臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第707號原 告 乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 廖芳萱律師
陳鴻琪律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於中華民國98年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國97年7月27日與被告簽訂房屋買賣契約（下稱系爭契約），雙方約定由原告以新臺幣（下同）3,760萬元向被告購買位於臺北市○○○路○段○○○號4樓房屋（下稱系爭房屋）及同大樓地下室一樓編號13號之車位（下稱系爭車位），系爭房屋及車位之價款分別為3,360萬元及400萬元，原告已付清價金並完成所有權移轉之登記，惟被告於97年10月24日交屋後，原告查看系爭車位時，始發現系爭車位上有3個污水處理終沉池人孔蓋，該人孔蓋係供大樓清理污水池用，因污水池之清理會造成原告無法使用系爭車位，影響平常使用習慣，該人孔蓋之存在造成系爭車位通常效用減損，亦伴隨價值之減損，而被告與原告簽訂系爭契約時，已知系爭車位有人孔蓋存在之事實，按交易上之誠實信用原則，被告應於簽訂系爭契約時告知原告，作為原告決定是否購買系爭車位或與被告商談系爭車位價金之基礎，然被告未告知原告上述情事，致原告權益受損，經原告向附近房仲業者詢問，認應減損價金100萬元。被告雖稱化糞池清潔時原告無需移動車輛云云，惟被告自承該大樓每半年清洗污水化糞池乙次，系爭大樓進行污水化糞池清潔時，清潔車會將整棟大樓停車場出入口完全堵住等情，顯見被告於簽訂系爭契約前，已知污水化糞池清潔時停車場將無法使用，且原告需移動車輛才可進行化糞池清理。系爭車位價值高達400萬元，被告簽約前隱匿瑕疵，使原告誤判系爭車位之價值，原告自得請求減少價金100萬元，爰請求被告返還不當得利100萬元等語。並聲明：被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：系爭車位上方確有3個人孔蓋，然並不致使系爭車位之價值、效用或品質有所減損，蓋系爭大樓每半年清洗污水化糞池乙次，每次清洗時間約3小時，且只需打開其中1個人孔蓋即可，縱系爭車位停放車輛，清洗人員亦可清潔，是清洗過程中，完全不用移動原告車輛即可進行，而被告居住系爭房屋6年期間，僅有1次全部人孔蓋加裝防蟲裝置，才需移動車輛。又該大樓進行污水化糞池清潔時，清潔車會將整棟大樓停車場出入口完全堵住，大樓全部車輛均無法進出停車場，此一不便，全體住戶均相同，並不因系爭車位上有人孔蓋而有差異，且原告既然主張減少價金返還不當得利，則原告自應就系爭車位有減少價金之事由負舉證責任。另縱認系爭車位因上方有人孔蓋減少價值為屬實，被告亦不負擔保責任，蓋原告與被告於97年7月27日簽訂系爭契約前1日，曾由訴外人丁○○即永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）業務員偕同原告實地查看系爭房屋及系爭車位之現況，於查看系爭車位時，系爭車位上未停放任何車輛，原告係清楚確認系爭車位現況後始與被告簽訂系爭契約，原告簽約時應已知悉系爭車位上方有人孔蓋，被告自不負物之瑕疵擔保責任。另依系爭契約第3條約定：「甲方於簽約前已至標的物所在地詳細檢視…」及永慶房屋製作之不動產說明書亦載有：「本案有停車位，買方已知悉停車位使用之權利義務，並依管理委員會規定或住戶約定使用…」，均足認原告於簽約前，已前往查看系爭車位現況等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告經永慶房屋仲介而於97年7月7日與被告簽訂系爭契約，買受系爭房屋及系爭車位，約定買賣總價金3,760萬元。
㈡原告已付清買賣價金，被告並已將土地及建物所有權移轉登記與原告，及交付系爭房屋及系爭車位與原告。
