臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第697號原 告 黃中明訴訟代理人 黃美玲
劉韋廷律師複代理人 蔡思玟律師被 告 許書銘訴訟代理人 李錦玉
林美倫律師陳勵新律師張衞航律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國101年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰肆拾捌萬叁仟陸佰貳拾元，及自九十七年十月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣捌拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣貳佰肆拾捌萬叁仟陸佰貳拾元或同額之銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告與被告於民國96年6月16日簽訂不動產買賣契約書，約定被告出賣臺北市○○區○○○路○段○○號23樓之2之土地（台北市○○區○○段3小段223-5、223-6、
214、214-3、220、223、223-1、225地號持分）及建物（台北市○○區○○段3小段2867建號；下稱系爭房屋）約45.42坪、屋齡18年（起訴時），原告以每坪新臺幣（下同）58萬元之價格給付被告2,630萬元。被告於95年4月至96年4月將系爭房屋出租予飛達龍國際有限公司，據飛達龍公司謝慶魁經理表示，系爭房屋自租賃期間天花板持續有滲漏水現象，該區域木製天花板嚴重變形坍塌，同時通知正上方樓上（門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號24樓之2，下稱系爭24樓之2房屋），並通知被告，屋頂地坪有滲漏水現象。然上開滲漏水情形，被告不僅未為修繕，並將房屋出售，欲售予第三人，以免除其長年房屋漏水之修繕工作。前開漏水，漏水源有二，其一為正上方樓上（即系爭24樓之2房屋）之洗衣間排水管；其二為門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號24樓之1（下稱系爭24樓之1房屋）之共同壁內冷熱銅頭水管鬆脫，導致管內洩壓滲水，自共同壁面流入系爭房屋。系爭24樓之2房屋之屋主何慧君曾於96年4月自行花費16,000元為修繕工作，然僅修繕系爭24樓之2房屋之洗衣間排水管，惟該修繕並未使系爭房屋之漏水情形減緩，蓋系爭24樓之2房屋維修之滲水部位，並非滲漏水唯一來源，系爭24樓之1房屋之共同壁內冷熱銅頭水管鬆脫，導致管內洩壓滲水，自共同壁面流入系爭房屋，此期間仍然持續滲水。滲水量估計約每日50至100cc。詎被告於96年6月16日簽約時，併同簽立標的物現況說明書竟於項次9：「建物現況是否有滲漏水情形？原回答『是』，又劃掉改成『否』」，經原告再向被告確認，被告當場簽名具結，以示該屋絕無漏水之情事。，保證該屋沒有漏水，誆使原告誤信被告所言為真。孰料，原告於96年12月底發現天花板油漆剝落，經裝潢公司拆除崁燈，發現天花板積水且已滲漏廚具，並於97年1月4日、97年2月13日、97年4月26日透過永慶房屋仲介催促被告修繕，被告於97年4月26日偕同其妻前來表示會負責修好，將請修漏師傅與原告聯絡云云，詎被告事後竟無任何聯絡迄今。原告僅得於97年4月30日對被告寄發存證信函要求被告修繕漏水問題，另於97年6月23日寄發律師函要求被告減少價金。97年7月25日於台北市大安區公所調解委員前調解，被告竟以該屋屋齡老舊，本經年漏水，且被告自行研判漏水應在管線間云云，顯見被告明知該屋漏水情形嚴重，且漏水並未修繕完畢，而仍隱瞞前開事實，並保證該屋無漏水情事，使原告陷於錯誤，而購買該系爭房屋。