臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第556號原 告即反訴被告 丁○○訴訟代理人 張國清律師複 代理人 簡坤明律師被 告 城寶實業有限公司法定代理人 盧秋璋被 告即反訴原告 乙○○共 同訴訟代理人 宋英華律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國98年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告城寶實業有限公司應給付原告新台幣肆拾陸萬叁仟零陸拾捌元，及自民國九十七年十二月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○給付原告新台幣叁拾陸萬零壹佰陸拾肆元，及自民國九十七年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告城寶實業有限公司負擔百分之二十九，被告乙○○負擔百分之二十三，餘由原告負擔。
判決第一項得假執行，但被告城寶實業有限公司如以新台幣肆拾陸萬叁仟零陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告乙○○如以新台幣叁拾陸萬零壹佰陸拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按解散公司，於清算範圍內，視為尚未解散；公司之經理人
或清算人，股份有限公司之發起人、監察人、檢查人、重整人或重整監督人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人，公司法第25條、第8條第2項分別定有明文。而法人人格是否消滅，應視其已否完成「合法清算」，並依非訟事件法第37條規定，向法院辦理清算終結登記而定，所謂清算終結係指清算人就清算程序中應為之清算事務，實質全部辦理完竣而言，而不以法院之備案為依據。查被告城寶實業有限公司（下稱城寶公司）於民國97年11月10日經全體股東同意選任盧秋璋為清算人，盧秋璋遂向台灣桃園地方法院申報為被告城寶公司之清算人，並於98年4月7日向上開法院聲報清算完結，經該法院以98年4月30日桃院永民端98年度司字第92號函准予備查在案，有城寶公司股東同意書、上開法院函文等件在卷可稽（卷第205-207頁）。惟被告城寶公司尚有本件訴訟糾紛，則其既未實質完成清算事務，依上開說明，被告之法人格仍屬存續，且應以盧秋璋為法定代理人，合先說明。
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列
各款情形之一者，不在此限：㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件反訴原告原起訴聲明：「反訴被告應給付反訴原告乙○○新臺幣（下同）35萬元」，嗣於98年4月3日具狀變更聲明為：「反訴被告應給付反訴原告乙○○150萬元」，核其性質係擴張應受判決事項之聲明，按諸上揭規定，自應予准許之。
乙、實體部分
一、本訴部分㈠原告主張：原告於民國97年4月27日以247萬元向被告城寶公
司訂購臺北縣○○鄉○○路○○○號2樓房屋，並以503萬元向被告乙○○訂購上開房屋坐落之土地（上開房屋及土地，下稱系爭房地），原告並於當日給付訂金1萬元，次日再依被告指示匯款9萬元訂金至被告指定之帳戶，雙方嗣於97年5月6日簽訂建物買賣契約書及土地買賣契約書（下稱系爭契約），原告並分別支付被告城寶公司及乙○○簽約金45萬元、35萬元。由於雙方簽約時，並未約定第二階段即賣方備齊所有權移轉登記文件及買方給付「備證款」之履行期限，原告於簽約後即積極準備「備證款」，等待被告通知付款，詎被告均未曾通知原告付款，反於同年6月2日由被告城寶公司以原告未依約履行應盡義務為由，發函原告主張解除契約，並沒收已繳價金。原告頗感訝異，向地政政機關調閱相關謄本後，發現原告於同年8月1日將系爭房地之所有權移轉登記於訴外人駱程遠，原告雖感憤不平，但又恐其中有所誤會，乃積極出面與被告聯繫，惟遲遲未見被告有何處置，嗣原告委請律師發函被告，被告城寶公司則回函再次主張解約並拒絕給付，被告乙○○則未有何反應，原告再於同年11月26日發函定期催告渠等履約不成，方於催告期滿以該函為解除契約之意思表示。被告城寶公司未依法催告原告履約，其解除契約之意思表示於法未合，爰依建物買賣契約第9條、土地買賣契約書第8條約定，請求被告各賠償已繳價金一倍款項，即城寶公司90萬元、乙○○70萬元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按法定利率5%計算之利息等語。並聲明：⒈被告城寶公司應給付原告90萬元，被告乙○○應給付原告70萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告則以：原告於繳付訂金及簽約金80萬元後，被告之員工
