臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第374號原 告 丁○○訴訟代理人 黃坤鍵律師
林蓓珍律師被 告 甲○○
號訴訟代理人 何佩娟律師
陳益盛律師上一人複代理人 鄭昱廷律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於九十八年六月二十三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣貳佰壹拾萬叁仟玖佰叁拾捌元，及自民國九十七年十二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新台幣柒拾萬元供擔保後，得假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之，民事訴訟法第24條定有明文。本件兩造已於不動產買賣契約書第12條約定，合意以本院為契約涉訟時之第一審管轄法院，是以原告向本院提起本件訴訟，核與首揭規定，尚無不合。
二、原告起訴主張：伊於民國97年8月31日透過住商不動產仲介，與被告簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），以新台幣（下同）1750萬元買入被告所有台北市○○區○○街○○○巷○○號之房地（下稱系爭房地），於簽約當日原告已給付175萬元予被告後，始知被告未於不動產現況說明書第8項關於「是否改建、違建、禁建之情事」中誠實告知在房屋後方有大範圍違建，且已達阻礙防火逃生通道之程度。被告未依債之本旨交付，並使原告陷入錯誤，原告自得依民法第92條規定，撤銷買賣契約之意思表示，並要求退還買賣價金。原告另得依買賣契約第10條規定，解除契約並請求返還價款。又依買賣契約第15條及第10條第3項規定，被告違約致解除系爭契約，原告除應返還已收價金外，尚須賠償已收價金計算懲罰性違約金予原告，原告為此為一部請求，並聲明：㈠被告應給付原告190萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請準宣告假執行。
三、被告則抗辯稱：原告於簽約當日由仲介經紀人進行現場勘查，被告代理人王遠程也明白告知契約房屋後院有增建情形，雙方並就增建部份討論約2小時，顯見原告於簽約之際已明確知悉房屋後院有增建情形，無陷入錯誤可言。且系爭買賣契約第1條第1項「未登記但可使用之部分」明白記載包含「後院增建」，原告明知有增建情形且明確約定得對該範圍主張享有所有權。原告無權主張返還價金及請求懲罰性違約金。故聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造於97年8月31日簽訂系爭買賣契約，約定由原告向被告買受系爭房地。
㈡原告已給付第一期價金175萬元至安信建築經理股份有限公
司於玉山銀行敦南分行所開設、帳號00000-00-000000之受託信託財產專戶。
㈢原告於97年9月4日向被告表明不續履約。
㈣被告於97年9月15日，以台北光復郵局台北36之局第1917號
存證信函，催告原告依約給付剩餘買賣價金，否則將沒收已付價金全額，作為懲罰性違約金。
五、得心證之理由：㈠按「被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，
表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任」，最高法院44年台上字第75號判例可資參照。本件原告主張其於簽訂系爭買賣契約時，不知系爭房地廚房部分有違建，甚至阻礙防火逃生通道等情，為被告所否認，辯稱：其締約前已就後院增建之現況據實告知原告等語，則原告自應就被告刻意隱瞞違建存在之事實負舉證責任。
㈡經查，原告主張被告於委託仲介銷售時所填之房地產標的現
況說明書第8項關於「是否有改建、違建、禁建之情事」中，被告勾選「無」乙節，固據提出該說明書附卷為憑（本院卷第8頁），然系爭買賣契約書第1條第1項已載明「後院增建」為未登記但可使用之部分，有該契約書在卷可佐（本院卷第5頁），且原告自承簽約時知悉系爭房地有違建，僅就違建之範圍有爭執等語，是被告抗辯現況說明書中上開「無改建、違建、禁建」之勾選乃筆誤等語，自堪採信，且原告亦未因而以為系爭房地實際上無違建。
㈢至原告雖稱其僅以為廁所及法定空地部分為違建，不知廚房
