臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第618號原 告 丁○○○訴訟代理人 謝曜焜律師
廖姵涵律師被 告 乙○○訴訟代理人 陳志偉律師上列當事人間給付報酬事件，本院於中華民國98年 6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國97年1月2日經由訴外人太平洋房屋仲介股份有限公司（下稱太平洋房屋仲介公司）之仲介，由友人即訴外人甲○○及太平洋房屋仲介人員即訴外人丙○○陪同前往被告所有門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號3樓及 3樓之 1兩戶打通之房屋（下稱系爭房屋，其基地坐落臺北市○○區○○段○○段第 378號土地所有權應有部分，房屋建號各為同段第5111、5112號）暨編號第19號之機械式車位看屋，原告依其所見系爭房地之現狀及仲介人員丙○○一再保證系爭房屋並無違法情事，且如買下此屋，系爭房屋大樓地下室所附設之健身房、撞球臺、小吧臺等均可無條件隨時永久免費使用等語之情形下，決定出價要約購買，於97年1 月14日與太平洋房屋仲介公司簽立「不動產購買要約書」，並於同年月15日與被告簽訂定金收據，約定於97年 1月22日14時在太平洋房屋仲介公司簽約中心簽訂買賣契約，買賣總價金新臺幣（下同） 5,150萬元，若兩造任一方有違約不買、不賣情事，則違約之一方應賠償他方 3倍定金數額，原告遂於同日及翌日（97年 1月16日）交付被告定金共40萬元。原告決定向被告買受系爭房屋之前，係由友人即訴外人甲○○陪同前往看屋，太平洋房屋仲介人員即訴外人丙○○僅以口頭介紹系爭房屋之現狀，並未交付原告任何書面資料，於97年 1月14日與太平洋房屋仲介公司簽立「不動產購買要約書」，太平洋房屋仲介公司方所交付之「不動產重要事項說明書」所附之「參層平面圖」並未加以說明；原告為日本人，不諳中文，其與友人甲○○亦毫無在臺灣購買房屋之經驗，對於上開「不動產重要事項說明書」之內容及臺灣不動產相關法令等亦不了解，不懂得將該參層平面圖與房屋現狀作比對，故對於該參層平面圖上所示「系爭2戶房屋之間原設有2處電機房；另系爭372號3樓之1房屋原亦設有陽台」之情形亦無所知，太平洋房屋仲介公司亦未告知原告系爭由兩戶（372號3樓及同號3樓之1）打通之房屋之間原設有二處電機房及樓梯間，原屬公共設施，但已被拆除改為室內使用面積；另其中系爭 372號3樓之1房屋之陽台也已改往外推展成為室內面積，直至原告交付定金與被告後，經請教熟知臺灣不動產相關法令之友人即訴外人翁日章並陪同看屋後始知上開情事；被告未將系爭房屋變更使用未得建管機關之核准之事實告知原告，已違反其應負之附隨義務，被告自得拒絕簽立系爭房地之買賣契約，是被告以原告拒絕簽約為由，主張解除契約並沒收定金為無理由。現被告已將系爭房屋出售予他人，其對原告應負之移轉所有權與交付不動產義務已構成給付不能，爰依民法第 254條、第226條、第259條等規定請求被告返還定金及依約定賠償定金價額 3倍之損害賠償等語，並聲明：㈠被告應給付原告 160萬元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：原告及甲○○於97年1月2日由仲介人員丙○○第一次帶看系爭房屋時，仲介人員即已告知系爭房屋係由兩戶打通，其間之樓梯間及兩處電機房已拆除作為室內使用，部分陽台亦有外推之情，並已明確告知上開變更並不合法；嗣於97年 1月10日第二次看屋時，原告及甲○○即持仲介人員所提供之參層平面圖詳細比對房屋現狀，故對系爭房地各處變更使用之情均已了然於胸，雙方始於97年 1月15日簽立定金收據，原告並給付定金40萬元；仲介人員丙○○從未對原告表示系爭房地之地下室健身房、撞球臺、小吧臺等，均可無條件隨時永久免費使用等語，而係表示應依大樓管理委員會之規定使用。原告於97年 1月22日無故未依約到場簽訂正式契約，經被告以存證信函催告原告締約原告亦置之不理，被告乃發函解約並沒收定金，被告另行出售系爭房地並未違法等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請準宣告假執行。
