臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第1540號原 告 新達財務顧問有限公司法定代理人 田臨文訴訟代理人 徐國勇律師複代 理 人 黃建復律師
黃育勳律師被 告 星希亞有限公司法定代理人 村上幸之訴訟代理人 王中平律師複代 理 人 蕭閔駿受告 知 人 沈維新上列當事人間返還租賃房屋等事件，本院於民國103 年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○號房屋騰空並遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣柒拾玖萬捌仟柒佰陸拾貳元及自民國九十八年七月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十八年六月十日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳拾陸萬陸仟貳佰伍拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖佰貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳仟柒佰陸拾萬元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾陸萬陸仟元，及自民國九十八年六月十日起按月以新臺幣玖萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣柒拾玖萬捌仟柒佰陸拾貳元及按月以新臺幣貳拾陸萬陸仟貳佰伍拾肆元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；告知訴訟，應以書狀表明理由及訴訟程度提出於法院，由法院送達於第三人。前項書狀，並應送達於他造，民事訴訟法第65條第1 項、第66條分別定有明文。查本件原告主張終止兩造間之租賃契約，並請求被告返還坐落門牌號碼臺北市○○路○段○○號建物（下稱系爭建物），然第三人沈維新對於系爭建物之所有權有所爭執，致被告無從認定孰為出租人以給付租金。故被告於98年8 月21日具狀表明本件如兩造敗訴，將依法向沈維新提出求償，對沈維新有法律上利害關係，聲請對沈維新為訴訟告知。是本院業已依法送達告知書狀予沈維新，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠系爭建物為伊所有，借名登記予沈維新之母親徐鋒珠，由徐
鋒珠於94年9 月1 日以伊之法定代理人之身分，出租系爭建物予被告，並簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定每月租金為新臺幣（下同）26萬6,254 元，期間至97年
8 月31日止。嗣租期屆滿後，兩造並未續訂書面契約，被告仍繼續使用系爭建物，並續繳租金至97年12月止，故兩造就系爭建物依法成立不定期租賃契約。詎被告自98年1 月起即未如期繳納租金，伊乃於98年6 月1 日催告被告於7 日內清償所有積欠之5 個月租金，逾期則終止租約。然被告仍拒不清償，伊自得依民法第455 條規定請求被告返還系爭建物，並依民法第439 條之規定，向被告請求98年3 月至5 月之租金共79萬8,762 元。另依兩造所簽訂之租賃契約第6 條第2款違約處罰之約定，被告於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，應按租金之一倍計算違約金。是被告應自98年6 月10日起至返還系爭建物予伊之日止，按月給付違約金53萬2,508 元。爰依民法第439 條、第
455 條及兩造租賃契約第6 條之規定提起本件訴訟，請求被告給付如訴之聲明。
㈡並聲明：
⒈被告應將系爭建物全部騰空並遷讓返還予原告。
⒉被告應給付原告79萬8,762 元及自起訴狀繕本送達翌日即98年7 月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒊被告應自98年6 月10日起至返還第1 項建物前，按月給付原告53萬2,508 元。
⒋願供擔保，請准宣告為假執行。
二、被告則辯以：㈠系爭建物究屬原告所有抑或受告知人沈維新所有，並不明確
，伊若貿然給付，將受有損害。伊迫於無奈，乃依法將租金提存，並非拒不給付租金。若伊遭沈維新索償，肇因於原告之侵權行為及債務不履行，伊自得向原告求償，並就原告租金之請求為抵銷。原告一旦確認權利存在，即可受領提存，毋庸提起本件訴訟，原告所為顯然有違民法第148 條誠實信用原則。縱認原告之請求有理由，違約金仍應酌減等語。
