臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第873號原 告即反訴被告 鉅頂實業股份有限公司法定代理人 丙○○○原 告即反訴被告 乙○○
樓原 告即反訴被告 甲○○共 同訴訟代理人 張志隆律師複代理人 庚○○被 告即反訴原告 戊○○
丁○○共 同訴訟代理人 黃秀珠律師上列當事人間給付買賣價金事件，本院於九十八年九月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告乙○○、甲○○新臺幣肆拾貳萬玖仟貳佰玖拾參元，及自民國九十八年二月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
反訴被告鉅頂實業股份有限公司應給付反訴原告新臺幣陸萬參仟柒佰捌拾柒元，及自民國九十八年五月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告鉅頂實業股份有限公司負擔百分之一，餘由反訴原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣肆拾貳萬玖仟貳佰玖拾參元為原告乙○○、甲○○預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
本判決第四項得假執行。但反訴被告鉅頂實業股份有限公司如於假執行程序實施前以新臺幣陸萬參仟柒佰捌拾柒元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴」、「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起」，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查被告即反訴原告於言詞辯論終結前，即民國98年5月26日言詞辯論程序以言詞及民事反訴理由㈠狀就原告依系爭契約尚應給付被告交屋遲延利息並返還工程追減款、預收代墊款、代墊管理費、代墊房貸利息、空調室內機費用、代墊房屋稅、地價稅為由對原告鉅頂實業股份有限公司（下稱原告鉅頂公司）、原告乙○○、甲○○提起反訴，經核與原告鉅頂公司、乙○○、甲○○於本件訴訟所為攻擊、防禦方法相牽連，其提起反訴合於民事訴訟法第259條、第260條第1項之規定，應予准許。另原告鉅頂公司於98年
5 月26日言詞辯論程序追加原告乙○○、甲○○，並更正聲明為「被告應給付原告鉅頂公司新臺幣（下同）27萬8,280元、原告乙○○、甲○○71萬4,000元，並均自98年2月27日起至清償之日止，按週年利率5％計算之利息」，業經被告表示同意（見本院卷一第182頁），爰依民事訴訟法第255條第1項第1款之規定，併予准許，均合先敘明。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：被告於95年8月14日與原告鉅頂公司簽訂「房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋合約）、與原告乙○○、甲○○簽訂「土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地合約）以價金2,670萬元（其中2,053萬8,000元係以銀行貸款支付）購買門牌號碼臺北市○○路○段○號7樓、7樓之1之「仁愛禮藏大樓」7樓A戶、B戶、地下3層14、15號平面車位、地下4層5號平面車位（下稱系爭房屋），以價金6,230萬元（其中4,792萬2,000元係以銀行貸款支付）購買系爭房屋之基地持份，原告鉅頂公司、乙○○、甲○○已於97年3月17日將系爭房屋、土地所有權移轉登記予被告，並於97年6月27日點交系爭房屋予被告；詎被告迄今仍未給付71萬4,000元土地尾款予原告乙○○、甲○○；又系爭房屋尾款為30萬6,000元，系爭房屋工程追加款為42萬7,248元、追減款為63萬6,093元，經計算後，原告鉅頂公司應退還房屋追減工程款20萬8,845元，另被告要求將A、B二戶打通，需變更設計，增加變更設計費用17萬9,600元，加計15％監管工本費、5％營業稅後，被告依系爭房屋合約備註之約定，應給付原告鉅頂公司18萬1,125元，綜上核算被告應給付原告鉅頂公司房屋尾款27萬8,280元。而被告經原告鉅頂公司、乙○○、甲○○多次催告，迄今仍未給付上揭尾款，爰依系爭房屋合約、系爭土地合約請求被告給付上揭款項。為此聲明：
㈠被告應給付原告鉅頂公司27萬8,280元，及自98年2月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈡被告應給付原告乙○○、甲○○71萬4,000元，及自98年2月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：本件97年9月1日、同年月9日、10日、同年10月1日、15日、同年11月3日進行多次驗屋，系爭房屋仍有門及門檻未安裝、浴室未施作等重大缺失，顯屬明顯不能居住之重大瑕疵，原告迄今未能完成修繕，經被告於97年11月5日函請原告鉅頂公司先行交屋再協商房屋瑕疵之修繕，原告鉅頂公司仍置之不理，兩造迄今既未完成交屋手續，原告鉅頂公司、乙○○、甲○○請求被告給付土地、房屋尾款，顯無理由。