部分亦是云云（本院卷第123頁），惟系爭房地客觀上為違建部分均係鐵皮屋頂，與原建物顯然有別，不需有特別專業即能注意及之，此經本院於98年4月3日至現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄存卷可按（本院卷第122-123頁），再參以證人即本件買賣原告之不動產經紀人丙○○結證稱：我知道系爭房地前院車庫及後面廚房、廁所那塊是違建，因為賣方經紀人乙○○有講，我也有跟原告說等語（本院卷第134- 135頁），證人即本件買賣經紀人乙○○亦結證稱：97年8月31日簽約當天討論時，被告代理人王遠程有告訴原告一樓之廚房及廁所有部分是違建等語（本院卷第136頁），足見原告簽約時確實已知悉系爭房地部分廚房及廁所為違建無訛。原告雖稱證人丙○○之上述證詞與其訴外陳述不同云云，並提出前揭錄音譯文（本院卷第146-150頁）為憑，然觀諸該經證人丙○○確認之錄音譯文係載：「（我〈按指原告，下同〉：簽約時一再為了後院增建平台的使用而討論，當時完全不知道逃生走道是增建部分，而賣方簽約代理人王遠誠也沒有主動告知。）洪：嗯，這個通道，好像沒有。」、「洪：事前講跟事後講是不一樣了。（我：在簽約時，當討論屋後平台整理過的增建問題時，為何都不提；而房子在他名下時有違建報拆動作呈報建管處怎麼會不知道？）洪：事後王先生仍告訴我們他不知道」、「洪：當初完全不知道有逃生走道增建問題... 這是我自己回想啦！我想我們是據實以報」，可知證人丙○○當時係表示不清楚增建部分有無占用防火巷道，而非表示不知有增建部分，核與其在本院所為之上開證詞無違，原告前揭主張並不符實。
㈣原告雖另提出手寫草稿1張（本院卷第139頁），主張當時仲
介店長謝民海僅表示法定空地部分為違建遭列管云云，然上開手寫草稿上雖僅標明法定空地部分有列管且非銷售面積，但同時亦有將增建部分之廚房及廁所以斜線標示，況該法定空地部分既已標明非銷售面積，自非系爭買賣契約第1條第1項所載之「後院增建」，蓋自同契約第5條第4項關於增建、加蓋部分若被通知拆除時該如何處理之約定觀之，增建部分顯亦在銷售範圍內，固實難執上開手寫草稿認定原告簽約時不知系爭房地之部分廚房為增建。
㈤末查，原告雖主張系爭房地之違建阻礙防火逃生通道，且被
告知悉有報拆違建之情形云云，惟系爭房地現存違建即兩造簽約時既存之違建部分並無占用防火逃生通道及屬應查報拆除之新違建，此有台北市建築管理處98年5月21日北市都建查字第09867062200號函在卷可參（本院卷第154頁），是原告上開主張，亦為失據。
㈥綜上所述，應認原告於締結系爭買賣契約時，已知悉系爭房
地有違建且違建範圍及於部分廚房、廁所之事實，是其主張因受詐欺而為買賣之意思表示云云，即非可採，同理，其亦不得主張被告有何債務不履行之情事，從而，原告依民法第92條撤銷締結買賣契約之意思表示及依系爭買賣契約第10條解除契約，並依系爭買賣契約第10條第3項請求懲罰性違約金，而請求被告共給付190萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，即無理由，不應准許。本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。㈦本院認依卷存證據，已足認定原告於簽約時確實知悉系爭房
地之部分廚房及廁所為違建，是原告就此再聲請傳訊其兄許水源為證人，即無調查之必要；至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
五、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
貳、反訴部分：
一、按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴」，民事訴訟法第259條定有明文。查本件原告起訴主張被告未告知其系爭房地有違建而請求返還價金及給付懲罰性違約金，被告即反訴原告則提起反訴主張原告即反訴被告違約並請求損害賠償，經核本訴及反訴之訴訟標的及防禦方法實相牽連，又無其他民事訴訟法第260條所規定不得提起反訴之情形，是反訴原告之反訴自應准許，合先敘明。
二、反訴原告即被告（下稱反訴原告）主張：反訴被告即原告（下稱反訴被告）因拒不履行付款義務，伊於97年9月15日發函，限其於函到起5日內履行，否則即依催告期限末日聲明為解除契約日。反訴被告迄今仍未給付其餘價金，反訴原告乃解除契約，並依系爭買賣契約第10條第2項約定，反訴原告得沒收反訴被告價金175萬元，並得請求其他損害。反訴原告所受損害，包括仲介費35萬元，及半數之履約保證手續費3938元，又反訴被告擅自解約，顯以不正當手段阻礙期限屆至，依民法第101條規定，視為期限屆至，反訴被告自97年9月4日起應負給付剩餘價金15,750,000元之義務，反訴原告因此受有此部分利息之損害，依年息5%計算為43,151元。
又反訴原告得沒收之價金在未獲確定判決前，尚無法取得。
故反訴原告得請求原告賠償總計2,147,089元。為此聲明：
