臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第815號原 告 賴瑞華訴訟代理人 楊道存訴訟代理人 楊正評律師
陳以儒律師被 告 李壽美訴訟代理人 黃雪鳳律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國99年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾貳萬捌仟玖佰柒拾陸元，及自民國九十八年一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾柒萬柒仟元或同面額之華南商業銀行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾貳萬捌仟玖佰柒拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴請求被告給付新臺幣（下同）692,432元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於本院審理中，具狀請求被告給付535,936元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。核原告所為，係減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：伊於民國97年6月2日經永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）之介紹，向被告購買臺北市○○區○○段二小段249地號土地應有部分3455/145840，及其上建物即門牌號碼為臺北市○○○路○段○○○號5樓、5樓之5、5樓之6房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定價金為835萬元。伊已付訖價金，被告則於97年7月15日將系爭房屋所有權移轉登記予伊，並於97年7月18日交屋，而被告交付系爭房屋之現況包含附圖所示A部分，面積5.50平方公尺（下稱系爭陽台），該陽台原由被告作為儲藏室用。嗣伊於交屋後，僱工裝潢系爭房屋時，經鄰居告知系爭陽台占用同層樓消防通道公共設施，系爭房屋有違法增建情事，致伊不得不拆除違法占用公共設施之系爭陽台。惟被告於簽訂系爭買賣契約時，曾明確告知系爭房屋無任何增建或占用情事，並於標的物現況說明書中「陽台外推」欄及建物現況確認表中「本賣賣標的物現況是否有增建或占用部分」分別勾選「否」，顯見被告隱匿系爭房屋違法占用系爭陽台之重要交易訊息。被告隱匿系爭房屋違法占用系爭陽台已屬買賣標的物之重要瑕疵，已達減少房屋通常之效用與交易價值，伊自得依民法第359條之規定，請求減少價金52萬8,976元。又此乃可歸責於原告之事由，致伊受有支出拆除系爭陽台費用6,960元之損害，伊亦得請求被告賠償等情。為此，爰依民法第359、第360條、第179條、第227條之規定，提起本訴。並聲明：㈠被告應給付伊535,936元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願以現金或等值之華南商業銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：伊買受系爭房屋時，並不知悉系爭房屋內之儲藏室係屬陽台外推，亦不曾變動系爭房屋之格局或進行增建，系爭房屋陽台外推並非伊所為。而陽台外推僅係改變系爭房屋登記面積之使用現況，以增加屋內之使用坪數，伊並無原告所稱未經其他共有人同意，即占用消防通道之行為。又伊於簽訂系爭買賣契約時，業已明確告知系爭房屋有陽台外推之狀況，此觀標的物現況說明書第12項「是否有增建部分」之內容欄同時勾選是及否，其「備註說明欄」亦勾選陽台外推，並經伊簽名確認，以及勾選否後，並未塗銷該項目之任何記載內容，顯見伊已揭露系爭房屋有陽台外推之情形，已足使原告於簽約時知悉系爭房屋有陽台外推之風險。復依據永慶房屋所製作「不動產說明書」之目錄載明「不動產說明書視買賣契約之一部分」，以及其有關「產權相閱注意事項」第四項記載「增建部分（含頂樓、露台、夾層、一樓空地、平台、一樓圍牆、天井、防火巷、陽台外推、上下樓層打通之內梯等），無所有權，不保證過去沒有通知拆除或未來不會被拆除及可永久使用，買方已知悉增建所在位置及權利義務」等語，並經兩造簽名確認，亦見原告於簽約時業已知悉系爭房屋有陽台外推之狀況，依民法第355條第1項規定，伊自不負瑕疵擔保責任。再伊買受系爭房屋時，系爭陽台空間已係儲藏室，並非伊所為，伊依此交屋，自無須對原告負民法第227條規定之不完全給付之債務不履行損害賠償責任。另系爭陽台乃位於5樓與太平梯相連之室外空間，並非附屬系爭房屋之陽台，而兩造間所買賣之系爭房屋之面積及權利範圍，均係依土地及建物登記謄本所載為範圍，系爭陽台既非系爭房屋之附屬建物，則系爭陽台自不在系爭買賣契約之標的範圍內等語，資為抗辯。並聲明㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