又本件原告鉅頂公司以第二次變更工程加帳估價單（見本院卷一第52頁）主張房屋追加工程款原價40萬6,903元、含稅價42萬7,248元，該部分單據未經被告確認，無從驗證其真實，縱認屬實，亦不應要求被告額外5％營業稅；另房屋工程追減費用63萬6,093元，就衛浴設備235,243萬，應追補15％管理費即3萬5,286元，而洗手台未施作，1萬2,000元部分應退還，是房屋追減工程款應為68萬3,379元。另系爭房屋合約並無約定被告應負擔房屋變更設計費，且原告鉅頂公司亦無法提出證據證明系爭房屋確實額外支付費用進行變更設計，從而原告鉅頂公司請求被告負擔變更設計費用18萬1,125元，並無理由。又被告尚得以下列費用、返還款項對原告鉅頂公司、原告乙○○、甲○○主張抵銷：關於對原告鉅頂公司主張抵銷部分：㈠預收代墊款3萬5,299元：
原告鉅頂公司於交屋應補退明細表所列管理費基金5萬5,998元、2萬8,080元，於法無據，經與實際預收金額、代墊代收款進行結算後，應返還被告3萬5,299。㈡代墊管理費12萬6,162元：系爭房屋合約為定型化契約，兩造於契約內雖未就管理之負擔為約定，惟消費者保護法施行細則第15條第2項規定「中央主管公告應記載事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容」，而內政部公佈之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第16條第5項規定「雙方同意自交屋之日起，由買方按月繳付共同使用部分管理費」，是被告所給付97年7月至97年12月之管理費共計12萬6,162元，得請求原告鉅頂公司返還。㈢交屋遲延利息9,32萬5,880元：系爭房屋合約第11條明訂交屋日為97年9月1日，原告鉅頂公司迄今仍未交付系爭房屋，應依系爭房屋合約第11條第2款之約定，按日賠償被告4萬3,990元，被告得請求原告鉅頂公司給付97年9月1日至98年3月20日間交屋遲延利息9,32萬5,880元。㈣房屋貸款利息45萬5,420元：系爭房屋合約並未就交屋前房貸利息進行約定，按消費者保護法施行細則第15條第2項規定「中央主管公告應記載事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容」，而內政部公佈之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第18條第3項規定「有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於買方通知之交屋日期前之利息應由賣方返還買方」，本件業於97年3月20日核撥金融貸款6, 84萬6,000元（房屋部分貸款：20,53萬8,000元，土地部分貸款47,92萬2,000元），結算自98年3月20日為止，被告得依房貸比例請求原告鉅頂公司返還房屋貸款利息45萬5,420元。㈤交屋日前房屋稅3萬5,705元：系爭房屋合約第19條第1項雖約定「房屋稅自產權登記與甲方（即被告）名義日起由甲方負擔」，然與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第20條第2項規定「房屋稅以通知之交屋日為準，該日前由賣方負擔，該日後由買方負擔，並依法定稅率及年度月份比例分算稅額」相違，依消費者保護法第17條、消費者保護法施行細則第15條之規定，系爭房屋合約上揭有關房屋稅約定與上開規定抵觸之部分即屬無效，從而系爭房屋自97年3月17日產權登記日起至交屋前之房屋稅均應由原告鉅頂公司負擔，被告得請求原告鉅頂公司返還自97年3月1日起至98年3月31日止房屋稅3萬5,705元。㈥空調室內機價款22萬7,010元：兩造於簽訂系爭房屋合約時，原告鉅頂公司口頭承諾將贈送9部室內空調室內機，迄未履行承諾，應返還該部分費用22萬7,010元。
關於對原告乙○○、甲○○主張抵銷部分：㈠土地貸款利息106萬2,646元：系爭房屋合約並未就交屋前土地貸款利息進行約定，按消費者保護法施行細則第15條第2項規定「中央主管公告應記載事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容」，而內政部公佈之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第18條第3項規定「有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於買方通知之交屋日期前之利息應由賣方返還買方」，本件業於97年3月20日核撥金融貸款6, 84萬6,000元（房屋部分貸款：20, 53萬8,000元，土地部分貸款47,92萬2,000元），結算自98年3月20日為止，被告得依房貸比例請求原告鉅頂公司返還土地貸款利息106萬2,646元。㈡交屋日前地價稅5萬6,151元：系爭土地合約第10條第1項雖約定「地價稅自產權登記與甲方（即被告）名義日起由甲方負擔」，然與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第20條第1項規定「地價稅以賣方通知之交屋日為準，該日前由賣方負擔，該日後由買方負擔，其稅期已開始而尚未開徵者，則依前一年度地價稅單所載該宗基地課稅之基本稅額，按持分比例及年度日數比例分算賣方應負擔之稅額，由買方應給付賣方之買賣尾款中扣除，俟地價稅開徵時由買方自行繳納。」