爰依買賣契約書第10條第5款、第13條第3項約定，被告應給付原告違約金4,418,400元，先行一部請求10,000元違約金，另依民法第359條規定，請求減少價金2,380,000元，再依民法第360條、第227條、第184條第1項請求損害賠償610,000元（損害部分分為已支出修繕費558,705元、未結清之修繕費970,000元以及原告於交屋後至起訴時，長達一年，無法使用系爭房屋之相當租金之所失利益756,000元。已支出修繕部分原告請求部分共550,000元；未結清之修繕費原告一部請求共30,000元；所失租金利益原告一部請求30,000元，共計610,000元），損害賠償部分，請求法院擇一為原告有利之判決，合計300萬元等情。並聲明：㈠被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即97年10月23日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋原為被告所有，前於95年4月至96年4月被告將系爭房屋出租予飛達龍國際有限公司期間，雖有漏水情事，因係系爭24樓之2房屋洗衣間排水管發生滲漏所致，而由系爭24樓之2原屋主何慧君付費新台幣16,000元，委由建眾工程有限公司（下稱建眾公司）施作防水工程，並於96年4月12日完工，並有系爭24樓之2房屋新任屋主劉維益先生簽立之切結書，表示系爭房屋96年4月12日以前廚房天花板漏水問題，係系爭24樓之2房屋排水不良所致，非系爭房屋本身有瑕疵，且系爭房屋於被告出售前再無漏水情事。嗣被告委託仲介販售系爭房屋，原告進入系爭房屋確認屋況良好（並無滲漏水之情事）後決定購買，原、被告乃於96年6月16日簽訂買賣契約，簽約前被告填寫標的物現況說明書時，因填寫速度太快而誤勾選「建物現況有滲漏水之情形」，隨即改勾選現況並未漏水，只是曾在產權持有期間修復滲漏水，再於塗改處簽名。被告雖有塗改標的物現況說明書之情形，純係修正被告之筆誤，而非有意隱瞞或涉嫌詐欺，且與原告已確認之系爭房屋屋況相符，並於96年7月12日順利交屋。況簽約後交屋前原告亦曾帶著設計師與裝潢廠商進入系爭房屋商討裝潢事宜，是故系爭房屋交屋前，實無滲漏水之情事。原告在交屋後僱請工人拆除原有裝潢，再重新裝潢約7個月後（97年2月13日），經永慶房屋人員輾轉告知系爭房屋漏水等情。經被告向信義房屋查詢，業已委託金鑫工程顧問有限公司（下稱金鑫公司）處理，金鑫公司乃於97年2月23日針對系爭24樓之2房屋開立估價單，再交由應負保固責任之建眾公司接手處理，建眾公司於97年3月13日開立估價單，被告亦曾於97年4月26日親赴系爭房屋勘查，並與建眾公司林先生以電話確認修繕細節，當時林先生即告知除了裝潢不慎外，系爭24樓之1房屋與系爭24樓之2房屋共同壁之共用管線漏水，應是系爭房屋漏水主因，可見系爭房屋漏水原因實非被告在出售時所得預料，且該大樓樓上排水間及共用管線之漏水情況亦非被告有辦法進行修繕。是被告給付之系爭房屋並無瑕疵，原告依民法第359條請求減少價金無適用餘地；縱認系爭房屋存有瑕疵，原告已依民法359條請求減少價金，再依民法第360條請求損害賠償已屬重複請求，且被告應負瑕疵擔保責任亦與買賣契約書第13條第3項關於給付遲延約款請求違約金之情形有間，原告另請求被告賠償修繕費用及所失利益計610,000元之請求如前述，亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供現金或銀行可轉讓定期存單為擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告於95年4月至96年4月間將系爭房屋出租予飛達龍公司期
間，曾發生漏水，經飛達龍公司於96年4月初通知系爭24樓之2房屋之仲介人員黃冠明，並通知被告，經信義房屋仲介蔣正廷委由建眾公司於96年4月12日完成「24樓洗衣間地坪局部排水管路檢修工程」，此有建眾公司估價單、保固書及切結書在卷可參（見本院卷㈠第169頁-171頁）。
㈡兩造於96年6月16日簽訂系爭房屋之買賣契約書，被告在契
