臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第605號原 告 乙○○訴訟代理人 高涌誠律師
黃旭田律師陳佳妤律師複代理人 陳柏乾律師被 告 台北夢享家不動產投資顧問股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 周祝民律師受告知人 丙○○受告知人 丁○○上列當事人間因請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國98年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加；當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第58條第1項、第65條第1項定有明文。本件被告以第三人丙○○、丁○○係伊公司員工，本件房屋仲介係由第三人丙○○、丁○○仲介處理，原告對伊提起債務不履行損害賠償訴訟，丙○○、丁○○與此訴訟即有法律上利害關係，爰聲請本院將本件訴訟告知第三人丙○○、丁○○等語，嗣經本院依法告知訴訟，雖受告知人於言詞辯論期日到場，但未聲明參加訴訟，亦未提出任何資料供本院參酌，應先敘明。
二、原告起訴主張：伊於民國96年10月29日經由被告公司之仲介人員丙○○及丁○○之仲介，與訴外人丁向文簽訂不動產買賣契約書，購買丁向文所有座落於台北市○○區○○段一小段1709建號（門牌號碼：台北市○○路○○○巷○○號11樓）房屋及其基地持分，以及台北市○○區○○段三小段622建號（門牌號碼：台北市○○路○○○巷○號之1/399）及其基地持分（下稱系爭房屋），總價金新臺幣（下同）22,500,000元，分為4期給付。伊因宗教信仰因素，不欲買受曾為「兇宅」之房屋或同棟大樓，因此於委託被告仲介時，亦有特別與仲介人員強調需確認所購買之標的房屋及其同棟大樓是否為兇宅，且經仲介人員明確保證並非兇宅，仲介人員復提出訴外人丁向文填寫之「不動產現況說明書」說明，致使伊相信系爭房屋及同棟大樓皆非兇宅而與丁向文簽訂房地產買賣契約書。詎料，伊於給付第1期及第2期款項共計4,500,000元後，竟由其他仲介處得知系爭房屋所在該棟大樓，於91年7月間曾發生兇殺案件。因此，伊以存證信函向丁向文主張解除契約並請求返還價金，丁向文亦向伊主張違約並解除契約，且以違約金名義沒收伊已支付之價金4,500,000元，經伊訴請返還價金，本院以96年度訴字第10350號判決丁向文應給付伊2,500,000元及法定利息，伊就遭駁回之2,000,000元部分提起上訴，經臺灣高等法院97年度上字第670號判決丁向文應再返還1,300,000元及法定利息確定，即伊已取回前開已支付價金中之3,800,000元。伊委任被告為其仲介房屋買賣，而依雙方之約定，若仲介成交時被告得有成交總價百分之二之服務費報酬，可知依據雙方之委任契約關係，被告係受有報酬而應以善良管理人之注意為伊處理事務，故本件伊既已特別要求購買之房地及同棟大樓皆不得為兇宅，被告自應盡力查證後告知結果。而查房屋仲介係具有相當專業之行業，且多係區域經營模式，亦即其均有一定之經營範圍，並對於其經營範圍內之房屋狀況皆有相當之掌握，以利告知客戶有何房屋符合客戶需求，被告公司既身為專業之房屋仲介公司，其所屬仲介人員對於經營區域內之房屋亦應有相當之了解，從而對於伊所欲買受之系爭房屋是否為兇宅亦應有所掌握，況系爭房屋同棟大樓曾經發生兇殺案之消息，在網路新聞上即可查得，是以欲查得系爭房屋是否屬於兇宅對於專業仲介人員來說，應該毫不困難，被告公司之仲介人員卻僅草率為之，對於伊一再之詢問，未經詳細查證卻明確告知系爭房屋及該棟大樓皆非兇宅，可知被告所屬人員顯未盡到善良管理人注意義務，導致伊基於此錯誤的認識，買受系爭房屋，進而導致鉅額損失。而依民法第224條之規定「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。」被告所屬仲介人員既為被告之代理人，對於原告所委託查證事務疏未為充分之調查，顯係對於債之履行有過失，依前開規定，被告自應與自己之過失負同一責任，而按「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」亦為民法第544條所明定，被告既因處理伊委任之事務有過失造成伊損害，自應對委任人即伊負損害賠償之責。