臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第682號原 告 丙○○
乙○○戊○○甲○○丁○○己○○上列六原告共同訴訟代理人 陳建中律師
高佩辰律師翁松谷律師被 告 辛○○ 住臺北縣三重市○○街○○號四樓訴訟代理人 楊貴森律師複 代 理 人 庚○○ 住臺北市○○○路○段○○號五樓上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國九十九年七月五日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示之壹拾捌筆建物騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆佰貳拾壹萬貳仟元，及自民國九十七年九月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬零玖佰元。
被告應自民國九十八年三月十三日起至騰空返還第一項所示建物予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹拾陸萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒拾肆萬肆仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰貳拾叁萬叁仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆拾貳萬壹仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰貳拾壹萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣肆萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺肆幣肆拾伍萬零玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣叁佰貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖佰柒拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第十條第一項定有明文。本件原告本於坐落臺北市○○區○○段四小段第六六九地號土地上、如附表所示、建號同段第二四一九至二四三五號及第五八八號、門牌號碼臺北市○○○路○段○○號四樓、四樓之一至之十七房屋之所有權人、出租人地位，依民法第七百六十七條、第四百五十五條規定暨租賃契約第四條第三項約定，請求被告遷讓交還該等房屋，另依民法第一百七十九條、租賃契約第六條第二項、第三條第一項約定，請求給付租金及相當於租金之不當得利，係因不動產物權涉訟，依首揭法條，專屬不動產所在地即本院管轄。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一、二、三、七款、第二項定有明文。
（一）本件原告於民國九十八年三月十二日追加民法第二百三十一條第一項損害賠償請求權為訴訟標的，是項追加基礎事實同一（被告於八十五年十月三十一日租賃契約期滿後繼續占有使用附表所示房屋，拒不返還，且未給付租金），不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且經被告無異議為本案言詞辯論，於法尚無不合。
（二）原告復於九十八年四月二十一日追加租賃契約租金請求權為訴訟標的，是項追加基礎事實仍同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，復經被告無異議為本案言詞辯論，於法仍無不合。
乙、實體方面：
一、原告部分
（一）聲明：１被告應將如附表所示之十八戶建物騰空返還原告。
２被告應給付原告新臺幣（下同）二千二百八十四萬二千元
，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
３被告應自起訴狀繕本送達被告之翌日起至返還附表所示建物予原告之日止，按月給付原告十六萬二千元。
４願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：１坐落臺北市○○區○○段四小段第六六九地號土地上，如
附表所示、建號同段第二四一九至二四三五號及第五八八號、門牌號碼臺北市○○○路○段○○號四樓、四樓之一至之十七共十八戶「林森觀光大廈」房屋，原均為被繼承人林柏壽所有，林柏壽於七十五年四月十日死亡，由子女林紅蘅、原告乙○○、原告戊○○、林致能、原告丁○○、原告己○○繼承，但未辦理繼承登記；後林致能於七十八年十月十九日死亡，由其母即原告甲○○繼承，是自七十八年十月十九日起，附表所示建物為林紅蘅、乙○○、戊○○、甲○○、丁○○、己○○六人公同共有；嗣林紅蘅亦於九十三年九月三十日死亡，由其養女即原告丙○○繼承，故附表所示建物現為原告六人公同共有。