四、原告主張兩造於97年6月2日經由永慶房屋仲介，簽訂系爭買賣契約，約定由原告向被告買受系爭房地，價金為835萬元。原告已付訖價金，被告則於97年7月15日將系爭房屋所有權移轉登記予原告，並於97年7月18日交屋，業據原告提出系爭買賣契約、被告提出建物登記謄本在卷為證（見卷第7-11頁、第57-60頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
至原告主張被告隱匿系爭房屋有陽台外推之情形，外推之系爭陽台違法占用消防通道公共設施，致伊不得不拆除系爭陽台，被告隱匿系爭房屋違法占用系爭陽台已屬買賣標的物之重要瑕疵，已達減少房屋通常之效用與交易價值等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠原告就系爭陽台請求減少價金是否有理由？㈡原告請求被告賠償就系爭陽台因違法占用消防通道所支出之拆除費用是否有理由？
五、得心證之理由：㈠原告主張系爭房屋有陽台外推一節，雖為被告所不爭執，然
抗辯本件買賣標的之系爭房屋及所坐落之基地應有部分範圍，均依地政機關登記謄本之記載為準，並不包括系爭陽台，且伊訂約時，亦表明系爭房屋有陽台外推，原告既已知悉此事，自不得請求減少價金及賠償云云。查系爭買賣契約第1條所載之不動產標示及買賣權利範圍雖係依系爭房屋及所坐落之基地土地及建物登記謄本之記載為準，然衡諸一般常情，購屋者尚難僅憑土地及建物登記謄本之記載即能知悉所擬購買房地之實際範圍，仍須買受人實際看屋及出賣者誠實告知，始能確知，此徵諸被告出售系爭房屋填寫標的物現況說明書及建物現況確認表交予原告，俾利原告確認買受範圍及房屋實際狀況即明。被告出售系爭房屋時，系爭陽台由被告作為儲藏室使用，為被告所自認，而證人連淑美即被告出售系爭房屋之代理人亦到庭證述，被告買受系爭房屋時，系爭陽台即已隔間作為儲藏室，伊與被告並不知前屋主有違法將系爭陽台外推，當原告購買系爭房屋時，伊有告訴原告被告買受系爭房屋之現況即係系爭陽台已外推作為儲藏室用等語（見卷第259頁反面-第260頁）。被告既不知系爭陽台有遭前屋主違法外推，當不可能會將系爭陽台排除於系爭房屋買賣範圍外，足知被告出售系爭房屋之現況有包括系爭陽台在內，應堪認定。再觀之原告所提出系爭房屋出售予原告前之現況相片2幀（見卷第77-78頁），系爭陽台確實作為儲藏室用，且與系爭房屋合而為一由被告一併使用，益見被告出售系爭房屋之現況有包括系爭陽台在內甚明。是被告抗辯系爭陽台不在賣賣標的範圍，自不足採。
㈡又被告抗辯伊於簽約時，即已於標的物現況說明書第12項「
是否有增建物」及「陽台外推」等勾選欄位下方簽名確認，揭明系爭房屋有陽台外推之情形云云。惟查，本院依職權向永慶房屋調閱系爭房屋買賣契約全部資料，經核標的物現況說明書原本第12項「是」、「陽台外推」二勾選欄係以黑色筆為之，「否」勾選欄及其下方被告之簽名、「其他」勾選欄中被告之簽名則均係以藍色筆為之，有本院勘驗筆錄在卷足稽（見卷第358、365頁），足徵被告於簽約時，對系爭房屋是否有增建物及陽台外推之情形均係表示否定。此參諸被告於建物現況確認表於「本買賣標的物現況」亦係勾選「否有增建」（見卷第13頁）益證。且稽諸被告所自認其買受系爭房屋時，並不知悉儲藏室部分係屬陽台外推等事實，應堪認定被告於兩造簽約時，未告知原告系爭建物有陽台外推之事實，被告抗辯於簽約時，已揭明系爭房屋有陽台外推之情形，原告已知悉系爭房屋有陽台外推，依民法第355條第1項規定，不負瑕疵擔保責任云云，殊無足取。
㈢按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。依通常房屋買賣之交易觀念，取得合法使用執照並經登記之建築物，應已符合相關建築法規，而以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，此即屬建築物所應具備之通常效用；茍建築物缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該建築物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。系爭陽台為一消防通道，其目的即在維護系爭房屋居住之安全及使用之便利，被告所交付之系爭房屋既已占用系爭陽台，足以影響系爭房屋居住之安全及使用之便利，明顯降低房屋之使用效益，揆諸前揭說明，應認原告所為系爭房屋已有民法第354條規定物有減少價值或通常效用之瑕疵之主張，實堪採取。㈣次按買賣因物有瑕疵而出賣人應負擔保責任者，買受人得解
