臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第748號原 告 甲○○訴訟代理人 吳秀菊律師複 代理人 丙○○被 告 乙○○訴訟代理人 王廷昌律師被 告法定代理人 丁○○訴訟代理人 陳建勳律師複 代理人 張弘明律師上列當事人間給付車位等事件，本院於民國98年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。查本件原告起訴時主張：被告乙○○未將坐落於門牌號碼臺北市○○路○段67、69、71號建物地下車位一個（該車位地面係註記「蕭」字，下稱系爭車位）之產權移轉登記予原告，應依民法第227條、第226條負損害賠償責任（見本院卷第6頁）。並聲明：㈠先位聲明：⒈被告乙○○應給付原告系爭車位，並移轉建號臺北市○○區○○段四小段第2592號，持份1000/10000建物所有權登記予原告；⒉被告住邦房屋有限公司應給付原告新台幣（下同）12萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即民國97年11月27日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡備位聲明：被告乙○○應給付原告260萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；被告住邦房屋有限公司應給付原告260萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；前述任一被告如已履行給付，他被告於已履行之範圍內免給付之義務（見本院卷第3-4頁）。嗣於訴訟進行中追加主張：被告乙○○明知其對於系爭車位沒有產權，卻詐欺原告並據以出售，應依民法第184條第1項後段負損害賠償責任（見本院卷第123頁）。並將訴之聲明變更為：㈠被告乙○○應給付原告260萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；被告住邦房屋有限公司應給付原告260萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；前述任一被告如已履行給付，他被告於已履行之範圍內免給付之義務；㈡被告住邦房屋有限公司應給付原告12萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第167頁）。核上開原告所為訴之變更、追加，顯係基於同一基礎事實而主張，該訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於在同一程序得加以解決，避免重複審理，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，與首揭民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款之規定並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：原告透過被告住邦房屋有限公司（下稱住邦公司）仲介員陳金龍之仲介，於民國87年9月8日與被告乙○○簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以總價新台幣（下同）1,200萬元向被告乙○○買受其所有坐落臺北市○○區○○段四小段294地號土地（應有部分339/10000）及其上同段第2587建號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○路二段69號6樓之4）所有權全部、同段第2592建號建物之應有部分90/10000所有權（即門牌號碼臺北市○○區○○路2段67、69、71號房屋地下層車位一個，該車位地面係註記「蕭」字，下稱系爭車位），及其共用部分同段第2598、2600建號建物之應有部分（下稱系爭房地）；嗣兩造亦係以上開所指建物本體及系爭車位點交之。詎97年9月間突有訴外人臺灣中小企業銀行股份有限公司帶領鈞院執行人員前來查封系爭車位，經原告詳查並與其他有車位之屋主（第2592建號建物僅有10個車位）核對產權登記，始知被告未將系爭車位應有產權移轉登記予原告，致訴外人張碧雲以系爭車位及其建物產權向臺灣中小企業銀行股份有限公司質押借款，且因張碧雲未能按時還款，導致系爭車位及其建物產權遭查封拍賣，使原告面臨無車位可用之窘境。又原告直至96年間始擁有汽車，亦即在購屋當時對車位並無立即需求，故考量者僅係附車位之建物能夠增加房屋價值，而當時被告乙○○委託仲介之房屋廣告及仲介員陳金龍給付原告之系爭房地鑰匙牌上因均有清楚註明「附車位」，且被告乙○○及其夫婿蕭德熙於買賣之初交付原告者係「車位所有人名冊」，致原告因不知而誤解第2592建號建物之持分90/10000即為系爭車位應有之產權，始以總價1,200萬元向被告乙○○購買係爭房地（系爭車位價金即占