三、本件原告主張其於97年1月2日經由訴外人太平洋房屋仲介公司之仲介，由友人甲○○及太平洋房屋仲介人員丙○○陪同前往被告所有系爭門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號3樓及3樓之1兩戶打通之房屋暨編號第19號之機械式車位看屋後，於97年 1月14日決定出價購買，遂於同日與太平洋房屋仲介公司簽立「不動產購買要約書」，並於同年月15日與被告簽訂定金收據，約定於97年 1月22日14時在太平洋房屋仲介公司簽約中心簽訂買賣契約，買賣總價金 5,150萬元，若兩造任一方有違約不買、不賣情事，則違約之一方應賠償他方 3倍定金數額，原告遂於同日及翌日交付被告定金共40萬元；然系爭房屋於97年 1月15日兩造簽訂前揭定金收據時，原二處機房、樓梯間等公共設施均拆除改作室內面積，而陽台亦外推改為室內面積使用，該等變更與使用執照不符且未經主管機關許可而不符合建築相關法令規定；嗣原告未於97年 1月22日依上開約定前往簽訂系爭房屋買賣契約，被告於97年1月25日以存證信函通知原告，因原告未於97年1月22日就與被告簽訂正式書面買賣契約，故再次通知原告於97年 1月28日與被告簽訂正式書面買賣契約，逾期未簽約則解除兩造間97年 1月15日買賣契約，並沒收原告已付之定金，且將依約請求給付定金3倍之賠償，惟97年1月28日原告仍未前往被告指定之處所簽約，被告即於97年2月1日以存證信函通知原告，因原告未依期與被告簽訂正式書面買賣契約，而解除兩造間97年 1月15日買賣契約，並沒收原告已付之定金，並請求原告依約給付三倍定金之賠償，原告嗣於97年2月5日以存證信函向被告表示因系爭房屋之建物不合法規，且地下室使用情形與事實不符，致原告無法承購，請求被告於20日內提出相關合法文件；被告遂於97年5月8日以買賣為登記原因，將系爭房屋及其基地應有部分所有權移轉登記與訴外人吳冠穎等事實，為被告所不爭執，業據證人甲○○、丙○○證述明確，並有房屋及土地登記簿謄本、房屋平面圖、定金收據、存證信函、消費爭議申訴資料表、不動產重要事項說明書、帶看房屋紀錄表、系爭房屋現場照片等影本在卷可憑，自堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張被告之代理人太平洋房屋仲介公司承辦人丙○○未據實告知系爭房地之現況不符臺灣現行建築法令，於簽訂定金收據之前亦未交付不動產重要事項說明書予原告審閱，並有就公共設施擔保永久免費使用之不實陳述，使原告誤信而與之簽立買賣契約預約之定金收據並繳付定金，是原告拒絕簽署正式買賣契約而請求返還三倍定金等語，被告則抗辯仲介人員丙○○帶看房屋時對房屋現況及不符合臺灣現行法令情形均詳細告知原告及其友人甲○○，97年1月10日第2次看屋時並提供系爭房屋平面圖供原告及甲○○詳細比對房屋現狀，亦無上開保證永久免費使用公共設施之情形，原告拒絕簽署買賣契約自屬違約，保證金不得請求返還等語置辯。是本件之爭點厥為：兩造於簽訂定金之前太平洋房屋仲介公司承辦人丙○○是否已據實告知原告建築現狀不符建築法規之情事？是否曾向原告保證地下室所附設之健身房、撞球臺、小吧臺等，均可無條件隨時永久免費使用等情事？經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第 277條前段定有明文；主張法律關係存在之當事人，應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，則應由他造舉證證明，最高法院48年臺上字第 887號判例參照。原告主張被告有上述隱匿及告知不實之情事，即應就該事實負舉證責任之責。