２八十四年十一月一日，斯時附表所示建物之所有權人即林
紅蘅、乙○○、戊○○、甲○○、丁○○、己○○六人與被告訂立房屋租賃契約，約定由被告向渠等承租如附表所示之房屋十八戶，租賃期間自同日起至八十五年十月三十一日止共一年，租金每月新臺幣（下同）八萬一千元，應於每月三十日前繳納，房屋係供營業之用，未經出租人同意不得將房屋全部或一部轉租、頂讓或供他人借住，被告於租賃期滿應即將房屋遷讓交還，不得向出租人請求遷移費或任何費用，被告違反約定方法使用房屋或拖欠租金逾十五日以上，經出租人催告限期繳納仍不支付時，出租人得終止租約、將房屋收回，被告於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，被告應支付按房租一倍計算之違約金，自房租到期日起，被告不論住幾日，均以一個月計算房租。詎租賃期滿後，被告並未與出租人洽談續為承租事宜，亦未依約遷讓交還租賃標的物房屋，經原告於九十七年八月十四日以存證信函催告被告騰空返還房屋，被告迄未返還，縱認兩造間視為以不定期限繼續租賃契約，原告已以九十七年八月十四日之存證信函要求被告遷讓交還房屋為終止租賃契約之意思表示，如認該信函並非終止之意思表示，渠等另於九十八年三月十二日依民法第四百五十條第二項規定，當庭以言詞為終止租賃契約之意思表示，原告既已為終止租賃契約之意思表示，爰依民法第七百六十七條、第四百五十五條規定及兩造間租賃契約第四條第三項約定，請求擇一為原告勝訴判決，命被告將原告共有之租賃標的物即附表所示建物騰空返還予原告。
３被告與林紅蘅、乙○○、戊○○、甲○○、丁○○、己○
○六人間房屋租賃契約於八十五年十月三十一日已因租賃期間屆滿而消滅，被告自八十五年十一月一日起已無占有、使用附表所示建物之權利，猶占有使用該等建物，受有相當於租金之不當得利，致原告等所有權人受有損害，計至九十七年七月三十一日止，已占有該等件物達一四一個月，爰依民法第一百七十九條、第二百三十一條第一項規定，以每月租金八萬一千元計算，請求被告返還是段期間相當於租金之不當得利、損害賠償一千一百四十二萬一千元；縱認兩造間視為以不定期限繼續租賃契約，被告亦未給付租金，原告得依租賃契約請求被告給付自八十五年十一月一日起至九十七年七月三十一日止之租金一千一百四十二萬一千元，請求擇一為原告勝訴判決。
４又依被告與林紅蘅、乙○○、戊○○、甲○○、丁○○、
己○○六人間房屋租賃契約第六條第二項約定，原告亦得請求被告給付是段期間按房屋租金一倍計算之違約金一千一百四十二萬一千元；縱認兩造間視為以不定期限繼續租賃契約，被告未給付租金，亦得比照或類推適用房屋租賃契約第六條第二項約定，請求違約金一千一百四十二萬一千元。
５被告自九十七年八月一日起仍受有相當於租金之不當得利
及有違約事實，應給付以房租一倍計算之違約金，是另請求被告自收受起訴狀繕本翌日起至騰空返還建物予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利、損害賠償及違約金各八萬一千元，合計十六萬二千元；縱認兩造間視為以不定期限繼續租賃契約，於租賃契約終止前，原告得依租賃契約請求被告按月給付租金八萬一千元，及給付違約金八萬一千元，合計十六萬二千元，自租賃契約終止後至被告騰空返還建物予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利、損害賠償及違約金各八萬一千元，合計十六萬二千元，請求擇一為原告勝訴判決。
（三）對被告答辯之陳述：１依民法第一千一百四十七條、第一千一百四十八條規定，
繼承因被繼承人死亡當然開始，除法律另有規定外，繼承人承受被繼承人財產上非專屬性之一切權利義務，而因繼承而取得不動產物權，係依法律行為以外之事由所生不動產物權之變動，不受民法第七百五十八條所定須經登記始生效力之限制，且民法第七百五十九條所謂未經登記不得處分其物權，係指物權處分行為而言，原告本於公同共有人提起本件訴訟，當事人適格自無欠缺。
２被告與林紅蘅、乙○○、戊○○、甲○○、丁○○、己○
○六人間房屋租賃契約第四條第三項約定「乙方（即被告）於租賃期滿應即將房屋遷讓交還，不得向甲方請求遷移費或任何費用」，參酌第六條約定及雙方間租賃期間僅一年，可見雙方締約當時即有於租賃期滿不再續約之意思，已發生阻止續約之效力，不致成為不定期限租賃契約；縱認視為以不定期限繼續租賃契約，則原告已以九十七年八月十四日之存證信函要求被告遷讓交還房屋為終止租賃契約之意思表示，如認該信函並非終止之意思表示，渠等另於九十八年三月十二日依民法第四百五十條第二項規定，當庭以言詞為終止租賃契約之意思表示，被告無權占有使用本件建物。