200 萬元左右），倘系爭車位僅有使用權原告絕無可能考慮購買，更不會花大筆費用購買一個使用權後，卻將車位閒置而白繳車輛管理費（二個月收1,200元），被告乙○○隱瞞上開事實，致原告誤以為所購買者係一完整的停車場所有權暨專用權，實際卻尚未依約交付系爭車位及移轉登記第2592建號建物之持分1000/10000予原告等情，爰依民法第227條第1項、第226條關於不完全給付之規定，請求被告乙○○賠償相當於車位價值之損害；且被告乙○○明知其所有之第2592建號建物之持分90/10000所表彰者並非系爭車位之產權（僅係本棟住戶每戶均有的地下建物持分），卻告知原告系爭車位有產權，據以出售予原告，致原告受有損害，亦屬詐欺行為，原告並得依民法第184條第1項後段規定，請求其負損害賠償責任。而被告住邦公司部分，則係基於與被告住邦公司間之委任關係（其曾受領原告給付之委任費用12萬元），被告住邦公司卻未查究系爭車位及產權登記之相關事實，且刻意在廣告上刊登系爭車位之存在，致使原告誤信而購買系爭房地，其處理受任事務顯有過失，爰依民法第544條之規定，請求被告住邦公司賠償相當於車位價值之損害及仲介報酬等語。並聲明：㈠被告乙○○應給付原告260萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；被告住邦房屋有限公司應給付原告260萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；前述任一被告如已履行給付，他被告於已履行之範圍內免給付之義務；㈡被告住邦房屋有限公司應給付原告12萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、被告乙○○抗辯：依一般購屋之經驗法則，停車位如有買賣，契約內即會詳訂其細目，蓋停車位依其用途、產權登記、權利範圍等有多種，有些種類之停車位本來即無產權，故而內政部85年8月12日補充修正之預售屋買賣契約書範本，於其中即明確強調停車位如有買賣應另予標明，以防杜爭議，然觀諸兩造之契約無論於契約標的及買賣之範圍，均未提及停車位之特定標示及面積或應有部分，顯見兩造當初交易之標的並未含原告所指稱之車位產權至明。況被告乙○○自始應仲介要求提供房、地權狀影本供其調查產權，迄兩造所簽訂定金收據、買賣契約書及其後代書申辦核稅繳稅、過戶登記之房地買賣移轉契約書，均無買賣停車位產權，且約定現況交屋等情為原告所明知，而原告於系爭房地交易後，更曾以系爭房地設定抵押權及分年多次贈與三子女，其間經歷詳細查閱、核算持分之過程，茍兩造間確有車位產權買賣，不可能不發現及不請求之理，足見原告早已明白確定本件買賣之標的、面積並無車位產權無訛。又本件並無買賣車位已如上述，因被告乙○○向前手買屋時，經其告知有個無產權車位可供使用，並將車庫遙控器交予被告乙○○，嗣多年後，系爭房地賣予原告，被告乙○○好心想房屋既已賣且將搬離此處甚遠，留此遙控器也無益，因而於87年9月8日簽訂系爭契約時，主動提出此情，被告乙○○乃交與車庫遙控器並告知車位無產權等情，是本件充其量，僅係告知占有車位之事實，從未告知車位有專用權及所有權。另因被告乙○○買得該屋住進不久，前一任車位管理人即交給其製作之「車位使用人名單」，要被告乙○○輪值當下一任車位管理人，按名單每月向各車位使用人收取車位管理費等，因而被告乙○○於簽約當時出示該名單與仲介、代書，仲介即拿去影印，隨後交代書當場加蓋兩造印章並將之裝訂於本件買賣契約書，後再將買賣契約書分交原告、被告乙○○各執一份，被告乙○○從未將該「車位使用人名單」直接交付予原告，故原告主張被告於買賣之初交付並告知原告者係「車位所有人名冊」云云，全屬謊言。再者，本院97年執字第72753號清償債務事件之執行標的係張碧雲所有之第2592建號建物之持分1000/100 00，與本件兩造買賣標的截然不同，且該案執行查封時，封條係貼於柱子之上，足見顯非查封原告之現占有車位，而目前10個車位使用人中，持分從1000/10000、952/10000、500 / 10000乃至零者皆有，原告主張其將面臨無車位可用之窘境云云，不實至明。此外，仲介之廣告及鑰匙牌絕非被告乙○○所為、所給，仲介也從未將其等送經被告乙○○審核、簽章確認，被告乙○○根本不知有所謂廣告、鑰匙牌。退一步言，原告指稱仲介廣告、出示鑰匙牌，均在兩造初次見面簽訂定金收據之前，茍真有附車位產權買賣，豈有在其後簽訂定金收據（即87年9月7日）不記明之理，卻逕載現況交屋（現況係無車位產權），乃至其後簽訂系爭契約、申辦核稅繳稅、過戶等過程，亦均無車位產權記載，焉有不發現及不請求之理，而仲介、代書等專業人士又豈會歷經多次辦理過程仍不知。再退一步言，不完全給付須以瑕疵在契約成立後始發生者，始有適用，則本件縱認有車位產權瑕疵，亦於契約成立時已存在，自無不完全給付可言等語，資為抗辯。並聲明：
㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告住邦房屋有限公司抗辯：被告住邦公司受被告乙○○委託銷售之標的，即為系爭契約之不動產標示所載「土地座落臺北市○○區○○段四小段294地號，權利範圍：339/10000」、「建物座落臺北市○○區○○路2段69號6樓之4，建號：2587，權利範圍：所有權全部」、「建物座落臺北市○○區○○路2段67、69、71號房屋地下層，建號：2592，權利範圍：持分：90/10000」及「其共同使用部份建號：2598、2600建號，其應有持分亦隨同移轉」。至於系爭買賣契約第14條特約事項二約定：「交屋時，除點交69號6樓之4之房地外，另須點交地下車位壹個給買方。」乃係仲介陳金龍於87年9月7日媒介原告、被告乙○○雙方見面簽署定金收據（當時雙方僅就系爭房地及價金議定，並未涉及系爭車位）後，買賣雙方嗣於87年9月8日簽訂系爭契約時，被告乙○○主動提出前手曾有此車位交予，乃附送於原告，故特別約定第14條特約事項二；被告住邦公司仲介陳金龍始終未曾向原告表示系爭契約之不動產標示所載第2592建號建物之持分90/10000即係表彰系爭車位之所有權暨專用權。原告提出分類廣告影本及鑰匙牌，主張系爭買賣標的均有清楚標明「附車位」云云。然原告僅以分類廣告上所載「臺北工專45坪附車位總價1,280萬近臺北工專，交通便捷，面建國廣場花園，邊間採光佳200萬裝潢，有管理」、「臺北工專45坪附車位、漂亮」等文字，即逕稱為本件買賣標的，顯然係主觀推測臆斷之詞，不足採信。而原告庭呈之鑰匙牌上縱或確有「A7137」之編號，亦不無可能係原告事後臨訟自行繕寫懸掛，且該鑰匙牌另一面雖有「工專華廈八德路2段69號6樓之4、44.17坪、11年、3/2/2附車位、總價1,480萬元」等字樣，亦同樣可能係原告為迎合上開分類廣告之用語而事後自行繕寫，被告住邦公司否認原告上開主張。又被告乙○○委託被告住邦公司銷售系爭房地時，既未包括系爭車位，則有關系爭車位交易之性質無論為買賣或贈與，其內容無論係所有權、使用權或單純占有之交付，既均係買賣雙方於簽立系爭契約時，當場所面議，被告住邦公司根本無權置喙，除審查被告乙○○所稱不動產標示權利之存否外，實難要求被告住邦公司更為如何之注意，更無調查之可能性。而被告住邦公司之仲介陳金龍於被告乙○○主動附送系爭車位予原告時，既已審核權狀確認被告乙○○確實持有主要用途為防空避難室兼停車場之第2592建號建物之持分90/10000，且業經被告乙○○提出車位使用人名冊說明車位使用現況，足徵仲介陳金龍已就被告乙○○持有第2592建號建物之持分90/10000及系爭車位之使用現況等事項，盡善良管理人之注意及調查義務，並將此調查結果據實告知原告，故被告住邦公司處理本件仲介之事務並無任何過失可言。再者，依據被告乙○○提出之車位使用人名冊所示，其中除訴外人馬榮華、黃正憲、陳建和、陳建程等四人為第2592建號建物之共有人外，其餘之車位使用人賴春堯、賴春樹、林昌輝、利國祥、黃金城、林贊福等人均非第2592建號建物之共有人，可見車位使用人未必具有第2592建號建物之權利持分，縱為第2592建號建物之共有人者，亦未必有使用停車位，顯見持有第2592建號建物持分亦無法表彰是否即具有停車位之所有權暨專用權。是以，當時被告乙○○所有之第2592建號建物持分90/10000是否不足以表徵系爭車位之所有權暨專用權乙節，根本無從由第2592建號建物權狀（包含共有人名冊）及車位使用人名冊得知。故被告住邦公司於仲介時，根本無從知悉被告乙○○持有之系爭第2592建號建物之持分不足以表彰系爭車位之所有權暨專用權，且被告住邦公司就此亦無調查之可能性，據此，被告住邦公司於締約時從未向原告表示約定之買賣標的中之第2592建號建物之持分90/10000即係表彰系爭車位之所有權暨專用權。