㈡並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院98年度審訴字第3513號卷第65頁、本院卷二第47頁）：
㈠田臨文為原告之法定代理人。
㈡被告於94年6 月1 日向原告承租系爭建物，約定每月租金24
萬1,500 元，租期自94年9 月1 日起至97年8 月31日止，雙方並簽有系爭租賃契約。
㈢被告於系爭租賃契約租期屆滿後仍繼續使用系爭建物，並繳納租金至97年12月止，系爭租約已變成不定期租賃契約。
㈣沈維新委請律師於97年發函予被告，表示其為系爭建物之所有權人。
㈤原告於98年1 月間委請律師發函終止系爭租約，及請求遷讓
返還系爭建物之存證信函㈥被告於98年1 月13日致函予原告所委請之律師，表示其擬將
租金提存於法院；原告委請之律師接獲存證信函後，於98年
2 月4 日發函予被告，再次重申終止系爭租約之意旨，並限期被告支付98年1 、2 月份相當於租金之賠償；被告旋即於98年2 月17日去函表示其已提存租金應生清償之效力。
㈦被告於98年間以不能確知孰為受取權人之理由，將98年1 月至7 月租金提存於本院提存所。
㈧原告於98年6 月1 日發函催告被告於函到7 日內給付所有欠
租，並附加逾期即依法終止租約之條件，是項存證信函於98年6 月2 日送達於被告。
四、兩造爭執及論斷：原告主張被告未給付租金而終止系爭租賃契約，被告除應返還系爭建物外，並應給付98年3 月至5 月之租金79萬8,762元及違約金53萬2,508 元等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是兩造爭點厥為：㈠被告有無不能確知孰為債權人而難為給付之情事？其所為租金之提存是否發生清償之效力？㈡如被告之提存未生清償效力，原告終止系爭租約是否合於土地法第100 條第3 款之規定？被告有無繼續占有使用系爭建物之法律原因？應否騰空遷讓返還系爭建物？應否給付所欠租金？應否給付違約金？應否酌減違約金？茲分述如下：
㈠被告有無不能確知孰為債權人而難為給付之情事？其所為租
金之提存是否發生清償之效力？⒈按物之出租人，不以所有權人為限，出租他人之物係債權行
為、負擔行為，即以發生債務關係（給付義務）之法律行為，僅出租人負有交付租賃物於承租人使用、收益之義務，而承租人負有給付租金之義務，此觀民法第421 條之規定自明。為負擔行為之人，不以對標的物有處分權為前提，出租他人之物，其租賃契約為有效。系爭建物於系爭租賃契約訂立前，自94年3 月3 日起即為原告當時法定代理人徐鋒珠所有，嗣於95年10月19日、96年9 月6 日、97年5 月5 日陸續移轉登記為沈維新、原告、田臨文所有，惟沈維新移轉登記予原告所有為無效、原告移轉登記予田臨文所有係無權處分，原告及田臨文應將系爭建物所有權移轉登記予以塗銷，此固經臺灣高等法院101 年度重上更㈡字第120 號判決認定明確，並經最高法院以103 年度台上字第1654號判決駁回上訴確定，有上開判決可查（見本院98年度訴字第1540號卷二第49-53 頁）。惟兩造間自94年9 月1 日起至97年8 月31日止，就系爭建物訂立系爭租賃契約，系爭租賃契約屆滿後，以不定期限繼續租賃契約，已如前述，原告係出租人，被告為承租人，原告並將系爭建物交付被告占有使用，縱原告非系爭建物之所有人，而將其出租予被告，並交付被告收益、使用，亦屬原告與系爭建物所有人間是否構成侵權行為或不當得利之問題，兩造間仍成立租賃關係，被告自應向原告繳交租金。
⒉被告雖抗辯系爭建物所有權人不明，伊已將98年1 月至5 月
應繳納之租金予以提存，並無原告所述自98年1 月即未給付使用系爭建物之對價云云，惟按「債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之。」、「非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅。」，民法第326 條、提存法第22條分別定有明文；又按清償提存，債務人固可消滅其債務，但不依債務本旨之提存，不生清償之效力（最高法院39年台上字第1355號判例參照）。查被告自98年1 月至5 月使用系爭建物之對價，係以「租金」之名義辦理提存，每月各提存26萬6,254 元，有本被告98年1 月13日臺北金南郵局第47號存證信函、院提存所98年1 月21日（98）存勇字第268 號函及公告、98年2 月5 日（98）存勇字第394 號函及公告、98年3 月5 日（98）存智取字第791 號函及公告、98年4 月