（四）證據：提出（原證一）房屋稅繳款書、（原證二）建物登記謄本、（原證三、五）戶籍謄本、戶籍記事資料、（原證四）收養登記申請書、臺灣臺北地方法院士林分院八十二年度養聲字第三四號民事裁定暨確定證明書、授權書、（原證六）房屋租賃契約書、（原證七）臺北世貿郵局第四０六號存證信函。
二、被告部分
（一）聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）被告則以：１附表所示不動產房屋現仍登記為林柏壽所有，原告並未辦
理繼承登記，是否得以公同共有人身份提起訴訟、當事人是否適格有疑義。
２其確於八十四年十一月一日與林紅蘅、乙○○、戊○○、
甲○○、丁○○、己○○六人訂立房屋租賃契約，約定由其向渠等承租如附表所示之房屋十八戶，租金每月八萬一千元，租賃期間自同日起至八十五年十月三十一日止共一年，惟其於租賃期滿後繼續占有使用租賃標的物，出租人未曾為反對之表示，遲至九十七年八月間方以存證信函要求被告於七日內騰空返還房屋，而上開租賃契約並未於訂約之際訂明期滿後絕不續租或續租應另訂契約，依民法第四百五十一條規定，視為以不定期限繼續租賃契約，至被告有無給付租金並非以不定期限繼續租賃契約之要件。
就原告於九十八年三月十二日依民法第四百五十條第二項規定，當庭以言詞為終止租賃契約之意思表示已經了解，但原告未依民法第四百五十條第三項規定先期通知，其終止租賃契約之意思表示不生終止效力。
３兩造間既視為以不定期限繼續租賃契約，其縱未再給付租
金，仍得占有使用附表所示房屋，非無法律上原因受有利益，原告請求其返還相當於租金之不當得利，並無理由。
４就積欠之租金部分為時效抗辯。
５本件房屋租賃契約第六條第二項係約定「乙方（即被告）
於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租一倍計算之違約金」，故違約金以被告於終止租約或租賃期滿不交還房屋為條件，兩造間租賃契約仍存在，條件未成就，且所支付之違約金係按房租一倍計算即八萬一千元而已，並非按月計算。
６被告業將附表所示房屋出租他人占有使用，判決後無法強制執行，請求無實益等語，資為抗辯。
三、原告主張之事實，業據提出房屋稅繳款書、建物登記謄本、戶籍謄本、戶籍記事資料、收養登記申請書、臺灣臺北地方法院士林分院八十二年度養聲字第三四號民事裁定暨確定證明書、授權書、房屋租賃契約書、臺北世貿郵局第四０六號存證信函為證，上開證據之真正，並為被告所不爭執，應堪信為真實，但原告之請求均為被告否認。
被告所辯亦均為原告否認。
四、茲分述如下：
（一）兩造不爭執之事實：１坐落臺北市○○區○○段四小段第六六九地號土地上，如
附表所示、建號同段第二四一九至二四三五號及第五八八號、門牌號碼臺北市○○○路○段○○號四樓、四樓之一至之十七共十八戶「林森觀光大廈」房屋，原均為被繼承人林柏壽所有（參見本院卷第三二至四九頁建物登記謄本）。
２林柏壽於七十五年四月十日死亡（參見本院卷第五三、一
九０頁戶籍謄本），林紅蘅、原告乙○○、原告戊○○、林致能、原告丁○○、原告己○○為林柏壽之子女，均為林柏壽之繼承人（參見本院卷第五十至五三、六一、六二、一九０至一九九頁戶籍謄本），且均未拋棄繼承（參見本院卷第二一七頁本院民事紀錄科查詢表、第二一九頁臺灣板橋地方法院板院輔家科春怡字第０三五八五七號函）。
林致能於七十八年十月十九日死亡（參見本院卷第六一、一九三頁戶籍謄本、戶籍記事資料），原告甲○○為林致能之母，為林致能之繼承人（參見本院卷第五二、六一、
一九一、一九二頁戶籍謄本），且未拋棄繼承（參見本院卷第二一七頁本院民事紀錄科查詢表、第二一九頁臺灣板橋地方法院板院輔家科春怡字第０三五八五七號函）。
林紅蘅於九十三年九月三十日死亡（參見本院卷第五一、一九九頁戶籍謄本），原告丙○○為林紅蘅養女（參見本院卷第五一、一九八頁戶籍記事資料、第五四至五八頁收養登記申請書、臺灣臺北地方法院士林分院八十二年度養聲字第三四號民事裁定暨確定證明書、授權書），為林紅蘅之繼承人，且未拋棄繼承（參見本院卷第二一七頁本院民事紀錄科查詢表）。
３八十四年十一月一日，林紅蘅、乙○○、戊○○、甲○○
、丁○○、己○○六人與被告訂立（本院卷六三頁）林森觀光大廈房屋租賃契約，約定由被告向林紅蘅、乙○○、戊○○、甲○○、丁○○、己○○六人承租如附表所示之房屋十八戶。
契約第二條「租賃期限」約定：「自八十四年十一月一日起，至八十五年十月三十一日止計一年」。
契約第三條「租金及押金」約定：「①每月租金八萬一千元，於每月三十日前繳納‧‧‧」。
契約第四條「使用租物之限制」約定：「‧‧‧②未經甲方（即出租人）同意，乙方（即被告）不得將房屋全部或一部轉租、頂讓或供他人借住。③乙方於租賃期滿應即將房屋遷讓交還，不得向甲方請求遷移費或任何費用‧‧‧」。