伊因被告處理委任事務之過失，而與訴外人丁向文簽立買賣契約，購買其所不欲購買之兇宅，導致其後因不欲買受，就已支付之2期價金共4,500,000元，僅取回3,800,000元，尚有700,000元無法取回，此部分顯係因被告處理委任事務過失而生之損害，伊得依法請求。並聲明：㈠被告應給付原告新台幣七十萬元，暨自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。㈡前項聲明，原告願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被告則以：原告於簽約前均無提起並要求購買之房屋及該棟房屋非兇宅，被告業務員丙○○基於保護原告，依照仲介之慣例，除要求丁向文據實填寫房地產標的現況說明書外，並向相關單位、網站查詢確認系爭房屋非輻射污染屋、海砂屋、兇宅，因此被告員工丙○○、丁○○已善盡善良管理人義務。又按原告購買之標的高達22,500,000元，依經驗邏輯及原告之智識、年紀，如原告有要求被告要保證系爭房屋及該棟房屋非兇宅，豈有可能僅憑被告員工丙○○、丁○○口頭保證，而於簽約時不於書面載明，由此可知原告對於系爭房屋及該棟房屋是否為兇宅並不在乎。再原告所提出之錄音光碟，錄音時間並非在96年10月29日簽約前，丙○○並無對保證系爭房屋及該棟房屋非兇宅予以承認，因此不足以證明被告員工丙○○有違背契約義務。另原告所舉原證七之丁○○停訊筆錄，經查該筆錄證明丁○○確實有上網查詢，惟查詢結果，僅得知有菲傭事件，而菲傭事件經告知原告，原告並不在意，足證被告員工對原告已善盡責任，是原告請求顯無理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造對於下列事項：㈠原告於96年10月29日經由被告公司之仲介人員丙○○及丁○○之仲介，與訴外人丁向文簽訂不動產買賣契約書，購買系爭房屋，價金2,500,000元萬元，分為4期給付。㈡原告依與訴外人丁向文簽訂之不動產買賣契約書給付第1期及第2期款項共4,500,000元後，原告以系爭房屋所在之大樓曾發生兇殺案件，向丁向文主張解除契約並請求返還價金，丁向文亦向原告主張違約並解除契約，且以違約金名義沒收原告已支付之價金4,500,000元，經原告訴請返還價金，本院以96年度訴字第10350號判決丁向文應給付原告2,500,000元及法定利息，原告就遭駁回之2,000,000元部分提起上訴，經臺灣高等法院97年度上字第670號判決丁向文應再返還1,300,000元及法定利息確定，即原告已取回前開已支付價金中之3,800,000元。㈢原告曾給付被告委任報酬500,000元，後經被告退回等事實，均不加爭執，復有不動產買賣契約書、授權書、房地產標的現況說明書、支票影本2張、本院96年度訴字第10350號民事判決、臺灣高等法院97年度上字第670號民事判決、買賣要約書等在卷可稽（見本院卷第7至14頁、第17至30頁），並經本院調閱本院96年度訴字第10350號、臺灣高等法院97年度上字第670號民事卷宗查明無訛，則此部分之事實，自堪認為真實而足以採信。
四、本件所應審究者，厥為：㈠原告於委託被告仲介買受系爭房屋至簽訂房地產買賣契約書期間，有無向被告公司人員丙○○、丁○○表示因宗教信仰因素，不欲買受曾為「兇宅」之房屋或同棟大樓？被告公司仲介人員處理系爭房屋買賣是否已盡善良管理人義務？㈡假如被告公司仲介人員處理系爭房屋買賣有未盡善良管理人義務之情形，是否因而導致原告發生前開需賠償丁向文違約金700,000元之損害？茲析述如次：
㈠原告主張於委託被告員工丙○○、丁○○仲介買受系爭房
屋時，有特別與仲介人員強調需確認所購買之標的房屋及其同棟大樓是否為兇宅，且經仲介人員明確保證並非兇宅，仲介人員復提出訴外人丁向文填寫之「不動產現況說明書」說明，惟此已為被告所否認，依民事訴訟法第277條前段關於當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任之規定，原告自應就此舉證以實其說。然而，證人丙○○於本院96年度訴字第10350號事件（以下簡稱「前事件」）97年3月25日審理時已結證稱：當初係原告主動指定系爭房屋要求帶看，伊交付現況說明書與原告時，原告就所載內容並無特別之表示，有要求對於高壓電數值為檢測，對於兇宅並沒有特別的問題，帶看時候也沒有問，提出是否兇宅的時間點是在簽約那一天，伊當時是依據現況說明書的記載告知原告，且簽約當天是詢問欲買受的該戶（即系爭房屋），是到了第二筆款11月2日的時候，原告已經交付後，原告才告知伊有其他仲介告訴她該棟大樓有問題，所以價金才會比較低，伊當時有上兇宅網查詢，系爭房屋並無兇宅資料，該網站也沒有關於世界山莊的資料。