．
大約兩三、天後，我北上與溫昭信一起到溫昭禮的家，那時候四兄弟都在場，除了丙○○外，乙○○有在現場，．．．經過磋商以後，．．．包括買方的付款條件都當場作了詳細的約定，在坐的人都沒有反對意見」等語，足見系爭土地之買賣條件於97年4 月30日即已談妥，被告抗辯系爭土地買賣雙方未於授權期間達成買賣條件之合意，核非可採。
⒎被告委託原告出售系爭土地，僅以「每坪以60萬元增值稅外
加」為條件，並未約定其他買賣條件，而97年4 月30日雙方所談妥之買賣價格扣除增值稅後每坪確高於60萬元，應已符合被告授權原告出售之條件，被告嗣藉口要求信託銀行應提出撥款同意書而反悔不願意簽約，顯係以不正當行為阻止原告廣告費用請求條件之成就，自應視為條件業已成就，且系爭土地嗣後亦依土地法34條之1 規定出售予原告所媒介之買主鴻總建設，被告亦已領取其應得之價金，自應給付報酬予原告。
⒏被告於97年5 月15日之後，確曾向原告公司人員羅春蘭、甄
錫璞表示願意支付系爭廣告費，業據羅春蘭於本院審理時，證稱：「從我們5 月8 日草約簽立至5 月30日簽訂正式合約，這中間我們去找過丙○○一家人，大概3 次，丙○○他們說我們辛苦這麼久了，．．．他們說只要順利完成，所以一樣會付我們服務費．．．，他們答應付費的時間大概是5 月30日的前兩天」，證人甄錫璞於本院審審理，證稱：「因為信託條件沒有談成，所以決定用土地法第34條之1 來賣，但我們還是有去找丙○○，希望不要走到土地法第34條之1 這條路，丙○○他們說這樣也好，直接去法院領就好，他們有同意還是付我們服務費」等語，被告否認事後同意支付原告系爭廣告費，核與事實不符。
㈢聲明：
⒈被告乙○○、丙○○應給付原告各1,258,188 元、2,740,63
7 元，及均自起訴狀繕本送達翌日即97年9 月20日年起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告乙○○知悉系爭土地出售之事，不代表授權被告丙○○
簽署系爭委託授權書，被告乙○○既未簽署系爭委託授權書，亦未授權被告丙○○或任何人代為簽字或捺指印，被告丙○○從未表示其有權代理被告乙○○簽署系爭委託授權書，系爭委託授權書應屬無效。
㈡被告乙○○於被告丙○○97年4 月l7日於系爭委託授權書捺
指印時，並無任何行為足以讓原告誤認其授權被告丙○○，原告既未與被告乙○○有所接觸，如何有所謂之表見事實？被告乙○○自被告丙○○委託授權原告期間，迄至系爭土地依土地法第34條之1 規定出售前，均無足以令原告誤信有授權被告丙○○之任何表現事實，原告主張本件有民法第169條規定之適用，尚不足採。
㈢系爭土地共有人授權他人代為買賣係屬債權行為，依民法第
890 條第2 項規定，應得共有人全體同意，系爭委託授權書僅經共有人5 人簽署，該委託授權書為無效，被告丙○○依無效之委託授權所簽訂之授權書亦屬無效，原告不得依無效之授權書對被告有所請求。
㈣原告係廣告公司，非不動產經紀業公司，依不動產經紀業管
理條例第32條規定，不得仲介不動產之買賣，系爭授權書授權事項第2 項約定「溢價部分全歸超營廣告有限公司做為廣告費用」，顯係為規避不動產經紀業管理條例相關規定之管理，為脫法行為，為貫徹不動產經紀業管理條例之立法目的，此一脫法行為應解為無效，原告不得依該無效之約定對被告有所請求。
㈤依不動產經紀業管理條例第19條規定，經紀業或經紀人員不
得收取差價或其他報酬，而所謂之差價，依不動產經紀業管理條例第4 條第1 項第9 款規定，係指「實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額」，系爭授權書約定「溢價部分全歸超營廣告有限公司做為廣告費用」，原告請求者即為所謂之差價，依上開規定，原告自不得為請求。