甲○○及丙○○多次以電話及口頭方式催告應依約繳付備證、用印期款及依約辦理貸款事宜，惟原告均置之不理，既未依約繳納房地價款，亦未依約辦理貸款必備文件，更遑論對保、開戶等契約義務之履行，因系爭房地為成屋買賣契約，依一般交易習慣，付款之期間均相距甚短，履行各項義務亦均需於簽訂契約後短時間內完成，被告於多次催告原告，原告均不予理會之情形下，於97年6月2日發函原告解除系爭房地買賣契約。系爭房地係由被告共同合建出售，就銷售及執行房地移轉過戶等事宜，均由城寶公司負責，因此，城寶公司雖未於存證信函寄件人欄內列乙○○之姓名，然於信函內明確告知原告解除系爭房地買賣契約全部，並依約收回系爭房地及沒收原告已繳價金，是乙○○之解約意思表示應已與城寶公司之解約意思表示同時到達原告等語資為抗辯。聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：反訴被告違反其依系爭買賣契約應履行之義
務，經反訴原告解除契約，業如反訴原告於本訴答辯所述，嗣反訴原告將系爭房地售予訴外人戊○○，土地售價僅有353萬元，相較於與反訴被告之契約約定土地503萬元，相差有150萬元，爰依民法第226條第1項債務不履行之給付遲延法律關係，請求反訴被告賠償該損害及法定遲延利息等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告150萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴被告則以：雙方履約經過及反訴原告違約之情形，詳如
本訴起狀所載。則反訴原告並未催告原告繳交備證款或履行給付義務，更未依約定期7日催告原告履約，即自行發函指稱原告違約而解除契約，其解除契約之意思表示於法即非有合，反訴被告當無給付遲延債務不履行之情形，則反訴原告於契約關係存續中之97年7月10日即違約將系爭房屋出售並移轉登記與第三人，其間所生之價差自非可歸責於反訴被告，是反訴原告主張其已定期催告反訴被告履約及解除契約，要求反訴被告賠償價差損失於法無據等語資為抗辯。聲明：㈠反訴原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於97年5月6日向被告城寶公司購買門牌號碼臺北縣○○
鄉○○路○○ ○號2樓房屋，同時向被告乙○○購買該屋基地即○○○鄉○○段909、910地號土地應有部分，房屋價格247萬元、土地價格503萬元，約定付款方式房屋為簽約款45萬元、備證款7萬元、完稅款不須支付、尾款195萬元，土地為簽約款35萬元、備證款28萬元、完稅款35萬元及尾款405萬元。原告已給付城寶公司45萬元、乙○○35萬元簽約款。
㈡被告城寶公司曾於97年6月2日以台北三張犁郵局第852號存
證信函向原告表示未履行應盡義務，經城寶公司多次催告仍未履行，將依約解除契約並沒收已繳價金，收回系爭房地另為處分。
㈢原告於97年7月7日以台北152支局第86號存證信函向城寶公司表示欲與城寶公司洽談。
㈣城寶公司於97年7月15日以台北三張犁郵局第1212號存證信
函向原告表示已解除契約，不同意原告洽談之要求。（原告於反訴答辯狀稱未收受該存證信函）㈤被告將系爭房地於97年8月1日以買賣為原因移轉登記予訴
外人駱程遠（謄本上所載之原因發生日期為97年7月17日）。
㈥原告於97年10月27日以台北光武郵局第851號存證信函要求
被告於7日內履約，如無法履約期間屆滿則本函為解除契約之意思表示，不另為通知，被告並應退還款項及賠償損害。㈦城寶公司於97年11月12日以台北三張犁郵局第2025號存證信函告知原告雙方買賣契約已於97年6月2日解除。
㈧原告於97年11月26日寄發台北光武郵局第16號存證信函予被告，內容意旨與上開㈥信函相同。
四、本件之爭點為：本訴部分：㈠被告解除系爭房地買賣契約是否合法有效？㈡
原告解除系爭房地買賣契約是否合法？其請求被告加倍返還價金有無理由？反訴部分：反訴原告請求反訴被告負給付遲延之損害賠償責
任有無理由？
五、得心證之理由本訴部分：
㈠原告並無給付遲延等違約之情事，被告之解約係不合法：
⒈給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起負遲延責任；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第2項前段及第254條分別定有明文。換言之，在給付無確定期限之情形，須契約當事人之一方經他方催告給付而不為給付，方屬遲延給付，此際須經他方當事人再定相當期限，催告其履行而不履行，他方始得解除其契約。最高法院90年台上字第2216號判決意旨參照。
⒉查系爭房屋、土地契約均於第3條「付款約定」項下，約定