㈢系爭車位上設有3個污水處理終沉池人孔蓋，供作大樓清洗污水池之用。
㈣系爭車位所在大樓每半年清洗污水化糞池一次，清潔時，清
潔車會將整棟大樓停車場出入口完全堵住，期間大樓全部車輛均不能進出停車場。
四、得心證之理由：原告主張系爭車位上有3個人孔蓋，被告於簽訂系爭契約時並未告知，應負物之瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金等情，被告並不爭執系爭車位上有3個人孔蓋，惟否認其應負物之瑕疵擔保責任，並以前開情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠原告主張其於97年10月24日交屋後始知悉系爭車位上有3個孔蓋，被告則抗辯原告於系爭契約成立時即已知悉，孰為可採？㈡原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，是否於法有據？如是，則其得請求減少之價金為若干？㈠原告主張其於97年10月24日交屋後，始知悉系爭車位上有3
個人孔蓋，被告則抗辯原告於系爭契約成立時即已知悉，孰為可採？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證，最高法院19年上字第2345號判例意旨可資參照。經查：
⒈證人丁○○證稱：97年7月26日上午10時許，其有帶原告夫
婦去看系爭房屋，因原告有帶2個小孩，原告太太就陪著小孩，僅由其與店長及原告3人到地下室看系爭車位，因車位有編號，渠等就看是哪個車位後即離開。當時因當天屋主本人不在，車位是空的，其有看到人孔蓋，但其不確定原告是否有看到，原告並沒有任何表示。當時看的時候是在地下室樓梯出口，距系爭車位約5、6步之距離，自站立處可見系爭車位全貌，地下室亦有燈。該次帶看後翌日上午11時許簽完約，原本有約下午2時許再次看屋，嗣因屋主有小孩之關係，改成下午3時許，當天所談均是房屋及使用上之細節，看完後有再到地下室去看系爭車位，當時該車位有停屋主紅色汽車，因有1個人孔蓋介在2個車位中間，原告即問為何會有
1 個蓋子在那邊，店長即回答下面是化糞池，原告當時也沒有再說什麼，渠等即離開等語（見本院卷第82頁反面至第83頁）。證人丙○○亦證稱：97年7月某日早上10時許，有很多組客戶來看屋，其當時有請被告把小孩帶出去，車子也開出去，有很多客戶下去看車位。其有帶多組人下去看，但不確定有否帶原告下去，當日整排3個車位均未停車，車位上之人孔蓋很明顯，從樓梯下來即可看見人孔蓋等語（見本院卷第84頁）。足認原告於簽訂系爭契約前1日及當日，均曾前往查看系爭車位，並於簽約當日之查看時，詢問有關人孔蓋之問題。
⒉依系爭車位之照片（見本院卷第50頁至第52頁）觀之，系爭
車位上人孔蓋之顏色與周遭水泥地顏色差距頗大，且另有一位於系爭車位邊線上之人孔蓋，其上更有白色邊線劃過，反差更為明顯。又該大樓地下室樓梯口與系爭車位間並無障礙物，有該大樓地下室建物測量成果圖在卷可憑（見本院卷第53頁），且該地下室亦有燈光，亦經丁○○證述如上。是依常情，倘站立地下室樓梯口查看系爭車位，該等人孔蓋應一覽無遺。故原告於簽約前1日查看系爭車位，應知該等人孔蓋之存在。況原告於簽約當日亦曾詢問有關人孔蓋之問題，益徵被告抗辯原告於系爭契約成立時即已知悉系爭車位上有該等人孔蓋，核屬有據。
⒊原告雖提出其於97年11月4日與丁○○之對話錄音譯文（見
本院卷第92頁至第94頁），而主張丁○○為避免日後遭到公司懲處，而於作證時為不實之陳述。然依該譯文內容所示，原告與丁○○交談之內容僅涉及系爭車位之價值、買賣合約應否註明系爭車位上有人孔蓋等情，並無隻字片語提及帶看之情形，則上開錄音譯文尚難為原告有利之認定。
⒋綜上，被告抗辯原告於系爭契約成立時即已知悉系爭車位上
有3個人孔蓋，已有適當之證明，原告並未提反證，是應認被告之抗辯為可採。
㈡原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，是否於法有據？如是