相違，依消費者保護法第17條、消費者保護法施行細則第15條之規定，系爭土地合約上揭有關地價稅約定與上開規定抵觸之部分即屬無效，從而系爭房屋自97年3月17日產權登記日起至交屋前之地價稅均應由原告乙○○、甲○○負擔，被告得請求原告乙○○、甲○○返還自97年3月1日起至98年3月31日止地價稅5萬6, 151元。經以上揭費用進行抵銷後，原告鉅頂公司、乙○○、甲○○不得再請求被告給付任何房屋、土地價金。為此抗辯：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告於95年8月14日與原告鉅頂公司簽訂系爭房屋合約、與原告乙○○、甲○○簽訂系爭土地合約，以價金2,670萬元購買系爭房屋（其中2,053萬8,000元係以銀行貸款支付），以價金6,230萬元購買系爭房屋土地持份（其中4,792萬2,000元係以銀行貸款支付），原告鉅頂公司、乙○○、甲○○已於97年3月17日將系爭房屋、土地所有權移轉登記予被告，被告迄今積欠土地尾款71萬4,000元、房屋尾款為30萬6,000元，原告鉅頂公司於97年6月10日寄發交屋通知單予原告，通知原告應於97年6月24日至97年6月27日期間至工地現場與原告鉅頂公司辦理交屋手續，被告確有收受上揭交屋通知單，然未於約定期限內至工地現場與原告鉅頂公司辦理交屋手續，兩造後於97年9月1日會同驗收系爭房屋，被告於交屋驗收單上註記「貴公司未依本人上週傳真要求提工工程圖面作為驗收依據，又由於所有木地板及所有衛浴檯面皆未施作，配電箱標示不明、電線出線標示不明、以致無法驗屋，由於已過合約交屋期限，請貴公司確實依合約於3天內完工，並通知本人驗收，以維護本人權益。另請貴公司於下次驗收前，確實完成房屋的清潔工作」等語，又於97年9月9日、97年9月10日進行驗收，被告認為系爭房屋仍有諸多缺失，而於97年9月12日製作「驗收缺失紀錄」予原告鉅頂公司，又系爭房屋97年7月至98年3月管理費共計18萬9,243元均由被告繳付等情，有系爭房屋合約（見本院卷一第4至
37 頁）、系爭土地合約（見本院卷一第38至46頁）、臺北市政府都市發展局97年使字第12號使用執照（見本院卷一第
47 、48頁）、交屋通知單暨中華民國郵政限時掛號交寄大宗函件存根（見本院卷第49、50頁）、97年9月1日驗收單（見本院卷一第51頁）、驗收缺失紀錄（見本院卷第89至96頁）、管理費收據（見本院卷第133頁）、管理費繳費單暨銀行轉帳交易明細單（見本院卷第134至139頁）等資料附卷足憑，復為兩造所不爭執，堪信為真。
四、關於原告得請求被告給付款項部分：㈠本件原告鉅頂公司完成系爭房屋主建物、附屬建物之設備後
，已於97年1月4日領得臺北市政府都市發展局97年使字第12號使用執照（見本院卷一第47、48頁），並於97年6月10日寄發交屋通知單，通知原告應於97年6月24日至97年6月27日期間至工地現場與原告鉅頂公司辦理交屋手續等情，詳如前述；被告雖辯稱上揭交屋通知單僅係通知被告進行驗屋，顯非通知辦理交屋，且被告曾於97年6月20日會同室內設計師前往系爭房屋工地現場，發現所有房間木地板、浴室大理石均未鋪設，馬桶亦未完成安裝，顯然未達能使人居住之程度等語；惟查，依據系爭房屋合約第13條「乙方（原告鉅頂公司）約完成本戶一切主建物附屬建物之設備及領得使用執照，並完成自來水、電力、瓦斯之配管及埋設必要公共設施後，應通知甲方（即被告）於7日內進行驗收手續。甲方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上要求乙方限期完成修繕，除有重大瑕疵明顯不能居住外，甲方不藉故拒絕或遲延銀行貸款之核發及藉故拒絕或遲延辦理交屋手續，除保固責任外，甲方不得再藉故主張交屋未完成而提出其他要求」、第15條「甲方應於收到交屋通知起七日內配合辦理交屋手續，否則乙方不負保管責任並視同已交屋，但可歸責於乙方時，不在此限。」等約定可知，本件原告鉅頂公司於約完成主建物附屬建物之設備及領得使用執照，並完成自來水、電力、瓦斯之配管及埋設必要公共設施後，即得寄發通知予被告辦理交屋、驗屋手續，換言之，系爭房屋之交屋程序、驗屋程序應係同時進行之程序，而非如被告所辯應先通知驗屋，待驗屋通過後始行辦理交屋手續，蓋依上開合約約定，買方如於辦理交屋之同時進行驗收，除系爭房屋有重大明顯不能居住之瑕疵外，本得於驗收單上載明瑕疵並要求賣方限期改善，惟尚不得據此主張賣方未進行交屋，是被告辯稱本件需先完成驗收始得進行辦理交屋手續，原告鉅頂公司所寄發97年6月10日交屋通知單（見本院卷第49頁）應僅係通知驗屋，而非通知辦理交屋，顯然有誤；原告鉅頂公司既已通知被告於97年6月24日至27日期間辦理交屋，被告依系爭房屋合約第15條之約定即負有遵期陪同辦理交屋手續之義務，被告雖辯稱伊曾於97年6月20日會同室內設計師前往系爭房屋工地現場，發現所有房間木地板、浴室大理石均未鋪設，馬桶亦未完成安裝，因而無法於上揭期限內配合合辦理交屋云云，然僅憑被告所提96年6月20日照片（見本院卷一第148頁）並不足以認定系爭房屋有明顯不能居住之重大瑕疵，而被告於驗收單（見本院卷一第151頁）、驗收缺失紀錄（見本院卷一第152至15 9頁）所加註系爭房屋之各項缺失縱係屬實，充其量亦僅係被告依約得通知原告鉅頂公司限期改善之瑕疵，顯非已達不能居住程度之重大瑕疵，被告執此拒絕於上揭期限配合辦理交屋，應已構成違約，且上述違約事由應認可歸責於被告，是原告主張依系爭房屋合約第15條之約定，系爭房屋自97年6月27日視同已交屋，被告依約應給付土地尾款71萬4,000元予原告乙○○、甲○○、房屋尾款30萬6,000元予原告鉅頂公司，自屬有據。