買賣價金分「簽約款：於簽訂本契約同時由買方支付之（本款項包括已收定金）」、「備證款：於民國_年_月_日，賣方備齊所有權移轉登記應備文件同時，本期價款由買方支付之」、「完稅款：於土地增值稅稅單核下後，自賣方通知日起_日內本期價款由買方支付之…」及「尾款：有貸款者，依第4條約定」等4期款，其中除第1期「簽約款」有明確約定於簽訂系爭契約時支付外，並未就「備證款」、「完稅款」及「尾款」等各階段價金給付義務之履行期限有所約定，另契約第4條「貸款處理之約定」：「買方預定貸款新台幣肆佰零伍萬元抵付部分買賣價款，並依下列規定辦理貸款、付款事宜：⒈買賣應於交付備證款同時提供辦理貸款必備之文件及指定融資之金融機構，如未指定，得由買方指定之。⒉⑴貸款金額少於預定貸款金額時，應依下列方式處理：⑴核貸金額不足抵付時，買方應於繳付完稅款同時以現金一次補足不足金額。⑵因可歸責於買方事由，致貸款無法獲准時，買方應於賣方通知日起七日內以現金一次付清」等內容觀之」、另契約第8條「違約罰則」前段：「本約簽訂後，倘買方不買或不按約定日期付款或不依約履行應盡義務，經賣方定期7日催告仍不給付或履約時，賣方得解除契約，…」等內容可知兩造係約定，簽約後被告在備齊所有權移轉登記應備文件，通知原告偕同前往辦理產權移轉用印手續同時給付第2期備證款，而原告不為給付時，方屬遲延給付，且經被告再定7日期限，催告原告履行而不履行，被告始得解除其契約。
⒊是證人即負責銷售系爭房屋之丙○○及甲○○雖分別證稱：
「我們在簽約時有說明在備證款之前要審核貸款的核貸，我們才能過戶，此時才須繳交備證款。在核貸時我們向銀行說明原告還有20天才退伍，銀行表示要有正當收入的保證人才可以貸款600萬元，所以我向原告母親反應，但原告的母親找不到保證人，所以原告的母親決定要更改買受人為原告的姊夫張先生，但後來張先生並未同意，原告的母親又找其男朋友的員工，該員工本來同意，但後來又沒有，後來我有與原告的母親聯繫過幾次，但都沒有下文，後來房屋銷售完我就離開該銷售公司。」、「97年5月買方即原告還在服役是由原告母親至現場與丙○○簽約，也付了訂金及簽約款80萬元，之後被告公司的代書要收取原告的財力證明資料向銀行辦貸款，但因原告提不出，所以我請丙○○與原告母親聯絡是否更換買方的名義。後來對方沒有更換，後來我聽丙○○說是因為找不到人更換，所以我請丙○○電話告知原告的母親，請她儘快找人，否則會有逾期履約的問題，已付的款項可能會沒收。…」等語，觀諸上開證人所述其與原告接洽之過程，固可證代理被告銷售系爭房屋之丙○○代原告申請貸款之過程中有促請原告再提供貸款保證人以提高原告之信用，促使貸款能順利獲准，然觀諸上開付款約定，貸款係作為其後原告給付第4期尾款之用，且如確定貸款無法獲准時，原告亦可於期限內改以現金支付，倘原告亦未於期限內以現金給付，始得謂其給付遲延。又由上開證人所述其與原告之聯繫過程，均係在洽談如何促使貸款獲准之內容，自無從證明原告曾通知原告其已備妥相關文件，請原告於特定時間給付第2期備證款必辦理相關手續，而認被告已向原告請求該備證款之給付以確定其給付期限，是被告抗辯其已催告原告繳付備證款而原告遲未給付，已構成給付遲延云云，尚屬無據。且縱認證人丙○○曾向原告催告履行契約，惟依上說明，此僅係原告自受被告催告之日起對被告負遲延給付責任，被告並不因原告此項遲延給付當然取得契約解除權，被告仍須定相當期限催告原告履行，原告於期限內不履行時，被告始得解除契約。然依上開證人丙○○所述其與原告聯繫之過程，其並無在原告遲延給付後，再定相當期限催告原告履行，是被告縱於97年6月2日發函向被告解除契約，亦不生解除契約之效力。
㈡原告解除系爭房地買賣契約，並請被告應返還原告已付之價
金是否有理由？⒈按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害。」、「債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。」民法第226條第1項、第256條分別定有明文。是物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣契約成立後，出賣人為二重買賣，並已將該物之所有權移轉於後之買受人者，移轉該物所有權於原買受人之義務即屬不能給付，原買受人即得解除契約。查，被告於97年7月10日將系爭房屋另售予訴外人戊○○，並於97年8月1日將系爭房屋所有權移轉登記與戊○○指定之人駱承遠以履行買賣契約等情，有建物、土地買賣契約書、土地及建物謄本等件在卷可證（見卷第111-121、23-24頁），並經證人戊○○到庭證述明確。又被告於97年6月2日發函解除契約並未生解除之效力，已如前述，則被告在系爭買賣契約關係仍有效存在期間，將系爭房屋出賣與第三人，已使系爭契約處於給付不能之狀態。是原告於97年10月27日以存證信函通知被告等應於函到7日內協同履行次階段之備證款程序履行義務，並於被告回函表示契約已解除並拒絕給付之情形下，再於97年11月26日發函定7日之期限催告被告等履行契約，並表示如於逾期不理，即以該函作為解除契約之意思表示等情，有上開存證信函及郵件回執等件在卷可憑（見卷第25-34頁），是原告主張其已依約解除系爭買賣契約，被告寶城公司、乙○○應返還原告已付之價金45萬元、35萬元，即有理由。
⒉又系爭契約房屋契約第9條、土地契約第8條之「違約罰則」
