臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第634號原 告 甲○○訴訟代理人 高涌誠律師
林柏男律師黃旭田律師被 告 和泰豐建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 黃淑芬律師上列當事人間請求給付賠償金事件，本院於民國99年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰壹拾萬肆仟伍佰柒拾壹元，及自民國九十七年五月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾陸萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾萬肆仟伍佰柒拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告法定代理人於起訴時為謝文聰，繼於本院審理期間變更為乙○○，業經其具狀聲請承受訴訟（見本院卷第77頁），經核無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、本訴部分㈠原告主張：兩造於民國96年7月13日簽定買賣契約書（下稱
系爭契約），由原告向被告購買臺北市○○區市○段三小段
185、186、187等地號土地三筆及同段236建號即門牌號碼為臺北市○○路○○號之房屋（下稱系爭房地），然因系爭房屋之原承租戶統一超商股份有限公司（下稱統一超商）之租期至98年1月31日始終止，故兩造在系爭契約特別約定第6點約定，若買方（即原告）需提前終止租約，則統一超商自97年8月1日起至98年1月31日止之賠償金或補償金由賣方（即被告）負擔。嗣後原告為申請建照重建大樓之用，遂向統一超商終止租賃契約，並要求其於97年6月4日前搬離，統一超商遂以97年4月3日97統超字第173號函請求新臺幣（下同）1,480,965元(設備殘值172453元及營業損失利益1,308,512元)，原告並於97年5月30日給付統一超商1,480,965元，其中被告應負擔1,104,571元（平均月淨利163,564×6=981,348，加上設備殘值123,18 7元），原告曾以圓環郵局第322號存證信函催告被告給付，惟未獲置理，爰依系爭契約特別約定第6點之法律關係，請求被告給付上開款項及法定遲延利息等語。並聲明：⒈被告應給付原告1,104,571元，及自97年5月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
㈡被告則以：對原告主張被告應負擔之統一超商賠補償金1,10
4,571元不爭執，惟因系爭契約第3條約定原告除於簽約當日交付588萬元之即期支票外，應於96年7月18日支付第二期款5,000萬元、於96年8月18日支付第三期款5,000萬元、於96年9月18日支付第四期款3,336萬元及於96年10月13日前支付尾款3億2,000萬元。詎原告各期款均有部分金額未依約支付，依系爭契約第8條第3項、特別約定條款第1點、第3點約定，原告應給付遲延違約金4,104,800元及負擔被告向全國農業金庫銀行（下稱農業金庫）貸款之利息955,032元，然原告僅支付利息335,290元，總計有4,724,542元（4,104,800+955,032-335,290=4,724,542）尚未償還被告，業經被告以97年2月19日世貿郵局第233號存證信函催告原告，惟未獲置理，爰依民法第334條第1項前段規定主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
二、反訴部分㈠反訴原告主張：反訴被告未依系爭契約第3條約定，按時給
付反訴原告第二、三、四期款及尾款。依系爭契約第8條第3項、特別約定條款第1點、第3點約定，原告應給付遲延違約金及負擔被告向農業金庫貸款之利息，總計金額為4,724,542元，扣除反訴原告在本訴中與反訴被告本訴請求之金額1,104,571元抵銷後，反訴被告尚應給付反訴原告3,619,9 71元（4,724,542-1,104,571＝3,619,971），爰依系爭契約第8條第3項及特別約定第1點、第3點之約定，請求反訴被告給付上開款項等語，並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告3,619,971元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