㈡原告鉅頂公司與被告曾於97年4月18日以「第二次變更工程
加帳估價單」及「第二次變更工程減帳估價單」就系爭房屋合約進行追加追減工程項目，追加工程項目總計35萬3,829元，加計15％管理費、5％營業稅為42萬7,248元，另追減工程項目總計74萬8,345元，加計15％管理費為63萬6,093元等情，有「第二次變更工程加帳估價單」、「第二次變更工程減帳估價單」附卷足憑（見本院卷一第52、53頁），並經被告簽名確認，堪以採信。被告雖辯稱原告鉅頂公司就上揭追加工程項目費用不應加計5％營業稅，然由被告於「第二次變更工程減帳估價單」下方以手寫方式加註「追加減帳合計，我方認為追加帳部分應另外開立發票（因為有收5％營業稅）」等語可徵（見本院卷一第53頁），本件兩造於商議上揭追加追減工程項目時，確實已就「追加工程項目款應加計5％營業稅並由被告負擔」此點達成意思合致，從而原告鉅頂公司主張被告追加工程項目款項應負擔5％營業稅一節，應屬可採。再查，依系爭房屋合約附件六「室內工程變更特約條款」第7條第4項「費用收取：依辦理變更後之加減帳金額分別加計15％作為變更監管工本費。（減帳之廚具及全套衛浴設備除外）」之約定（見本院卷一第24頁），原告鉅頂公司就上揭工程追減項目確得得主張15％，被告就衛浴設備部分，雖有退訂「整體檯面2組」「壓克力空缸2只」等設備，然顯非屬「退全套衛浴設備」之情形，從而原告鉅頂公司依上揭約定，請求被告就追減工程項目款項加計15％管理費，亦屬有據；另被告辯稱原告漏施作未系爭房屋公共衛浴洗手台1座應追減工程款1萬2,000元，經查，系爭房屋雖有規劃四處衛浴設施，然被告僅委託原告鉅頂公司就其中三處衛浴設施施作洗手台，此觀兩造所簽署「第二次變更工程加帳估價單」第10項下記載「石材檯面，3座，施作於主臥室、客浴及浴室㈠」等語甚明（見本院卷一第52頁），從而本件原告鉅頂公司應無短少施作洗手台1座之情形，被告辯稱就該部分應扣款1萬2,000元，顯無理由。至原告鉅頂公司主張該公司應被告之要求，將A、B二戶打通，額外增加變更設計費用89萬7,996元，由需變更設計之住戶平均分擔後再加計
15 ％監管工本費、5％營業稅後，被告依系爭房屋合約備註之約定應給付18萬1,125元變更設計費用一節，雖據原告提出黃翔龍建築師事務所請款單（見本院卷一第54頁）、申請建築執照及申請變更設計所附5至12樓平面圖（見本院卷一第207至210、295至304頁）等資料為憑；惟查，兩造系爭合約備註係約定「本約A加B戶7樓買方為戊○○、丁○○共同訂立契約，共同持份各為二分之一、雙方協議日後由賣方將本戶7樓權狀分割為2戶（A戶及B戶），A戶配地下3樓14、15號停車位，B戶為配地下4樓號車位，日後因分割所衍生之費用，如水電、瓦斯、代書費等由買方2人負擔（如本約第19條之規定）」等語（見本院卷一第14頁），而「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」，有最高法院17年上字第1118號判例可資參照，是認上揭備註欄應係兩造就系爭房屋日後因分割登記為A戶、B戶所衍生水電、瓦斯、代書等費用應由買受人負擔進行約定，顯與原告鉅頂公司主張被告應負擔要求打通7樓A、B二戶所額外增加變更設計費用之情形有別，從而原告鉅頂公司自不得援引上揭備註約定內容，主張被告就打通7樓A、B二戶所衍生變更設計費用應負擔18萬1,125元。
㈢綜上，原告乙○○、甲○○得請求被告給付土地尾款為71萬
4,000元。原告乙○○、甲○○得請求被告給付房屋尾款30萬6,000元，經扣除原告鉅頂公司應返還工程追減款項20萬8,845元，則為9萬7,115元（詳見附表一、二所列計算公式）。
五、關於被告主張抵銷部分：㈠按「定型化契約條款：指企業經營者為與不特定多數消費者
訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。」，消費者保護法第2條第7款定有明文，本件系爭房屋合約及系爭土地合約均係由原告為與不特定多數購屋消費者訂立同類契約之用，單方預先擬定契約條款並於事前以電腦繕打製作，業據原告於本院審理中自認屬實（見本院卷二第11頁），應屬定型化契約無疑，原告鉅頂公司、乙○○、甲○○雖以系爭房屋合約第10條、第11條第1、2項、第17條第4、8項、第18條第2項、第21條第2項及系爭土地合約第9條、第15條等約定係依被告深思熟慮之主張而修正，足見上揭契約之內容均經雙方磋商而來，而主張各該契約非屬定型化契約云云；惟按「定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。」，消費者保護法第15條定有明文，顯見定型化契約中仍可存有個別協商條款，系爭房屋合約第10條、第11條第
1 、2項、第17條第4、8項、第18條第2項、第21條第2項及系爭土地合約第9條、第15條等約定雖係兩造經磋商而議定之個別協商條款，惟尚不得據此而否認系爭房屋合約及系爭土地合約係屬定型化契約，合先敘明。
