臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第562號原 告 丙○○訴訟代理人 林毓棟律師
蔡良靜律師丁○○被 告 乙○○訴訟代理人 林李達律師
吳孟玲律師上列當事人間請求返還簽約金等事件，本院於民國98年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國97年6月25日與被告簽訂房地買賣契約書（下稱系爭契約），向被告購買坐落臺北市○○區○○段1小段2地號土地（權利範圍225/100000）及其上1721建號門牌號碼臺北市○○路○○○巷○○號9樓（權利範圍全部，下稱系爭房地），與地下2層編號80號之車位，買賣總價款為新臺幣（下同）2,450萬元，原告並已給付簽約金50萬元，惟系爭房地已設定第一順位抵押權23,004,000元、第二順位抵押權400萬元，遠高於買賣總價款，顯有違交易常理及涉詐欺之嫌，並已違背民法第349條之規定及系爭契約第9條權利瑕疵之約定，原告於97年7月11日以存證信函通知被告限期塗銷抵押權及備齊移轉文件用印俾便辦理所有權移轉，惟被告於97年7月15日回函表示無意辦理塗銷抵押權，原告再於97年7月23日以內存證信函通知被告解除撤銷系爭買賣契約並請求加倍返還簽約金100萬元，並已於97年7月24日送達被告。縱認原告解除契約為無理由，則被告沒收原告交付之簽約金50萬元，亦有違約金過高情事，併請鈞院予以酌減至相當之金額，為此提起本件訴訟等情。㈠先位聲明：⒈被告應給付原告100萬元及自97年7月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應給付原告50萬元，及自97年7月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造於簽約當時原告即明知系爭房地上存在抵押權，且依照兩造簽訂之系爭契約第三條規定，原告如依約給付全部價金，被告自應辦理系爭房地所有權移轉登記，並負責清償系爭房地之抵押債務，及塗銷抵押權登記，原告之權利自無受第三人主張而受侵害之可能，並無原告所主張之權利瑕疵，原告解除契約，依法無據，則其請求加倍返還簽約金100萬元及法定利息，為無理由。㈡原告另主張系爭房地為凶宅，屬重大瑕疵而得主張解約，惟其主張之自殺地點並非系爭房屋，而依一般房屋買賣之交易情況，出賣人僅就出賣之房屋是否為凶宅說明，縱使系爭房屋所在該棟大樓曾經發生兇殺事件，依通常交易觀念，難認此已使買賣標的物即系爭房屋具有價值或效用不具備之瑕疵，原告自不得據此謂系爭房地有重大瑕疵而請求解約。㈢原告所主張系爭房屋之大樓曾發生跳樓身亡之事故，係發生於9l年間，惟被告係於96年2月始購入系爭房地，被告出售系爭房地予原告時並不知悉該事故，被告係於97年11月間委託信義房屋鑑價時，方由其銷售價格建議書記載得知，故無詐欺原告之情事。末原告未履約，而被告亦未解除契約，而系爭房地經委請不動產公司鑑價後，至97年11月間已慘跌3成以上，則被告沒收原告之簽約金50萬元作為違約賠償，並無過高情事，原告主張酌減至相當金額，亦無理由，應予駁回等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於97年6月25日與被告簽訂房地買賣契約書，向被告購
買坐落臺北市○○區○○段1小段2地號土地（權利範圍225/100000）及其上1721建號門牌號碼臺北市○○路○○○巷○○號9樓（權利範圍全部），與地下2層編號80號之車位，買賣總價款為2,450萬元，原告並已給付簽約金50萬元。㈡系爭房地於96年2月5日為國華人壽保險公司設定第一順位本
金最高限額23,004,000元抵押權（於96年11月5日為劉心瑀設定第二順位最高限額400萬元抵押權），第二順位抵押權於97年6月26日塗銷。
㈢原告於97年7月11日以內湖郵局第2010號存證信函通知被告
限期塗銷抵押權及備齊移轉文件用印，於97年7月12日送達被告。
㈣原告於97年7月23日以內湖郵局第2116號存證信函通知被告
解除或撤銷系爭買賣契約並請求加倍返還簽約金100萬元，於97年7月24日送達被告。
㈤系爭房屋樓下8樓房屋於91年間發生跳樓自殺事件。
四、本件之爭點為：㈠系爭買賣標的物是否有權利瑕疵存在？如有，原告依民法第
353條準用第256條解除爭系爭買賣契約，並依民法第259 條請求被告返還價金50萬元及依民法第226條、系爭契約第13條請求損害賠償50萬元，有無理由？㈡系爭買賣標的物是否有物之瑕疵存在？如有，原告依民法第