㈡反訴被告則以：反訴被告於簽約時已告知反訴原告，因系爭
契約金額龐大及資金調度之需，其各期款將會較約定日期延後數日支付，故反訴被告付款雖有遲延，但在每期款項給付日前，皆事先告知反訴原告並得其豁免，反訴原告不得事後向其請求違約金。又縱認反訴被告有給付遲延，然反訴原告未曾向反訴被告催告給付，與契約第8條第3項約定需經催告始得請求違約金之要件不符，況系爭契約違約金之約定過高，應予酌減。至延後支付尾款所生之農業金庫貸款利息部份，反訴被告本已於96年10月間向銀行申請貸款以支付尾款，然因當時適逢內政部將抵押權契約改版，地政機關與銀行對該新版契約書之見解歧異，致申請案延宕件使銀行無法如期核撥貸款，而因貸款程序之延遲係不可歸責於反訴被告，雙方乃協議以反訴被告開始對原承租戶收取租金之日即96年11月5日以後之利息335,290元由買方（即反訴被告）負擔，而反訴被告亦已將該利息支付與反訴原告，故有關農業金庫銀行貸款利息之部分，雙方已合意由反訴被告補貼反訴原告利息33 5,290元，反訴被告亦已支付與反訴原告，故反訴原告再為請求實無理由等語，資為抗辯，並聲明：⒈反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於96年7月13日簽訂系爭契約，約定如原告提前終止統
一超商之租約，被告須負擔自97年8月1日起至98年1月31 日止，因提前終止統一超商租約之賠償金。
㈡原告提前終止與統一超商之租約，並已給付統一超商1,480,965元，被告依約應負擔部分賠償數額為1,104,571元。
㈢系爭契約第8條第3項約定之每日千分之五之遲延違約金，須經催告始得請求。
四、得心證之理由原告主張被告依約需給付統一超商補償金1,104,571元，為被告所不爭執，惟抗辯原告遲延給付各期價金，依約應給付被告遲延違約金及負擔被告向農業金庫貸款之利息，被告並以之與原告之請求為抵銷，剩餘部分則另以反訴請求等語，為原告所否認，兩造並以前開情詞置辯，是本件之爭點為：㈠遲延違約金部分：被告是否同意原告延後付款，而拋棄期限利益？如無，被告有無催告原告給付價金？該違約金之約定有無過高？㈡被告主張原告應負擔農業金庫貸款利息619,742元是否有理由？經查：
㈠被告是否同意原告延遲付款，而拋棄期限利益？⒈原告主張其於簽約時即告知被告，屆時為資金調度之必要，
給付日期將會晚幾天，被告當時之法定代理人謝文聰、實際負責人乙○○及林副總即表示可以通融等情，業經證人即兩造締約時在場之代書邱王珠瓊到庭證稱：「我是買方指定代書，簽買賣契約時我有在場，過戶手續也是我去辦的…」、「（簽約當時原告有沒有向被告表示因資金調度每期的付款會有稍微遲延的事情？）簽約當時賣方有林副理，還有乙○○及謝文聰在場，買方有我與我先生及甲○○夫妻。因為系爭價款肆億多，所以原告太太說出資不是他一個人，另外還有他的姪子，而且原告有的資金在海外匯進來需要時間，所以付款有稍微遲延，請賣方通融。乙○○表示沒有關係。到時向我們林副理說就可以了，是可以通融的。」等語甚為明確。雖證人乙○○雖證稱：「我是在95年至97年間擔任被告公司總經理，當時原告與被告公司買土地房屋的合約是我擬定的，交給原告代書看過之後才簽約。」、「（原告是否向證人表示如果各期價金晚幾日交是否可以？）原告簽約時沒有說，是簽約後每期價金繳交時，常有遲延的情形，我們有電話向其催告，原告說他在推案的時候會有現金的收入，雙方再找補。我跟他說一定要做找補，因為我們案子要結案。」等語，然證人乙○○係原告公司總經理，亦係被告公司實際負責此次買賣之人，與被告公司之立場一致，其就自己當時是否有代表被告同意原告延後數日給付價金，將影響被告得否向原告請求遲延利息及違約金，是其此部分之證述，非無偏頗之虞而難遽採。反之，依證人邱王珠瓊上述其受委託辦理本件移轉登記事宜之過程及證人乙○○所述：「應買方要求有共同委託一位邱代書。」等語，可知代書邱王珠瓊僅係受兩造共同委託辦理移轉登記之第三人，與兩造是否有合意原告遲延交付價金乙節並無利害關係，其具結後陳述證言，按理並無故為迴護原告而虛偽不實陳述之必要，故證人邱王珠瓊所證述之內容應較客觀可採。