此外，本院97年執字第72753號執行案件乃係針對張碧雲持有之第2592建號建物持分1000/10000予以強制執行，並非如原告主張係針對系爭車位強制執行，此從該案查封筆錄記載：「債權人代理人導往現場查封，現場為一停車場，共有十個停車位，將封條貼於柱子之上，本件查封地下室持分的1/10」等語即明。由此足徵上開執行案件從未表示張碧雲持有之第2592建號建物持分1000/10000即係表徵系爭車位之所有權暨專用權。另被告住邦公司並未受原告委託處理任何一定事務、為任何法律行為，而僅係單純為其報告訂約之機會及為訂約之媒介，於買賣系爭標的過程中所為之法律行為，均由原告自行為之，並未委託被告公司處理之，故被告住邦公司與原告間並未成立委任之法律關係，從而，原告逕依民法第544條規定請求被告住邦公司賠償12萬元抑或賠償260萬元，顯無理由等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事項：
一、被告乙○○曾於87年2、3月間委託被告住邦公司仲介銷售其所有坐落臺北市○○區○○段四小段294地號土地（應有部分339/10000）及其上同段第2587建號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○路二段69號6樓之4）所有權全部、同段第2592建號建物之應有部分90/10000所有權（門牌號碼為臺北市○○區○○路2段67、69、71號房屋地下層），及其共用部分同段第2598、2600建號建物之應有部分。經被告住邦公司仲介陳金龍與原告洽談後，原告與被告乙○○先於87年9月7日簽立訂金收據，復於87年9月8日簽訂系爭契約，約定由原告以總價1,200萬元向被告乙○○購買上開房地，而原告已依約付清價金，被告亦已將系爭房地所有權均移轉登記與原告，有定金收據（買賣）、房地產買賣契約書、不動產買賣契約書、交款備忘錄、中央信託局匯出匯款回條聯、支票四紙、土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書、臺北市○○區○○段○○段建築改良物登記簿在卷可稽（見本院卷第8-13、15-24、71、88-110頁）。
二、門牌號碼臺北市○○路○段67、69、71號房屋地下層內，地面上經人畫有「蕭」字樣之停車位，被告乙○○於簽約時有告知該停車位可供原告使用，並將之點交予原告，有系爭車位現場照片、不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第13、46-47頁）。
三、臺灣中小企業銀行股份有限公司為請求張碧雲履行給付消費借貸款債務，曾於97年8月8日聲請本院以97年度執戊字第72753號強制執行事件，對張碧雲所有臺北市○○區○○段四小段第2592建號建物之應有部分1000/10000所有權為查封，有民事強制執行聲請狀、查封封條照片、本院97年8月13日北院隆97執戊字第72753號查封登記函、查封筆錄暨指封切結、臺北市建物登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第25、259-262、314-315、323頁），並經本院調取上開卷宗核閱屬實。
肆、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張被告乙○○未依約交付系爭車位及移轉登記第2592建號建物之持分1000/10000予原告，且其明知第2592建號建物持分90/10000並非系爭車位之產權，卻詐欺並據以出售予原告，爰依不完全給付及侵權行為之法律關係，請求其賠償相當於車位價值之損害；而被告住邦公司曾受領原告給付之委任費用，卻未查究系爭車位及產權登記之相關事實，其處理受任事務顯有過失，爰依委任之法律關係，請求被告住邦公司負損害賠償責任並賠償仲介報酬等語；被告則以前揭情辭置辯，因此，本件應審究之爭點即為：㈠被告乙○○與原告締約時，其等所合意應交付之標的內容，是否包括足以表彰系爭車位之所有權？㈡若有，被告乙○○應賠償原告之金額若干？而原告本於委任關係，請求被告住邦公司賠償相當於車位價值之損害及前受領之仲介報酬，是否有據？茲審究如下：
㈠、查，本件原告主張被告乙○○未依約交付足以表彰系爭車位所有權之持分予原告云云。惟依兩造於87年9月7日簽立之定金收據（買賣）所載：「茲收到甲○○先生訂購坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○號基地上所建門牌號碼臺北市○○路○段○○號6樓之4房屋連持分基地乙戶之定金10萬元整，雙方議定總價款為1,200萬元整，於87年9月8日16時前至指定代書處簽立書面買賣契約，房屋大小依現況交屋，並以房屋所有權登記面積：主建物：35.01坪，陽（平）台2.73坪，含公共設施合計44.17坪為憑。公共設施建號：2598、260