均約定：「本約簽訂後，倘買方不賣或不按約定日期付款或不依約履行應盡義務，經賣方定期7日催告仍不給付或履約時，賣方得解除契約，…，如賣方不賣或不照約履行應盡義務時，如經買方定期催告仍不為改善者，應將以收價款如數退還與買方，並應逾時五日內另賠償所收價款同額之損害金與買方，同時解除契約」等內容，而被告於系爭契約關係存續中將系爭房屋售予第三人致給付不能，經原告定期催告被告履約後仍未改善，原告自得依上開約定，請求被告城寶公司及乙○○分別給付與所收價款45萬元、35萬元同額之違約金。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。該核減違約金之規定，在懲罰性違約金及賠償總額預定性質之違約金，均有適用。且此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。且約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。（最高法院79年台上字第1612號、49年台上字第
80 7號、51年台上字第19號判例意旨參照）。爰審酌本件履約爭議系起因於原告斯時尚在服役中無固定收入來源，致銀行對其還款能力有所質疑而使貸款時程延宕，及被告於代理申辦貸款過程中未繼續定期催告原告履行備證款、用印款或限期被告改以現金方式給付價金，及被告因認其已發函解除契約而將系爭房屋售予第三人使致契約給付不能等履約過程，另審酌一般房屋買賣交易常情客觀事實、社會經濟狀況等一切情事，本院認原告請求按其已給付被告城寶公司及乙○○之45萬元、35萬元計付違約金尚屬過高，應以原告於97年5月6日訂約當時給付系爭80萬元起至97年11月27日限期催告及解除契約信函送達被告後7日生解除效力之日即97年12 月4日止，依法定利率年息5％計算之利息損失，即被告城寶公司13,06 8元（45萬×0.05×212÷36 5＝13,068）、被告乙○○10, 164元（35萬×0.05×212÷365＝10,16 4）為適當。
㈢綜上所述，原告解除系爭契約為合法有效，是其請求被告城
寶公司返還價金45萬元及違約金13,068元，共計463,068元部分；被告乙○○返還35萬元價金及違約金10,164元，共計360,164元部分為有理由。從而，原告依民法第226條、系爭房屋契約第9條、土地契約第8條規定，請求被告城寶公司給付原告463,068元及自起訴狀繕本送達翌日及97年12月16 日起按年息5％計算之利息，及被告乙○○給付原告360,164元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年12月18日起至清償日止按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
反訴部分：反訴原告請求反訴被告負給付遲延之損害賠償責
任有無理由？㈠反訴原告主張反訴被告經銷售人員丙○○多次催促後仍未辦
妥貸款亦未繳備證款、用印款及尾款以履行契約義務，故有給付遲延之情形云云。然依前開本訴所示系爭土地契約第3條約定尾款：「有貸款者，依第4條約定」、第4條「貸款處理之約定」等內容觀之，可知兩造係約定以反訴被告向銀行貸時，反訴被告即應改依限金方式給付尾款，如未依限給付，始付給付遲延責任，然本件反訴原告於反訴被告給付第1期簽約款後，並未通知反訴被告其已備妥相關文件，請反訴被告於特定時間給付第2期備證款以辦理相關手續，難認反訴原告已向反訴被告請求該備證款之給付，以確定其給付期限，故其主張反訴被告未給付備證款或未辦理貸款事宜構成給付遲延，並經反訴原告解除契約並無理由，已如前述，則反訴原告既未通知反訴被告其已備妥文件請其支付第2期備證款，遑論反訴被告有經反訴原告通知給付用印款、尾款而未給付之情形，是反訴原告主張反訴被告有給付遲延之情形云云，尚無可採。
㈡從而，反訴被告既無給付遲延之情形，則反訴原告主張依民
法第226條規定請求反訴被告負損害賠償責任即無理由。是反訴原告請求反訴被告給付150萬元及反訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，即無理由，應予駁回。
六、本訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付之金額未逾新臺幣50萬元，應依職權宣告假執行，被告城寶公司、乙○○均聲請宣告免為假執行核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至反訴部分，反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由；反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第79條、78條、第389條第1項第5款、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 13 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 胡宏文法 官 莊書雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 1 月 13 日
書記官 謝梅琴