㈡１原告聲請傳喚之證人甲○○到庭證稱其歷次陪同原告看屋
時均將證人丙○○所言當場翻譯予原告聽，惟丙○○僅談價格，並未告知系爭房屋更改格局違法使用，亦未提供平面圖供原告參考，另保證地下室所附設之健身房、撞球臺、小吧臺等，均可無條件隨時永久免費使用等情（詳本院98年 5月25日審判筆錄），惟被告聲請傳喚之證人即太平洋房屋仲介人員丙○○到庭證述：「．．．第一次帶看時（97年1月2日）我有講到系爭房屋是兩戶打通陽台外推，機房及部分廳梯改為室內空間，我有跟吳先生講，我每次講完吳先生都會翻譯給原告聽，因為吳先生要求我要帶原始的平面圖，所以第2次帶看（97年1月10日），我就有帶平面圖給吳先生看．．．，（被告訴訟代理人問：（介紹完變更後是否有說這是合法的變更？）我第1次帶看時吳先生就問這個問題，我說在臺灣的建築法規是不可以的，吳先生說好我知道，（被告訴訟代理人問：帶看系爭房屋時有無說地下室的娛樂設施都可以永久免費使用？）我說只要是住戶都可以隨時使用，我沒有說永久免費使用，吳先生有問是否要收費，我說現在沒有收費，若以後管委會決議要收費會另外公告收費標準。」等語（詳本院98年 5月25日審判筆錄），兩造分別聲請傳喚之證人甲○○、丙○○所證情節互異。
２惟本院參諸證人丙○○提出之太平洋房屋仲介公司流通部
營業人員97年（誤載為96年）1月2日日報表記載：「帶看巔峰，有喜歡，待元/10（即1月10日）回臺灣以後送平面圖等資料」等語（詳本院卷第114頁），可知證人丙○○證稱其第2次偕同原告及證人甲○○至系爭房屋時即97 月1月10日時即提供系爭房屋之平面圖給原告參考乙節並非無據；再原告亦自承97年1月14日與太平洋房屋仲介公司簽立「不動產購買要約書」時，太平洋房屋仲介公司交付「不動產重要事項說明書」內附「參層（即系爭房屋）平面圖」，若如證人甲○○所言證人丙○○向其與原告謊稱系爭房屋之格局並未違反建築法規，其於97年1月14日所交付之對上開「不動產重要事項說明書」內附「參層（即系爭房屋）平面圖」即可拆穿其謊言，原告及證人甲○○大可於閱覽系爭房屋平面圖時對證人丙○○提出質疑，豈有不為之理？復由證人丙○○提出之97年1月5日太平洋房屋仲介公司流通部營業人員97年（其誤載為96年）日報表復記載：「到巔峰丈量公設變為室內使用多少坪及調查整棟戶數等，買方想知道的問題」等語（詳本院卷第115 頁），顯見原告明知系爭房屋違反建築法規將部分公共設施變更為室內面積使用，否則買方即原告為何想知道究竟公設變為室內使用之坪數為多少？雖原告質疑證人丙○○所提出之日報表內容之真實性，惟由附卷之98年1月2日、 5日、10日、13日至17日、21日、22日（詳本院卷第 114至
124 頁）等各頁之記載內容連貫，並無另行增添字數或行數之痕跡，原告僅因證人丙○○之證言對其不利即空言否定上揭日報表記載之真實性並不足採。至於原告另以證人丙○○未於其交付原告附於本院卷第68頁之不動購買要約書第 2條違建加蓋部分勾選註記公設有變為室內面積之違建存在，顯故意漏未告知原告云云，證人丙○○雖確未於該條違建加蓋部分勾選，然該要約書第 1條明文就不動產標的物標示詳如所附不動產重要事項說明書（詳本院卷第70至92頁），而由不動產重要事項說明書所附各層平面圖（詳本院卷第81至89頁）即可就爭房屋變更設計部分即兩戶打通陽台外推，機房及部分廳梯改為室內空間等情一目瞭然，證人丙○○當無故意不勾選，漏未告知原告之理。