，則其得請求減少之價金為若干？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。經查：
⑴原告主張系爭車位上有3個人孔蓋，供大樓清理污水池用，
因污水池之清理會造成原告無法使用系爭車位，影響平常使用習慣，造成系爭車位通常效用減損，亦伴隨價值之減損等語。惟該大樓每半年清洗污水化糞池1次，清潔時清潔車會將整棟大樓停車場出入口完全堵住，期間大樓全部車輛均不能進出停車場等情，為兩造所不爭執，應堪信為真實，是就污水化糞池之清潔期間，該大樓地下室之全部車輛均不能進出停車場，不因系爭車位上有人孔蓋而異，且車輛均不能進出停車場之規定，應屬該大樓管理委員會所決定之事項，原告尚難執此主張系爭車位有瑕疵。
⑵原告另稱該大樓1年消毒4次，加上2次化糞池清潔，故系爭
車位1年有6次無法使用，平均每兩個月1天無法使用，有造成系爭車位通常效用之減損等語。惟依常情，每次消毒或化糞池清潔應僅數小時，並非消毒或清潔當日均無法使用系爭車位，又一般管理委員會擇定之消毒或清潔時間均為星期一至五工作日白天之時間，以期降低對住戶之影響並與消毒或清潔廠商平時工作時間相符，此自原告所提該大樓管理委員會之消毒公告（見本院卷第48頁至第49頁）所載消毒時間為98年3月20日星期五上午10時至12時等語自明。即原告無法使用系爭停車位之時間，全年合計當不至於超過20或30小時，且該等時間又均為工作日之時間，一般車輛外出之可能性極高，影響車位之使用甚微，亦幾無另為移車之必要。是該等人孔蓋之存在，雖有減少系爭車位通常之效用，但減少之程度，無關重要者，依上揭規定，不得視為瑕疵。則原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，要屬無據。
⒉按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者
，出賣人不負擔保之責。民法第355條第1項定有明文。本件縱認原告主張該等人孔蓋之存在屬物之瑕疵為可採，然原告於系爭契約成立時即已知悉系爭車位上有3個人孔蓋，已如上述，揆諸上揭規定，原告並不負擔保之責。原告雖另主張被告於簽訂系爭契約時並未告知消毒或清潔化糞池時，必須撬開人孔蓋，系爭車位無法使用而需移車等語，然該大樓污水化糞池之消毒方式、消毒時程及住戶應為之配合，均屬該大樓管理委員會決定之事項，且對系爭車位使用之影響甚微，況原告於簽約當日之帶看中亦已知悉該等人孔蓋之下方為化糞池，亦均如上述，則被告縱未告知原告上開事項，亦難認有何可歸責之處。
五、綜上所述，原告於系爭契約成立時即已知悉系爭車位上有3個人孔蓋，而該等人孔蓋之存在減少系爭車位通常效用之程度無關重要，亦不得視為瑕疵，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，尚不足採。從而原告請求被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件原告雖聲請鑑定系爭車位減少價金之數額，然本院認定該人孔蓋之存在不得視為瑕疵，即無鑑定減少價金之必要。又被告聲請向該大樓管理委員會調閱停車場消毒及清理化糞池之紀錄，該大樓管理委員會並未函覆，然原告已自承1年消毒4次及清理化糞池2次，被告亦不加以爭執，縱該大樓管理委員會未函覆該等紀錄，亦不影響本院之判斷。本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經逐一審酌後，本院認與判決之結果不生影響，不再一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 8 月 31 日
民事第四庭 審判長法 官 周祖民
法 官 余明賢法 官 賴武志以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 8 月 31 日
書記官 施若娟