臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第694號原 告 甲○○訴訟代理人 陳守文律師被 告 乙○○訴訟代理人 鍾秉憲律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國98年8 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣原告於民國97年6 月18日向被告買受坐落台北市○○區○○段一小段364地號土地及其上同段3896 建號建物（門牌號碼為台北市○○區○○路○○○ 號2 樓），約定買賣價金為新台幣（下同）1,565 萬元，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），原告並於簽約日依約給付被告買賣價金第一期款（含定金30萬元）共計156 萬元整無誤，並由被告於系爭契約書交款明細表欄位簽章收迄無誤。原告於買受系爭房屋時，因顧慮日後無法如數貸得購屋尾款，於簽定系爭契約時，於該契約第十六條特別約定事項記載原告若於第二期備證款繳納期限即97年6 月29日前，無法向貸款銀行貸得購屋尾款1,256 萬元時，雙方同意由被告沒收定金30萬元，作為原告解除買賣契約之條件，被告並應無息返還原告剩餘價款126 萬元。嗣後因原告於上開第二期備證款繳納期限即97年6 月29日前，無法自貸款銀行如數貸得系爭購屋尾款，原告因而屢次以口頭或書面向被告表明因無法貸足尾款主張解除系爭買賣契約，並同意由被告沒收定金30萬元，原告亦曾分別於97年8 月8日及同年8 月18日分別以郵局存證信函要求被告應依約無息返還剩餘價款126 萬元，然被告不僅一再置之不理，甚而以存證信函片面否認上開事實，並發函要求承辦代書返還房地權狀。由於被告不僅一再拒絕依約給付之外，原告不得已爰起訴請求被告應返還已支付之買賣價金。
（二）並聲明：⑴被告應給付原告126 萬元，及自起訴狀送達之翌日起迄清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：
（一）查兩造簽訂之系爭不動產買賣契約書中第十六條約定：「97年6 月29日以前，買方應確認銀行貸款額度，如無法貸足新台幣1,252 萬元時，買方可以選擇以現金一次補足或解除本契約。解除本契約雙方合意同意：賣方沒收部分價金新台幣30萬元整，其餘價金新台幣126 萬元無息退還買方（97.7.3以前），雙方互復回復原狀之義務。」，換言之，原告即買方有權於97年6 月29日以前決定是否解除本契約，並需僅支付30萬元予賣方作為補償，如不解除而選擇繼續履約，則嗣後並無得隨時主張僅支付30萬元即可選擇解約之約定，應回歸於系爭買賣契約之一般規定，其理自明。又系爭不動產買賣契約第八條第三項約定：「買方若有遲延給付之情形，應賠償賣方每日按總買賣價金千分之零點五違約金。如買方毀約不買或其他違約情事，賣方於解除本契約後得沒收買方已付之全部款項，如已過戶於買方或買方所指定之人名下之產權及移交買方使用之不動產，買方應即無條件返還賣方，若因此所發生之稅捐、費用均由買方負擔。」，本件買方即原告於97年6月29日以前並無表示解約，且原告於97年7月間仍有透過被告之介紹向多家銀行辦理貸款，並已向賣方即被告表示願意繼續履行契約之意思，於97年8月3日尚對被告請求降低買賣價金為1,400萬元，可見原告既已選擇繼續履約，自不得再以前揭第十六條之約定主張解除契約，如反悔不買，即應依照前揭契約第八條第三項約定處理。綜上，本件原告並未說明被告有何等違約之處，遽行發函解除買賣契約，其不願履約之意思已十分明顯，故被告主張得依前揭契約第八條第三項規定沒收原告已繳付之價金全部，於法洵屬有據，是以原告主張顯無理由。
（二）答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於97年6 月18日簽訂系爭不動產買賣契約書，由原告向被告買受坐落台北市○○區○○段一小段364 地號土地及其上同段3896建號建物（門牌號碼為台北市○○區○○路○○○ 號2 樓），約定買賣價金為1,565 萬元。
（二）原告已於買賣契約簽訂當日即97年6 月18日繳納第一期價金156 萬元，其中包含定金30萬元。