359條解除爭買賣契約，並依民法第259條請求被告返還價金50萬元，及依契約第13條約定請求損害賠償50萬元，有無理由？㈢原告主張遭被告詐欺而訂立系爭買賣契約，依民法第92條規
定撤銷意思表示，並依民法第179條、第181條請求被告返還價金有無理由？㈣原告主張系爭買賣契約是否因可歸責於被告之事由致不能履
行，並依民法第249條請求被告加倍返還訂金有無理由？㈤被告以原告給付之50萬元價金充作違約金是否過高？
五、得心證之理由㈠系爭買賣標的物是否有權利瑕疵存在？如有，原告依民法第
353條準用第256條解除爭系爭買賣契約，並依民法第259條請求被告返還價金50萬元及依民法第226條、系爭契約第13條請求損害賠償50萬元，有無理由？原告主張系爭房地設有第一、第二順位抵押權登記，而有權利瑕疵，其得解除契約，並依系爭契約第13條規定，請求返還價金及云云。然依系爭買賣契約書第3條約定：「第一次款（簽約金）：甲方（即原告）應支付乙方（即被告）計50萬元。」、「第二次款（備證款）：甲方應支付乙方計250萬元，雙方將移轉所須交付之文件備齊並完成用印程式，交予甲、乙方指定之地政士專責辦理產權移轉手續。（乙方應同時完成塗銷二胎設定400萬元，96年文山字第2984020號之設定）」、「第三次款（完稅款）：稅單核發三日內雙方各自完稅、同時甲方應支付乙方，計250萬元。」、「第四次款（交屋款）：貸款核撥及點交房屋時，甲方應於產權登記甲方名下時同時辦妥貸款銀行之抵押權設定，甲方支付乙方，計1,900萬元，若買方貸款金額不足時應於完稅前以現金壹次補足。於貸款核撥時，甲方代為清償乙方對於本標的物之抵押權（96年收件文山字第035330號），其餘清償價金視為買賣價金之一部分。結餘款於交屋之同時再支付之。」等內容以觀，堪認原告於締約時已知悉被告於系爭房地上設有抵押權登記，故於簽訂系爭契約時，特別在付款約定註明被告需在原告給付第2、4（末）期款時，分別塗銷第二、一順位抵押權登記。是依此約定，原告如按期給付各期價金，被告自應負責清償系爭房地之抵押債務、塗銷抵押權登記，並辦理系爭房地所有權移轉登記。從而，系爭房地之原抵押權人自無可能就系爭房地向原告主張抵押權或其他權利之可能。是原告以系爭房地有抵押權存在之權利瑕疵為由，主張其得解除買賣契約，並依民法第259條請求被告返還價金50萬元及依民法第226條、系爭契約第13條請求損害賠償50萬元，並無理由。
㈡系爭買賣標的物是否有物之瑕疵存在？如有，原告依民法第
359條解除爭買賣契約，並依民法第259條請求被告返還價金50萬元，及依契約第13條約定請求損害賠償50萬元，有無理由？原告另主張系爭房屋所屬之建物8樓曾有人跳樓自殺，系爭房屋為凶宅，屬重大瑕疵其得主張解約云云。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項固定有明文。
惟所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者，始得謂為物有瑕疵，亦即，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。故雖有人曾自系爭房屋所在同棟別樓層跳樓自殺過，系爭房屋未必成為「凶宅」，且在一般交易觀念上，難謂將導致房屋價值、效用、品質之減損，自不得指為瑕疵。況該名自殺者亦非自系爭房屋中跳樓，無所謂影響居住品質或減少價值可言。從而，系爭房屋既無效用或品質等物之瑕疵，則原告以有人自其他樓層跳樓自殺過即屬系爭房地有重大瑕疵，而解除系爭買賣契約，並請求被告加倍返還價款，自屬無據。
㈢原告主張遭被告詐欺而訂立系爭買賣契約，依民法第92條規
定撤銷意思表示，並依民法第179條、第181條請求被告返還價金有無理由？原告主張被告未告知原告系爭房屋所屬建物為凶宅之資訊，詐欺原告致原告為購買系爭房地之意思表示，其得依民法第92條規定，撤銷買賣之意思表示云云。然按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，最高法院55年台上3380號著有判例可參；被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。亦有最高法院44年台上第75判例可資參照。查系爭房屋並非「凶宅」已如前述，且衡諸一般房屋買賣之交易情況，買受人亦僅就出賣之該戶房屋是否為凶宅請出賣人說明，另原告所稱系爭房屋所屬建物8樓層發生跳樓事件係發生在91年間，而被告購買系爭房屋係於96年1月18日，有系爭建物謄本在卷可稽（見本院卷第165頁），被告並否認其與原告締約時即知悉該情事，是縱認被告有告知之義務，依上開說明，應由原告就被告有故意不告知之事實進舉證之責。然原告自承其無證據證明被告有知情而故意不告知之情形（見本院98年6月9日準備程序筆錄），是原告主張其得撤銷購買系爭房屋之意思表示，並依不當得利之規定請求被告返還價金自無理由。