㈡再按「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契
約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。」，消費者保護法第17條第1項、第2項定有明文；系爭房屋合約第19條第1項則約定：「房屋稅自產權登記與甲方起由甲方負擔」（見本院卷一第11頁），系爭土地合約第10條第1項約定：「地價稅自產權登記與甲方名義日起由甲方負擔」（見本院卷1第41頁），惟按內政部於90年9月3日以內中地字第9083626號公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第20條規定：「地價稅、房屋稅之分擔比例：㈠地價稅以賣方通知之交屋日為準，該日前由賣方負擔，該日後由買方負擔，其稅期已開始而尚未開徵者，則依前一年度地價稅單所載該宗基地課稅之基本稅額，按持分比例及年度日數比例分算賣方應負擔之稅額，由買方應給付賣方之買賣尾款中扣除，俟地價稅開徵時由買方自行繳納。㈡房屋稅以通知之交屋日為準，該日前由賣方負擔，該日後由買方負擔，並依法定稅率及年度月份比例分算稅額。」，是依上揭說明，系爭房屋合約第19條第1項及系爭土地合約第10條第1項之約定與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第20條相違部分，即屬無效，從而系爭房屋自產權登記日起至原告鉅頂公司通知交屋日即
96 年6月27日止，該段期間之地價稅、房屋稅自應由原告負擔。再查，系爭房屋97年度房屋稅共計1萬1,000元係由被告繳納，此有臺北市稅捐稽徵處房屋稅繳款書附卷足憑（見本院卷一第102頁），從而被告就該部分自得請求原告鉅頂公司返還其所應負擔房屋稅3,586元（詳細計算公式件見表三、㈢所示），並以之對原告鉅頂公司請求房屋尾款主張抵銷，逾此部分之抵銷數額，則無理由，不能准許。至地價稅部分，因被告迄本件辯論終結前，均無提出地價稅相關繳款單據以實其說，本院無從認定被告是否已代原告乙○○、甲○○繳付部分地價稅，從而被告主張對原告乙○○、甲○○請求土地尾款部分以代墊地價稅5萬6,151元進行抵銷，為無理由，不應准許。
㈢再按「中央主管機關公告應記載事項，未經記載於定型化契
約者，仍應構成契約之內容」，消費者保護法施行細則第15條定有明文，系爭房屋合約雖未就系爭房屋管理費及金融機構核撥貸款後利息負擔一節進行約定，惟按「賣方應擔任本預售屋共同使用部分管理人，並於成立管理委員會或管理負責人產生後移交之。雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共同使用部分管理費。」、「有關金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。」，「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第16條第5項、第18條第3項定有明文（見本院卷二第
23、24頁），依上揭說明，系爭房屋於交屋日前之管理費原告鉅頂公司自應由負擔，另有關金融機關核撥貸款後至原告鉅頂公司通知交屋日前之利息，則應由原告鉅頂公司、乙○○、甲○○返還予被告。經查，系爭房屋之交屋日係97年6月27日，而被告主張所支付18萬9,243元係系爭房屋97年7月至98年3月管理費，均如前述，然本件被告依上揭規定，既應自96年6月27日起負擔系爭房屋之管理費，即不得再請求原告鉅頂公司返還任何管理費。再查，系爭房屋之房屋部分於97年3月至6月期間貸款利息為12萬2,017元、土地部分於97年3月至6月期間貸款利息則為28萬4,707（詳細計算公式見附表一及附表二所示），有貸款利息繳納明細附卷足憑（見本院卷一第100、101頁），從而，被告得請求原告鉅頂公司返還房屋貸款利息12萬2,017元並就原告鉅頂公司請求上揭房屋尾款部分主張抵銷，並得請求原告乙○○、甲○○返還貸款利息28萬4,707元，另就就原告乙○○、甲○○請求上揭土地尾款部分主張抵銷。
㈣關於系爭房屋代收代墊款項部分，原告鉅頂公司前已向被告
收取現款55萬4,213元，此為兩造所不爭執，並有繳款通知單附卷足憑（見本院卷一第276頁），原告鉅頂公司雖另提出「交屋應補（退）明細表」主張被告實際應負買賣登記、印花稅、契稅、代書等各項費用經結算後應為60萬2,992元（見本院卷第277、278頁），惟被告辯稱上揭「交屋應補（退）明細表」內所列「A戶管理費基金5萬5,998元、B戶管理費基金2萬8, 080元」係溢收款項，經扣除後，被告應付金額為51萬9,814 元，原告鉅頂公司應退還溢收預收代墊款3萬5,299元（詳細計算公式見附表二所示）。經查，原告於本院審理中自認上揭「A戶管理費基金5萬5,998元、B戶管理費基金2萬8,080元」實係原告鉅頂公司依據系爭房屋合約附件十一「社區住戶規約」第4條第1項約定所預收97年7月至10月之管理費（見本院卷二第9頁），惟查，本件系爭房屋97年7月至98年3月管理費18萬9,243元業由被告自行繳納，已如前述，從而原告鉅頂公司自不得重複扣繳該項管理費，是上揭A戶管理費基金5萬5,998元、B戶管理費基金2萬8,080元之項目應自應收項目中剔除，從而被告需付金額應減為51萬9,814元，被告請求原告鉅頂公司返還溢收預收代墊款3萬5,299元，並主張抵銷，為有理由，應予准許。