契約第六條「違約處罰」約定：「①乙方違反約定方法使用房屋，或拖欠租金逾十五日以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約，將房屋收回‧‧‧②乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租一倍計算之違約金‧‧‧④自房租到期日起，乙方不論住幾天，均以一個月計算房租」。
４被告自八十五年十一月一日租賃期滿時起，至本件訴訟言
詞辯論終結日止，仍繼續占有使用附表所示房屋、將房屋出租他人占有使用，且未給付租金。
５原告於九十七年八月十四日寄發（本院卷第六五至六八頁
）臺北世貿郵局第四０六號存證信函予被告，略載稱：「主旨：為函請台端於文到七日內騰空返還租賃房屋，逾期即逕依法律程序處理，不另通知‧‧‧說明：㈠台端於八十四年十一月一日與乙○○、戊○○、甲○○、丁○○、己○○五人及林紅蘅（業於九十三年九月三十日死亡，丙○○為唯一合法繼承人）簽訂『林森觀光大廈房屋租賃契約書』，承租本人等所有坐落臺北市○○區○○○路○段○○號四樓０至十七室等十八戶房屋，約定租賃期限自八十四年十一月一日至八十五年十月三十一日止計一年。㈡依系爭租賃契約書第四條第三項之約定，台端應即將系爭房屋遷讓交還予本人等‧‧‧詎台端迄今除未將系爭房屋返還予本人等外，竟仍繼續無權占有使用系爭房屋。為此，本人等爰依法通知，祈台端於本函送達七日內，將系爭房屋騰空返還予本人等‧‧‧」。
６原告於九十八年三月十二日依民法第四百五十條第二項規
定，以言詞為終止租賃契約之意思表示，該意思表示當庭為被告了解（參見本院卷第一０七頁背面、第一二一頁言詞辯論筆錄、第二０五頁書狀）。
（二）按繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第一千一百四十七條、第一千一百四十八條第一項前段、第七百五十九條定有明文。
１本件坐落臺北市○○區○○段四小段第六六九地號土地上
、如附表所示、建號同段第二四一九至二四三五號及第五八八號、門牌號碼臺北市○○○路○段○○號四樓、四樓之一至之十七共十八戶「林森觀光大廈」房屋，原均為被繼承人林柏壽所有，林柏壽於七十五年四月十日死亡，林紅蘅、原告乙○○、原告戊○○、林致能、原告丁○○、原告己○○為林柏壽之子女，均為林柏壽之繼承人、均未拋棄繼承，林致能於七十八年十月十九日死亡，由原告甲○○繼承，未拋棄繼承，林紅蘅於九十三年九月三十日死亡，由原告丙○○繼承，亦未拋棄繼承，已經原告陳明在卷，核與卷附建物登記謄本、戶籍謄本、戶籍記事資料、本院民事紀錄科查詢表、臺灣板橋地方法院板院輔家科春怡字第０三五八五七號函、收養登記申請書、臺灣臺北地方法院士林分院八十二年度養聲字第三四號民事裁定暨確定證明書、授權書所載相符，並為被告所不爭執，前已述及，而不動產所有權係非專屬被繼承人林柏壽之財產上權利，揆諸首揭法條，原告乙○○、戊○○、丁○○、己○○自七十五年四月十日，原告甲○○自七十八年十月十九日，原告丙○○則自九十三年九月三十日，因繼承取得附表所示建物之所有權，堪以認定。
２林紅蘅、乙○○、戊○○、甲○○、丁○○、己○○六人
於八十四年十一月一日與被告訂立林森觀光大廈房屋租賃契約，有房屋租賃契約書在卷可考，並為兩造所不爭執，業如前述，其中林紅蘅於九十三年九月三十日死亡，由原告丙○○繼承，前業提及，而因房屋租賃契約所生租賃物返還請求權、租金請求權、違約金請求權亦非專屬被繼承人林紅蘅之財產上權利，是原告丙○○亦自九十三年九月三十日繼承林紅蘅本於是項房屋租賃契約之出租人權利義務。
３又繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全
部為公同共有；公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之；除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意，民法第一千一百五十一條、九十八年一月二十三日修正前民法第八百二十八條亦有明文規定。本件附表所示建物之所有權自九十三年九月三十日起由原告六人公同共有，原告即為公同共有人全體，原告共同行使附表所示建物依民法第七百六十七條之物上請求權，於法自無不合。
（三）次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知，但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十條、第四百五十一條規定甚明。民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般交易觀念，出租人於可能表示意思時而不表示者而言；民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言；民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，固不以明示之反對為限，但若僅於租期屆滿後未收取租金，則係一種單純的沉默，尚難認為已有默示反對續租之意思，最高法院四十二年台上字第一二二號、四十三年台上字第三六七號、四十六年台上字第一八二八號著有判例闡釋甚明。