又縱使原告為日本人，對台灣社會較不熟悉，其委託翻譯及交涉之友人即證人甲○○在台灣並無買賣房屋之經驗，惟原告及證人甲○○均係有數十年社會經驗之成年人，原告既欲在台為房地產交易，自當瞭解台灣房地產界交易習慣及現況，原告及證人甲○○自無諉為不知之理，衡諸現行臺灣建物為規避建築法規，爭取更多室內使用面積，多於取得使用執照之後，自行違法再次施工，且一般集合式住宅公共設施之使用規則係大樓住戶所成立之管理委員會決定，管理委員會多會視所收取之管理費是否足以支付而調整是否使用者付費或暫無須收費，並無所謂永久不變之理，證人丙○○身為房屋仲介人員，若不誠實告知系爭房屋變更格局及隱匿地下室設備並非永久不收費等情事亦有其應負之法律責任，何況系爭房屋係買賣總金達 5千餘萬元之高額交易。本院綜合各項證物及審酌台灣不動產交易現狀，證人甲○○之證言與交易常情有違，並不足採，證人丙○○所證其帶看房屋時對房屋現況已更改格局，並不符合臺灣現行法令情形已詳細告知原告及證人甲○○，並於97年1月15日兩造簽立定金收據約定97年1月22日簽訂正式買賣契約前業提供系爭房屋平面圖供原告及甲○○比對房屋現狀，亦告知地下室的娛樂設施目前住戶均可使用並未收費，但若以後管委會決議要收費會另外公告收費標準等情較堪採信。
３此外，原告亦無法提出其他證據證明被告委託之房屋仲介
人員即證人丙○○有前揭告知不實之情事，自無由據此而拒絕簽定系爭房地之正式契約，即原告以被告委託之房屋仲介人員即證人丙○○有前揭告知不實之情事為由，拒絕被告依兩造所簽買賣預約即定金收據之內容簽訂買賣契約之請求，即屬違約。
㈢按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約。民法第229條第1項、第254條定有明文。本件原告於97年1月15日與被告簽訂定金收據，即成立買賣預約，約定於97年 1月22日14時在太平洋房屋仲介公司簽約中心簽訂買賣契約，買賣總價金 5,150萬元，若兩造任一方有違約不買、不賣情事，則違約之一方應賠償他方 3倍定金數額，並於同日及翌日交付被告定金共40萬元等情，為兩造所不爭執，如㈡前所述，證人丙○○既無原告所指告知不實之行為，原告以被告委託之房屋仲介人員即證人丙○○有前揭告知不實之情事為由，拒絕被告依兩造所簽買賣預約即定金收據之內容簽訂買賣契約之請求，即屬違約。依該定金收據內容載明：「買方反悔不買須加三倍訂金賠償賣方。」，原告事後拒絕至太平洋房屋仲介公司簽約中心簽訂買賣契約，經被告於97年 1月25日以存證信函催告，並再次通知原告於97年 1月28日與被告簽訂正式書面買賣契約，逾期未簽約則解除兩造間97年1月15 日買賣契約，並沒收原告已付之定金，且將依約請求給付定金3倍之賠償，原告仍未於97年1月28日前往簽約，是原告違約拒不簽署正式買賣契約，被告依上開法律規定催告及解除契約，並依定金收據之約定，沒收原告所交付之定金40萬元，自屬有據。
五、綜上所述，原告以被告委託之房屋仲介人員即證人丙○○有前揭告知不實之情事為由，拒絕被告依兩造所簽買賣預約即定金收據之內容簽訂買賣契約之請求，應屬違約。原告無正當理由拒不履行簽署正式買賣契約之買賣預約，被告據此解除買賣契約，沒收原告所交付之定金於法尚無不合。從而，原告主張兩造間買賣契約仍存在，因被告違約未據實告知而依民法第159條第1項給付不能之規定解除契約，請求被告返還定金及 3倍定金之損害賠償與法定屬延利號息，為無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依據，併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 13 日
民事第二庭 法 官 黃雅芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 7 月 13 日
書記官 高秋芬