0號。」等內容（見本院卷第82頁），及兩造於87年9月8日簽立之系爭契約不動產標示記載：「土地坐落臺北市○○區○○段四小段294地號，權利範圍：339/10000」、「建物座落①臺北市○○區○○路2段69號6樓之4，建號：2587，權利範圍：所有權全部；②臺北市○○區○○路2段67、69、71號房屋地下層，建號：2592，權利範圍：持分90/10000」及「其共同使用部份建號：2598、2600建號，其應有持分亦隨同移轉」等語（見本院卷第13頁），並參以原告自承伊係第一次購屋之情，衡情自會就購屋相關細節審慎為之，然觀諸上開收據及契約之不動產標示，均未出現「停車位」相關字樣，就其條款位置及內容而言，尤其是以手寫特別載明處，亦無閱讀及理解上之困難，原告實無不能詳細審閱，足見原告就所購買之標的內容不包括系爭車位所有權乙節應知之甚詳，其等締約時據以形成之價款給付基準、交易條件等，亦僅係以契約所載之不動產標示範圍為據，是原告上開主張，尚屬無據，應非可採。
㈡、又系爭契約第14條特約事項二雖有約定：「交屋時，除點交69號6樓之4之房地外，另須點交地下車位壹個給買方。」等語，惟其等約定之車位應屬無所有權但仍享有使用權（非永久使用權）之狀態，而本件被告乙○○於點交當時，既已交付其事實上係能使用之車位供原告使用，即無未依債之本旨實行給付之情形。且臺灣中小企業銀行股份有限公司為請求張碧雲履行給付消費借貸款債務，雖曾於97年8月8日聲請本院以97年度執字第72753號強制執行事件，對張碧雲所有臺北市○○區○○段四小段第2592建號建物之應有部分1000/10000所有權為查封，惟依臺北市中山地政事務所97年8月18日北市中地一字第09731320200號函所載：「本所業依所囑就債務人張碧雲君（身份證字號：Z000000000）所有不動產辦竣限制登記……經查旨揭債務人無本案建號建物基地持分，無公寓大廈管理條例第4條第2項規定之適用，併予敘明。
」等語（見本院97年度執字第72753號卷第12頁），可知張碧雲所有之第2592建號建物持分1000/10000並非不得與其建築物專有部分及其基地所有權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，且其亦無與第2592建號建物其他共有人之持分具有不可分割之關係，自得單獨作為買賣標的，而該建物持分確實仍持續經本院上述之強制執行程序查封拍賣中，並為兩造所不爭執；又依本院97年度執字第72753號之查封筆錄記載：「債權人（即臺灣中小企業銀行股份有限公司）代理人導往現場查封，現場為一停車場，共有十個停車位，將封條貼於柱子之上，本件查封地下室持分的1/10……」等情觀之（見本院卷第292頁），縱使張碧雲所有之第2592建號建物持分1000/10000業經本院依上述之強制執行程序拍定，然因第2592建號建物之共有人尚未訂立分管契約約定共有人應有部分之使用範圍，則該拍定人所取得者僅係就地下室停車場建物按比例計算之應有部分，尚非特定停車位之所有權及使用權，並無影響原告基於其就第2592號建物應有部分得與其他共有人約定如何分配使用地下室停車位之權利。況原告買受時即知悉系爭車位僅有使用權（非永久使用權）而無所有權，是原告主張面臨無車位可用之窘境，並據以要求被告賠償損害云云，顯無理由。綜上，原告主張其與被告乙○○締約時，所合意應交付之標的內容係包括足以表彰系爭車位之所有權云云，既不足採，足見被告等確實已依債之本旨實行給付，則有關爭點㈡即無再予審究論述之必要，附予敘明。
二、綜上所述，原告依不完全給付、侵權行為及委任之法律關係，請求被告乙○○應給付原告260萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；被告住邦房屋有限公司應給付原告260萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；前述任一被告如已履行給付，他被告於已履行之範圍內免給付之義務。且被告住邦房屋有限公司另應給付原告12萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依附，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 楊晉佳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 12 月 31 日
書記官 蘇炫綺