除其契約，或請求減少價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。本件系爭房屋因陽台外推而有占用消防通道之瑕疵，則原告主張依民法第359條規定，請求減少價金，自屬有據。查系爭房屋有陽台外推占用消防通道之事實，衡諸社會交易之常情，將減損其經濟效益及價值，本院經原告聲請，將系爭房屋因此所減損之價值送臺北市建築師公會鑑定，據覆系爭陽台於97年6月2日之市價為52萬8,976元，有該鑑定報告附卷可參（見卷第276-336頁）。而臺北市建築師公會係依市價比較法，即依據同一供需商圈有同性質住商混合大樓之買賣實例，與原價法即成本法，經計算後，認為系爭陽台於系爭房屋買賣時之市價為52萬8,976元，核屬客觀公允。且兩造對該鑑定報告之結果亦不爭執，自堪採為認定原告所受損害之依據。則原告請求減少價金52萬8,976元，即屬可採。原告既依民法第359條請求減少價金有理由，則其依民法第179條規定，請求被告返還不當得利52萬8,976元，即無審酌之必要。
㈤再按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解
除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第360條定有明文。又該條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。苟無此種約定，縱其物有滅失或減少其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，亦僅得依同法第359條解除契約或請求減少其價金，最高法院71年度台上字第208號判決可資參考。原告主張伊因拆除系爭陽台受有拆除費用6,960元之損害云云，惟查，原告並未舉證證明被告就系爭房屋曾與其有何保證之品質，亦未舉證證明被告有故意不告知系爭房屋有陽台外推之瑕疵，則原告依民法第360條規定，請求被告賠償拆除費用6,960元，要屬無據。
㈥另按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。又給付係以交付特定物為標的者，應以契約成立時之現狀交付之，即使該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，苟以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。準此，買賣標的物之瑕疵係於契約成立時即已存在者，苟於其物之危險移轉於買受人時，仍未消失，出賣人應負瑕疵擔保責任，固不待言，惟買賣雙方當事人既係以該特定物為標的而訂立賣賣契約，債務人以特定物之現狀交付之，即係依債之本旨而為履行，尚不構成不完全給付。查兩造訂立系爭買賣契約時，系爭房屋之現況為包含作為儲藏室之系爭陽台在內，業如前述，則被告以系爭房屋之現狀交付予原告，依前開說明，尚不構成不完全給付，是原告依不完全給付損害賠償之規定，請求被告賠償拆除費用6,960元，亦屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第359條之規定，請求被告減少價金，洵屬有據。又原告依民法第360條、第227條之規定，請求被告賠償拆除費用，則屬無據。從而，原告請求被告給付52萬8,976元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年1月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分既經駁回，則其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，於結果之判斷均不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 9 日
民事第三庭 法 官 魏式瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 7 月 9 日
書記官 曾鈺馨