約之現況說明書第9點「建物現況是否有滲漏水情形」欄，塗改原記載「是」為「否」，並於該處簽名。而於「是否曾在產權持有期間修復滲漏水」欄則記載為「是」（見本院卷㈠第19頁）。
㈢原告於97年4月30日寄發永和秀朗郵局第92號存證信函催告
被告修繕，被告於97年5月2日收受（見本院卷㈠第102頁至第105頁、第222頁）。
㈣原告於97年6月23日寄發律師函，請求被告返還減少價金及
損害賠償7,820,215元，被告於97年6月25日收受（見本院卷㈠第106頁至第109頁、第222頁）。
㈤兩造曾於97年7月25日在台北市大安區調解委員會調解，但調解不成立。
㈥被告於97年7月30日寄發台北長安郵局第2009號存證信函予原告（被證5，見本院卷㈠第175頁至第176頁）。
四、本件之爭點：原告主張系爭房屋有漏水瑕疵，被告就系爭房屋應負瑕疵擔保責任，請求被告應減少系爭房屋之價金並賠償原告之損失，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件之爭點厥為：㈠系爭房屋是否有原告主張之漏水瑕疵存在？㈡原告請求被告賠償修繕系爭房屋費用之損害有無理由？㈢原告請求被告減少系爭房屋之價金，有無理由？㈣原告請求未能利用系爭房屋之所失利益是否有理由?㈤原告依買賣契約書第10條第5款、第13條第3項約定請求被告給付違約金，是否有理由？現就本件之爭點析述如后：
㈠系爭房屋是否有原告主張之漏水瑕疵存在?⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項本文定有明文。系爭房屋前由被告於95年4月至96年4月將系爭房屋出租予飛達龍國際有限公司，96年4月間由飛達龍公司通知系爭房屋有漏水情形，兩造對此不爭執，然於96年6月16日簽訂契約與交屋時是否仍存有漏水瑕疵，並非無疑?原告主張系爭房屋於原告買受前，即存在漏水之瑕疵，漏水情形一直持續至交屋後，被告應負瑕疵擔保責任等語，被告則否認之，並表示系爭房屋本身結構完整，原無漏水問題。96年7月間交屋前，係因系爭24樓之2房屋洗衣間排水管線設置不當而致漏水，經被告向系爭24樓之2房屋委託之信義房屋仲介人員反應，由建眾公司於96年4月12日修繕完畢後，至96年7月12日交屋時，均無滲漏水之情事，是被告交付系爭房屋時，不存在瑕疵。交屋後系爭房屋之廚房頂板漏水，為正上方24樓之2房屋之浴室及排水設備（建築師公會鑑定報告書第6頁第9行：平頂吊掛排水管亦屬樓上區分所有人之使用設備）漏水所致；又外牆漏水的原因亦非系爭房屋有瑕疵，實係肇因於「整棟大樓之結構與混凝土老化」，顯見原告之主張顯有誤會。是針對交屋半年後發現漏水之情事，實與被告無涉，原告實應依公寓大廈管理條例第12條但書（修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔）及第10條第2項（共用部分…之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔）之規定，分別向系爭24樓之2屋主或大樓管委會請求支付修繕費用云云。
⒉經查，系爭房屋於原告買受前，即存在漏水現象之事實，業
經台北市土木技師公會鑑定報告書之滲漏水持續時間表: 鑑定單位評估，96年4月至96年8月期間:95 號24樓之2維修滲水部份，並非滲漏水唯一來源，95號24樓之1之共同壁內冷熱銅管水管鬆脫，導致管內洩壓滲水，自共同壁面流入樓下95號23樓之2鑑定標的物區域，鑑定單位研判此期間仍然持續滲水。滲水量估計約每日50至100cc（見本院卷㈠第29頁）；鑑定結論⑵：「鑑定標的物廚房樓板區域，滲漏水持續時間自民國97年6月3日以前，至少持續達1年以上。96年4月至97年4月期間，每日滲水量約100cc。」（見本院卷㈠第34頁）。兩造之買賣契約簽立於96年6月16日，依其鑑定結論，顯然於被告交付該屋予原告之前即存有漏水之瑕疵。另參酌台北市建築師公會之鑑定結論亦稱：「依兩造陳述及原告提供之台北市土木技師工會鑑定報告書內容，系爭房屋於96年6月買賣前確有漏水，並經多次修繕...。」（見本院卷附台北市建築師公會鑑定報告書第5頁）是以，系爭房屋經二單位之鑑定後，確認漏水瑕疵存在於買賣契約簽訂之前，本件系爭房屋於交付時仍有漏水之瑕疵已如前述，被告當應負瑕疵擔保責任，足堪採認。