㈤被告另主張兩造於簽訂系爭房屋合約時，原告鉅頂公司口頭
承諾將贈送9部室內空調室內機，迄今未給付，被告就該部分費用22萬7,010元，得請求原告鉅頂公司返還並主張抵銷。經查，依系爭房屋合約附件四「建材設備」第20條約定「各戶附贈日立、東元、大金、三菱等廠牌之分離式變頻空調系統主機，並依平面規劃安裝於室外，而室內主機位置於客戶交屋後室內裝修需求自行安裝室內機，室內預留分離式空調管路之孔洞及排水口位置」等語明確（見本院卷一第20頁），足認兩造簽約時即已言明原告鉅頂公司僅贈送分離式變頻空調系統主機，至於室內機部分則由被告依需求自行安裝；證人己○○雖於本院審理中證稱95年間被告與原告鉅頂公司相關人員進行第三次會議當時，有一位「陳柏穎襄理」口頭承諾贈送3台室外機、9台室內機給客戶，並表示這部分建商會自行跟廠商結算等語（見本院卷二第10頁），惟查，空調系統室內機價值斐淺，倘建商為求順利促銷房屋，主動承諾無償贈與，依一般交易常情，均會於買賣契約內明文約定贈送機種、廠牌、數量，俾以避免日後衍生交易糾紛，系爭房屋買合約早於雙方進行第三次會議前即已簽訂，上揭合約尚明文記載原告鉅頂公司僅贈送3部室外空調系統主機，室內機部分需由客戶依需求自行安裝，依證人己○○上揭證詞所述，「陳柏穎襄理」竟願意無條件承諾額外贈送室內機，且僅以口頭承諾，未見記載於書面文件以昭公信，證人己○○上揭證述內容，顯然有違一般交易常情，是否足採，顯有疑義？況「陳柏穎襄理」是否有代表原告鉅頂公司變更系爭房屋合約之權限，亦無所知，綜上實難僅憑證人己○○之證詞，即為有利被告之認定，是被告請求原告鉅頂公司給付空調室內機費用22萬7,010元並以之主張抵銷，為無理由，不能准許。另被告請求原告鉅頂公司給付交屋遲延利息932萬5,880元部分並以之進行抵銷部分，因本件系爭房屋業於97年6月27日進行交屋，並無遲延交屋之情形，已如前述，從而原告鉅頂公司自無給付遲延交屋利息之必要，被告該部分之抵銷抗辯，並無理由，尚難准許。
六、綜上，被告得請求原告乙○○、甲○○返還土地貸款利息28萬4,707元並以之與原告乙○○、甲○○請求給付土地尾款71萬4,000元進行抵銷，是原告乙○○、甲○○得請求之土地尾款為42萬9,293元，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回（詳細計算公式見附表一所示）。被告得原告鉅頂公司返還房屋貸款利息12萬2,01 7元、預收代墊款3萬5,299元、房屋稅3,586元並以之與原告鉅頂公司請求給付房屋尾款30萬6,000元進行抵銷，經抵銷後，原告鉅頂公司已不得再向被告請求任何款項，從而原告鉅頂公司所為請求，均無理由，應予駁回（詳細計算公式見附表二所示）。
貳：反訴部分：
一、反訴原告主張：一、關於反訴被告鉅頂公司部分：本件97年9月1日、同年月9日、10日、同年10月1日、15日、同年11月3日進行多次驗屋，均有明顯不能居住之重大瑕疵，反訴被告鉅頂公司迄今未能完成修繕，反訴被告鉅頂公司應返還反訴原告下列費用：㈠追減工程費用383,379元：房屋工程追減費用原為63萬6,093元，就衛浴設備235,243萬，另應追補15％管理費即3萬5,286元，又洗手台未施作，1萬2,000元部分應退還，是反訴被告鉅頂公司應返還房屋追減工程款68萬3,379元。㈡預收代墊款3萬5,299元。㈢代墊管理費12萬6,162元。㈣交屋遲延利息9,32萬5,880元。㈤房屋貸款利息45萬5,420元。㈤交屋日前房屋稅3萬5,705元。㈦空調室內機價款22萬7,010元（以上理由均同上）。綜上，反訴被告鉅頂公司應給付反訴原告1,023萬9,033元。二、關於反訴被告乙○○、甲○○部分：反訴被告乙○○、甲○○原應返還反訴原告下列費用㈠土地貸款利息106萬2,646元、㈡交屋日前地價稅5萬6,151元（以上理由均同上），經與反訴原告應給付土地尾款71萬4,00 0元進行抵銷後，反訴被告乙○○、甲○○應給付反訴原告40萬4,797元。為此聲明：
㈠反訴被告鉅頂公司應給付反訴原告1,023萬9,033元，及其中
91萬3,153元，自98年5月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另應自98年4月1日至點交系爭房屋之止，按日給付反訴原告4萬3,990元。
㈡反訴被告乙○○、甲○○應給付反訴原告40萬4,797元，及自98年5月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告鉅頂公司則抗辯：「第二次變更工程加帳估價單」、「第二次變更工程減帳估價單」均載明追加、追減工程之項目、明細及金額，並經反訴原告簽名確認，反訴原告甚且於「第二次變更工程減帳估價單」下方空白處書寫「我方認為加帳部分另外開發票（因為有收5％營業稅），是反訴原告上揭追加追減工程之款項本應負擔百分之五營業稅。系爭房屋合約附件六「室內工程變更特約條款」第7條第4項明文約定「依辦理變更後之加減帳金額分別加計15％作為變更監管工本費（減帳之廚具及全套衛浴設備除外）」，反訴被告鉅頂公司據此約定向反訴原告收取15%管理費，並無違誤。
又系爭房屋原設計有4處衛浴，依據「第二次變更工程減帳估價單」之記載石材檯面減為3座，反訴被告鉅頂公司係依反訴原告之指示而施作，反訴原告據此主張反訴被告鉅頂公司減少施作1處石材檯面請求返還1萬2,000元，顯無理由。