⒉又查，依系爭契約第3條約定，原告除應於簽約當日交付588
萬元即期支票外，需於96年7月18日支付5,000萬元之第二期款，而原告於96年7月13日簽約當日，除交付被告之負責人謝文聰1紙票面金為588萬元、發票日為96年7月13日之即期支票以支付第一期款外，並同時交付5紙票以原告為發票人，載發票日均為96年7月18日、票面金額各為1000萬元，合計5000萬元之支票給被告，作為將來給付第2期款5000萬元之用，然其後原告復於96年7月25日另持4紙以銀行為發票人，金額共計3000萬元之支票與謝文聰，以取回前開原告開交謝文聰之3紙面額共計為3000萬元之支票等情，有經謝文聰簽收並註記：「雙方於96年7月13日簽立之買賣契約中所收之價款支（票），其中新台幣參仟元正，由下列4張台支本票更換上列3張甲○○先生之個人支票」等文字之支票及簽收單影本在卷可稽（見本院卷第90-93頁），則被告既已於簽約之96年7月13日當日收受發票日期為第二期付款日即同年月18日、金額與第二期款相同之5000萬元支票，倘被告未於第二期付款日前同意原告調度資金而延後給付，則被告於96年7月18日付款日當天即可將該5紙面額共5000萬元之支票全部提示兌現，豈會待同年月25日原告另持面額計3000萬元及發票日（96年7月18日）之4紙支票與其換票來支付第二期款5000萬元中之3000千萬元價金？堪認原告主張被告有同意原告延後數日給付價金之主張，堪可採信。
⒊再者，如依被告所稱，原告於96年7月至10月間就第二、三
及四期款之給付均有遲延之情形，則其依系爭契約第8條第3項約定：「前兩項違反義務之一方經他方催告而於催告期間履行者，仍應按每日以未付價款千分之五支付延遲違約金。……」，被告即得請求原告給付高達4,104,800元之違約金。倘被告未免除原告各期之遲延責任，理應會向原告請求給付該鉅額之款項，然其竟遲至1年後原告提起本件訴訟請求其分擔統一超商之補償金後，方於97年11月23日之答辯狀中主張其得向原告請求遲延之違約金，此顯與常情有違。被告雖辯稱：被告公司因逢改選董監事，故未立即向原告催繳違約金，然依證人乙○○之證述：「（原告付完尾款之後，何以被告公司沒有向原告催討遲延的罰金？）因為公司大約在
97 年7月左右有改選董監事，改選後先委請會計師作查帳，所以沒有立即行使權利。」等語，可知被告改選董監事係在97年7月間，而本件原告支付第二至俟其款之時間為96年7月至10月，倘被告未同意免除原告遲延違約金之義務，本可於上開董監事改選前向原告請求，然其卻捨此不為，直至原告向其請求統一超商補償金時方提出此抵銷抗辯，其所辯時否屬實，實有疑義，應認原告稱被告有同意其延後給付各期價金乙節，較可採信，是原告主張被告不得再向其請求給付遲延之違約金，應有理由。
㈡被告主張原告負擔全國農業金庫貸款利息619,742元是否有
理由？⒈查系爭契約第3條關於買賣價金、給付方式約定：「…尾款
參億貳仟萬元…買方最遲應於第三期款交付日起算六十日內將尾款付清（即簽約日起九十日內），最遲日期為民國九十六年十月十三日前交付尾款」、另契約特別約定第1點則約定：「買方尾款若無法如期交付時得延續3個月，該期間賣方（即反訴原告）原提供擔保向全國農業金庫貸款之利息由買方負擔」、第3點約定「買賣價款未完全付清前，現有租戶租金仍由賣方（即反訴原告）收取」等內容可知，如原告於96年10月13日後之3個月內始交付尾款，應負擔遲延期間被告支付與農業金庫貸款之利息。又查，原告係於96年12月27日始支付尾款3億2000萬元被告，而被告於96年9月26 日至96年10月26日、96年10月26日至11月16日期間，分別支付農業金庫849,867元、586,757元等情，有農業金庫放款繳款存根2紙在卷可稽（見卷第115、116頁）。依上開約定，原告本應負擔前述被告於96年10月13日後支付與全國農業金庫之利息。
⒉又查，系爭契約約定之尾款交付期日即96年10月13日前，適