㈡原告請求被告賠償修繕系爭房屋費用之損害有無理由？
按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。民法第360條著有規定。經查: 被告於96年6月16日簽約時，併同簽立標的物現況說明書於項次9：「建物現況是否有滲漏水情形？回答『否』」，保證該屋沒有漏水，被告已保證系爭房屋有正常堪用之品質。（見本院卷㈠第19頁）。本件系爭房屋於交付時仍有漏水之瑕疵已如前述，顯未具備其保證之品質，被告自應負瑕疵擔保責任，原告請求損害賠償，洵屬有據。原告主張為將系爭房屋之漏水瑕疵修繕，已支出修繕費558, 705元、未結清之修繕費970,000元。已支出修繕部分原告請求部分共550,000元；未結清之修繕費原告請求部分共30,000元；被告應賠償伊上開損害，並提出廚房修繕工程單據（見本院卷㈠第195頁），然就原告主張已支出之修繕費，此單據並無修繕項目明細之記載，自難僅憑該單據遽認所載金額均為修理系爭漏水房屋所需之費用；就原告主張之未結清修繕費部份，未見原告提出單據。是修繕系爭房屋所需之費用為何?尚非無疑，經本院囑託財團法人中華營建基金會就本案修復費用為鑑定，提出明細表:廚房原矽酸鈣板天花板拆除2,760元，廚房平頂版保護層剝離處打除6,000元（含鋼筋除銹）、廚房平頂保護層輕質材料修復12,000元（含鋼筋塗鋅粉漆）、廚房原矽酸鈣板天花板修復15,600元、廚房天花板水泥漆2,280元（一底二度）、客餐廳、廚房地坪傢俱保護措施16,000元、其他5,464元、廢料清理及運什費30,000元（含室內外清理）、稅捐及管理費13,516元（15%計算），合計103,620元（見本院卷附財團法人中華營建基金會鑑定報告書第5頁），堪認上開修繕費用應為系爭房屋所需之修繕費用，準此，本件系爭房屋於交付時仍有漏水之瑕疵已如前述，顯未具備其保證之品質，被告自應負瑕疵擔保責任，原告得請求被告給付之損害賠償為103,620元部分有理由，超過部分則無足取。又原告起訴主張請求本院就民法第360條、第227條、及侵權行為損害賠償請求權間擇一為原告有利之判決，原告於同一訴訟程序，以單一聲明，請求法院就其多數請求權為同一目的之判決者，是為重疊合併，則本院於認原告請求依民法第360條之損害賠償有理由，即不再就同法第227條、第184條第1項之請求為審究，併予敘明。
㈢原告請求被告減少系爭房屋之價金，有無理由？
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。再按買賣因物之瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。民法第354條、第359條前段著有明文。
系爭房屋於原告買受前，即存在漏水現象之事實，漏水瑕疵存在於買賣契約簽訂之前，並持續至交屋後已如前述，被告當應負瑕疵擔保責任，足堪採認。另經本院囑託不動產估價師事務所針對系爭房屋是否有因為⑴房屋漏水、⑵中性化深度不足及⑶抗壓強度不足，與買賣當時（即96年6月16日）之買賣價金（2,630萬元）互相比較，是否有減損價值之情形?減損之價值金額若干?經鑑定結論為：最後決定勘估標的因混凝土抗壓強度不足、中性化深度過大與漏水之減損金額為2,380, 008 元（見本院卷附不動產估價報告書第2頁），本件原告業已全數給付約定之買賣價金2630萬元，經鑑定所減損之價值2,380,008元，原告於此範圍內請求減少價金2,380,000元，為有理由，被告應返還之。
㈣原告請求未能利用系爭房屋之所失利益是否有理由?