１本件林紅蘅、乙○○、戊○○、甲○○、丁○○、己○○
於八十四年十一月一日就附表所示建物與被告訂立之林森觀光大廈房屋租賃契約，固約定租賃期間自同日起至八十五年十月三十一日止共一年，租賃關係應於租賃期滿時消滅，惟租賃期限屆滿後，被告仍為租賃物之使用收益，此經被告自承不諱，並為原告所不爭執，而出租人林紅蘅、乙○○、戊○○、甲○○、丁○○、己○○迄至九十三年九月三十日林紅蘅死亡止近八年期間，從未表示反對被告使用收益租賃標的物房屋之意思，自九十三年九月三十日原告丙○○繼承林紅蘅時起至九十七年八月十四日原告共同寄發臺北世貿郵局第四０六號存證信函予被告之日止，三年又十個月餘期間，原告亦未曾表示反對被告使用收益租賃標的物房屋之意思，此經原告坦認明確（參見本院卷第一０七頁筆錄），亦即本件房屋租賃期限屆滿後長達十一年餘期間，被告仍為租賃物之使用收益，而出租人從未表示反對之意思，依前開判例、法條，雙方自八十五年十一月一日起視為以不定期限繼續契約。
２原告雖主張依雙方間房屋租賃契約第四條第三項及第六條
第二項之約定，雙方締約當時即有於租賃期滿不再續約之意思，已發生阻止續約之效力，不致成為不定期限租賃契約云云，而民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，最高法院五十五年台上字第二七六號固著有裁判可資參照，然雙方間房屋租賃契約契約第四條第三項係約定：「乙方（即被告）於租賃期滿應即將房屋遷讓交還，不得向甲方（出租人）請求遷移費或任何費用」，第六條第二項係約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租一倍計算之違約金」，有房屋租賃契約書可按，業已敘及，考其文義僅在約定租賃期滿後承租人之遷讓交還租賃標的物義務及違約處罰，難認寓有「期滿絕不續租」或「續租以另訂書面契約為條件」之意思，原告此節所指，難認有據。
３原告另主張渠等於九十七年八月十四日寄發存證信函予被
告，要求被告於文到七日內騰空返還租賃房屋，已經於當時終止兩造間未定期限租賃契約云云，但原告是紙存證信函係主張兩造間房屋租賃契約業於八十五年十月三十一日屆滿，被告無權占有租賃標的物房屋，而請求騰空返還，此觀（本院卷第六五至六八頁）臺北世貿郵局第四０六號存證信函所載即明，難認係依法或依約「終止」兩造間租賃契約之意思表示，原告此節主張，亦無理由。
４惟原告復於九十八年三月十二日依民法第四百五十條第二
項規定，以言詞為終止租賃契約之意思表示，該意思表示當庭為被告了解（見本院卷第一０七頁背面、第一二一頁言詞辯論筆錄），兩造間不定期限租賃契約於九十八年三月十二日因終止而消滅。被告雖辯稱原告未依民法第四百五十條第三項規定先期通知，其終止租賃契約之意思表示不生終止效力云云，然兩造間房屋租賃契約第四條「使用租物之限制」第二項約定：「經甲方（出租人）同意，乙方（即被告）不得將房屋全部或一部轉租、頂讓或供他人借住」，第六條第一項約定：「乙方違反約定方法使用房屋，或拖欠租金逾十五日以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約，將房屋收回」，有房屋租賃契約書附卷可稽，而本件被告業將租賃標的物房屋轉租他人占有使用收益，此經被告供承不諱（見本院卷第一八四頁背面筆錄），且自八十五年十一月一日起即未依約繳納租金，經原告起訴請求仍當庭表示拒絕給付，參諸土地法第一百條第三、五款規定「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：㈢承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時；㈤承租人違反租賃契約時」，本件原告終止兩造間租賃契約，自無庸先期通知，被告此節所辯，委無可採，兩造間就附表所示建物未定期限之房屋租賃契約已於九十八年三月十二日終止，亦足認定。
（四）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第七百六十七條第一項前段、第四百五十五條前段已有明文。又兩造間房屋租賃契約第四條第三項約定：「乙方（即被告）於租賃期滿應即將房屋遷讓交還，不得向甲方請求遷移費或任何費用」，有房屋租賃契約書可憑，皆已提及。本件附表所示建物之所有權自九十三年九月三十日起由原告六人公同共有，原告丙○○亦自九十三年九月三十日繼承林紅蘅本於是項房屋租賃契約之出租人權利義務，而兩造間就附表所示建物未定期限之房屋租賃契約已於九十八年三月十二日終止，此經本院審認如前，被告已喪失占有使用收益附表所示建物之權利，被告仍繼續占有使用收益該等建物，原告依民法第七百六十七條第一項前段、第四百五十五條前段之規定及兩造間房屋租賃契約第四條第三項之約定，請求被告將如附表所示之十八戶建物騰空返還原告，自非無憑。至被告復辯稱其業將該等房屋出租他人占有使用，判決後無法強制執行，請求無實益云云，亦無可採，蓋被告既自承於租賃契約期限屆滿後繼續占有使用租賃標的物迄今，並將租賃標的物轉租他人，被告自仍為該等建物之間接占有人，並無不能對之強制執行情形，判決非無實益甚明。