㈥被告於系爭土地買賣通知書上簽名，僅係收受原告覓得買主
鴻總建設之通知，非同意鴻總建設所提買賣條件而擬與之於
97 年5月5 日簽訂正式契約，倘被告已同意該買賣條件，何以97年5 月5 日除乙○○之外無一人出現簽約現場？鴻總建設提出買賣條件時，被告丙○○粗觀後即表示該條件不合當時授權之條件無法同意，要求買賣條件必須由元大銀行擔任履約保證人，保證所有價款如期支付，因元大銀行無法同意，被告丙○○退而要求其同意之3 期款項均以現金支付，因原告公司、元大銀行表示無法代表鴻總建設同意，被告丙○○即未同意其買賣條件，迄至通知依土地法第34條之1 規定買賣系爭土地，原告均未再與被告接觸，被告如何以必須以現金支付全部價款反對簽約？況原告、鴻總建設已同意就銀行信託等買賣條件重新與銀行洽談，系爭土地共有人亦因而未於97年5 月5 日依原通知至元大銀行信託部簽約，買賣契約實質上尚未成立，原告既未在時限內按被告丙○○授權仲介之條件成立契約，自無權依授權書之約定為請求。再者，被告丙○○未能同意者為付款條件，此純為系爭土地共有人之利益把關，難謂故意使買賣契約不成立，原告主張依民法第101 條規定，系爭買賣契約應已成立，並無理由。
㈦被告丙○○從未允諾依授權書之約定支付所謂之廣告費，蓋
自被告丙○○之立場觀之，原告並未依其授權條件達成買賣，其本已認為無支付廣告費之必要，而系爭土地共有人嗣依土地法第34條之1 規定進行買賣，將之排除在外，且買賣條件復違背其心意，甚或其事後必須自行至法院領取提存款，於此情形，被告當無認同原告服務之可能，原告主張被告事後同意支付廣告費，違背一般社會經驗，難以採信。
㈧聲明：
⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠坐落臺北市○○區○○段○○○○○號土地原係被告與訴外人溫
宗坤、溫宗乾、溫建勝、溫建源、溫昭明、溫昭信、溫昭輝、溫昭禮、溫維東共有，被告乙○○、丙○○應有部分各6,658/100,000 、13,342/100,000。
㈡溫昭信、溫昭輝、溫昭禮於97年4 月17日書立委託授權書，
授權被告丙○○委託出售系爭土地，其上乙○○簽章欄之指印係被告丙○○所捺（本院卷第7 頁）。
㈢被告丙○○於97年4 月17日書立授權書委託原告代為銷售系
爭土地，約定以每坪60萬元增值稅外加出售系爭土地，溢價部分歸原告作為廣告費用，授權期間自97年4 月17日至97年
5 月2 日（本院卷第8 頁）。㈣溫文盛於97年4 月30日代被告丙○○、乙○○簽立土地買賣
通知書，其上記載通知系爭土地共有人於97年5 月5 日上午至元大銀行信託部簽訂系爭土地買賣契約（本院卷第9 頁）。
㈤系爭土地嗣依土地法第34條之1 規定出售予鴻總建設，被告
丙○○、乙○○應受分配之買賣價金81,636,770元、40,631,205 元 經其他共有人提存於法院，並經被告丙○○、乙○○領取完畢（本院卷第10-15 頁）。
㈥除被告丙○○、乙○○外，系爭土地其他共有人均依系爭授權書約定給付廣告費用予原告。
㈦原告公司並未取得經營不動產經紀業務許可。
四、兩造協議之爭點：㈠被告乙○○是否授權被告丙○○簽署系爭授權書？㈡被告乙○○有無表見代理之事實？㈢系爭委託授權書是否因土地共有人乙○○、溫宗坤、溫建勝
、溫建源、溫昭明、溫維東未簽署而無效？㈣被告丙○○簽署之授權書是否因原告違反不動產經紀業管理
條例第5 條規定而無效？㈤被告丙○○簽署之授權書是否因原告違反不動產經紀業管理
條例第19條規定而無效？㈥被告是否於97年4 月30日同意鴻總建設之買賣條件？㈦被告是否故意拒絕買賣條件，而有民法第101 條第1 項規定
之適用？㈧被告是否於97年5 月15日之後向原告表示願意支付廣告費？