反訴原告購買A棟7樓與B棟7樓，B棟7、8樓本屬樓中樓設計，因反訴原告要購買7樓2戶，反訴被告鉅頂公司必須委請建築師變更工程設計圖，系爭大樓變更設計共有5B、7B、9B、11B等4個樓層，反訴被告鉅頂公司確實有支付相關費用予建築師，自得請求反訴原告分擔變更設計費用18萬1,125元。
反訴被告鉅頂公司於「交屋應補（退）明細表」所列A戶管理費基金5萬5,998元、B戶2萬8,080元，實係依系爭房屋合約附件十一「社區住戶規約」第4條第1項所預收97年7月至11月期間之4個月管理費，反訴被告鉅頂公司收取該項費用，於法有據。由系爭房屋合約第10條、第11條第1、2項、第
17 條第4、8項、第18條第2項、第21條第2項等約定均係依反訴原告深思熟慮之主張而修正，可知系爭房屋合約係雙方磋商而來，反訴原告並非經濟上弱者，亦非僅能依照反訴被告所提合約內容簽約而受有不利益，反訴原告既非締約上之弱勢，系爭房屋合約即非屬定型化契約，從而本件自無適用內政部公佈「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之餘地，關於房屋稅、管理費等費用及貸款利息之負擔均應按上揭合約約定內容，反訴原告主張反訴被告鉅頂公司應返還上揭房貸利息、房屋稅、管理費，均無理由。依系爭房屋合約第13條「乙方（即反訴被告鉅頂公司）依約完成本戶一切主建物附屬建物之設備及領得使用執照，並完成自來水、電力、瓦斯之配管及埋設必要公共設施後，應通知甲方（即反訴原告）於7日內進行驗收手續。甲方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上要求乙方限期完成修繕，除有重大瑕疵明顯不能居住外，甲方不藉故拒絕或遲延銀行貸款之核發及藉故拒絕或遲延辦理交屋手續，除保固責任外，甲方不得再藉故主張交屋未完成而提出其他要求」及第15條「甲方（反訴原告）應於收到交屋通知起七日內配合辦理交屋手續，否則乙方不負保管責任並視同已交屋，但可歸責於乙方時，不在此限。」之約定，反訴被告鉅頂公司於完成系爭房屋主建物附屬建物之設備、領得使用執照及自來水、電力、瓦斯之配管及埋設必要公共設施後，已於97年6月10日寄發交屋通知書後，反訴原告接獲通知後並未於上揭期限內與反訴被告鉅頂公司進行交屋驗收程序，迄97年
9 月1日始與反訴被告鉅頂公司進行第一次驗收，且未於當次完成全部驗收事項，刻意於加註待下次再行驗收，顯係刻意拖延交屋時間，縱反訴原告主張系爭房屋仍有「木地板、衛浴檯面、磁磚未施作、配電箱不明、馬桶未固定、主臥室後方45度結構裂縫與右邊窗戶左下角漏水、未安裝漏電斷路器」等瑕疵，惟上揭瑕疵均非屬系爭房屋合約第13條所約定明顯不能居住之重大瑕疵，反訴原告無故拒絕與反訴被告鉅頂公司辦理交屋，應依系爭房屋合約第15條之約定，視同反訴被告鉅頂公司已辦理交屋，從而本件應認已於97年6月27日如期完成交屋手續，反訴原告自不得依系爭房屋合約第11條第2項之約定，主張反訴被告鉅頂公司應給付交屋遲延利息。另系爭房屋合約附件四「建材設備」第20條明文約定「各戶附贈日立、東元、大金、三菱等廠牌之分離式變頻空調系統主機，並依平面規劃安裝於室外，而室內主機位置於客戶交屋後室內裝修需求自行安裝室內機，室內預留分離式空調管路之孔洞及排水口位置」，是空調室內主機本係由反訴原告於交屋後依需求自行安裝，反訴被告鉅頂公司無庸給付，反訴原告訴請反訴被告鉅頂公司給付空調室內機費用，顯無理由。為此抗辯：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、反訴被告乙○○、甲○○則抗辯：由系爭土地合約第9條、第15條等約定係依反訴原告深思熟慮之主張而修正，可知系爭房屋合約係雙方磋商而來，反訴原告並非經濟上弱者，亦非僅能依照反訴被告所提合約內容簽約而受有不利益，反訴原告既非締約上之弱勢，系爭房屋合約即非屬定型化契約，從而本件自無適用內政部公佈「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之餘地，關於地價稅及貸款利息之負擔均應按上揭合約約定內容，反訴原告主張反訴被告乙○○、甲○○應返還上揭房貸利息、地價稅，均無理由。為此抗辯：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、關於反訴原告訴請反訴被告鉅頂公司給付1,023萬9,033元部分，經查，本件反訴原告僅得請求反訴被告鉅頂公司返還房屋貸款利息12萬2,017元、預收代墊款3萬5,299元、房屋稅3,586元，逾此部分之請求則無理由（理由同前開本訴部分：五、關於被告主張抵銷部分），均應駁回，而上揭反訴原告得請求反訴被告鉅頂公司給付款項部分，經抵扣反訴於本訴部分應給付予反訴被告鉅頂公司房屋尾款9萬7,715元後，僅餘6萬3,787元（詳細計算公式見附表三所示），從而反訴原告僅得請求反訴被告鉅頂公司給付6萬3,787元，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、關於反訴原告訴請反訴被告乙○○、甲○○給付40萬4, 797元部分，經查，本件反訴原告僅得請求反訴被告乙○○、甲○○返還土地貸款利息28萬4,707元，逾此部分之請求則無理由（理由同前開本訴部分：五、關於被告主張抵銷部分），均應駁回，惟上揭貸款利息債權28萬4,707元部分，業經反訴原告於本訴部分主張抵銷，從而，反訴原告已不得再向反訴被告乙○○、甲○○主張給付任何款項，是反訴原告所為主張，均無理由，應予駁回。