㈣從而，原告雖於97年7月23日以存證信函解除兩造間買賣契
約，因無解除之依據，不生解除契約之效力，則原告先位聲明本於解除契約後回復原狀之法律關係，請求被告返還價金，及自97年7月24日起至清償日止按年息5％計算之法定遲延利息，即無理由。又原告主張系爭房地有權利瑕疵、物之瑕疵及被告詐欺原告訂立系爭買賣契約等節均無理由，已如前所述，是上開所列「原告主張系爭契約係可歸責於被告之事由致無法履行，其得依民法第249條請求被告加倍返還定金有無理由」之爭點，即無再予論述詳究之必要，併此指明。㈤被告以原告給付之50萬元價金充作違約金是否過高？⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法
第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴依系買賣契約第13條第2項約定：「甲方（即原告）違反本
約約定時，每逾一日甲方應另付按該其為履行給付價款千分之一計算之滯納金與乙方。如經乙方通知期限履行契約，逾期如不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方以（已）繳，可知，上開約定核屬兩造間就違約金所為之約定，而該違約金之性質，兩造亦不爭執係屬損害賠償總額預定之性質，依上開之約定，被告得以原告未繼續給付第2期以後之價金之違約情事，於解除系爭買賣契約後沒收原告已給付之50萬元，原告雖主張，被告所受之損害僅為簽訂系爭契約所支付之代書費，其沒收原告支付之50萬元價金，顯數過高云云，惟：
①兩造於97年6月25日簽訂系爭買賣契約，而原告雖已於97年7
月23日以內湖康寧郵局第2010號存證信函解除系爭買賣契約，已如上述，惟被上訴人解除系爭買賣契約後，於98年2月5日另行出售系爭建物與訴外人甲○○之總價金依該契約書之記載僅有2,300萬元，較系爭買賣契約之原交易之總價2,450萬元，減少150萬元，有該買賣契約可憑（本院卷第190至197頁）。
②依系爭買賣契約第5條之記載，原告於97年6月25日給付第1
次買賣價金後，並未依系爭買賣契約之約定再給付其餘之款項（即備證款250萬、完稅款250萬元及尾款1,900萬元，合計2,400萬元），如原告未違約，衡諸一般不動產買賣之過戶流程，被告原約可於97年7月中旬及同年月月底左右辦畢完稅及過戶等事項，取得上開之備證款、完稅款各250萬元元及尾款1,900萬元，合計2,400萬元，加以運用。然因原告之違約致被告未能先後取得該款項，是被告至少受有如能按期取得上述款項後，該款項所生可能之利息利益，再揆諸被告係於98年2月5日另與甲○○簽訂買賣系爭房地之契約，並於97年2月6日取得2300萬元，則被告因可歸責於原告之違約事由，未能即時取得該款項，損失上開金額所生利息之期間約有6月餘。
③又依內政部90年7月11日（90）內中地字第9082362號公告頒
行之成屋買賣書範本第10條第2項，約定買方違約時，賣方得解除契除並沒收已付價款充作違約金，但所該沒收之已付價款以不超過房地總價款15％為限，賣方不得另行請求損害賠償，有該契約範本在卷可按（本院卷第208頁）。
④上開違約金之約定，屬損害賠償總額預定之性質。
⑵綜上，本院審酌原告繳交之上揭價金，約為系爭買賣契約全
部價金之百分之二，及上述各情，暨原告若能如期履行時，被告可能享受利息以外之利益及依其他一般客觀事實、社會經濟狀況，認如將原告給付之50萬元價金全部沒收充作違約金，並無過高，被告抗辯該約定違約金過高，自無憑取。
本件違約金既無過高情事，原告請求酌減違約金，並依民法第179條規定請求返還過高部分，亦非有據。
六、綜上所述，系爭買賣標的物並無權利瑕疵、物之瑕疵，被告亦無詐欺原告之情事，是原告主張其得解除契約，請求被告加倍返還價金，並無理由。且被告沒收原告已付之價金50萬元並無違約金過高之情形。從而，原告先位請求被告加倍返還價款100萬元及自97年7月24日起至清償日止按年息5% 計算之利息，及備未請求酌減違約金，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 1 月 13 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 胡宏文法 官 莊書雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 1 月 13 日
書記官 謝梅琴