㈠反訴被告應給付反訴原告0000000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、反訴被告則抗辯稱：反訴原告未提供符合契約約定之房屋，伊自得依民法第264條規定拒絕付款，並依法撤銷契約或依系爭買賣契約第10條解除買賣契約，伊無違約情事，反訴原告不得解除契約，故無權沒收價金。又反訴原告給付仲介費用35萬元，乃基於其與仲介公司之契約關係，無論反訴被告有無解約皆同，與本案並無因果關係，自不得請求。且民法第101條係「條件」之規定，與「期限」無關，反訴原告引此主張反訴被告應賠償尾款之利息損害，顯無理由。並聲明：反訴原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
四、得心證之理由㈠系爭買賣契約第10條第2項約定：「本約簽訂後，甲方（按
指原告）若有擅自解約、不為給付或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方（按指被告，下同）所受損害之賠償以外，並應以已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方。」，此有該契約書在卷可稽（本院卷第6頁）。查反訴原告主張反訴被告除將定金175萬元支付至履約保證專戶外，其餘價金均未依約給付，經其於97年9月15日以台北光復郵局第1917號存證信函定期催告後，反訴被告仍未依約履行，其因而主張解除契約等情，有該存證信函在卷可稽（本院卷第36-39頁），且為反訴被告所不爭執，自堪信為真實。反訴被告雖抗辯稱因反訴原告未告知系爭房地有違建，其已主張撤銷及解除契約，故不負給付價金之責任云云，惟反訴被告撤銷締約之意思表示及解除買賣契約均不合法而無效，已如前述，是其上開抗辯，並不可採，反訴被告確有違約致反訴原告解除契約之情事，從而，反訴原告自得依前開契約約定請求反訴被告給付175萬元為懲罰性違約金。
㈡又依上開契約約定，反訴原告除懲罰性違約金外，尚得請求損害賠償；茲審酌反訴原告請求之損害項目如下：
⒈反訴原告主張其為出賣系爭房地而支出仲介費35萬元乙節
，業據提出服務費用證明為憑（被證10），反訴被告雖辯稱：反訴原告係基於其與仲介公司間之契約而支付仲介費用，與反訴被告解約無因果關係云云，惟反訴原告支付上開仲介費用之目的，在於出售系爭房地取得價金，今系爭買賣契約既因反訴被告違約而解除，反訴原告無法取得買賣價金，其支付仲介費之目的即有未達，堪認係因反訴被告違約而致反訴原告所生之損害，是其此部分之請求，尚屬有據。
⒉反訴原告主張本件買賣交付履約保證之保證手續費係按買
賣成交總額之4.5/10000計算，由買賣雙方平均負擔，故反訴原告受有3,938元【計算式：17,500,000x4.5/10,000x1/2=3,938，元以下四捨五入】之損害乙節，有系爭買賣契約書第6條之約定在卷可稽（本院卷第35頁），此部分與前揭仲介費相同，其支付之目的因反訴被告違約而不達，應認係因反訴被告違約所致之損害，故此部分之請求亦為可採。
⒊反訴原告復主張因反訴被告於97年9月4日擅自解約且拒不
給付其餘各期款項共計15,750,000元，顯係以不正當手段阻礙期限之屆至，依民法第101條規定，應視為期限業已屆至，故自97年9月4日起，反訴被告即負有給付15,750,000元之義務，然因其故不給付，致反訴原告受有自97年9月4日起至同年月23日止按年息5%計算之利息損失共43,151元云云，然反訴被告既解除契約，反訴原告即無給付價金之義務，反訴被告自未因而受有自97年9月4日起至同年月23日止之價金利息損失，是其此部分之請求，核屬無理。
㈢綜上，反訴原告得請求反訴被告給付之損害賠償及懲罰性違
約金共計2,103,938元【計算式：1,750,000+350,000+3,938=2,103,938】。從而，反訴原告依系爭買賣契約第10條第2項，請求反訴被告給付2,103,938元，及自反訴狀送達反訴被告翌日即97年12月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
㈣至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認
為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
五、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；至其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所附麗，不應准許。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 98 年 7 月 10 日
民事第二庭 法 官 歐陽漢菁以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 7 月 10 日
書記官 吳貞瑩