（五）稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第四百二十一條第一項、第四百三十九條前段已有明文。兩造間房屋租賃契約第三條「租金及押金」約定：「①每月租金八萬一千元，於每月三十日前繳納‧‧‧」，有房屋租賃契約書可佐。
１林紅蘅、乙○○、戊○○、甲○○、丁○○、己○○與被
告自八十五年十一月一日起視為以不定期限繼續雙方間八十四年十一月一日之房屋租賃契約，丙○○於九十三年九月三十日繼承林紅蘅出租人地位後，原告六人仍與被告以不定期限繼續原租賃契約，迄至九十八年三月十二日經原告終止，租賃契約方消滅，而被告依兩造間房屋租賃契約每月應給付租金八萬一千元，被告自八十五年十一月一日起即未依約給付，此經被告坦認無訛，計至九十七年七月三十一日止，被告共積欠十一年又九個月之租金一千一百四十二萬一千元。
２惟利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及
一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算；消滅時效，因左列事由而中斷：㈢起訴，民法第一百二十六條、第一百二十八條前段、第一百二十九條第一項第三款規定甚明。本件被告業就原告罹於時效部分之租金請求權為時效抗辯，而原告對被告之每月租金請求權於每月三十一日或翌月一日即可行使，但原告於九十八年四月二十一日方追加起訴請求被告給付積欠之租金（參見本院卷第一二０頁背面筆錄），回溯五年，原告自九十三年四月起（同年五月一日方得請求）對被告之租金請求權時效尚未完成，九十三年三月以前之租金請求權則已罹於時效而消滅，是原告請求被告給付自九十三年四月起至九十七年七月止共五十二個月之租金四百二十一萬二千元，為有理由，逾此範圍之請求，則非有據。
３原告另請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即九十七年九月
二十六日起，至兩造間房屋租賃契約終止日即九十八年三月十二日止，共五個月又十七日之租金四十五萬零九百元（計算式：「每月租金數額」八萬一千元，乘上「租賃期間」五個月又十七日），亦非無憑。
（六）又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條規定甚明。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例足參。本件兩造間就附表所示建物之房屋租賃契約已於九十八年三月十二日終止，被告已喪失占有使用收益該等建物之權利，被告仍繼續占有使用收益該等建物迄今，迭經敘明，被告自係無法律上原因受有利益，並致原告受有損害，原告依民法第一百七十九條規定請求被告自九十八年三月十三日起至騰空返還附表所示建物予原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利八萬一千元，亦有理由。
（七）兩造間房屋租賃契約第六條「違約處罰」約定：「①乙方（即被告）違反約定方法使用房屋，或拖欠租金逾十五日以上，經甲方（出租人）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約，將房屋收回‧‧‧‧②乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租一倍計算之違約金‧‧‧④自房租到期日起，乙方不論住幾天，均以一個月計算房租」，前業載明。
１兩造間房屋租賃契約租金係按月計算，此觀契約第三條所
載自明，是「房租」係按居住使用期間逐月增加、計算，並非無論租期長短均僅繳付一定數額，參諸兩造間房屋租賃契約第六條第四項明文「自房租到期日起，乙方不論住幾天，均以一個月計算『房租』」，則兩造間房屋租賃契約第六條第二項關於「乙方應支付按『房租』一倍計算之違約金」，亦係依被告無權占有、使用期間逐月增加、計算違約金，並非無論被告遲延交還租賃標的物期間長短，要僅以一個月租金八萬一千元計付違約金，已足認定。
２本件兩造就附表所示房屋自八十五年十一月一日起視為以