叁、假執行部分：
一、本訴方面，關於原告乙○○、甲○○勝訴部分，所命給付之金額未逾新臺幣50萬元，應依職權宣告假執行，被告就該部分亦陳明願供擔保請准宣告免為假執行，本院審酌尚無不合，爰酌定如主文第7項所示之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
二、反訴方面，關於反訴原告勝訴部分，所命給付之金額未逾新臺幣50萬元，應依職權宣告假執行，反訴被告鉅頂公司就該部分亦陳明願供擔保請准宣告免為假執行，本院審酌尚無不合，爰酌定如主文第9項所示之擔保金額准許之。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
肆、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
伍、據上論結，本件原告之訴為一部有理油、一部無理由，被告反訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 2 日
民事第二庭 法 官 李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 10 月 2 日
書記官 康翠真附表一：
┌──────────────────────────────────┐│本訴部分，原告乙○○、甲○○得請求被告給付金額：42萬9,293元。 │├──────────────────────────────────┤│一、土地尾款：71萬4,000元。 ││二、被告得主張抵銷金額：97年3月至6月土地貸款利息28萬4,707元。 ││ 利息總額：2萬＋1萬9,935＋1萬9,870＋11萬6,920＋11萬6,540＋11萬 ││ 6,159 ＝40萬6724。 ││ 40萬6,724（利息總額）X4,792萬2000（土地貸款總額）％6,846萬（土地││ 房屋貸款總額）＝28萬4,707。（小數點以下四捨五入，以下同） ││三、經抵銷後金額：42萬9,293元。 │└──────────────────────────────────┘附表二：
┌──────────────────────────────────┐│本訴部分：原告鉅頂公司不得請求被告給付任何金額 │├──────────────────────────────────┤│一、房屋尾款：30萬6,000元。 ││二、房屋追加追減工程款：-20萬8,845元。 ││ 42萬7,248（追加工程款）-63萬6,093元（追減工程款）＝-20萬8,845。 ││三、原告鉅頂公司得請求房屋尾款：9萬7,115元。 ││ 30萬6,000（房屋尾款）-20萬8,845（房屋追加追減工程款）＝9萬7,115 ││ 元 ││四、被告得主張抵銷金額：16萬0,902元。 ││ ㈠97年3月至6月房屋貸款利息12萬2,017元。 ││ 利息總額：2萬＋1萬9,935＋1萬9,870＋11萬6,920＋11萬6,540＋11萬 ││ 6,159 ＝40萬6,724。 ││ 40萬6,724（利息總額）X2,053萬8,000（房屋貸款總額）％6,846萬（土地││ 房屋貸款總額）＝12萬2,017。 ││ ㈡應返還預收代墊款3萬5,299元。 ││ 實際預收金額：55萬4,213元。（本院卷一第276頁） ││ 代墊代收款項總計：60萬2,992元。（本院卷一第277、278頁） ││ 35萬4,720＋24萬8,272＝60萬2,992。 ││ 預扣管理費基金5萬5,998元、2萬8,080元經後剔除，應收代墊代收款為51││ 萬9814元。 ││ 60萬2992-5萬5998-2萬8080＝51萬9814。 ││ 實際預收代墊款與應收代墊代收款經結算後，應返還預收代墊款3萬5299 ││ 元。 ││ 55萬4,213-51萬9,814＝-3萬5,299。 ││ ㈢應返還97年3月1日至6月27日房屋稅3,586元。 ││ 房屋稅總額：1萬1,000元。 ││ 7,484＋3,516＝1萬1,000。 ││ 97年3月1日至6月27日共計119日 ││ 1萬1,000X119日％365日＝3,586。 ││ 上述㈠、㈡、㈢款項共計：16萬0,902元。 ││五、經抵銷後，原告鉅頂公司不得請求任何款項。 ││ 9萬7,715-16萬0,902＝-6萬3,787。 │└──────────────────────────────────┘附表三：
┌──────────────────────────────────┐│反訴原告得請求反訴被告鉅頂公司給付金額：6萬3,787元 │├──────────────────────────────────┤│一、得請求反訴被告鉅頂公司返還下列款項： ││ ㈠97年3月至6月房屋貸款利息12萬2,017元 ││ ㈡預收代墊款3萬5,299元 ││ ㈢97年3月1日至6月27日房屋稅3,586元 ││二、抵扣房屋尾款：9萬7,115元 ││三、得請求反訴被告鉅頂公司給付6萬3,787元。（計算公式同附表二） │└──────────────────────────────────┘