逢內政部將抵押權契約書改版，而因地政機關與銀行對該新版契約書之見解歧異，致於該期間向地政機關申請抵押權設定之案件多有延宕進而影響銀行核撥貸款期日等情，業經證人邱王珠瓊證稱：「因為96年10月間銀行的貸款契約中其他約定事項都有改版，改版後銀行向地政事務所報備，地政機關才會受理抵押設定申請。當時原告是在96年10月初向全國農業申請貸款，已辦好對保，就等全國農金向地政機關報備好，地政機關才會收件。後來一直到十月底全國農金才將文件交給我去送件」等語為證。又原告主張因其向銀行申請抵押貸款以支付尾款之時程有所延宕，經其與被告協商後，雙方考量於96年11月4日前，被告尚得收取系爭房屋原承租戶之租金以補償其利息支出，是改以原告開始收取系爭房屋租金之日即96年11月5日起為基準日，而由原告負擔被告自該基準日起支付與農民金庫之利息。故原告乃於96年12月27日支付96年11月5日起至同年月16日止之利息335,290元（計算示：58 6,757元÷21日×12日＝335,290元）與被告等情，有結算明細表、被告銀行存摺影本等件在卷可稽（見本院卷第196、9 9頁）等在卷可稽，被告雖抗辯原告支付之335,29
0 元僅係其應分擔之部分利息，並否認有同意免除原告支付自96年11月5日前之利息云云。然如被告未免除原告負擔96年11月5日前之利息義務，而要求其負擔自96年10月14日起至同年11月16日止之全部利息，衡諸一般交易常情，原告於償還部分利息時，當不會以335,290元此非整數金額支付，且該金額復與被告轉讓租金收取權與原告之日即98年11月5日起至同年月16日止後半段期間利息之金額相同，是原告所述其係因兩造有合意以此金額結算利息，故以該金額支付與被告乙節，尚非無理。被告雖否認兩造有結算本件買賣款項而製作前開結算明細表，然依上開明細表所示，其結算日期係96年12月17、結算結果則是原告應給付被告184,935元等情，核與被告自行提出之銀行存摺影本所示，原告於上開結算日翌日即96年12月18日匯款與被告之金額184,935元相同，且觀諸該結算表之內容主要係計算被告應將原承租戶之押租金轉讓與原告之金額，扣除原告代收被告應收之96年11月
1 日至4日之租金及代付、代收之稅金後，原告尚應給付與被告之款項等情，倘非被告提供上開其與各原承租人之資料與原告進行會算，原告如何得知其應給付被告之結餘款為184, 935元並將之匯與被告，應認兩造確有就本件買賣雙方應付金額為結算，原告並依該結算金額付款與被告，始符常理。故原告主張兩造已就原告應負擔之農業金庫利息進行結算，原告並已以將結算之335,290元支付被告，被告不得再向其請求等語，應有理由。
㈢綜上，被告抗辯原告應給付被告4,104,800元違約金及補償
被告向農業金庫支付之利息955,032元，均無理由，是被告抗辯其得以上開款項與本訴原告請求之金額1,104,571元抵銷；並另行提起反訴請求原告即反訴被告給付上開扣除抵銷金額後所餘之違約金及利息補償金3,619,971元(即4,104,800-1,104, 571＝3,619,971)，均無理由。
五、從而，被告主張原告應付違約金及利息補償金之抵銷抗辯既無理由，則原告依系爭契約第6條約定，請求被告給付原告1,104,571元，及自97年5月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；另被告即反訴原告依系爭契約第8條第3項、特別約定第1點，請求反訴被告給付經本訴抵銷後之違約金及利息補償金3,619,971元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至反訴部分，反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。
七、本件本反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 1 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 陳杰正法 官 莊書雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 1 月 27 日
書記官 謝梅琴