（三）兩造於系爭契約書第十六條特別約定事項約定：雙方合意97年6 月29日前買方（即原告）應確認銀行貸款額度，如無法貸足1,252 萬元時，買方可選擇以現金一次補足（完稅時）或解除本契約；解除本契約雙方合意同意賣方（即被告）沒收買方部分價金30萬元，其餘價金126 萬元無息退還買方（97年7 月3 日以前），雙方互負回復原狀之義務，所生一切費用由買方支付。
（四）原告於97年8 月8 日以存證信函通知被告，因無法於97年
6 月29日前貸足貸款額度，爰依不動產買賣契約書第十六條約定選擇解除買賣契約，並催告請求被告於文到5 日內依約退還126 萬元予原告，該存證信函已送達被告。
（五）原告於97年8 月18日以存證信函通知被告，因被告未依約退還原告已支付之126 萬元價金，已違反買賣契約，爰依不動產買賣契約書第八條第一款、第四款約定，催告請求被告於文到5 日內加倍返還所收款項共312 萬元予原告。
（六）被告於97年8 月25日以存證信函通知原告，因原告於97年
6 月29日前未依約表明付現或解除契約，已違反買賣契約，爰依不動產買賣契約書第八條第三款約定，主張解除買賣契約及沒收原告已付之全部款項。
四、得心證之理由：原告主張其因無法依約如期貸得系爭房地之購屋尾款，依約向被告表明解除系爭賣賣契約，並同意被告沒收已付之定金30萬元，請求被告返還已支付之買賣價金126 萬元，惟遭被告一再拒絕等情，惟為被告否認，並以上開情詞置辯。則本件首應審究者厥為：原告主張其已依買賣契約書第十六條約定，於97年8 月8 日解除兩造間買賣契約，被告應返還所收之買賣價金126萬元，是否有據？1、原告於97年8月8日向被告行使買賣契約第十六條之解除權，是否生解除契約之效力？2、被告抗辯因原告毀約不買，被告得依系爭契約第八條第三款約定，解除買賣契約及沒收原告已支付之全部款項，是否有據？茲分項析述如后：
（一）原告主張其依買賣契約書第十六條約定，於97年8 月8 日解除兩造間買賣契約，被告應返還所收之買賣價金126 萬元，是否有據？
1、原告於97年8 月8 日向被告行使買賣契約第十六條之解除權，是否生解除契約之效力？⑴按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。民法
第258 條第1 項定有明文。而民法第257 條復規定解除權之行使，未定有期間者，他方當事人得定相當期限，催告解除權人於期限內確答是否解除，如逾期未受解除之通知，解除權即消滅。惟民法第257 條係指「未定期限者」解除契約之規定。又解除權之發生原因有二，一為因當事人以契約訂定者，謂約定解除權；一為因法律規定者，謂法定解除權。除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所規定之解除權不得為之（最高法院83年度台上字第1628號判決意旨參照）。又解除權之行使為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定解除原因之存在。主張行使法定解除權者，應就其具備各該法律所規定之要件負舉證之責；主張行使意定解除權時，則應證明保留解除權之特別約定內容如何，及其行使解除權是否符合雙方約定內容。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例意旨參照）。
⑵本件原告雖主張其曾於97年6 月29日向被告口頭告知無法
向銀行貸得足額款項，並依據雙方買賣契約第16條之約定行使解約權一節，然被告否認之。經查，兩造簽立之系爭不動產買賣契約第16條約定：「97年6 月29日以前，買方應確認銀行貸款額度，如無法貸足新台幣1252萬元時，買方可以選擇以現金一次補足或解除本契約。解除本契約雙方合意同意：賣方沒收部分價金新台幣30萬元整，其餘價金新台幣126萬元無息退還買方 (97.7.3以前)，雙方互負回復原狀之義務。」（見本院卷第11頁），即原告係主張「意定解除權」而非「法定解除權」，是以原告應舉證雙方意定解除權之事由存在並已向被告為合法解除契約之意思表示，始足當之。