6 日（98）存勇字第1232號函及公告、98年5 月8 日（98）存勇字第1658號函及公告為證（見、本院98年度審訴字第3513號第43、44頁、98年度訴字第1540號卷一第51-62 頁），惟被告應依系爭租賃契約給付房租予原告，而無不能確知孰為債權人而難為給付之情形，業經本院敘明如前，是被告上開以租金為名義所為之提存，依前揭說明，尚與債之本旨不符，自不生清償效力。被告此部分抗辯，即非可取。
㈡如被告之提存未生清償效力，原告終止系爭租約是否合於土
地法第100 條第3 款之規定？被告有無繼續占有使用系爭建物之法律原因？應否騰空遷讓返還系爭建物？應否給付所欠租金？應否給付違約金？應否酌減違約金？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。
民法第440 條第1 及第2 項定有明文。又依土地法第100 條第3 款規定，承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。
⒉依兩造間系爭租賃契約第3 條約定，租金應於每月1 日以前
繳納（見本院98年度審訴字第3513號卷第8 頁），是被告98年1 月份至5 月份之租金，依約應於各該月1 日前繳納。又被告雖已提存98年1 月份至5 月份之租金（見本院98年度審訴字第3513號卷第44頁），惟不生清償之效力，業如前述，而系爭租賃契約每月租金自98年1 月起為26萬6,254 元，被告所不爭執，被告因系爭租賃契約繳交之保證金為69萬元（見本院98年度審訴字第3513號卷第8 頁），悉數扣抵租金後，仍積欠2 個月以上之租金共計64萬1,270 元【計算式：266,254 ×5-690,000 ＝641,270 】，是原告於被告遲誤98年
1 月份至5 月份之租金給付後，以被告遲誤租金給付為由，於98年6 月1 日以內湖江南郵局第1628號存證信函通知上訴人應於函到7 日內繳交積欠之租金，逾期即終止租約，不另通知，該函亦已於98年6 月2 日送達於被告，有上開存證信函及回執可查（見上開卷第10-1 2頁），揆諸前揭規定，原告之終止租約，於法洵無不合，應認兩造間系爭租賃契約，已於98年6 月9 日終止。
⒊按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455 條
前段定有明文。系爭租賃契約經原告合法終止，業據本院認定如上所述，是原告依民法第455 條規定，訴請被告返還系爭建物，自屬有據。
⒋按民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減
至相當之數額。」，又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。所謂相當之數額，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號著有判例）。原告雖依據系爭租賃契約第6 條第2 項「乙方（被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」之約定（見本院卷第98年度審訴字第3513號卷第9 頁），請求被告自98年6 月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付53萬2,508 元違約金，惟查：原告因終止租約後被告未返還系爭建物其所受損害為原告按月得收取相當於租金利益，揆諸前揭說明，本件違約金應以每月26萬6,254 元為相當。原告依據租賃契約第6 條第2 項請求終止租約後之違約金於26萬6,254 元之範圍內，為有理由，應予准許。逾此請求，則屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，本件原告依據民法第455 條、系爭租賃契約請求被告將坐落臺北市○○區○○路0 段00號建物騰空遷讓返還原告，並給付原告64萬1,270 元之租金及自起訴狀繕本送達翌日即98年7 月22日（見本院98年度審訴字第3513號卷第27頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自98年
6 月10日起至返還系爭建物之日止，按月給付26萬6,254 元予原告，均應予准許；其餘請求，並無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應併予駁回；另被告敗訴部分，被告聲請供擔保免為假執行，核無不合，爰宣告被告得預供擔保，免為假執行。
七、據上論結，原告之訴一部分有理由，一部分無理由，應依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 18 日
民事第三庭 法 官 林芳華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 18 日
書記官 楊茗瑋