五、得心證之理由：㈠被告乙○○是否授權被告丙○○簽署系爭授權書（本院卷第
8頁）？系爭委託授權書（本院卷第7 頁）被告乙○○簽章欄之指印係由被告丙○○所捺，固為兩造所不爭。惟查：被告乙○○就被告丙○○委由原告代為銷售系爭土地一事知之甚詳，於97年4 月15日原告公司人員至被告丙○○臺北市○○路住處，曾稱其對系爭土地之買賣無意見，由其父親丙○○決定即可，系爭土地共有人於97年4 月23日、24日後數日在溫昭禮住處商討原告所提之契約條款時，被告乙○○亦在現場，嗣於97年4 月30日簽立土地買賣通知書時，更由被告丙○○指示溫文盛代被告丙○○、乙○○簽署姓名，已據證人溫文盛於本院審理時，證稱：「（為何會在97年4 月30日代乙○○在土地買賣通知書上簽名？）因為我父親在現場，還沒有正式買賣，父親要求我代他及弟弟乙○○簽名」、「（要委任原告出售系爭土地乙○○是否知情？）知道」等語（本院卷第12 0頁）。證人翁頌道於本院審理時，證稱：「大約兩、三天後，我北上與溫昭信一起到溫昭禮的家，那時候四兄弟都在場，除了丙○○外，乙○○有在現場」等語（本院卷第
146 頁）。證人羅春蘭於本院審理時，證稱：「（為何沒有讓乙○○本人蓋章？）因為他沒有在現場，且我4 月15日有到丙○○健康路的家，當天乙○○也在家，我與他們一起洽談，乙○○說他是晚輩，所以對這塊地的買賣沒有意見，由他父親丙○○決定就可以」、「（4 月15日你到丙○○健康路的家，當天有何人在場？）有丙○○、還有他太太、女兒、乙○○，溫文盛沒有在現場」等語（本院卷第117 頁）。
參以被告乙○○就被告丙○○委由原告代為銷售系爭土地一事知之甚詳，於原告人員至其住處，並未表示反對之意，甚或稱其對系爭土地之買賣無意見，由其父親丙○○決定即可，並衡之原告代為銷售系爭土地期間，被告乙○○均未為反對，甚或參與原告所提契約條款之商討，其後更由被告丙○○指示溫文盛代被告丙○○、乙○○簽立原告所提土地買賣通知書等節，即足徵被告乙○○就系爭土地出售一事已概括授權被告丙○○處理，則被告丙○○除有權代為出售系爭土地外，亦有權委託他人代為銷售系爭土地，被告乙○○已授權被告丙○○簽署系爭授權書，應堪認定。
㈡系爭委託授權書是否因土地共有人乙○○、溫宗坤、溫建勝
、溫建源、溫昭明、溫維東未簽署而無效？系爭委託授權書上僅溫昭信、溫昭輝、溫昭禮親簽其姓名，固為兩造所不爭。惟查：被告乙○○簽章欄之指印係由被告丙○○所捺，溫宗坤、溫宗乾、溫昭明簽章欄之指印係由溫昭明所捺，溫建勝、溫建源簽章欄之指印係由溫昭輝所捺，溫維東係由溫昭信代簽，已據證人即系爭委託授權書見證人羅春蘭於本院審理時證述綦詳（本院卷第118 頁反面）。而被告乙○○就系爭土地出售一事已概括授權被告丙○○處理，已如前述，溫昭明則為溫宗坤、溫宗乾之父，溫昭輝為溫建勝、溫建源之父，溫昭信為溫維東之父，除被告丙○○、乙○○外，渠等於系爭土地出售後，已依系爭授權書之約定給付廣告費用予原告，亦為兩造所不爭，並有全戶戶籍資料查詢結果附卷足憑（本院卷第189-192 頁）。則自被告乙○○已概括授權被告丙○○處理系爭土地出售之事，而代理溫宗坤、溫建勝、溫建源、溫昭明、溫維東簽署系爭委託授權書者均為渠等之父親，渠等於系爭土地售後已依系爭授權書之約定給付廣告費用予原告等節以觀，即足見除被告乙○○已概括授權外，溫宗坤、溫建勝、溫建源、溫昭明、溫維東亦分別委託溫昭明、溫昭輝、溫昭信代為簽署系爭委託授權書授權被告丙○○處理系爭土地出售之事，系爭授權書自屬有效，被告抗辯系爭委託授權書為無效，尚非可採。
㈢被告丙○○簽署之授權書是否因原告違反不動產經紀業管理