惟據原告聲請傳喚之證人林麗枝代書於本院審理時結證稱：原告並無委託伊向被告告知貸款不足及解除契約，伊亦無於97年6 月29日以前告知被告貸款不足及解除契約的事，是在7 月初才將貸款不足的事告知於被告，被告知悉後即表示會與於告連絡處理之方式等語（見本院卷98年7 月23日言詞辯論筆錄第4 頁），足徵證人林麗枝之證詞均無法證明原告曾有於97年6月29日前向被告告知貸款不足及依雙方買賣契約第16條解除契約之意思表示。再者，證人林麗枝復於本院審理時證稱：伊於7月底曾因管委會退款事宜，需由被告提出權狀，故約同被告太太及原告共3 人一同前往系爭買賣標的之管委會退款，退款辦畢後仍將權狀收回，迄今均未退還予被告等語（見同前筆錄第3 頁），足證於7 月底前兩造間仍有意願繼續履約，否則如已解約，證人並無理由於當日會同雙方到場及事後取回權狀之理。原告亦未能舉證證明有於97年6月29日前已向被告為解除契約之意思表示，依舉證分配之法則，自無由認定原告確有於97年6 月29日前已有合法之解除契約之意思表示，是原告指稱其已於97年6 月29日前依約解除契約一情，並不足採。
⑶承前所述，系爭契約書第16條規定原告需於97年6 月29日
前確定是否貸足金額及告知被告究係選擇繼續履約或解除契約請求返還已收價金，如係解除契約，則被告亦需於97年7 月3 日前返還已收價金126 萬元，故前開解除契約選擇權必須在上開時間內行使始發生效力。惟原告並未於契約約定之時間97年6 月29日內告知被告解除契約並請求返還買賣價金，而遲至97年8 月8 日始發函告知被告解除契約並請求返還買賣價金（見本院卷第14、15頁），足見原告於97年6 月29日至同年7 月3 日間均無向被告主張解除契約，原告亦自承於同年7月間仍有多次洽詢貸款及於8月
3 日要求被告降價之事實（見本院卷第67頁及第82頁），原告既無意依系爭契約第16條意定之日期行使解約權利，並已選擇繼續履約，則嗣後即無得隨時再選擇依系爭契約第16條之約定為解除契約，應回歸於系爭買賣契約之一般規定，始符公平，是以原告於97年8 月8 日始向被告行使解除權，即不得再依系爭買賣契約第十六條特別約定以貸不足額之原因行使解除權，而應回歸於系爭買賣契約之一般規定，以有可歸責於被告之原因，始得解除契約，故原告於97年8 月8 日以系爭買賣契約第十六條約定行使解除權，並不生合法解除契約之效力，堪以認定。故原告主張已依買賣契約書第十六條約定，於97年8 月8 日解除兩造間之買賣契約，被告應返還所收之買賣價金126 萬元一節，應屬無據，不應准許。
2、被告抗辯因原告毀約不買，被告得依系爭契約第八條第三款約定，解除買賣契約及沒收原告已支付之全部款項，是否有據？被告抗辯稱原告於97年8 月3 日尚對被告表示：「如被告願意降價至1,400 萬元，則原告願意承買系爭房地，並配合辦理貸款」等語，惟被告因原告出價過低予以拒絕，之後即接獲原告97年8 月8 日存證信函表示解除系爭契約，於97年8 月18日又接獲原告之存證信函請求以被告已收之買賣價金2 倍即312 萬元計算之違約金等情，並提出原告發給被告之手機簡訊翻拍照片、97年8 月8 日台北興安郵局第1812號存證信函及同年8 月18日台北興安郵局第1868號存證信函等件為證（附於本院第67頁、第14至17頁）。
經查，原告並未附理由任意要求被告降低買賣價金，足見原告已不願再依原契約條件履約之意思甚明，是以被告抗辯因原告毀約不買，被告於97年8 月25日以存證信函主張原告違約，並同時依據雙方簽立之系爭契約第八條第三款「... 如買方毀約不買或其他違約情事，賣方於解除本契約後得沒收買方已付之全部款項... 」約定，解除買賣契約及沒收原告已支付之全部款項，自屬有據。
（二）綜上，本件原告並未說明被告有何等違約之處，遽行於97年8月8日發函解除兩造間之買賣契約，其不願履約之意思甚為顯然，故被告主張得依前揭契約第八條第三項規定沒收原告已繳付之價金全部，於法洵屬有據。
五、從而，原告主張依契約法律關係，請求被告應給付126 萬元，及自起訴狀送達之翌日起迄清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 9 月 14 日
民事第五庭 法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 9 月 14 日
書記官 鄭雅雲