不定期限繼續契約，迄至九十八年三月十二日方終止，迭經述及，被告於租賃契約有效期間自無交還房屋之義務，而無違約之可言，原告依兩造間房屋租賃契約第六條第二項約定請求被告給付自八十五年十一月一日起至九十七年七月三十一日止之違約金一千一百四十二萬一千元，自屬無據。執之，原告另請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即九十七年九月二十六日起至兩造間房屋租賃契約終止日即九十八年三月十二日止，共五個月又十七日以房租一倍計算之違約金四十五萬零九百元部分，亦無理由。
３原告復主張兩造間視為以不定期限繼續租賃契約，被告未
給付租金，亦得比照或類推適用房屋租賃契約第六條第二項約定，請求自八十五年十一月一日起至九十七年七月三十一日止之違約金一千一百四十二萬一千元，以及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至兩造間房屋租賃契約終止日止共五個月又十七日以房租一倍計算之違約金（四十五萬零九百元）云云，惟違約金係契約當事人就特定違約情狀損害賠償數額之預定，自以符合約定構成要件為必要，兩造間房屋租賃契約第六條第二項係針對租賃關係消滅後被告不履行返還租賃標的物房屋義務之處罰，其他違約情狀本無適用、比照或類推適用之餘地甚明，參諸同條第一項約定：「乙方（即被告）違反約定方法使用房屋，或拖欠租金逾十五日以上，經甲方（出租人）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約，將房屋收回」，足見雙方就被告拖欠租金逾十五日之情狀，係明文出租人僅得據以終止租約、收回房屋，如租約終止後，被告仍不返還租賃標的物房屋之際，方有同條第二項違約金約定之適用，反之，出租人如不據以終止租賃契約，固非不得主張因被告遲延給付租金受有損害、請求賠償，但是項損害賠償數額未經雙方以契約預定，應由出租人負舉證之責，原告主張被告未給付租金，得逕比照或類推適用房屋租賃契約第六條第二項約定，請求自八十五年十一月一日起至九十七年七月三十一日止之違約金一千一百四十二萬一千元，顯屬無憑。４至兩造間房屋租賃契約於九十八年三月十二日終止後，被
告即負有將租賃標的物遷讓交還原告之義務，前業載明，被告迄未將租賃標的物及附表所示房屋遷讓交還原告，原告依契約第六條第二項約定請求被告自九十八年三月十三日起至騰空返還附表所示建物予原告之日止，按月給付原告違約金八萬一千元，即屬有據。
（八）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第一項、第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條亦有明文。本件被告應給付原告自九十三年四月起至九十七年七月止共五十二個月之租金四百二十一萬二千元，業經本院審認如前，則原告請求被告給付四百二十一萬二千元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十七年九月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，自亦有據。
（九）綜上所述，原告乙○○、戊○○、丁○○、己○○自七十五年四月十日，原告甲○○自七十八年十月十九日，原告丙○○則自九十三年九月三十日，因繼承取得附表所示建物之所有權，原告為附表所示建物全體公同共有人，得行使民法第七百六十七條之物上請求權，原告丙○○並於九十三年九月三十日繼承林紅蘅及乙○○、戊○○、甲○○、丁○○、己○○於八十四年十一月一日與被告所訂林森觀光大廈房屋租賃契約之出租人權利義務，而該房屋租賃契約自八十五年十一月一日起視為以不定期限繼續契約，迄至九十八年三月十二日經原告當庭終止，但被告迄未遷讓返還租賃標的物房屋，仍繼續占有使用收益，且自八十五年十一月一日起即未給付租金，原告依民法第七百六十七條第一項前段、第四百五十五條前段之規定及兩造間房屋租賃契約第四條第三項之約定，請求被告將如附表所示之十八戶建物騰空返還原告，及依租賃契約第三條第一項約定，請求被告給付（時效尚未完成部分）九十三年四月起至九十七年七月止共五十二個月之租金四百二十一萬二千元，及該部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，以及自起訴狀繕本送達被告之翌日即九十七年九月二十六日起，至兩造間房屋租賃契約終止日即九十八年三月十二日止，共五個月又十七日之租金四十五萬零九百元，另依民法第一百七十九條之規定，請求被告自九十八年三月十三日起至騰空返還附表所示建物予原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利八萬一千元，依兩造間房屋租賃契約第六條第二項之約定，請求被告自九十八年三月十三日起至騰空返還附表所示建物予原告之日止，按月給付原告違約金八萬一千元，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，爰予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 26 日