條例第5 條而無效？不動產經紀業管理條例第5 條第1 項前段固明定經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記，然其立法目的在於不動產經紀業之管理，違反上開規定，僅生主管機關應依同條例第32條規定禁止其營業，及處公司負責人、商號負責人或行為人罰鍰之問題，此乃取締規定，非效力規定，尚無民法第71條規定之適用，被告抗辯系爭授權書因原告違反不動產經紀業管理條例第5 條規定而無效，尚不足採。
㈣被告丙○○簽署之授權書是否因原告違反不動產經紀業管理
條例第19條規定而無效？⒈經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，不動產經紀業
管理條例第19條第1 項前段固定有明文，惟此項規定旨在由中央主管機關建立公允之仲介業務報酬收取標準，保障交易者權益，健全不動產經紀制度，違反此項規定，依同條第2項規定，僅經紀業或經紀人員對該差價或報酬無請求權，已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人，及主管機關得處以罰鍰或予以懲戒之問題而已，非謂該約定或仲介、委託契約概為無效，被告抗辯系爭授權書因原告違反不動產經紀業管理條例第19條規定而無效，容有誤會。⒉依不動產經紀業管理條例第4 條第1 項第9 款規定，所謂之
「差價」，係指「實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額」。而系爭授權書約定「一、同意每坪以新臺幣陸拾萬元整增值稅外加出售此標的物。二、溢價部分全歸予超營廣告有限公司做為廣告費用」（本院卷第8 頁），依其文義，可知被告丙○○委託銷售之價格為「每坪60萬元，增值稅外加」，如實際買賣交易價格高於此委託銷售價格，其超過部分全數歸原告所有，顯見原告所收取者即為實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額，按之上開說明，其對該差價無請求權，被告以原告違反不動產經紀業管理條例第19條規定，抗辯原告不得請求其給付差價，核屬有據。
㈤被告是否於97年4 月30日同意鴻總建設之買賣條件？⒈被告丙○○授權原告代為出售系爭土地，授權期間自97年4
月17日至97年5 月2 日，有系爭授權書在卷足憑（本院卷第
8 頁），則原告應以買賣契約於授權期間內因其媒介而成立為限，始得請求報酬。經查：
⑴原告交付之契約條款，經溫昭信交予證人翁頌道協助審核，
其與系爭土地共有人（被告丙○○除外）於97年4 月23日、24日後數日在溫昭禮住處就該契約條款進行商討，相關修正意見交由鴻總建設攜回予元大銀行進行修正，最後有一確認版本，翁頌道於97年5 月1 日即聽聞被告丙○○對最後確認版本之付款條件有意見，已據證人翁頌道於本院審理時，證稱：「大約兩、三天後，我北上與溫昭信一起到溫昭禮的家，那時候四兄弟都在場，除了丙○○外，．．．後來仲介羅小姐、甄錫璞先生、鴻總建設的陳董及代書就到場，我把前面建議的內容重新敘述一遍，經過磋商以後，有把修正後的文字作紀錄，包括買方的付款條件都當場做了詳細的約定，在座的人都沒有反對意見，修正意見就由鴻總帶回交給元大作修正，最後有一個確認版本，．．．我應該是在5 月1 日又北上，我聽溫昭信說丙○○有意見，是針對最後確認版本之付款條件有意見」等語（本院卷第146 頁）。被告丙○○於系爭土地共有人磋商契約條款時並未在場，嗣復即針對買賣契約最後確認版本之付款條件表達不同意見，顯見其對系爭土地之買賣條件始終未與買受人鴻總建設意思表示合致，原告主張被告於97年4 月30日即同意鴻總建設之買賣條件，核非事實。
⑵系爭土地共有人、鴻總建設雖於97年4 月23日、24日後數日