原告主張於交屋後至97年8月底之前確實因漏水，未入住於系爭房屋，後係因原告之子女於97年9月開學，始勉強入住，惟仍因漏水問題對於生活造成諸多不便。關於本件原告所失利益之租金計算，是以14個月計算（自96年7月至98年8月底，共計14個月）系爭房屋附近之租金行情每個月約54,000元，原告受有租金之損害計為756,000元（14×54000 ＝756000），原告暫以一部請求30,000元之所失利益等語。
經查:原告雖請求自96年7月起至98年8月止之相當租金利益之所失利益，然證人李明治證稱：「我負責設計裝潢，時間從96年8月16日至97年1月16日」（99年3月23日準備程序筆錄，見本院卷㈡第121頁背面）。可知交屋後至97年1月16日為原告裝潢期間，本即無法入住使用。原告亦自陳：因原告之子女於97年9月開學，有勉強入住之情形等語。經查:依臺北自來水事業處101年3月1日北市水南營字第10130337700號函檢附之系爭房屋用水度數一覽表可知，97年1月開始原告每月用水均至少5度之自來水，自97年9月份起迄98年8月份用水未低於37度（見本院卷㈢第110頁至第111頁）。再依臺灣電力股份有限公司臺北市區營業處101年3月2日D北市字第10102006911號函檢附用電資料觀之，除96年7月交屋後至96年底裝潢期間外，97年1月開始原告每二個月均至少使用334度以上之電力，自97年9月份起迄今每二個月用電均在1300度以上（見本院卷㈢第113頁），尚難遽信原告並未實際居住使用系爭房屋，原告復未舉證證明損失相當於租金之利益情事；又因系爭房屋之瑕疵所造成原告所指生活不便之情事，亦已於系爭房屋之價值減損中併予估算，以補償原告之損失，原告就此部分之請求，不予准許。
㈤原告依買賣契約書第13條第3項約定請求被告給付違約金，
，是否有理由？查原告主張兩造買賣契約第10條第5款約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如:滲漏水、...）時，除本契約另有約定外，乙方（即被告）應負瑕疵擔保責任」；第13條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行，他方得逕行解除本契約」；第3項約定：「乙方（即被告）若有遲延給付之情形，…應賠償甲方（即原告）自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之一計算之違約金至乙方完全給付時為止。」，系爭房屋漏水之事實，係發生於交屋前，已如前述，原告亦於97年4月30日乙存證信函催告被告應負責，修繕滲漏水之瑕疵，被告竟仍置之不理，被告顯有違約之情事，依據前述買賣契約書約定，原告就已給付之買賣價款2,630萬元每日千分之一計算違約金（暫估至97年9月15日止），已達4,418,400元，惟暫以10,000元為一部請求云云。
然被告應負物之瑕疵擔保責任，而有違約情事，與契約第13條第3項所訂「遲延給付」之情形有所不同，被告應負物之瑕疵擔保責任，係於交屋後系爭房屋缺乏所保證之品質而應負瑕疵擔保責任已如前述，然被告已於96年7月12日交屋（詳本院卷㈠第24頁、第27頁），並無給付遲延情事，原告依契約第13條第3項所訂「遲延給付」一部請求被告給付違約金10,,000元，尚乏依據，不應准許。
五、綜上所述，原告請求被告賠償修繕系爭房屋之損害103,620元及減少價金2,380,000元，共計2,483,620元，及自97年10月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 20 日
民事第八庭 法 官 宣玉華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 20 日
書記官 吳珊華