民事第一庭 法 官 洪文慧上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於判決送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴。
中 華 民 國 99 年 7 月 26 日
書記官 林芝儀附表：建物詳目┌─┬──────┬────────┬──────┐│編│ 建 號 │ 門 牌 號 碼 │ 面 積 ││號│ │ │ (平方公尺) │├─┼──────┼────────┼──────┤│01│臺北市中山區│臺北市○○○路二│十六‧七六 ││ │吉林段四小段│段六六號四樓 │ ││ │第二四一九號│ │ │├─┼──────┼────────┼──────┤│02│臺北市中山區│臺北市○○○路二│十四‧二三 ││ │吉林段四小段│段六六號四樓之一│ ││ │第二四二０號│ │ │├─┼──────┼────────┼──────┤│03│臺北市中山區│臺北市○○○路二│十五‧二八 ││ │吉林段四小段│段六六號四樓之二│ ││ │第二四二一號│ │ │├─┼──────┼────────┼──────┤│04│臺北市中山區│臺北市○○○路二│十五‧五五 ││ │吉林段四小段│段六六號四樓之三│ ││ │第二四二二號│ │ │├─┼──────┼────────┼──────┤│05│臺北市中山區│臺北市○○○路二│十五‧二八 ││ │吉林段四小段│段六六號四樓之四│ ││ │第二四二三號│ │ │├─┼──────┼────────┼──────┤│06│臺北市中山區│臺北市○○○路二│十三‧七０ ││ │吉林段四小段│段六六號四樓之五│ ││ │第二四二四號│ │ │├─┼──────┼────────┼──────┤│07│臺北市中山區│臺北市○○○路二│十三‧二六 ││ │吉林段四小段│段六六號四樓之六│附屬建物陽台││ │第二四二五號│ │四‧九０ │├─┼──────┼────────┼──────┤│08│臺北市中山區│臺北市○○○路二│十七‧二三 ││ │吉林段四小段│段六六號四樓之七│附屬建物陽台││ │第五八八號 │ │二‧三一 │├─┼──────┼────────┼──────┤│09│臺北市中山區│臺北市○○○路二│二一‧三九 ││ │吉林段四小段│段六六號四樓之八│附屬建物陽台││ │第二四二六號│ │一‧七七 │├─┼──────┼────────┼──────┤│10│臺北市中山區│臺北市○○○路二│十九‧０三 ││ │吉林段四小段│段六六號四樓之九│附屬建物陽台││ │第二四二七號│ │二‧０七 │├─┼──────┼────────┼──────┤│11│臺北市中山區│臺北市○○○路二│十八‧七一 ││ │吉林段四小段│段六六號四樓之十│附屬建物陽台││ │第二四二八號│ │二‧０三 │├─┼──────┼────────┼──────┤│12│臺北市中山區│臺北市○○○路二│十八‧八三 ││ │吉林段四小段│段六六號四樓之十│附屬建物陽台││ │第二四二九號│一 │二‧０四 │├─┼──────┼────────┼──────┤│13│臺北市中山區│臺北市○○○路二│十七‧四二 ││ │吉林段四小段│段六六號四樓之十│附屬建物陽台││ │第二四三０號│二 │一‧八九 │├─┼──────┼────────┼──────┤│14│臺北市中山區│臺北市○○○路二│十九‧八０ ││ │吉林段四小段│段六六號四樓之十│附屬建物陽台││ │第二四三一號│三 │二‧一五 │├─┼──────┼────────┼──────┤│15│臺北市中山區│臺北市○○○路二│十七‧七四 ││ │吉林段四小段│段六六號四樓之十│附屬建物陽台││ │第二四三二號│四 │一‧九三 │├─┼──────┼────────┼──────┤│16│臺北市中山區│臺北市○○○路二│十七‧八０ ││ │吉林段四小段│段六六號四樓之十│附屬建物陽台││ │第二四三三號│五 │一‧九三 │├─┼──────┼────────┼──────┤│17│臺北市中山區│臺北市○○○路二│十八‧三八 ││ │吉林段四小段│段六六號四樓之十│附屬建物陽台││ │第二四三四號│六 │二‧００ │├─┼──────┼────────┼──────┤│18│臺北市中山區│臺北市○○○路二│十七‧七四 ││ │吉林段四小段│段六六號四樓之十│附屬建物陽台││ │第二四三五號│七 │一‧九三 │├─┴──┬───┴────────┴──────┤│建物坐落│臺北市○○區○○段四小段第六六九地號 │└────┴───────────────────┘