在溫昭禮住處商討系爭買賣契約條款，並有一最後確認版本，惟該修正意見經鴻總建設攜回交予元大銀行進行修正，其修正版本就部分契約條款已另行更改，業經證人翁頌道於本院審理時，證稱：「（元大修正後的確認版本是否有更改你們在吳興街磋商的結論？）最後確認版本付款條件沒有更改，但其他部分契約條款有作修正」等語（本院卷第148 頁），系爭買賣契約條款既仍得修正，買賣雙方之權利義務即未確定，渠等就買賣之條件是否合致，自應以渠等是否簽訂該書面買賣契約為斷。系爭土地共有人與鴻總建設並未依系爭土地買賣通知書於97年5 月5 日至元大銀行信託部完成系爭買賣契約之簽訂，為兩造所不爭，足見迄至97年5 月5 日止，買賣雙方之權利義務仍未確定，自難認系爭買賣契約業已成立。系爭買賣契約既未於被告丙○○授權期間內因原告媒介而成立，原告即無權請求報酬，其主張被告應依系爭授權書約定給付廣告費用，尚非可採。
⒉雖被告丙○○曾於97年4 月30日指示溫文盛代其及被告乙○
○於系爭土地買賣通知書上簽署姓名。惟查：系爭書面買賣契約簽訂前，買賣雙方之權利義務仍未確定，買賣雙方意思表示是否合致，應以渠等是否完成書面買賣契約之簽訂為斷，已如前述，尚難僅以被告丙○○指示溫文盛代被告簽立系爭土地買賣通知書，即遽論被告已與鴻總建設達成合意。且系爭土地買賣通知書僅載明買方為鴻總建設，及通知簽訂買賣契約之旨，該土地買賣通知書僅能證明原告於授權期間覓得買受人鴻總建設，並於97年4 月30日通知系爭土地共有人97年5 月5 日至元大銀行信託部簽訂買賣契約之事實，至系爭土地共有人是否同意鴻總建設之買賣條件、雙方得否於授權期間內成立買賣契約，則屬不能證明，亦難據此即認定被告業於97年4 月30日同意鴻總建設之買賣條件。
⒊至證人羅春蘭雖於本院審理時，證稱：「（溫文盛是否就如
剛剛所說，不同意被證1 的買賣條件？）有，所以我們有作買賣條件的修正，且在4 月30日之前的星期六在吳興街溫昭禮的家，．．．討論過後當場就合約書內容作修正及解釋，他們有全部都同意，所以才在4 月30日簽訂土地買賣通知書」等語（本院卷第118 頁反面）。證人翁頌道雖於本院審理時，證稱：「在座的人都沒有反對意見，．．．我的理解是其他兄弟應該已經同意付款條件」等語（本院卷第146 頁）。惟查：系爭共有人於97年4 月23日、24日後數日在溫昭禮住處商討原告所提之契約條款時，被告丙○○並未在場，而在場之乙○○並未當場表示同意翁頌道說明之條件，業據證人羅春蘭於本院審理時，證稱：「到場的有溫昭信、溫昭禮、溫昭輝、乙○○」等語（本院卷第118 頁反面），證人翁頌道於本院審理時，證稱：「那時候四兄弟都在場，除了丙○○外」、「（乙○○有當場表示同意你說明的條件？）沒有」等語（本院卷第146 、149 頁），足見所謂之買賣條件並未經全體共有人同意，證人羅春蘭、翁頌道之證言，尚不足以證明買賣雙方於97年4 月30日前即已達成合意。而證人翁頌道於本院審理時，亦稱：「兄弟們表示如果大哥可以同意，就由我協助努力去促成」、「5 月2 日就在溫家的老家邀集所有兄弟，於是我又再做一次說明，當時丙○○以及他的太太．．．都在場，丙○○的太太有意見，說權狀交付就要一次付款，到此就沒有結果」、「（5 月5 日當天為何溫家兄弟沒有到元大簽約？）他們有通知我，只要丙○○同意，他們十幾分鐘就到了」等語（本院卷第146 、147 頁），凡此，即足證未至溫昭禮住處商討契約條款之被告丙○○始終未同意鴻總建設之買賣條件，否則溫昭信等人何須請翁頌道協助促成？溫昭信等人又何須因顧慮被告丙○○之意見而未於97 年5月5 日至元大銀行完成系爭買賣契約之簽訂？證人羅春蘭證稱系爭土地共有人全體於97年4 月30日即已談妥買賣條件等語，核非可採。
㈥被告是否故意拒絕買賣條件，而有民法第101 條第1 項規定