但這些是因為我們內部處理時，快成交時會去兇宅網查詢，並不是因為原告要求擔保才去查詢的。（問：原告在簽約交付第二次款項時，有詢問是否為兇宅的情形，證人如何回應或處理？）伊會去各大網站搜尋，全部搜尋有三、四件在世界山莊發生菲傭自殺等兇宅的案例，伊晚上馬上打電話給原告，原告就希望我們幫他們洽談解除合約等語（見前事件卷第59頁背面至第60頁背面）；證人丁○○於同日審理時亦證稱：在第2次帶看後簽約前的洽商過程中及簽約當日，原告有問伊這戶是不是兇宅，原告當時問伊只有這一戶，並未曾進一步要求擔保系爭房屋所在整棟大樓都不是兇宅。在簽約前伊曾發現該社區另一棟大樓有發生菲傭自殺事件，有將此情告知原告，原告問伊是不是該戶房屋（即系爭房屋），伊告知樓層不同，伊看到的事件是在8樓，有告知不是這一間，原告就詢問是不是這一棟，系爭房屋是D棟，而伊印象中菲傭自殺是在E棟，原告只確定不是這戶，不是這一棟大樓沒有進一步討論，且伊於簽約前有請負責與賣方接洽之同公司仲介人員，依據不動產狀況說明書記載之事項與賣方確認，是否為兇宅一事僅係針對系爭房屋該戶而言，整個交易過程中，亦未曾聽見原告向任何人表示須擔保系爭房屋所在大樓均非兇宅等語（見前事件卷第62頁至背面），由前述2位證人均一致證述原告在被告公司人員帶看系爭房屋、交付不動產狀況說明書、簽約當日等交易過程中，除有詢問系爭房屋該戶是否為兇宅外，並未曾特別要求確認系爭房屋所在大樓亦須無兇殺或自殺事件存在，其始願意買受，是原告主張伊有特別與仲介人員強調需確認所購買之標的房屋及其同棟大樓是否為兇宅，且經仲介人員明確保證並非兇宅云云，已非有據。
㈡又依原告所提出之買賣要約書（見本院卷第30頁），在第
二條其他承買條件中記載「需付電力檢測報告」等字樣，依該記載之字跡與丙○○之簽名筆跡比對相符，應為丙○○所填寫，而原告亦有在該條簽名，顯見原告對於所要求之事項會請被告之業務員填寫於文件上，然詳觀該份買賣要約書及房地產標的現況說明書（見本院卷第13頁背面）之內容，買賣要約書上並無買賣標的物及所在大樓需非兇宅之記載，房地產標的現況說明書亦僅就系爭房屋該戶是否為兇宅一事，令賣方為說明，並未要求賣方須一併說明系爭房屋所在該棟大樓是否有兇宅之情況，亦無被告仲介人員擔保或同意確認系爭房屋所在該棟大樓非兇宅之記載，足見原告所稱伊有特別與仲介人員強調須確認所購買之標的房屋及其同棟大樓是否為兇宅，且經仲介人員明確保證並非凶宅，應非屬實，否則原告豈可能不要求被告業務員在買賣要約書或房地產標的現況說明書內載明之理？㈢再原告所提出之其與被告業務員丙○○之對話錄音光碟及
譯文，固可認丙○○與原告談話中有談及關於查詢是否為兇宅一事，惟查該錄音係在原告與丁向文發生糾紛後，且係原告在未取得丙○○之同意下所為之錄音，而依原告所提出之錄音譯文（見本院卷第80頁）經以螢光筆所畫之部分，丙○○係稱「我們這邊查出來，是菲傭那件而已啊！後來……之前查出來是菲傭那件啊！後來我也才發現，我也想說奇怪怎麼會這樣」，丙○○並未向原告表示當時有保證系爭房屋及同棟大樓均非兇宅，亦無丙○○承認原告有要求他或丁○○查詢系爭房屋之同棟大樓或社區是否為兇宅之話語，是該錄音光碟及譯文亦不足以證明原告所稱伊有特別與仲介人員強調須確認所購買之標的房屋及其同棟大樓是否為兇宅，且經仲介人員明確保證並非兇宅。㈣原告所舉證據既不能證明其於委託被告仲介人員購買系爭
房屋時或簽約時，有特別與仲介人員強調需確認所購買之標的房屋及其同棟大樓是否為兇宅，且經仲介人員明確保證並非兇宅，被告仲介人員依慣例查詢系爭房屋是否為凶宅，是否為輻射房屋、海砂屋，自已盡到其一般房屋仲介所應盡之善良管理人注意義務，即無債務不履行之情形，自不生損害賠償之責任。
五、綜上所述，原告依債務不履行之法律關係請求被告賠償其損害及法定利息，為無理由，應予駁回。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 27 日
民事第一庭 法 官 林春鈴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 10 月 27 日
書記官 潘惠敏