之適用？按民法第101 條第1 項所定因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，所謂阻其條件之成就，必須有不正當之故意行為，始足當之。本件被告未能於授權期間內與鴻總建設完成買賣契約之簽訂，其原因在於針對付款、信託、銀行保證等條件有不同之意見，業據證人羅春蘭、甄錫璞、翁頌道於本院審理時，證稱：「他要求元大銀行要開出撥款同意書」、「是因為賣方丙○○對於信託條件有不同意見」、「是針對最後確認版本之付款條件有意見」等語（本院卷第117 頁反面、第119 頁、義146 頁）。而被告丙○○委由原告出售系爭土地時，就買賣價金之收取雖僅約明以60萬元增值稅外加出售，並未提及分期、信託、銀行保證等條件，惟不動產買賣之付款、信託、銀行保證等條件，攸關出賣人得否足額受償買賣價金，被告要求不得分期、不得以系爭土地先行貸款、銀行應出具撥款同意書等付款條件，目的在於避免買受人以系爭土地貸款後未能履行給付買賣價金之義務，以保障買受人足額受償買賣價金之權利，難認其有不正當之故意行為使系爭買賣契約未能成立，原告主張被告故意拒絕買賣條件之成就，尚不足採。
㈦被告是否於97年5 月15日之後向原告表示願意支付廣告費？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張系爭土地依土地法第34條之1 規定出售後，被告曾允諾支付系爭廣告費用，為被告所否認，依上開規定，原告就被告允諾支付系爭廣告費用之事實應負舉證之責。就此，原告固舉證人羅春蘭、甄錫璞為證，並據渠等於本院審理時，證稱：「（溫文盛事後是否有同意還是照付服務費？）是的，．．．他們說只要順利完成，所以一樣會付我們服務費」、「（決定用土地法第34條之1 來賣土地之後，你們是否有再去找丙○○？丙○○是否有同意付服務費？）他們有同意還是付給我們服務費」等語（本院卷第117 頁反面、第119 頁反面）。惟查：證人羅春蘭、甄錫璞為原告公司人員，且為系爭買賣之承辦人員，被告是否同意支付廣告費用，攸關原告得否向被告為請求，及渠等得否獲取一定比例獎金，渠等所為證言本有偏頗之虞而難憑採。實則，被告丙○○為溫家家族大哥，溫昭信等共有人原授權被告丙○○處理系爭土地出售事宜，並由被告丙○○與原告簽訂系爭授權書，惟其後因被告丙○○就付款條件有不同意見，經系爭土地其他共有人依土地法第34條之1 規定出售予鴻總建設，為兩造所不爭，被告丙○○就系爭土地之買賣原居於主導地位，詎其提出之買賣條件嗣竟遭否決，甚或遭同為兄弟之其他共有人排除在外而以土地法第34條之1 規定出售系爭土地，於此情形，被告丙○○當無認同原告公司人員服務，並同意給付廣告費用予原告之可能，而被告乙○○為被告丙○○之子，一向概括授權被告丙○○處理系爭土地出售事宜，其自亦無違反被告丙○○意願而同意給付廣告費用之可能，原告主張被告事後允諾支付系爭廣告費用，核與常情相違，洵非可採。
㈧綜上，系爭買賣契約並未於授權期間內因原告之媒介而成立
，且被告並無不正當之故意行為使系爭買賣契約未能成立，此外，原告亦未能舉證證明被告事後曾另行允諾支付廣告費用，則原告依契約之法律關係（系爭授權書約定、事後承諾），請求被告給付廣告費用，即屬無據，不應准許。
六、從而，原告依契約之法律關係，請求被告乙○○、丙○○各給付1,258,188 元、2,740,637 元，及均自起訴狀繕本送達翌日即97年9 月20日年起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附予敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 17 日
民事第二庭 法 官 陳秀貞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 7 月 17 日
書記官 劉碧輝